XX镇实施城镇规划建设项目可行性研究报告.docx
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XX镇实施城镇规划建设项目可行性研究报告
附表:
附表1.项目工程费估算表
附表2.工程项目土地使用费估算表
附表3.工程建设其他费估算表
附表4.建设投资总投资估算表;
附表5.设施工程建设投资计划表
附表6.借款利息估算及还款计划表
附表7.销售收入、销售及管理费用估算表
附表8.销售收入与经营税金及附加估算表
附表9.利润与利润分配表
附表10.项目投资现金流量表
附表11.项目资本金现金流量表
附表12.财务计划现金流量表
附表13.工程及服务采购招标方案
附表14.项目实施计划横道图
附件:
附件1.XXXXXXXX土地整治及基础设施工程项目立项的请示
附件2.XXXXXXXX土地整治及基础设施工程项目立项的批复
第一章总论
一、项目概况
(一)项目名称:
实施城镇规划建设项目
(二)项目业主:
XXX征地拆迁办
(三)项目地址:
XXXXXX
(四)项目性质:
新建
(五)建设期限:
计划于2011年10月开工,2012年9月竣工。
(六)项目实施内容及规模
本项目对XXX土地整治及基础设施工程项目拟征用土地进行拆迁安置补偿,土地整治及“三通一平”(即:
道路、供水、供电和场地平整等)等基础设施配套建设,土地整治面积为197.12亩。
(七)项目建设投资及资金筹措
1、项目建设投资估算
项目建设总投资3528.24万元,其中:
工程费用768.77万元,项目建设其他费2437.04万元,其中土地使用费2348.85万元,与开发建设有关的其他费用88.18万元。
预备费为279.46,其中:
基本预备160.29万元,涨价预备费119.17万元。
借款利息42.98万元。
2、资金筹措方案
银行贷款400万元,业主自筹项目资本金800万元,不足部分以土地转让予以收入补充。
3、贷款偿还:
项目还款资金来源于拟整治土地的土地出让金收入,在项目完成后两年内的等额还本利息照付的方式偿还全部借款。
二、业主简介
XXX征地拆迁办公室,位于璧城街道莲花街219号。
XXX征地拆迁办公室受XXX国土资源和房屋管理局委托,负责宣传、贯彻国家土地征用的法律、法规规章和政策;负责对全县拟征用土地进行调查摸底;负责实施全县征地拆迁补偿安置工作;承担县人民政府和县国土资源和房屋管理局交办的其他事项。
部门内设科室设置含有综合科、财务科、征地科、安置事务科。
三、编制内容
研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、建设进度、建设投资及资金筹措,报告对项目的可行性进行综合分析、论证,得出合理、正确的结论,为项目业主及审批部门提供决策参考依据,并作为开展下阶段工作的基础。
四、编制依据与原则
(一)编制依据
1、国家发改委《国家投资项目可行性研究指南》;国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
2、《XX土地管理规定》(XX人民政府令第53号)
3、《XX征地补偿安置办法》(XX人民政府第55号)
4、《XX人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》(渝府发[2008]45号)
5、《XXX城市总体规划》(2003-2020年);
6、《XXX国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
7、《XXX2010年政府工作报告》;
8、《XX国土房管局关于下达XXX城乡建设用地增减挂钩周转指标的通知》渝国土房管周转﹝2010﹞38号
9、《XX国土房管局关于批准XXX壁泉街道等2个城乡建设用地增减挂钩项目去实施规划的函》渝国土房管﹝2010﹞1033号
10、《XXX人民政府关于印发XXX征地补偿安置实施办法的通知》XX府发[2009]100号
11、《XXX人民政府关于征地补偿安置若干问题的通知》XX府发〔2009〕101号
12、委托单位提供的工程相关基础资料(含图纸)和对可研提出的要求。
(二)编制原则
1、遵守国家基本建设的各项方针政策,严格执行各项技术规范及标准;
2、符合地方社会、经济发展规划,协调发展原则;
3、实事求是、因地制宜、确保技术可行的原则;
4、投资经济、合理使用资源、节约用地原则;
5、动态分析与静态分析相结合,以动态分析为主的原则。
五、主要经济指标
项目主要经济指标见表1—1。
表1-1 主要经济指标表
序号
经济指标
金额
1
工程费合计
768.77
2
土地使用费
2348.85
2.1
安置补偿费
1718.17
2.2
拆旧、复垦及补偿费
137.88
2.3
征地各项税、费
492.80
3
预备费
279.46
3.1
基本预备费
160.29
3.2
涨价预备费
119.17
4
项目资本金
800.00
5
银行借款
400.00
6
借款利息
42.98
7
项目开发建设投资
3528.24
8
每亩平均投资
17.56
9
单位售价(万元/亩)
25.00
10
销售收入
4928.00
11
经营税金及附加
271.04
12
利润总额
1134.83
13
所得税
247.09
14
净利润
851.13
六、结论
(一)该项目是XXXXXX建设的基础工程,其顺利实施可以加快XXXXXX建设步伐,与当地建设项目发展规划相一致,符合XXX城镇建设规划要求,有利于XX城镇体系建设。
(二)项目建设符合XXX城市发展规划的要求,项目的实施在使土地资源实现有效的集约开发利用的同时,将对XXX的经济发展产生显著的带动作用,并具有显著的社会效益和环境效益。
(三)项目业主XXX征地拆迁办是具有政府信用,自身经营能够产生土地开发整治收益、基础设施建设经营收益、投融资经营收益和地方税收返还收入等用于偿还借款,具备良好的综合偿债能力。
第二章项目建设背景和必要性
一、项目建设背景
以胡锦涛总书记在十届全国人大五次会议XX代表团的重要讲话和国家批准XX设立全国统筹城乡综合配套改革试验区为标志,掀开了XX奋勇前进的新篇章。
从大城市、大农村、大库区的特殊市情出发,集中力量建设一小时经济圈,优化“一圈两翼”总体布局,是全市贯彻落实科学发展观和构建和谐社会,加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市,在西部地区率先实现全面建设小康社会目标的必然选择。
(一)XX委、市府对XXX进行了新的定位
2009年8月17日,中共中央政治局委员、XX委书记薄熙来莅临XX视察时指出,“从地图上看,XX像我们的宝岛台湾,面积915平方公里,相当于伟大祖国的万分之一,好似一片叶子飘在XX主城区旁边,山很漂亮,地名也好听。
”薄书记表示,“XX是一块‘宝玉’,希望XX不负老天爷给我们创造的条件,能够把‘宝玉’做好,多发一点灵气。
”
XXX是XX幅员面积最小的县,但在过去10多年,这里却是全市经济最活跃的地区之一:
高度繁荣的民营经济,将XX从一个农业小县变成了一个经济“小巨人”。
2008年,全县工业产值位居全市第13位,农民人均纯收入位居渝西地区第一。
以XX设立为全国统筹城乡综合配套改革试验区为标志,新一轮的XX城市发展战略规划将XX确定为六大卫星城之一。
XXX委、县政府根据“卫星城”的战略定位,提出了建设“XX绿岛新区”的新概念,并将其作为实现“融入XX主城”战略目标的主要路径。
2009年9月2日,县委发布18号文件,对XX绿岛新区建设作出全面部署。
首次站在XX主城区、乃至大XX的角度来观察、考量和谋划XX的未来,用绿岛新区引领XX“上档提质”,并提出将XX绿岛新区建设成为“XX卫星城、生态宜居区、绿色工业区、都市农业区、和谐文明区”的5大定位目标。
(二)XXX城市规划和新城发展
为贯彻落实薄书记的指示,加快XXX社会经济发展步伐,促进人民生活水平和生活质量的提高,XXX委、县政府作出了实施“绿色新政”,倾力打造XX“绿岛新区”的一系列举措:
着眼于XX主城的拓展,在县城规划建设“绿岛新区”,以绿色新城提升XX新形象。
2009年5月,XXX委托中国城市规划设计研究院,完成了继东莞、昆山之后的全国第三个县域空间发展规划《XXXXX县域空间发展规划综合报告》,着力打造“XX绿岛新区”。
依据该规划,在县域空间发展规划的框架下,绿岛新区22平方公里的总体城市设计和首期13.3平方公里的控制性详细规划方案已初步形成。
依据《XXXXX县域空间发展规划综合报告》,绿岛新区城市建设将构筑“一核两点,两带一轴,九山九水”的空间结构,即打造“一核”,形成绿岛新区的综合中心,包括公共服务中心(即本报告提出的建设项目所在区域)、商业中心、商务和总部基地、文化展示中心等。
控制“两点”,形成轨道一号线枢纽地区和城南生产服务中心两个战略性的专业中心。
引导“两带”,形成沿中部通道和双星大道的高端功能带,全面展示沿线山水城市风貌。
塑造“一轴”,形成沿璧溪指向老城的“叠湖竹岸”景观主轴,建设绿岛新区的核心公共活动空间。
保护“九山九水”,精心保护和利用好渗透入城的九条山脊和溪流。
绿岛新区的建设和发展,将构筑以现代服务业为核心的“三中心三基地”六大核心功能。
其中:
“三中心”包括“公共服务中心”、“商业商务中心”和“绿色资源管理中心”,是面向全县、辐射县域、保证XX公共服务“提质上档”的核心功能;“三基地”包括“文化休闲基地”、“高新技术基地”和“品质生活基地”,是在满足本县需求外,面向XX主城、服务区域、保证绿岛新区融入主城的战略性高端功能。
(三)XXX发展状况
XXX作为XXX的卫星城镇,在XXX发展中起到举足轻重的作用。
XXX党委政府认真贯彻县委县政府的决策部署,与时俱进,解放思想,紧紧围绕“建设XX西部中心镇”发展战略,大力调整工农业产业结构,形成了一定的镇域经济特色:
农业方面形成了以优质“蜜丽”葡萄、灵芝与食用菌、无公害蔬菜、伏淡季水果等特色产业,“蜜丽”葡萄、山城灵芝、“XX红”葡萄酒等特色产品远近闻名;工业方面形成了汽摩配、服装、建材等特色产业,文隆金属厂和同茂、泉海机械成为XXX经济支柱、税源主体。
XXX突飞猛进的发展态势,为XXXXXX的发展带来了极大的商机和发展动力。
而作为一个以农业发展为主的乡镇需要通过引入企业才能得到进一步发展。
为此提出本项目的建设,通过引进企业带动XXX向更高一个层次发展,从而推动XXXXXX的整体进步。
二、项目建设必要性
(一)改善XXX投资环境,推动经济发展的需要
本项目的实施将进一步完善XXX基础设施条件,满足日益增长的入驻企业的用地需要,为XXX经济的发展创造良好的前提条件,对促进XXX乃至XX地区社会经济发展具有重要意义。
(二)加快城镇化进程、拓宽就业渠道、促进新农村建设的需要
通过本项目的建设可以扩展XXX城镇建设用地。
既可实现规模性开发,整合城镇土地资源,又可为XXX未来的发展造势蓄发,提供经济支撑。
本工程建成之后,XXX的整体优势将进一步显现,并将实现以工业化促进城镇化,以城镇化的收益推动工业化的发展,实现相互联动,以工促城、以城补工。
在发展地方经济的同时,加速实施城镇化进程。
(三)是XXX社会经济发展的需要
项目所在地块具有优越的基础设施条件,交通极为方便,水电气等基础设施一应俱全。
目前已有多家企业有意愿进住拟开发地块进行建设经营。
该项目实施完成后,将带动XXX社会经济的快速发展。
综上所述:
为贯彻落实市政府通知精神,实现XXXXXX发展的总体目标,对土地的开发是势在必行。
项目的实施可有效促进XXX经济发展,提升人民生活质量和水平。
同时更有利于优化城镇总体布局。
因此本项目的建设是非常迫切和必要的。
第三章场址选择及建设条件
一、选址原则
(一)交通便捷、原材料及产品运输方便;
(二)具有足够的建设用地,投资成本相对较低;
(三)基础设施条件良好;
(四)水、电设施条件满足要求。
二、选址地点
项目位于XXX泉海机械厂片区位于场镇规划区西北部,东临城丁路,西邻长隆4、5社,南邻长隆5社,北临长隆4、5社。
XXX粮站片区位于场镇规划区东南部,东临长隆3社,西邻长隆1、3社,南邻长隆2、3社,北临长隆3社。
三、项目选址建设条件
(一)气象与水文条件
XXX域属亚热带湿润气候。
县域东、西是低山区,两山间为丘陵谷地,对夏季来自海洋潮湿的气流起扰动辐合作用。
因此,具有春旱,夏热冬暖雪少,无霜期长,雨量充沛,以及风小,湿度大,云雾多,日照少,绵雨多等特点。
年平均降水量1047.3毫米。
1968年最多达1516.4毫米,1961年最少仅642.8毫米,1959—1985年间,年降水量在1000毫米以上的16年,在1000毫米以下的11年。
降水量低山区多于浅丘区,北部多于南部夏季多于其他季节。
县域自南向北,海拔高度每升高100m,年平均降水量约增加20毫米。
XXX域地表水属外流水系,共有大小溪河75条,其中汇水面积大于10平方公里的只有10条,而以璧南、梅江、璧北3条河最大,其余溪河均是短源,属季节性的流水。
璧南、梅江、璧北3条河均发源于西部低山区,在县域内总流长163.1公里,流域集雨面积约913平方公里。
(二)地形地貌
规划区内地形主要为浅丘地貌,东侧为缙云山,西侧为茅莱山与龙梭山余脉,南北向长而东西向窄。
(三)地层岩性及地质构造
境内露盖层为第四系堆积层、下三迭系嘉陵江组及侏罗系地层。
缺失白垩系及第三系地层;地腹隐伏盖层为早三迭系、二迭系、志留系、奥陶系地层。
XXX境划分为10地貌类型即:
低山槽谷、山麓深丘、单斜深山、馒头状中丘、桌状中丘、浅丘宽谷、缓丘宽谷、桌状高丘、坪状高丘。
(四)地震
设计根据抗震规范构造设防,该场区建筑抗震设防烈度为6度,设计基本地震加速度值为0.05g,设计地震分组为第一组。
(五)不良地质现象
区内目前未发现滑坡、危岩(崩塌)、泥石流及地面塌陷等地质灾害现象,自然斜坡现状稳定。
(六)供水、供电及通讯条件
项目所在区域附近为城市发展区,又临璧南河,水、电、通信等设施接入方便,比较利于道路建设。
(七)材料来源及运输条件
工程所需石料、砂料、钢材、水泥、木材、沥青和水均可在XXX城或附近区域内解决,且质量和数量均能满足道路建设的要求。
(八)道路交通条件
项目所在区域内有已、在建城市道路,也有乡村公路,交通十分便利,施工条件较好。
(九)管线条件
项目建设区域内主要有两档高压线(500KV洪陈Ⅰ线、500KV洪陈II线)穿越。
(十)建筑施工条件
该项目建设,将通过面向社会公开招标的途径,选择优秀的施工队伍,进行项目工程建设,确保施工安全。
第四章工程施工方案
一、项目建设规模
该项目实施地址面积197.12亩,对该地块进行实施“三通一平”整治。
项目建设所在地块本地貌以丘陵为主,但地势坡度不大,地质结构稳定,无压覆重要矿产和文物,不涉及防洪和排涝,对资源、公共设施等没有不利影响。
二、设计采用的主要依据、标准、规范
1、与本工程有关的国家或行业标准以及施工操作规程等技术法规。
2、《建筑工程工程量清单计价规范》GB50500-2003
3、2008年《XX市政工程预算定额》及配套文件。
4、根据业主提供的施工蓝图(电子文档)。
5、GB/T19001-2000ISO9001质量程序文件。
6、施工现场及周边实际踏勘情况。
7、拟使用的国家及地方主要规范和行业标准:
①《建筑地面工程质量验收规范》GB50209-2002;
②《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001;
③《建筑施工安全检查标准》JGJ59-99
④《工程测量规范》GB50026-93
⑤《砌体工程施工及验收规范》GB50203-98
⑥《建筑工程质量检验评定标准》GBJ301-98
⑦《建筑装饰工程施工及验收规范》JGJ73-91
三、项目施工工艺流程
四、工程施工技术方案
本项目规划建设用地区在总体相对平坦的丘陵地带。
结合项目地形地貌情况,场地平整思路采用“内敛整治、外放保育”的土地整治观点,对本项目区土地整治划分多个合理的自然生态基本单元,进行适度的“大填大挖”土地整治,避免放任地平整,以充分考虑到大片土地地形高差工程量较大和自然环境不宜承受大规模、大范围填挖的敏感性。
并实现对土地单元边界外自然生态进行开放性保护和改良,建立起一个工业与自然相结合的新型生态系统。
(一)场地的再次清理:
附属设施及附属物的清除,对那些大树要进行保护性移栽,不要破坏当地的生态平衡。
(二)测量放线:
1、设备、仪器配备:
本工程项目拟采用一台DJ6E经纬仪控制,检测轴线和垂直度;用一台苏光自动安平水准仪控制,检测水准点标高和平整度;垂球辅助控制,检测垂直度,标高的传递采用标准长钢尺和水准仪相结合进行。
2、定位放线:
根据土建设计平面定位放线图,现场放点进行现场轴线控制网和标高控制点的引测。
3、高程控制
①高程控制网的测设
A.依据建设单位提供水准基点,采用0.2mm级精度的DS3水准仪对所提供的水准基点进行复测检查,校测合格后,测设一条闭合或符合水准路线,联测场区平面控制点,以此作为保证施工竖向精度控制的首要条件。
B.场区内至少选择三个水准点,距离建筑物大于25米,距离回土边线不小于15米。
C.每道具体工序开始前,首先进行测量放线,测量放线完成需经有关人员验收核准后,再开始实物操作。
4、测量保证措施
①本工程设专门测量人员组成测量小组实施对施工中的测量工作,测量放线人员持证上岗。
施工的实施必须做到先放线后施工;工程施工测量,以线路中线为基准。
②在实施测量前,对测量仪器进行校验,校验合格后使用。
在施工过程中的测量工作,随时检查仪器是否完好。
③测量工作进行测量复核控制,每次测量工作经技术负责人或项目经理复核无误后,进行下道工序。
(三)场地平整施工
1、土方开挖
①确定开挖的顺序和坡度→确定开挖的边界与深度→分层开挖→修整边缘部分→清底
②本工程水体土方采用机械开挖,人工修边捡底的作法,运土采用自卸汽车,以满足工期的需要,工作面宽度按有关定额执行。
土方开挖过程中,施工人员跟班作业,严格控制开挖范围和标高。
③土方根据甲方指定场地堆放,组织好车辆人员,车辆指挥设专人,合理布置运输路线,派专人清理道路,以保障正常施工。
土方在基坑边临时堆放距离基坑不小于1m。
2、土方回填
①基底地坪的清整→检验土质→分层铺土、耙平→夯打密实→检验密实度→修整找平验收
②回填土采用人工回填,分层夯实,夯实采用蛙式打夯机,边角采用人工夯实,分层夯实中,分层厚度不大于300毫米,每层夯击3~4遍,密实度不小于90%。
回填土质量严格控制,禁止使用生活垃圾、有机物含量大的耕土、建筑垃圾等不符合要求的土质回填。
土方回填宜就近找场地堆放所需的回填土。
③边界处用砖砌出围挡后再回填。
第五章 环境保护
一、环境保护依据及原则
(一)环境保护依据
1、《中华人民共和国环境保护法》;
2、《建设项目环境保护管理条例》;
3、《环境空气质量标准》(GB3095—1996)二级;
4、《地表水环境质量标准》(GB3838—2002)III级;
5、《城市区域环境噪声标准》(GB3096—93)2类;
6、《建筑施工场界噪声限值》(GB12623—90);
(二)环境保护原则
在设计中全面、认真贯彻“全面规划、合理布局、保护环境、造福人民”的方针,本着“同步规划,协调发展”、“同时设计,同时施工,同时投产”和“预防为主,防治结合,综合治理”的原则,尽量减少对环境的影响和污染物排放,并对排放的污染物进行有效的处理。
以使建设项目所在地的大气、水体等自然与生态环境免受侵害。
在发展生产的同时,保护好人类赖以生存的环境。
二、项目对环境的影响和保护措施
本项目只涉及工程施工对环境的影响
(一)沿线环境条件
工程沿线地处丘陵地带,该地区人口密度较大,土地耕作强度高;其间为农田、冲沟,土地肥沃,林、粮、果等物产丰富;居民点呈点状分布,建筑结构以土瓦结构为主。
(二)项目施工与运营对环境的影响
1、项目施工期间对环境的影响
项目场址地形以浅丘较多,地势总体较为平坦,有利于开展机械化施工作业,由于工程土石方量很大,因此,项目建设会破坏地表植被,对环境存在影响。
施工期对环境空气产生影响主要有各类柴油动力机械进行场地清理平整、挖方、运输等作业是产生含有CO、NO2的废气;土石方开挖、出渣装卸、散装水泥作业、汽车运输作业等产生的扬尘。
2、施工期主要地表水污染源分析
施工期间,由于进行各种土石方开挖、平整等工作,致使土地表面松散,下雨时,雨水夹带泥土等形成水土流失。
土建施工期间,工程对地表水环境的影响,主要来自大雨或暴雨天气条件下地表开挖造成的水土流失和堆积物流失产生的影响。
工程施工期对地表环境可能产生的影响主要表现为:
附近水沟中夹带的泥砂量增多,悬浮物浓度增大。
生活污水无序排放将会对施工场地环境及其附近的水沟产生污染,环境卫生状况下降。
3、施工期主要噪声污染源分析
施工期主要噪声来自施工机械挖掘机、推土机、载重汽车、混凝土搅拌机、振捣器、重型碾压机等的使用。
施工期噪声可造成施工区域局部超标。
4、项目运营对城市环境的影响
项目运营期是入驻企业工业生产对环境的影响,本项目不予分析。
(三)环境保护措施
1、加强施工期间的水土流失与环境保护措施,土石方施工单位应编制水土保持方案。
2、做好施工的组织协调工作,文明施工。
3、做好施工期间的临时防洪及排水措施。
4、选择合理的取土、弃土场地、搞好场地的排水及支挡工作。
5、设计上完善场区排水系统,作好边坡防护加固措施,作好土石方调配工作。
(四)环境影响评价
通过以上措施,可以极大地减少施工期间水土流失对环境的影响,同时尽力使这种影响短暂,随着项目竣工和企业项目建成将立即消失。
通过合理规划,提高工业园环境和绿化水平,将大大地减少交通噪声、交通废气、交通振动的污染。
总体上,本次土地整治项目施工期间对城市环境影响可以恢复,对环境的长期影响较小。
第六章 建设进度计划与建设管理
一、项目实施进度计划
本工程建设项目施工条件优越,施工环境好,但建设规模较大,施工范围较广,在统筹兼顾,合理安排的情况下,预计工期为16个月,即从2011年6月份起开始办理有关手续,2012年10月份动工,至2012年9月份全面竣工。
(详见附表十四)
二、组织机构
(一)项目领导机构组建方案
为了保证项目建设的顺利进行,按照团结协调,勤政务实,开拓创新,廉洁高效的原则组建项目建设领导小组,加强对项目开发建设的组织领导是十分必要的。
因此,应特设立工程领导小组。
(二)项目管理机构组建方案及管理体系图
设立工程部。
工程部在领导小组领导下,负责协调解决项目建设中的规划、征地、筹资、建设等重大问题,以确保各职能部门密切配合,通力合作。
指挥部下设各职能部门,并明确各职能部门的职责。
工程建设机构图
工程领导小组
工程现场指挥部
建设处
规划处
保卫处
办公室
财务处
三、人力资源配置
部门人数
1、指挥长、副指挥长3人
2、办公室4人
3、财务处6人
4、规划处6人
5、建设处4人
6、保卫处3人
合计26人
四、招投标方案
根据《中华人民共和国招投标法》、国家发展和改革委员会第3号令以及XX有关工程招投标文件规定,本项目建设应进行招投标。
建议招标方案如下:
(一)招标形式
采用邀请投标方式或根据资质要求直接指定方式确定设计单位;
采取邀请投标方式确定监理单位;
采取公开招标形式确定施工单位。
(二
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