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(一)一、市场调研分析的主要内容
1.宏观市场分析
1.1行业环境1.2城市规划1.3政策法规1.4宏观环境
2.区域市场分析
2.1本市商业环境2.2区域商业环境
2.3商圈分析(城市发展现状、商业环境、商业模式、商圈范围)
3.客户分析
1.业务范围分析。
投资趋势分析。
商业环境分析。
顾客需求分析
4.消费者分析
1.消费结构研究2。
消费水平研究
5.竞争对手分析
1.竞争者2。
竞争性项目
6.未来业务预测分析
7.情势分析
二、如何进行市场调研和分析
1、工作任务:
通过对项目环境的全面调查和市场调研分析,以项目为核心,调查分析了当前的经济环境、本市商业地产市场的供需情况、项目区同类商业物业的现状、经营者的租赁行为;结合项目的SWOT分析,基于以上调查数据,对项目进行准确的市场定位,发现并分析项目价值,捕捉盈利机会。
并将发展理念转化为项目的可持续品牌战略,指导项目的整体规划设计,进行项目的定价模拟和投入产出分析,给出规避风险的战略提示。
同时,对项目的发展节奏提出盐业意见,使项目投资迈出成功的第一步。
2.主要工作:
(1)面向项目的市场研究
(2)项目总体发展战略的制定
(3)项目产品开发总体战略报告
3.工作目的:
(1)深入把握项目区域环境,洞察项目商机;
(2)用未来定义当前的规划模式,给项目一个独特的、个性化的主题概念,与同区域其他项目形成卖点差距,提炼项目的核心吸引力;
(3)细化项目的市场定位,塑造项目真正的差异化,塑造项目耀眼的特色
(4)通过专业化运营和战略联盟商家的实际需求,明确项目的战略定位,引领同行业商业市场,成为同区域商圈新的商业革命引擎。
4.工作内容:
(1)市场调研报告
通过对本市商业地产市场整体供需情况和项目区域供需情况的调查,以及对具体目标群体的调查,了解目标商家的分布、消费心理和消费特点,综合分析判断未来3-5年本市商业地产市场的走势,为项目的市场定位、发展战略和项目规划提供依据和指导意见。
(二)规划和制定项目总体发展战略
项目整体开发报告在认真进行市场调查分析的前提下,展开战略的基本思路和深入思考,对开发战略和整体产品开发步骤进行全面研究,对以上主要内容进行初步判断,并针对未来项目开发特点和过程制定行动计划,以便在未来的土地开发、招商和运营中有计划地实施。
从而为项目的发展制定一套总体决策和规划方案;
1.项目的总体发展目标
2.项目总体发展战略
3.项目开发节奏控制:
阶段性开发策略
4.项目目标商户总体分析
5.项目总体战略定位分析
6.考虑项目的整体竞争战略
7、建设项目的核心竞争优势
8.项目年度发展战略
第三,市场研究和分析策略
1.市场调查步骤
第一步:
定义问题第二步:
找到问题的解决方案
第三步:
制定研究计划第四步:
进入网站或收集数据
第五步:
组织和分析数据第六步:
准备和提交研究报告
2.市场研究
确定细分的依据
确定各细分市场的市场潜力
选择目标市场
3.各类市场调查
研究类型所需数据研究范围商圈研究对项目所在的商圈进行基础研究,了解商圈的辐射范围、商业条件、商业品种、商业租金水平、人流、交通条件、购买力等。
消费者研究调查消费者群体的结构、消费能力分析、消费习惯、收入、偏好等。
对投资客户投资的店铺进行投资,进行基础调研,如营业时间、业绩、店铺条件等。
4.市场调研方法的确定市场调研是否准确,很大程度上取决于所采用的市场调研方法。
一般情况下,商业地产的市场调研可以采取以下四种方式:
(1)直接调查与政府官员、房产中介、开发商、金融部门、行业协会、社会组织、市场活跃人士沟通联系所需的市场信息,以更快的速度咨询、获利。
用这种方法得到的信息往往是可信的。
(2)间接调查通过报告
纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料,当然对这些材料要对比分析,去伪存真。
(3)直接征询这一方法的难度相对较大,但获得的信息具有较强的参照性,对项目的定位和营销的制定很有意义。
使用这种方法,首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。
咨询调查要注意对象的选择,要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员,使调查具有代表性。
这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。
(4)现场“踩点”调查调查人员以买楼者身份直接进入销售现场,通过索取楼盘资料,听售楼员介绍,实地调查观察,从而获得资料。
不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处,不要为其表象所迷惑。
尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面,内部人员和一些已购房人士作深入的调查,增大调查结果的可靠程度。
四、调研分析执行
1、商业项目宏观经济环境分析
(1)人口因素分析
(2)经济水平、GDP状况分析(3)政策法规
(4)市政规划和建设(5)社会环境及文化分析(6)交通状况
2、商业项目区域市场总体分析
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析,以项目为核心,针对项目区域内经济环境、商业环境、区域同类商业项目的现状、经营商家的承租行为进行调研分析。
包括本市的商业环境分析、本区域商业环境分析和本街区商业环境分析即商圈分析三大板块。
(1)项目所在城市商业环境分析
包括本市国民生产总值、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场发展的影响分析以及本市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等的分析。
(2)项目所在区域商业环境分析
①区域商业现状调查分析
针对本区域即项目所在区域的商业整体规划、商业布局、商业功能及业态分布、商业网点的格局、商圈分布、商业形态、未来规划、主要商业项目规模及业态状况等进行调研与分析。
②区域整体商业市场态势分析
供求走势、价格走势、租金走势、铺位分割走势、业态功能走势、交付标准等分析
③区域内行业情况分析
④区域内商户调研分析
各种类型商家的特点、选址要求、不同商业种类的承租能力及对承租面积的要求、不同商家对商场配套的要求。
⑤区域内终端客户分析
消费水平、消费习惯、消费结构研究
⑥区域竞争项目调查
竞争楼盘开发地块状况研究、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析。
⑦未来3-5年城市发展方向及项目区域地位预测
(3)项目所在商圈及竞争商圈分析
商圈也称购买圈、商势圈,是指零售店以其所在点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围,简单地说,也就是来店顾客所居住的地理范围。
理论上是由当地人口规模、人均可支配收入、出行成本、商业业态所决定。
销售活动范围通常都有一定的地理界限,即有相对稳定的商圈。
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(二) 一、市场分析
大环境
**年全球性的金融风暴忽如海啸席卷而来!
各大媒体纷纷刊登“裁员、失业、就业……”诸如此类的关键词一夜间传入千家万户之耳!
就业难、难就业已经成为全民关注的问题。
国家和出台了一系列的政策来鼓励个人创业。
网上创业既适合现阶段的市场环境又是符合鼓励和支持的方向,11.26日上海市人大通过的上海市促进电子商务发展规定。
社会需要:
创业自救既是广大市民的潜在需要,又有国家的鼓励政策。
形势分析:
国家没有足够的资金为个人提供创业基金。
个人没有足够的资金、技术和项目来创业。
大量的待业人员需要创业项目。
二、瑞耳网创业计划的宗旨和目标
瑞耳网相应时代号召,愿意和广大青年朋友携手创业、共渡难关。
宗旨:
瑞耳网络科技发展有限公司相应时代号召,愿为广大青年朋友免费提供一个创业、就业的平台。
具体方式:
瑞耳网络科技发展有限公司将把旗下瑞耳网CBD社区的经济利益全与立志网上创业的个人分享。
瑞耳公司提供技术和平台上的支持。
()
目标:
本次活动将产生良好的社会效应和经济效益。
本次创业活动最终收益人群将达到5000人的创业目标。
三、可行性分析
市场广大
根据市场研究机构易观国际昨日发布的报告显示,2008年第二季度互联网广告市场规模达到28.08亿元,环比增长33%,同比增长72.5%。
其中关键字广告为12.27亿元,环比增长33%;广告位广告为14.27亿元,环比增长36.6%。
总体上看,互联网广告市场在2008年第二季度仍然保持高速增长。
第3种人高峰论坛日前在广州落下帷幕,多位知名传媒业CEO此间表示看好络广告市场。
据预测,2011年络广告将超过500亿元人民币,超过报纸成为第二大广告投放的媒介。
朝阳产业
社区营销和口碑营销是网络营销中最有效的方式。
网络广告的投放方式
网络广告总是投放到人气最旺的社区。
瑞耳CBD社区的精准性和人气度将会创造互联网上的奇迹。
成功的要素
如果5000个志同道合的创业伙伴抱成团,大家齐心协力发展自己的社区,随着社区不断壮大,不但丰富了网站的内容,而且能吸引更多的企业投放广告。
四、需要资金及用途
本创业活动的收有资金来源于社会力量和瑞耳网络公司的收益。
前期投入
5000人次基本3个月内基本生活补贴
5000*2000=10000000(元)
硬件投入和技术服务(先期由瑞耳公司自筹资金)
1000000(元)
资金来源:
1、企业在社区里投放广告
对企业来讲,这既是一个公益事业又是一个利国利民的实事和好事,比一般的广告更有效果,可以提高企业的社会效应。
企业收益:
作为瑞耳CBD社区的的爱心企业,将大大提高企业的网络品牌。
企业将得到一对一的网络推广服务(瑞耳网将有专人为其企业提供专业的网络推广服务,同时创业者又是该企业的网络宣传员)。
2、瑞耳网企业广告收益:
瑞耳CBD的全部广告收益将用于此次计划。
五、社会效应
解决了部分失业青年人的就业,缓解社会问题。
为企业创造出一个良好的市场营销平台,帮助企业建设网络品牌,维护一批忠实的客户群体。
为上海市的电子商务建设做出了一份贡献。
六、财务规划和管理
本计划将由专业的财务公司进行管理和审计。
本计划由瑞耳公司组织创业者统一管理。
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