黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究毕业论文设计.docx
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黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究毕业论文设计
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摘要
衣食住行是一个人生存所必需的,房子作为安全性和稳定性的代表,在这个相对富足的中国收到了绝大多数人的热捧。
由于大多数人还是处于普通消费阶层和住房按揭贷款的出现,房子的需求量不断上涨,房价也因此不断地推高,中低阶层的消费者由于资金有限,无法承受新房的高价,纷纷转向了面积小、带装修的二手房。
鱼龙混杂的二手房交易中介不断地涌现,导致很多二手房房主或者买房由于信息有限,信息不对称等原因的限制出现了二手房价格的扭曲,欺诈等现象的出现。
面对二手房交易量稳步增加,价格呈现上升趋势,市场交易变得越来越复杂的形式,我们有必要弄清楚二手房市场的作用机制和制定出更加合理的定价方法。
我们希望能够通过回归研究经验得出比较主要的几个因素对房价的贡献,以此确定快速估算二手房交易参考价格。
关键词:
二手房交易;快速估价;二手房中介
Thesecond-referencepricecalculation
Abstract:
Basicnecessitiesoflifearenecessaryforapersontosurvive,thethisrelativelyaffluentChinareceivedthevastmajorityofpeoplerepeng.Becausemostpeoplestillintheordinaryconsumergroupsandthenotaffordtheexpensivenew.Dragonsandfishesjumbledtogetherinthesecond-,informationasymmetryandotherreasonstheemergenceofsecond-thefaceofthesecondaryvolumeofexperienceobtainedinseveralfactorsofpricesofthemaincontribution,inordertodeterminetherapidestimationofthesecond-handhousingtransactionsreferenceprice.
Keywords:
Second-handhousingtransactionsofsecond-handhousingintermediary;rapidassessment
目录
1绪论……………………………………………………………4
1.1问题的提出……………………………………………………………4
1.2国内研究现状及最新消息…………………………………………4
1.3研究内容及结构……………………………………………………6
1.4研究方法………………………………………………………………6
2二手房交易概述……………………………………………7
2.1二手房交易研究的必要性…………………………………………7
2.2二手房交易市场存在的问题…………………………………………8
2.3二手房交易常用的估价方法…………………………………………9
2.4估价目的………………………………………………………………10
2.5估价要求…………………………………………………………………11
2.6估价原则……………………………………………………………………11
2.7样本选择和速算系数确定原理……………………………………………11
3影响二手房交易价格因素……………………………11
4样本处理和回归分析……………………………12
4.1样本数据处理……………………………………………………12
4.2单因素方差分析…………………………………………………14
4.3多因素方差分析………………………………………………15
4.4回归分析和回归方程…………………………………………17
5结论和建议……………………………23
5.1对各个当事人的建议………………………………………………23
5.2结论………………………………………………………………23
6参考文献………………………………………………23
7致谢词………………………………………………25
8附录………………………………………………26
1引言
1.1问题的提出
衣食住行是一个人生存所必需的,房子作为安全性和稳定性的代表,在这个相对富足的中国收到了绝大多数人的热捧。
由于大多数人还是处于普通消费阶层和住房按揭贷款的出现,房子的需求量不断上涨,房价也因此不断地推高,中低阶层的消费者由于资金有限,无法承受新房的高价,纷纷转向了面积小、带装修的二手房。
鱼龙混杂的二手房交易中介不断地涌现,导致很多二手房房主或者买房由于信息有限,信息不对称等原因的限制出现了二手房价格的扭曲,欺诈等现象。
面对二手房交易量稳步增加,价格呈现上升趋势,市场交易变得越来越复杂的形式,我们有必要弄清楚二手房市场的作用机制和制定出更加合理的定价方法。
我们希望能够通过回归研究经验得出比较主要的几个因素对房价的贡献,以此确定快速估算二手房交易参考价格。
由于影响二手房交易的因素复杂,例如:
建筑年代、建筑类型、建筑面积、物业管理、教育配套、暖气、公交车数量等,我们按照前人的研究可以将影响房地产价格的因素分为:
一般因素(包括经济因素,社会因素,行政因素,心理因素);区域因素(商业服务的繁华程度,道路通达程度,交通便捷因素,城市设施状况因素,环境状况因素);个别因素(土地的个别因素如区位、面积、形状、容积率、用途、使用年限等因素,建筑物的个别因素如面积、材料结构、设计、设施、施工质量、法律限制、建筑物与周围环境是否协调)等三大类的因素[1]。
其定价是一个比较繁杂的工程,很多不同的学者也提出了各自的理论,但是我们面对的是掌握信息知识理解方面有限制的消费者,所以我们有必要简化我们的模型,用最简单的方法大致估算出房屋的价位,再根据个人实际情况和需求进行适当的调整。
通过对黄岛二手房成交案例的分析,我们运用所学的统计分析、计量经济的理论和软件模拟出相应的简单的回归模型,在结合平时在中介实习总结的经验测算出比较简单的估价模型,以期对于普通消费者或者中介行业有相应的帮助和改善,为人民谋利益。
只有二手房交易的定价,如果没有相应的辅助措施也会成为空白,应用的效果不能达到最佳,我们又通过走访政府相应部门、银行、中介和普通的买卖房者,发现行业中的问题根据自己的见解提出了相应的解决措施。
1.2国内研究现状及最新消息
1.2.1二手房交易价格国内研究现状
针对二手房市场,国内各学者做出了不同的贡献。
2003年,郑捷奋、刘洪玉发表了《城市轨道交通对房地产价值影响研究》,认为轨道交通的建设会促进沿线房地产的增值,并提出了基于轨道交通的土地利用、增值与返还策略。
2004年,杨赞在《住宅产品顾客满意度评价模型研究》一文中表明,在北京市中心的距离每增加1千米,住宅的单价则下降237.8元,高速公路、城市快速干道、轨道交通的发展改变了地租与到地铁与公交站点距离呈现同心圆式递减的模式。
他的研究还表明,针对1998年前后北京住宅的施工质量问题,北京购房者在难以分辨施工质量的情况下,倾向于支付一笔额外的费用避免风险,即:
施工质量风险的隐性价格718元平方米。
2012年王传会在《二手房投资者与开发商讨价还价博弈模型研究》一文中将纳什均衡引入二手房交易价格的确定。
从二手房投资者与开发商博弈的角度总结出了二手房讨价还价的博弈模型。
孙博等人在《房价影响八因模型》总结出的房价影响八因素模型,即将房价影响因素梳理为八项,它们分别是地、房、企、人、政、策、市、金。
亦即:
土地、房产、房企、购房人、政务管理、官方政策、房地产市场与资金面构成了影响房价的八项因子。
通过对八项因子赋予相应的权重,得出二手房交易价格的参考价格。
还有进来比较受欢迎的李传海等人的研究,在《一种新的二手房估价方法研究》疑问中提出模糊数直觉模糊集的距离公式在二手房估价中的应用,为二手房市场价格研究注入了新鲜的血液。
在网络数据技术的应用上,易曙贤、刘艳芳(2004)针对目前房地产与土地估价工作的手工方式,设计和实现了一个自动化程度较高的基于web的房地产与土地估价系统,并通过实例说明了该系统具有较高的应用价值和应用前景。
目前,房地产估价正朝着数量化、信息化、系统化的角度发展。
这些专业知识与当今网络发展技术的结合促进了二手房交易价格的规范化,对二手房市场的发展起到了巨大的推动作用。
1.2.2现今黄岛区二手房交易最新消息
今年“六一新政”出台已近两个月,从目前来看,开发区二手房市场所受影响不大,交易情况稳定,交易量、交易价格都很平稳,没有出现大的波动。
预计未来该区域二手房交易情况仍呈稳定发展态势。
进入酷夏以来,黄岛区二手房交易比较活跃,特别是长江路周边的小区,需求量一直呈上升的趋势,成交价在开发区内也是最高的。
近期二手房成交面积大都集中在50平方米~90平方米,成交的热点小区包括天泰·阳光海岸二期、傲海星城、干禧龙花园、海韵嘉园。
成交均价在5000元平方米左右,这些热点小区的有些房价已经涨到6500元平方米。
而购房者中,又以外来人为主,外地人购房约占到成交量的70%。
进入旅游黄金时段以来,大量外来人口的流人和众多企业的进驻使开发区近期租赁市场异常火爆,据21世纪不动产青岛大有同人加盟店尚玉慧介绍,租赁的成交量与去年同期相比增长了30个百分点,租赁价格与去年同期相比平均上涨了200元左右,高的达到了300元。
因为大多商务租房者较多,一般选择物业较好的中高档小区。
比较活跃的小区集中在天泰·阳光海岸、恒佳苑、东方花园。
对于该区域二手房市场未来走势,业内人士表示乐观,他们表示,房产政策的调控,会使整个房地产业的发展更加规范。
1.3研究内容与结构
本文研究的就要是二手房交易价格的速算,通过对二手房发展的现状,前学者们对二手房发展的研究,以及学过的统计学,计量经济学等专业知识,通过在实习阶段对二手房成交案例以及影响因素的把握。
找出二手房交易价格影响的主要因素与房屋单价之间的关系。
在这里最重要的影响因素---地段我们没有考虑在内。
为什么呢?
一是因为我们研究区域比较小,集中在交通局附近的金田小区,伟业花园,香江花园,浦江花园,新时代等小区。
位置比较相近没有很大的区分度。
而且由于二手房发展已经比较快速,我们很容易找到小区内二手房成交案例,再辅以对建筑年代,楼层和装修程度的固定比例关系,就很容易得到自己想要的二手房交易价格。
二手房估价的方法(自己比较理想化的):
1.4研究方法
我们对能够定性分析的四个因素采用的是计量经济学的回归的方法,而对于那些没有列入的因素,采用的是经验的方法。
比如心理因素占总价的8%,良好的学校和物业管理可以使小区价格增值15%左右等。
2二手房交易概述
2.1二手房交易价格研究的必要性
二手房通俗的讲就是不是直接由开发商那里购入的房子,也就是人们口中常称的“旧房子”。
从广义上讲,二手房交易包括二手房买卖、租赁、抵押、保险等等。
我们这里讲的二手房交易是指狭义上的概念仅指二手房买卖文易。
二手房交易的价格,故名思议是成交后在交易所登记的价格。
所谓项日估价是指企业对参与竞争的项目,在建设期内所消耗的直接费用、间接费用和自身对经营该项目期望获取利润的比较准确的估计,本文研究的快速估算出的价格是通过对二手房买卖成交价格的研究总结出一个比较快速计算某个房屋大略价格的方法,属于买卖双方参考的合理的价位。
图一二手房单价的散点图
由以上数据我们看以看到,二手房价格总体是比较稳定的,但是有一些散点扩散的比例很大。
这是由于什么原因呢?
因为每个人对自己房屋的评价偏离比较大,由于售房动机的问题,信息不对称的问题等原因的存在,不能比较完整的给出相应的距离价值比较近的价格。
这也提示我们,能够给出一个比较合理的参考价格对于二手房市场的快速发展具有很重要的意义。
由于二手房市场是零星交易的,没有大量的数据可以参考。
交易量交易价格不是确定的,二手房市场存在着严重的信息不对称和估价等的主观性,使得类似的房子价格可能相差较多,或者买卖完房子之后一方悔不当初。
例如最近某胶南人为了能够在国家交易所得税施行之前成交,并且避开中介费,私自并且快速的成交了某小区一多层的阁楼,入住之后发现漏水和装修的问题,十分后悔当时的冲动,觉得自己多花了很多钱,有点被骗的感觉。
这就是由于自身掌握的数据信息有限,不能合理的估算出房子的比较合理的价格范围花了冤枉钱。
近年来,随着我国房地产行业的蓬勃发展,房地产估价理论和实际操作方法也日益完善"我国房地产估价理论体系与美国更加接近,学者们不断引入各种数学模型,如灰色系统方法、层次分析法、模糊方法、空间数据分析法,基于GIS的批量评估术,专家系统网络技术等,但应用于实际的情况还比较少,而且我们面向的人群,是知识理解技能差别很大的二手房买卖双方,制定出比较快速易懂易操作的二手房交易快速估价模型亟待解决。
2.2二手交易市场存在的问题
房地产经纪机构规模小、人员素质低、行业诚信度比较低最近在房地产经纪机构实习发现放低产经纪机构规模都较小,我们这个房地产公司目标是每年建一个新的房地产中介公司,每个小的中介公司都仅仅5-6人在坐房地产经纪人业务。
而且为了争抢中介周围的小区的二手房业务,二手房中介机构盲目地扩大,导致中介机构规模不断地缩小。
这样做得结果是,经营成本不断地上升,而羊毛出在羊身上,导致中介费不断地攀升,而二手房经纪人的工资不断地压缩,使得二手房经纪人的素质没有提升的动力,二手房竞争进入白热化状态。
人员的一般学历都在大专或者中专毕业,具备的知识比较少,阻碍了经营机构规范化的进程。
行业的盈利性比较强,很多欺诈行为此起彼伏,让多数的买卖双方越来越不相信中介,阻碍了中介机构的正常发展的道路。
(1)信息不对称
房地产市场存在着严重的信息不对称,房屋的卖方掌握着大量的信息,装修或者房子的基本结构等方面,使得买房经常陷于被动。
由于买方知道这方面处于劣势,就会压低价格,导致二手房市场上“劣币驱除良币”的现象。
导致装修保养都比较好的房屋房主不愿意成交。
虽然有中介的存在解决了一部分信息不对称的问题,但是中介仍旧不能掌握比较全面的二手房交易信息,而且二手房中介的中介费用比较高,使得一些比较理性的买主和卖主选择私下成交。
二手房信息不对称的问题仍然是阻碍二手房市场发展的一个比较重要的问题。
(2)评估机构评估和买卖双方估价带有主观性
在二手房交易市场没有约定俗成的制度来规范每个人的心理价位,就如同炒股一样,只是由市场自觉的形成了一个压力位和支撑位,而这两个价格只是理性买卖双方行为的风向标,对于那些知识获得和运用都比较贫乏的买卖双方来说,这两个价格在生活中就会形同虚设,这样在理性与非理性共存的二手房市场中,二手房的价格就像我国的证券市场一样带有很大的随机性。
(3)政府政策执行的范围和程度的差异性
这个问题在这次20%的交易所得税的实施就可以看出来,这次交易所得税以北京和上海局部执行其他地方暂缓执行的结果而逐渐落下帷幕,最大的影响莫过于造成了3月份火热的二手房交易市场和4月份二手房交易的冷淡局面。
如果这样的政策执行效果发生多次,就会像前几天发生的黄金热一样,第一次的恐慌带来的大范围的现货黄金抢购,一直降价只会导致对于黄金品种的观望姿态。
(4)二手房交易动机的不同使得价格差异很大,所形成的价格不反映真实的市场需求
现在二手房的买卖动机相差很多带来的交易价格也波动很大。
急于出售的价格和普通交易的价格相差能达到5%左右。
在这次实习中接触到的一个最明显的例子就是一个业主出售其名下的别墅,因为欠债打官司输了怕别墅被法院没收,就提前出售只提出150万的价格而且首付只需要12万左右。
另一个正常的买主类似的别墅报价在400多万。
2.3二手房市场中常用的估价方法
现在二手房市场中常用的估价方法主要是对于那些从事于评估工作的人。
学过资产评估的学者都可以了解到,资产评估的方法应用对象是针对于专业的评估人员。
主要的方法有市场法、成本法和收益法。
这都是我们平时在书本上学到的理论上测评房屋价值的方法。
房地产评估包括对土地的评估和对建筑物的评估。
对于二手房来说土地和建筑物的出事评估就是在开发商那里取得房屋的买价。
下面我们分别从市场法、成本法和路线价法的角度介绍一下之前学者对二手房评估所总结出来的结论。
以此作为借鉴总结出属于我们自己的快速估算房屋参考价值的速算方法。
2.3.1市场法
市场法适用于已经有类似房屋成交记录的情况。
顾名思义市场法就是通过与近期交易的类似房地产进行比较,并对一系列的因素进行修正,而得到被估房地产在评估基准日的市场状况下的价值水平。
这些因素主要有交易情况因素,交易日期因素以及房地产状况因素。
通过对交易情况,交易日期和房地产状况影响因素的逐步修正,将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格。
其基本的计算公式为:
P=P'*A*B*C,其中P---被估房地产评估价值,P'----可比交易实例的价值,A----交易情况修正系数,B-----交易日期修正系数,C----房地产状况修正系数。
在实际的评估工作中,我们常用的就是P=P'*A*B*C=P'*100`()*()100*100().在实际操作的时候我们进行市场法的步骤是:
收集交易的资料,确定可比交易案例,因素修正,确定房地产价值。
2.3.2成本法
成本法是以假设重新复制被估房地产所需的成本为依据而评估房地产价值的一种方法,即以一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产,所需投入的各项费用之和为依据,再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产的价值。
个人认为用成本法进行二手房价值的评估还是比较方便的,因为我们完全可以将之前产生的成本以买入时的价格算上一定比例的通货膨胀来计算,而后来产生的成本主要是装修费用。
根据我们在房地产中介实习所掌握的经验来看,我们可以对装修进行相应的折旧处理,因为装修不仅仅是装修材料的好坏,还关系到样式是否符合现在人的审美观念。
这样一般的情况下对装修的折旧率的计算是按照,第一年折旧30%,第二年折旧60%,第三年及以后装修的成本就忽略不计了。
当然也得加入实际的对房屋和装修的保养情况可以适当的加减分。
还有就是相应的利润,现在的房屋很多适用于过渡或者用于投资的,我们必须加入一些房地产增值的利润,这可以根据房地产行业平均利润率来算的。
当然还有一些人由于出售或者买房的动机的不同,适当的缩小或者加大这部分利润。
现在公认的成本法计算房地产价值的基本公式是:
房地产价值=买入价+装修成本折旧+预期利润(行业平均利润率)。
2.3.3路线加价法
路线加价法是根据土地价值的高低随距街道距离增大递减的原理,在待定街道上设定单价并以此单价配合深度百分率参考表计算出相邻地价然后根据成本法或者市场法进行估算。
但是笔者认为这种方式比较不适合现在的评价方法,因为现在的居民思维方式变了,比较有钱的人现在都比较不想生活在乱世,每个人几乎都有自己的私家车,这是环境比较好,污染比较少的郊区反而受到更多人的青睐。
但是对于一些买不起车的人还是根据街道或者站牌的远近来决定这所房子的价值。
所以我们在应用这个方法的时候一定要看看小区生活的阶层,以及私家车的使用情况。
以上这些是笔者根据所学的资产评估总结的现在资产评估行业比较常用的资产评估的方法,从中得到启发。
有人说快速估算和这些没有关系,这是不对的。
对于每一个学过经济的人来说价值决定价格这条真理是永久不变的。
根据这些我们可以大致计算出每个小区估价的大体范围,然后与实际的有效的成交价格进行回归就很容易得出相应的结论。
2.4二手房快速估价的目的、要求和原则
2.4.1估价目的
所谓估价就是根据二手房比较主要的影响因素,参考已经出现的二手房比较基准的价格估计现在的二手房房价格,再根据具体的影响因素,快速给自己或者给自己的客户,一个比较合理的参考价格报价。
2.4.2估价要求
在进行估价的时候,我们应该尽量考虑到市场现行的价格和成交那里,又应该结合单个房屋的具体的情况。
比如装修和房主或者买房者所处的心理状态。
2.4.3估价原则
将尽可能多的因素列入公式当中,只留下一些比较容易定性的心理因素等因素,有买房者或者房主自行把握。
这也是参考价格的由来和关键所在。
2.4.4样本处理和速算系数的确定
在当下,我们已经将二手房速算的重要性、必要性、背景等方面讲清楚了。
下面我们可以根据我们从中介和政府部门获得的相关数据进行相应的回归和分析,得出我们的速算系数。
这里我们所讲的有效样本是指正常成交情况下的样本,就是排除急售或者急买的这种极端情况,按照买卖双方的真是意愿所进行的公平的交易所成交出来的价格。
3黄岛区二手房价格的因素分析
(1)地段和交通
小区位置比较繁华,娱乐、交通、教育都比较便利的房子价格自然就会比较高。
城区中心黄金地段属于稀缺资源,谁拥有它意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟生活配套资源等,房价则不言而喻。
一般情况下,市中心区域的二手房与郊区二手房价格相比能产生好几百甚至上千元一平米的落差。
交通状况对房价的影响也不容忽视,现在越来越多的上班族趋向于购买交通便利的房屋,最重要的原因就是看重了出行便捷,但交通便捷之地也未必房价就高不可攀,评估此类房产时还应综合考虑由交通工具所造成的噪音以及房产周围卫生状况、空气质量等相关因素对房屋居住环境产生的影响。
(2)权属
国家规定没有房产证的房子不允许买卖,但是在实际操作中有转让合同的现象存在,不过合同转让的房价与正常交易的二手房价格依然相差比较大,甚至有的差距达到30%或者更多。
(3)房屋的结构
(4)楼层
开发区的多层一般是7层,国家规定高于7层必须配备电梯。
高层在视野、环境、噪音污染相比多层来说比较有优势。
但是对于物业费来说多层的比较有优势。
所以对于不同的人群,喜好不同,心理价位也会有变化。
2009年之前一般来说高层的房子会比多层的价格要高一些。
但是现在大多都是高层,由于物以稀为贵的思想,反而多层的房子价位比较高。
多层是顶层最便宜,1楼跟6楼的价格次之。
2与5再次之。
3与4楼最高(金3银4)。
(5)建筑年代
现在的房屋无论是在设计的风格、结构还是装修,绿化设计都比较符合现在人的审美,从而获得的评价比较高。
一般来说,距离现在越近的二手房价位越高。
处于同一地段的二手房与商品房,在价格方面不受地理位置及交通因素的影响,其主要区别则是由房屋的房龄及户型等决定。
房龄在五年以上的二手房,与同样楼层、朝向、面积的商品房相比,由于房型及小区环境存在一定差距而造成房价比商品房低,一般房价差距约在1000元平米左右;房龄在五年以内的二手房,与同样情况的商品房相比,在房型及小区环境上并不落后,有时由于五年以内的二手房具有装修时尚、社区成熟等优势其价格与商品房相比差距也并不大。
(6)环境,氛围的影响
环境分为大环境和小环境,大环境是指医院,银行,学校,大型超市等教育娱乐设施的配备。
小环境,是绿化和物业管理(污水处理,下水道等)等的配备。
无物业管理的房价与物业管理比较好的小区差价在15%左右,有好学校的小区二手房价格比没有学校的小区要高出15%左右。
居住环境是无数购房者购房前重点考虑的问题,它也是评判房价高低的一个重要因素。
在大量楼盘的广告中,我们不难发现一些这样的词语“临山”、“临湖”、“亲水”等,良好的生态环境已成为商家打造全新商品房项目的一大卖点,因此良好的环境价值也直接反映到了房价上。
同样,对二手房价的评估也会因为居住环境的优劣而上下浮动,对于二手房屋而言,小区内有“山”、有
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