物业师考试案例题纲.docx
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物业师考试案例题纲
物业师考试案例题纲
第八章(第一本教材)
1.请说明物业管理关系和物业管理法律关系?
答:
物业管理关系是指人们在物业管理过程中所形成的社会关系。
物业管理法律关系是物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利义务关系。
2.物业管理法律责任是什么?
答:
是指违法行为人或违约行为人对其违法或违约行为应承受某种不利的法律后果。
3.《民法通则》中常用的法律规定有什么?
答:
民法通则的基本原则、对公民(自然人)和法人民事权利和能力和民事行为能力的规定、对民事法律行为和代理的规定、对民事权利的规定、对民事责任的规定、诉讼时效制度。
4.《物业管理条例》在哪些方面作出了明确规定?
答:
重要的物业管理制度、对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作出了明确规定。
5.《物业管理条例》的主要内容是什么?
答:
建立10项基本制度;明令业主的4项权益;明令物业管理企业的七项权责;明令4项禁止行为;规范两项书面合同;法规授权4项规定。
6.请说明《物业管理条例》的10项基本原则是什么?
答:
告知制度、业主委员会备案制度、招标投标制度、承接验收制度、保修责任制度、交接制度、资质管理制度、人员资格制度、专项维修资金制度、报告制度。
7.业主的4项权益是什么?
答:
业主大会有权选聘和解聘物业管理企业、业主依法享有的物业共用部位,共用设施设备的所有权或者使用权、物业管理用房的所有权依法属于业主、专项维修资金属业主所有。
8.物业管理企业的7项权益是什么?
答:
从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格、一个物业管理区域由
一个物业管理企业实施物业管理、物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务、物业服务收费应当遵循合理,公开以及费用与服务水平相适应的原则、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目、违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,物业管理企业可以向人民法院起诉、物业管理企业却需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
15.前期物业管理招标投标管理暂行办法的主要内容是什么?
答:
前期物业管理招标投标应当遵循的原则和监督管理机构
前期物业管理招标的组织实施方式和应该注意的问题
投标的程序和注意事项
对开标过程的规定、评标委员会的组成方式、评标委员会委员的任职资格、评标结果的产生过程、注意事项和中标结果的通知与签约等。
16.业主大会规程的主要内容包括哪些方面》
答:
详细规定业主大会的筹备程序和筹备机构
进一步明确业主大会的职责
规定了业主大会的议事规则、业主公约应当具备的主要内容
规定了业主大会和业主委员会会议的召集方式、议程、作出有效决定必须具备的条件。
业主委员会的产生方式、机构设置、职责和业主委员会委员的任职条件
明确规定业主委员会委员的变更和适用资格终止的情形
业主大会和业主委员会的经费来源、履行职责时应注意的问题、印章的使用等。
17.《物业服务收费管理办法》突出表现了哪些特点?
答:
物业服务收费将告别政府统一定价
引入了物业服务“酬金制”形式
明确了物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用不算物业成本
强调了物业管理企业收取物业服务费用的权利和业主的交费义务
18.政策与法律之间有着哪些本质的区别?
答:
制定的主体和程序不同
实施的方式不同
表现形式不同
调整社会关系的范围不完全相同
相对稳定性不同
19.业主在物业管理活动中,享有哪些权利?
答:
按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务
提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议
提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议
参加业主大会会议、行使投票权
选举业主委员会,并享有被选举权
监督业主委员会的工作
监督物业管理企业履行物业服务合同
对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用
法律、法规规定的其他权利。
20.业主大会履行哪些职责?
答:
制定、修改业主公约和业主大会议事规则
选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作
选聘、解聘物业管理企业
决定专项维修资金使用、统筹方案,并监督实施
制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
21.业主委员会是业主大会的执行机构,将履行哪些职责?
答:
召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况
代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业服务合同
及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。
监督业主公约的实施
业主大会赋予的其他职责。
22.在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交哪些资料
答:
竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料
设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料
物业质量保修文件、和物业使用说明文件
物业管理所必须的其他资料
23.招标文件应当包括哪些内容?
答:
招标人及招标项目简介
物业管理服务内容及要求
对投标人及投标书的要求
评标标准和评标方法
招标活动方案
物业服务合同签定的说明
其他事项的说明和法律法规的其他内容
23.投标文件应当包括哪些内容?
答:
投标函
投标报价
物业管理方案
招标文件要求提供的其他资料
24.发生哪些情况时,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议?
答:
20%以上业主提议的
发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的
业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况
25.请说明物业管理的成本和支出?
答:
服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
物业管理区域清洁卫生费用
物业管理区域绿化养护费用
物业管理区域秩序维护费用
办公费用
物业管理企业固定资产折旧
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
经业主同意的其他费用
第一章(第二本教材);物业管理方案的制定
26.请说明物业管理对物业的基本要求是什么?
答:
物业的规划设计要科学合理、使用美观,并要方便维修和养护
建筑施工质量和建筑材料质量要好,以减少使用成本
配套设施齐全,能为业主和使用人提供多种服务
环境安全、方便、优美、舒适
能为物业管理提供必要的设施
27.物业管理早期介入需要做哪些准备
答:
了解物业管理对物业的基本要求、组织技术力量、收集相关资料、确定工作方法、准备设备器材和资金
28.物业管理公司早期介入需要收集哪些相关资料
答:
主要应收集拟介入物业项目的开发建设单位、工程设计单位、施工单位和监理单位的背景资料,拟介入项目的立项情况、设计方案、施工图纸、工程进度表、主要建筑清单等;另外还需要相关的法律法规、政策文件、参考书等。
29.物业管理企业早期介入物业项目的工作方法是什么?
答:
物业管理早期介入的工作方法一般有阅读文本和图纸、跟踪现场、沟通联系、提供咨询报告等。
早期介入的物业管理人员需要每周用工作联系函和建议书的形式与开发建设单位保持沟通和联系,作到每周有本周工作的实际情况,有下一周的工作计划,有改进建议书,并定期对工作计划和改进建议的落实情况进行回顾和小结。
早期介入的物业管理人员需要同建设单位、监理单位和施工单位都保持密切合作,以确保早期介入达到预期效果。
30.在进行房地产开发项目市场调研和项目可行性研究评估时,物业管理人员应从哪些方面提出意见和建议?
答:
物业管理人员应从市场定位、潜在业主的构成以及消费水平、周边物业概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提出意见和建议。
31.在房地产开发项目的规划设计阶段,物业管理企业主要从哪些方面把好规划设计关?
答:
物业管理企业主要应从物业的实用、美观、耐用、安全、方便使用、方便管理、节能、节省维修养护费用等角度出发,当好顾问,阅读图纸,提出改进意见,提交咨询报告,与开发商共同把好规划设计关。
32.物业管理企业在房地产开发项目的规划设计阶段,应该作好哪些工作?
答:
考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善
考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要
考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要
33.物业管理企业在房地产开发项目的施工安装阶段,应该作好哪些工作?
答:
监督工程质量、掌握物业的全部情况、督促物业管理所需设施的落实。
34.物业管理企业在接管物业项目是应掌握物业的哪些情况?
答:
主要是熟系物业的房屋结构、房间大小、隐蔽工程、附属设备设施的装配情况以及各类设备设施的品牌、产地、构造、性能、使用时的注意事项,水、电、气、热管道线路的铺设路径及阀门位置等,参与设备的安装调试,了解设备运行情况,收集设备生产厂家资料等,为以后的管理和维修养护打下基础。
34.物业管理所需设施包括什么?
答:
物业管理用房、安全保卫和环境保洁设备设施、综合经营服务硬件条件建设的落实。
35.在接管物业项目前,物业管理企业应该作好哪些工作?
答:
组织验收小组、明确验收标准、确定验收方案、拟订日后物业管理方案和制度、准备验收资料、参与竣工验收。
36.前期物业管理方案的主要内容包括什么?
答:
应包括管理1.服务内容、2.标准、3.期限、4.保修责任的落实,5.遗留问题处理、6.空置房经租或管理等代为办理事项,7.管理服务费构成及筹集,管理用房、8.经营用房的提供使用及收益分配,9.物业及相关资料的验收接管等。
37.物业管理早期介入的意义是什么?
并分别加以说明。
答:
完善物业规划设计方案
如果物业管理企业在物业的规划设计阶段就介入,对物业规划设计方案的周密与完整将起到重要作用。
提高物业建设工程质量
物业管理企业具有丰富的房屋维修养护和管理经验,通过参与图纸设计的修改及工程施工的监督管理,了解工程进度,加强对隐蔽工程的验收,并根据日后管理、维修、养护、服务的需要,及时向开发商提出设想和建议,可以强化房屋建造过程中的技术监督,提高房屋建造质量。
为日后的物业管理工作打好基础
能够更好的考虑到物业建成交付使用后的管理要求,在物业验收接管前对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如执掌,为以后的物业管理打下好的基础。
有利于物业的销售
物业管理企业可以配合开发商制定出更符合业主和使用人需要的物业开发建设方案,并在物业销售前拟订能够满足潜在购房者需要的可行的物业管理方案,开发商可以大力宣传该物业的管理水准和合理的收费,以吸引更多的业主前来购买,这无疑会促进物业的销售。
38.房地产开发基本程序的4个阶段是什么?
答:
投资决策阶段、前期工作阶段、施工建设阶段、租售营销阶段。
39.房地产开发商需要必备的五证是什么?
答:
商品房销售许可证或商品房预售许可证、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工证。
40.请说明完成施工现场的基础设施配套建设的七通一平,是什么?
答:
通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气、通热和土地平整。
41.前期物业管理的工作内容是什么?
答:
前期物业管理的工作内容包括:
设计管理模式,制定物业管理方案,上岗人员培训计划的制定和实施、测算和收取物业管理服务费用,新建物业的接管验收,接待业主或使用人入住,向业主或使用人说明房屋及其附属设备设施的功能和使用注意事项,与业主和使用人建立联络关系,建立物业管理档案,监督和管理业主和使用人的室内装饰装修,策划并开展综合经营服务,自行提供或选聘专业机构提供房屋及其附属设备设施的养护维修服务,安全管理服务和环境保洁与绿化美化服务,协助业主和建设单位筹备成立业主大会,与各行政主管部门联系、沟通与协调等。
42.制定物业管理方案的工作流程
答:
成立工作小组、培训工作人员、准备资料,设备和经费、调查分析标的物业项目情况、调查业主和使用人的服务需求、了解同类物业管理状况、研究分析调查资料、初步确定物业管理方案要点、进行可行性评价、草拟方案文本、讨论修改、领导审阅、文本定稿、实施和完善。
43.物业管理企业对标的项目进行全面的调查分析,调查的内容包括什么?
答:
项目位置、项目性质,特色权属状况、项目建筑情况、配套设施及附近的交通状况、消防、安保、卫生清洁等设施状况、周边环境状况、开发商的背景、工程设计单位,施工单位和监理单位的背景。
44.制定物业管理方案?
答:
1.项目管理的整体设想与策划、2.物业管理服务模式、3.管理服务人力资源的管理、4.管理制度建设、5.物业管理服务的具体内容和质量标准、6.物业管理财务收支测算。
45.制定物业管理方案的原则是什么?
答:
规范调研的原则:
同类竞争性物业的管理情况以及业主和使用人的服务需求。
实事求是的原则:
根据业主和使用人的要求与支付物业服务费的能力、愿望,设计服务内容、服务范围和服务深度,不可贪大求高,以免引起矛盾和纠纷。
扎实细致的原则:
物业管理方案的内容应当扎实细致,便于操作执行。
科学适用的原则:
为了符合标的物业的实际情况,方案初稿拟订以后,应反复进行讨论、修改,在方案实施过程中还要不断充实和完善。
46.可行性研究的含义指的是什么?
答:
是指物业管理企业在做出投标决策之前,拟订物业管理方案时,从物业项目实际情况和企业的经营目标出发,对标的项目进行全面的调查研究和综合论证,其中,最核心的内容是测算物业管理方案实施后能否给企业带来正常利润或其他回报。
47.可行性研究的主要内容包括什么?
答:
项目情况分析、市场分析与需求预测、同类项目情况分析、企业自身条件分析、项目方案研究、人力资源研究、项目实施过程研究、项目的成本分析及资金筹措研究、醒目经济和社会及环境效益分析、结论及建议。
48.可行性研究分为几个阶段和步骤
答:
投资机会研究:
带有预测性,主要任务是分析和估计投资项目或投资方向成功的可能性,对投资项目或投资方向提出建议。
初步可行性研究:
主要是在投资机会研究的基础上,进一步对项目实施的可能性与潜在效益进行论证分析。
详细可行性研究:
是分析项目在技术、财务、经济上的可行性以作出决策的关键步骤。
项目评价与决策:
这一阶段重点进行项目评定和投资决策,提出正式的可行性研究报告。
可行性研究分为5个步骤:
接受委托
调查研究
方案选择与优化
财务评价
编写可行性研究报告的结构
49.绿地景观再开发方案包括哪些内容?
答:
绿地景观现状分析、绿地景观再开发的意义与目标、绿地景观再开发内容的规划设计、绿地植物种类的选定、环境小品的设计、绿地景观再开发的环境影响评价、绿地景观再开发的投资估算、绿地景观再开发的效益分析、规划设计图件。
50.停车场(库)的扩建增建方案主要应包括哪些内容?
答:
现状分析、扩建增建的原则与目标、位置与规模规划、布局的规划设计、配套设施的规划设计、可行性分析、环境影响评价、投资估算、效益分析、规划设计图件。
51.综合经营服务场所的再开发包括哪些内容?
答:
现状分析、再开发的原则与目标、可行性分析、内容与方式的规划、具体方案的设计、投资估算、环境影响评价、效益分析、规划设计图件。
52.物业再开发利用的含义是什么?
答:
物业的再开发利用是指对已建成并投入使用的房屋建筑、配套设施和场地等进行改造和局部增建,以提高物业使用价值的活动。
53.物业再开发利用的原则和条件是什么?
答:
尊重业主意愿的原则、经济适用的原则、科学规划的原则
条件是:
物业本身的条件、业主的愿望、物业管理企业的运作能力。
第二章;物业管理制度的制定
54.制定物业管理制度的准备工作一般有哪些程序?
答:
成立工作小组、明确工作任务和目标、准备相关资料、了解物业现状、了解业主及使用人的情况、分析本企业情况、学习有关文献、拟订制度体系、拟订制定制度的方法和程序、上报领导审阅。
55.业主大会制定物业管理制度的准备工作一般有哪些程序?
答:
确定制度起草人、了解物业情况、了解业主及使用人情况、了解物业管理企业情况、学习有关文件、
56.物业管理制度的含义是什么?
答:
物业管理制度是指负责一个物业管理区域的物业管理公司和该物业管理区域的业主或业主大会为保证物业服务质量和物业的正常使用、增殖、保值所制定的各种规则、章程、程序和办法的总则,是要求有关人员共同遵守的规范和准则。
57.请说明物业管理企业内部管理制度体系的具体制度?
答:
企业综合管理制度、员工管理制度、部门职责、岗位职责、操作程序。
58.物业管理的公共管理制度主要包括哪些管理制度?
答:
物业管理的公共管理制度主要有楼宇入住及迁出管理制度、房屋共用部位及共用设备使用管理制度、房屋共用部位及共用设施设备维修养护管理制度、房屋装修管理制度、安全保卫管理制度、车辆行使和停放管理制度、消防管理制度、环境卫生管理制度、绿化管理制度、禁止违章用地及违章建筑的管理制度、综合经营服务管理制度以及接受业主委托开展有偿特约服务的制度等。
59.请说明制定物业管理制度的主要工作内容?
答:
确定制度内容要点、征求意见、汇总,调整制度要点、草拟制度文本、讨论修改、领导审阅、文本定稿、批准实施。
60.业主大会对物业管理制度的制定程序?
答:
草拟制度文本、提交业主大会讨论、修改文本、提交业主大会通过、生效执行、行政备案。
61.制定物业管理制度的原则是什么?
答:
合法性原则、实用性原则、规范性原则、市场性原则、协调性原则
62.《员工守册》的内容是什么?
答:
员工手册是为了让企业员工了解企业概况,企业发展目标,员工的权利、义务和工作要求等内容的文书。
第一章:
总经理致辞、第二章:
公司简介,第三章:
公司目标、第四章:
人员聘用政策,第五章:
考勤制度、第六章:
仪容仪表与行为举止、第七章:
纪律处分、第八章:
员工福利。
63.业主公约的含义是什么?
答:
业主公约是为了维护全体业主和物业使用人的合法权益、维护公共环境和秩序、保障物业的安全和合理使用,由全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维修养护和其他管理服务活动的行为准则,是实行业主自治管理的重要表现形式。
64.住户手册的内容是什么?
答:
住户手册是为了让业主和使用人了解物业管理区域概况、物业管理企业的职责权限、管理维修内容、服务范围以及业主或使用人的权利、义务和应注意事项的文书。
第一章:
住宅小区概况、第二章:
物业区域管理机构、第三章:
住户须知、第四章:
物业管理规定、第五章:
综合服务、第六章:
其他。
第三章;物业管理企业资金管理
65.核算物业服务费收入的程序是什么?
答:
公共性服务费收入的核算、公众代办性服务费收入的核算、特约服务费收入的核算。
66.什么是物业特约服务。
答:
凡属物业管理企业根据业主、物业使用人的委托为某个别需求提供的物业服务合同约定以外的特约服务、服务费由双方约定。
67.拟订物业管理费用开支计划
答:
1)确定物业服务成本的组成:
管理服务人员的工资、社会保障和福利费、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护使用,物业管理区域清洁卫生费用,物业管理区域维护秩序费用,办公费等。
2)核算营业成本:
3)核算管理费用:
4)核算财务费用:
5)核算所得税
68.当物业管理企业需要购置固定资产时,请您帮助制定一份资金筹措计划
答:
1)向银行借款、2)发行股票、3)发行债券、4)动用留存利润、5)横
向联合筹资、6)收取物业服务费、7)利用外资、8)动用前期投入资金、
69.请说明控制财务预算的步骤是什么?
答:
建立财务预算控制系统、检查监督、分析原因、纠正偏差和奖惩兑现。
70.请为物业企业制定一份财务预算计划,写出题目即可。
答:
收入预算、营业成本预算、管理费用预算、财务费用预算、资本预算、现金预算、预计损益表、预计资产负债表。
71.请说出控制财务预算的目的是什么?
答:
落实财务预算或财务计划、及时纠正偏差、提供决策依据。
72.追讨物业服务费的法律诉讼程序是什么?
答:
起诉、参加庭审、上诉、执行
73.当业主拒绝交纳物业服务费,经协调也未能奏效的,物业管理企业可向人民法院申请支付令,请问采取支付令好处有哪些?
答:
因为业主拖欠物业公司的物业费用属于以金钱为内容的债务,内容单纯、关系明确、且履行期已到,物业公司作为债权人可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令,请求法院判令债务人履行,可以比较迅速地实现自己的债权,比诉讼的审判程序要简便易行,可以节省时间和费用。
74.请说出《物业管理条例》的主要内容是什么?
答:
主要内容包括:
总则、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、法律责任。
75.如何对专项维修资金的使用进行管理?
答:
对于物业管理企业而言,专项维修资金作为企业长期负债进行管理。
物业管理企业在提供服务过程中应当保证维修资金的专户存储、专款专用、不得侵吞或挪用,并应定期接受业主大会或者物业产权人、使用人的检查和监督。
专项维修资金所产生的利息净收入应当经业主大会或者物业产权人、使用人认可后纳入专项维修资金的滚存使用和管理。
物业管理企业利用共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益应当主要勇于补充专项维修资金。
76.物业企业对于专项维修资金如何进行收集?
答:
1)售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。
该部分资金属售房单位所有。
2)购房者按照房款的2%的比例向售房单位缴交专项维修资金。
售房单位代为收取的专项维修资金属于全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。
77.房屋的共用部位指的是什么?
答:
是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
78.专项维修资金的收缴依据哪些法规文件的相关规定?
答:
专项维修资金的收缴依据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《物业管理企业财务管理规定》等法规文件的相关规定。
79.物业管理企业财务管理部门的基本职责是什么?
答:
1)建立健全企业内部各项财务管理制度
2)制定公司年度财务计划
3)制定物业管理费预算方案
4)监督物业管理费的收费运用
5)编制记帐凭证
6)参与策划各种营销活动
7)作好工程费用的拨付、结算等工作
8)严格执行财务审批制度
9)严格执行现金管理制度和支票的使用规定
10)税收的核算与申报
11)银行帐务往来的核对
12)妥善管理会计帐册档案
80.请帮助企业制定一份内部财务管理制度
答:
1)凭证帐册制度2)财务预算制度3)借款管理制度4)报销审批制度5)审核管理制度6)现金管理制度7)固定资产管理制度8)仓库管理制度9)材料物资报废制度10)往来帐目清理制度11)会计报表制度12)印章使用制度13)会计档案的管理制度14)定期公布制度15)财务管理安全制度
81.如何通过财务管理、实现企业企业价值最大化?
答:
物业管理企业要实现利润最大化,就必须作好3个方面的决策。
1)筹资决策:
是指企业对所要筹集的资金的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。
2)投资决策:
是指公司确定投资方向、投资规模以及具体的投资方式等方面的决策。
3)利润分配决策:
是指企业的利润
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