安化“锦苑鑫城”商业策划方案.pptx
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安化“锦苑鑫城”商业策划方案.pptx
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安化“锦苑鑫城”业态定位及执行方案,长沙先驰投资顾问有限公司2011年7月,第一部分,第二部分,第三部分,第四部分,第五部分,项目商业定位,项目简介,商业业态规划,招商策略及建议,招商计划,第六部分,预期租金收益,项目简介,锦苑鑫城位处安化老城区,整体项目西至望江路,南依建设路,北靠迎春路;裙楼西至望江路,南依建设路。
项目商业定位,2.1项目定位2.2项目商业类型2.3消费群体定位2.4档次定位2.5租金定位,2.1项目定位,定位依据,安化商业概况,区域商业分析,项目SWOT分析,市场调查与问卷,主力商家访谈,2.1项目定位,整个安化商业无纯高档购物、消费中心,例A云天桥无细致的业态划分,品牌服装与散货服装做在一起,整体档次无法体现;外包装无特色、无档次;无专业运营商进行整体规划、管理。
例B嘉和整体建筑结构有缺陷,柱网距离较小,不方便进行装饰装修布置;周边经营档次与形象较差,对项目的档次打造有较大影响;附近人流量较小,前期推广与造势耗费大,培育周期较长。
2.1项目定位,近两年安化整体商业档次正在逐步升级,近两年内,各种国内、国际品牌正逐步走进安化市场,如金利来、与狼共舞、红袖女装kappa、adidas等;大型商家,如步步高超市也已签入安化。
金利来,阿迪达斯,与狼共舞,红袖女装,卡帕,2.1项目定位,安化县城消费群体具有足够的消费能力,2.1项目定位,商业+商务是县级市场发展的必然趋势,近几年市级市场已经把商业+商务作为一种主流推出,如长沙的万科金色家园、东一国际等,这也将成为县级市场的发展趋势与最新亮点。
万科金色家园,东一国际,2.1项目定位,安化商业无纯高档购物、消费中心,近两年安化整体商业档次正在逐步升级,安化县城消费群体具有足够的消费能力,商业+商务是县级市场发展的必然趋势,打造县城级区域商圈中心,引领全城新型商业发展路线,宏、微观因素,市场发展趋势,2.2项目商业类型,项目的市场区位在安化属于较高档定位,项目外观高档、结构合理、建筑类型属小高层商务楼,区域竞争项目的业态规划无纯高档定位,消费者生活及消费理念正在逐步升级,亦要求中高档专业消费场所的出现,本项目应以中高档品牌服装、银行、快餐、生活超市、电器超市、中西餐厅、娱乐休(KTV、电玩城、足浴等)等经营场所结合临街小铺经营较为合理,2.3消费群体定位,受区域限制,商业辐射面较窄;,本社区人口数不足以支撑本项目商业的正常经营,近几年内,区域内将推出规模不等的住宅小区,人口规模在2010年城镇人口有望达到15.5万人,本项目的消费群体主要为:
企业主、中产以上个体经营户、公务员、白领商务人员及普通消费者。
即超市针对的是所有消费者,而其他行业是针对有一定的消费能力的中高端消费群体,内因,外因,2.3消费群体定位,安化经济的持续稳定发展及城乡居民收入的逐年提高;,目前安化商业主要以中低档消费为主,未来发展趋势以中高档为主;,片区为县城主要住宅生活区,人口密度大,交通方位优势,为本项目商业提供强大的消费群;,2.4档次定位,实现项目开发租赁收入的利润最大化,本项目整体档次应以高档为主,中档予以辅助,2.5租金定位,从我司对安化区域进行市场调查所体现的数据来看,本项目前期所拟定的租金一楼(32-40元/平米/月)、二楼(18-21元/平米/月)、三楼(14-15元/平米/月),均属于合理情况。
根据开发商的既定政策及市场招商工作的实际需要,从商业正式面市开始三年内保持原租金不变,后续每年递增2%左右.因本项目整体形象及档次要高出周边区域的商业,建议租金对外报价可在原拟定租金上,上浮20%左右。
商业业态规划,根据市场调查和分析、业态相互促进、异业互补的原则,特做出以下业态规划:
一楼临街商铺(银行、快餐、品牌服装、电器超市、主题商城)+二楼中型品牌连锁超市+三楼中西餐厅/娱乐休闲(中西餐厅、KTV、足浴、电玩城、儿童娱乐城),商业业态规划详解,一楼商铺:
划为若干小铺面,经营品牌服装、银行、快餐等档次较高的业态;临街部分(约450平方)需做超市大厅及垂直楼梯入口,其它部分面积可经营电器超市、主题商城等;二楼商铺:
整体经营品牌生活超市;三楼商铺:
整体业态以餐饮、休闲娱乐为主,可划分为8001500平米若干区域分别经营中西餐厅、KTV、足浴、电玩城、儿童娱乐城业态,分割成的各业态区域需相互可联通,满足消防、上下垂直交通(即上下电梯、楼梯)。
商业业态规划图解,一层,方案图示,品牌快餐区,公共通道,服装或银行,主题市场,电器超市,3.1业态功能建议,二层,3.1业态功能建议,三层,儿童娱乐城(电玩城),KTV,足浴,中西餐厅,4.1、招商策略,招商目标要能够在功能形式上同业差异,异业互补,同业差异就是市场有一定承受力,不能盲目招同一品牌的店进入;如零业态的核心主力店,就不能同时招来两家基本都是经营食品和日用品的超市,异业互补的目的就是要满足消费者选择权,提高消费者购物的兴趣.,明确项目重点目标商家,以各种优惠政策吸引进驻,以带动整体招商进度,储备大量商家资源,制定招商后备方案,及时跟进补充不足,招商采用“放水养鱼”、“高品位、较低门槛“的原则,目标明确,后备跟进,商业裙楼都存在一定时间内的培育期,招商只是引进了商家,还存在经过养商、留商、经商过程;因此需采用合理的租金+优质商业服务,将项目先做热,而后根据运营状态,适当稳步提高租金水平,特殊商家招商优惠原则,特殊商家是指具有较高文化,艺术、科技含量同时有一定品牌号召力的商家,对它们给予优惠政策,邀请其入场经营,起到增强文化氛围,活跃经营气氛之作用,但经营需与项目整体定位吻合,对于裙楼商业(可交付),需到现场接待洽谈,对于裙楼商业,大部分商家(除主力店外)来源于本地,因此必须组织有一定招商经验的招商团队到项目现场进行商家接待、洽谈,面对面沟通。
因项目已封底,商业裙楼基本可交付商家使用,对于此类商业项目,建议组织招商团队进驻现场,以便更好更快的完成招商工作。
1、组织有一定招商经验的招商团队(2人或以上)到现场招商(现场设招商部),便于接待商家、面对面招商沟通,在项目外围制作横幅、喷绘等招商广告。
2、确定一楼业态组合(按商家自愿+规划相结合原则),预留二、三楼垂直交通组织楼梯。
3、三楼业态以餐饮、娱乐休闲为主,(引进商家以加盟长沙+本地商家相结合)。
4.2、招商建议,五、招商计划,由此可见:
预计租金年收益为331900*12=3982800元。
注:
以上表中系按相对较低租金估算,实际招商中收益会超过表中数据.,六、预期租金收益,社会效益,1、创建安化县首席商业+商务高档消费场所。
2、提升云天桥至建设路整体路段形象与格调。
3、满足当今消费者消费需求。
4、引领安化县商业品质整体升级步伐。
5、为安化县商业发展方向指路导航。
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谢谢,
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