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扶沟项目可行性研究报告
2013年8月26日
第一部分项目特质分析
一、地理概况
扶沟县位于河南省中部,古称桐丘。
属周口市。
因境内东有扶亭、西有洧水沟,而改为扶沟。
县城位于东经114°23′北纬34°4′,位于县境中部偏西,海拔58米。
扶沟县面积1170平方千米,人口70.52万。
扶沟,古称桐丘,公元前196年,即西汉高帝十一年置县,因桐丘古城东有扶亭,西有洧水沟,故此得名,迄今已有2200年的历史。
旅游景点有吉鸿昌烈士纪念馆、支亭寺仰韶文化遗址,道教圣地雾烟山。
扶沟,地处豫东平原,昔日黄泛区腹地,总面积1173平方公里,耕地113万亩,距省会郑州120公里,西临许昌,北连开封,南接周口,位居中原城市群之中。
扶沟县城距新郑国际机场100公里,西临京广铁路、京珠高速公路,北依陇海铁路。
阿深、许亳高速公路交汇境内,311国道和3条省道等高级公路贯穿全境,交通便利,通达四方。
扶沟县辖9个镇、6个乡、1个农牧场:
城关镇、崔桥镇、江村镇、白潭镇、韭园镇、练寺镇、大新镇、包屯镇、汴岗镇、曹里乡、柴岗乡、固城乡、吕潭乡、大李庄乡、城郊乡、农牧场。
县人民政府驻城关镇。
扶沟县隶属周口地区,辖城关1镇,城郊、崔桥、江村、白潭、曹里、韭园、柴岗、固城、练寺、汴岗、大新、吕潭、包屯、大李庄14个乡,1个农牧场,387个行政村,2580个村民小组。
全县共有13万多户,58.5万多人,其中农业人口12.5万多户,55.2万多人;非农业人口0.5万多户,3.2万多人。
有汉、回、蒙古、藏、维吾尔、满、怒、土、哈尼9个民族,汉族58万多人,回族0.4万多人,其他7个少数民族11人。
人口密度为每平方公里511.8人。
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二、地块地理位置介绍
本案位于扶沟县城东南,311国道以东,鸿昌大道延伸段以南。
从扶沟传统的房地产市场研究角度来看,属于新发展地块,随着近年来扶沟县城市规划的调整,项目处于新崛起的南部发展区域。
结论:
本片区属于城市发展主向,目前来看,位置相对偏僻,距城市中心较远,周边区域发展相对缓慢,因此也造成人们对该板块的心理距离较远。
三、地块区位介绍
1、区位图示意
地块位于扶沟县城东南,城市未来发展方向,受整体区域的影响,地理位置独特,发展前景不错。
2、地块环线示意图
从道路设施看,西临311国道,南接鸿昌大道,距离城市主干道吉祥路、文化路五分钟车程。
出行十分便利。
第二部分项目可行性分析
一、项目SWOT分析
优势分析(S)
Ø地块优势
✓地块内并无涉及拆迁,项目启动阻力小,涉及资金量以及工作量较小;
✓地块在城市外环以外,易于打造小区立体景观;
✓地块总占地300亩左右,占地规模大,更易打造大盘的品牌影响力,规模化开发,易于降低开发成本;
Ø配套优势
✓311国道与鸿昌大道已连通,目前路况与车行状况良好;
劣势分析(W)
Ø周边发展劣势
✓紧邻311国道,对项目的生活质量造成污染(噪音、汽车尾气等)
✓项目南面的煤矿机械厂排放的废气,对项目的生活质量造成严重的破坏;
✓紧邻项目东面的陆桥、高楼和南面后杜庄,属于城乡结合部,对项目的档次打造,以及未来居住生活的安全性造成一定程度的影响;
Ø配套劣势
✓目前项目周边无明显的生活便利超市或市场,周边缺少消费、娱乐和休闲广场等配套设施
机会分析(O)
Ø宏观市场发展
✓近年国家宏观政策的调控,有利于房地产市场发展更加规范、健康、理性化发展;
✓近年政府在城市市政配套方面投入力度大,城市基础配套建议在很大程度上更以改观,给房地产行业的发展提供了良好了基础;
✓近年房地产发展的势头良好,县城商品房销售价格一路走高,给房地产开发带来丰厚的利润空间;
Ø区域发展
✓由于城市规划向南、向东发展,对于该地块来说是一个机遇。
✓近年周边区域土地市场交易频繁集中在周边区域,带动片区的发展热度;
威胁分析(T)
Ø入市时机
✓近年国家宏观政策的调控,在多种层面上对房地产市场进行调整。
开发商的资金链受到严重的考验;购买者的购买门槛提前,贷款压力加大;
✓目前区域内居住的人气不足,但随着城市的发展和周边项目建设的推进,区域前景良好;
二、项目评价
从区域市场出发,通过对项目的整体分析,我们认为:
Ø地块周边多个楼盘的相继入市势必将该片区打造成一个居住氛围浓厚的区域,使项目后期入市具备良好的开发潜质和升值空间;
Ø地块较大,能够做成有规模有品牌效应的大盘。
Ø地块自身资源条件欠缺,目前周边配套支持力不足。
因此,项目需要通过专业的定位、包装来发掘、塑造项目更多的卖点,使其市场竞争力得到进一步加强,同时,我们更应抓住项目开发的契机,实现项目经济效益与品牌效益的双丰收。
三、项目准入结论
(一)开发速度建议
扶沟房产开发已经开始进入快速发展阶段,开发商面临的开发黄金期将持续3-5年。
因此,建议加快本项目的开发建设速度,尽快完成拿地、建筑施工、入市销售的相关环节操作,以尽快进入后期的资金回笼阶段。
(二)开发指导思想
●就地块本身特质而言,本项目作为大型综合小区,应坚持特色与个性,强调与周边楼盘的差异,并以此形成自身特色,以差异化竞争来取得市场优势。
●针对目前项目所在区域已经有众多新项目即将入市,因此,未来的2-3年板块区域的地缘价值将会被迅速提升,待本项目入市阶段,将会坐享区域即成的多重优势。
项目准入结论:
本项目若要实施开发,将会有两种开发实施途径:
1、如若要在当前市场形势下开发销售,建议产品的定位方向以低总价、中小户型产品入市,针对一次自住型购房客户和用于改善型购房的客户进行开发。
2、先取得土地开发权、搁置开发计划,待到周边配套及资源、条件成熟时再实施开发计划并推出销售,以保证地块价值和利润的最大化发挥。
但此方案对周边建设的依赖性强、存在周边完善时机的不确定性;并且对日后开发的时间点难以把握,风险系数较大。
第四部分项目定位
一、整体定位
本项目地块处于扶沟县城东南范围内,位于城结合部,周边房产开发项目数量不多,且市场影响力有限,但随着城市规划向南、向东发展的方向,未来该片区将吸引更多品牌开发企业进驻这一区域。
本项目主要是顺应市场需求,面向城市新生代提供适度产品,并非面向高收入者的高端产品,因此项目在整体面貌上应以中等档次入市。
但在项目内部,可视地块条件和开发时机打造档次上有一定范围差异的产品,或待项目开发到一定阶段,根据市场需求和品牌认知度的更新而推出较高档次的产品。
项目周边多以低档小区为主,对周边的市场带动有限,市场反应稍差,因此,要吸引本区购房者或者拉动外区购房者,并与周边楼盘竞争,就必须提升项目物业素质,增强项目本身的市场竞争力。
避免同质性,提高项目品质是我们最需要关注的方面。
根据板块内其他情况来看,本项目定位中档为佳,这样不必担心过于高档受到国家政策抑制和有限的高端市场,也不必担心由于低端而受到品质方面的怀疑。
初步的整体定位:
城市区域核心的自由主题社区
城市向南,生活向上。
都市时尚新生代精英的梦享领地
Ø诠释一个理念:
彰显都市生活品质、整合城市生活要素
Ø聚焦一个时代:
面向城市新生代精英,立足社会中青年阶层
Ø弘扬一种风格:
精神上自主独立,多元化、多方位的生活方式
Ø创造一个符号:
新城市生活的典范,未来居住模式的领跑者
主力客户群:
Ø核心客户群:
周边区域的企、事业、新都市人(农村进城人群),包括企、事业/公司的普通职员及中层领导、商业/服务业的职工等。
这部分人群的收入来源稳定,收入水平中等或略偏高,有一定的购买能力,也有较强烈的置业倾向,对目前的居住环境不满,对生活的便利性要求较高,本项目地的交通和产品优势将对他们有较强的吸引力。
Ø扩散客户群:
公务员和事业单位工作人员,专业技术人员,包括教师、律师、医生等。
这部分人多来自于市内的其他区域,多为两代人居住,有一定的经济基础、收入相对稳定、强调收支平衡,对项目的地理位置、生活成熟度、教育配套等因素较为看重。
Ø边缘客户群:
其他区域财力充足的投资者,欲等待物业升值或将之出租给他人居住。
这部分人往往收入较高但波动较大,有较强置业意愿,支付能力强;谨慎保守,决策理性,精打细算,购房时注重实用性和经济性,在事业到达一定阶段、资金积累充足时才考虑置业。
三、产品定位
项目产品线组合
根据区域规划设计要点,结合本项目的用地性质,可基本确定本项目的功能定位为:
以满足居住为主,同时兼容商业配套、教育功能。
对于居住功能而言,物业类型将以高层、小高层、花园洋房建筑为主;对于商业配套服务功能而言,将在小区内部临规划路部分设计商业长廊,同时裙房屋顶架空开放多种功能会所,满足小区内外居民休闲、社交等多种需要。
我们并不是刻意去创造某种新奇的事物,而是根据市场的需求,挖掘迎合消费者心理的营销策略,从而使本案产品准确地适应市场,弥补空白。
1、产品组合模式分类
Ø由于地块的基础经济指标决定了未来项目的主流建筑规划。
从目前现有的地块资料不难看出,项目的主力产品应该以高层和小高层建筑为基础的产品线组合。
(以多层入市,可以参考花园洋房,景观园林等配套要跟上,做出品牌效应,后期以高层为主,)
高层、小高层项目范例:
高层+小高层的社区效果图纯高层社区效果图
高层+小高层社区效果图纯高层社区效果图
2、产品组合模式比较
产品组合应考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系,构成一个完善的有机整体。
Ø组织与居住人口规模相对应的公共活动中心,方便经营、使用和社会化服务。
Ø合理组织人流、车流、安全防卫。
Ø由于项目所在地块处于311国道边,一定程度受噪音的影响。
Ø精心设置建筑小品,丰富和美化环境,应与项目的地势规划相融合,保证发挥其功能性、装饰性及分隔空间的作用。
组合
(一)的产品类型更加趋于多样化,整个社区包含了“高层、小高层、洋房”三种不同形态的产品,通过产品品质的差异化,可以吸引更多的不同阶层的购房者购买。
组合
(二)的产品类型相对简单,只有高层和小高层建筑,因此为了扩大项目的客群影响范围、提升项目的品质感,就要设计更多户型面积组合,以满足不同层次的购买需求。
3、产品组合模式总销简单比较
类型
组合
(一)
组合
(二)
比例
面积(万㎡)
总销额(万元)
比例
面积(万㎡)
总销额(万元)
高层
60%
58%
小高层
25%
42%
洋房
15%
/
商业
合计
备注:
上表中的项目总销额是以目前板块区域内的价格进行推算。
Ø从目前的各类产品的价格水平推算,产品组合
(一)的总销额要略大于组合
(二)
Ø考虑到洋房的建筑成本较低的前提条件,产品组合
(一)的实际利润率要大于组合
(二)
项目将在土地获得之后的1—2年才会上市销售,考虑到物业的价格增长,其实际利润额将会有一定比例的放大。
4、选择确定方案
本项目因规模较大,总体容积率偏高,低密度产品满足不了地块的基础指标,因而放大项目优势,建议档次定位为中高档次,符合市场接纳的客观要求,并能保证上市之后的快速去化。
考虑到市场需求的多元化、不同需求层次的共存,只有项目具有更多类型的产品组合,才能实现各个层级的客户群的同时吸纳,因此建议采用组合
(一)的“高层+小高层+花园洋房”的产品组合概念。
(三)项目物业形态和房型建议
设计思路:
Ø物业定位:
板块区域的大型主题社区
Ø充分体现出建筑品位,从建筑造型,建筑色彩、小区环境和生活环境等方面进行塑造。
Ø充分利用现有的环境资源,最大限度得发扬景观资源,通过窗户或阳台把室外景观导入室内。
Ø整个规划设计应围绕目标客户的生活习惯和生活需求考虑,突出环境设计和空间设计的独特性,建造有个性的居住社区。
Ø建筑平面布置,结构设计经济合理,实用率高。
产品建筑风格要点:
个性鲜明,富有特色,外立面的色彩搭配和屋顶设计应力求美观、大方、新颖、协调,符合国家和扶沟的规划设计要求。
根据扶沟目前的房地产发展情况,可考虑建筑外观色彩尽量多采用凝重色调为主,建筑单体设计在谐调下尽量寻求多样化、可识别性。
建筑风格要在以下四个要素体现:
Ø立面:
墙体、阳台、门窗等的风格统一
Ø色彩:
建筑色彩多样化,按组团或空间序列设计,加强识别性,美化楼体外观。
Ø外部环境:
建筑风格要与周边的规划相协调。
户型比例:
户型
面积(平方米)
户型比
1
一房一厅一卫
45-60
5%
2
二房二厅一卫
70-95
20%
3
三房二厅一卫
95-105
15%
4
三房二厅二卫
110-120
25%
5
三房二厅二卫
120-130
20%
6
四房二厅二卫
140左右
10%
7
其它(错层、复式)
5%
注:
1)两房单位的设计可做预留设计,可合并为四房单位。
住宅的户型设计应综合考虑用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数与密度,基于扶沟人的居住习惯,有以下几点建议:
Ø户型南北通透,住宅间距满足日照要求,综合考虑采光、通风,避免视线干扰等。
Ø因扶沟县民居住习惯于坐北朝南,住宅卧室尽可能朝南布置。
Ø住宅空间布置合理紧凑,尽可能考虑房间能自由分隔。
Ø有效实现房间的功能分区。
住宅平面内卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室等空间齐备,科学布置公用空间与私密空间,避免相互干扰,空间交通流畅,卧室、起居室、厨房空间配置紧密协调,入门考虑设置玄关。
以上建议只供参考,不足之处请指正。
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