浅析我国房地产调控政策.docx
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浅析我国房地产调控政策
浅析我国房地产调控政策
摘要
最近几年来,中国城市房价持续上涨。
除高速城镇化引致房价上涨的客观缘故外,房地产调控政策与不断高涨的房价之间的关系,换言之,中央政府房地产调控政策的决策逻辑,是一个值得关注的关键问题。
中国的房价一直备受关注,十年来,房地产宏观调控政策缺乏独立性和持续性;房地产宏观调控多以政策、通知等形式显现,相关法律缺失;轻忽保有环节调控,房地产调控陷入“降房价”与“保增加”的两难境界。
应准确信位房地产宏观调控目标,完善我国房地产税收体系、住房保障体系、房地产调控的配套制度。
关键词:
房地产;宏观调控;房价;政策变迁;反思;中央政府
一、房地产业进展现状
房地产业是我国国民经济的重要龙头产业和新的经济增加点。
但最近几年来,部份城市的房地产市场显现了过热现象,价钱不合理持续上涨、房地产投机炒作等市场不标准现象普遍存在。
这些问题的存在不仅严峻阻碍房地产业的健康进展,同时也引发诸多社会矛盾。
为解决这些问题,长期以来,政府针对房地产领域出台了一系列的调控方法。
从2020年末至今,国家房地产调控政策的密集出台标志着新一轮房地产调控序幕正迅速拉开。
从2020年12月到此刻,一系列的房地产调控政策已经对市场产生必然阻碍。
部份城市已经开始显现成交量明显下滑及消费者观望态势。
整体来讲,房地产业的进展现状可体此刻以下三个方面。
1.房地产企业数量增多,市场集中度有所提高。
截至2020年末,全国房地产开发企业已经达至87562个,其中国有企业3941个,房地产企业数量有所增多。
2.消费者观望情绪明显。
从2020年12月开始,一系列调控政策已对房地产业的进展产生较明显的阻碍,房地产热有所降温,部份城市已经开始显现较明显的成交量下滑,消费者观望的态势浓厚。
3.行业景气指数显现下降。
国家统计局发布的数据显示,2020年4月份,全国房地产开发景气指数在持续12个月上涨后第一次显现下降。
这从某种程度上说明,市场目前已经进入观望的调整时期。
二、最近几年来我国房地产宏观调控政策的演进
(一)调控目标
我国房地产宏观调控的目标主若是增进经济增加、遏制房价过快上涨、加速保障房建设、防范金融风险和操纵土地供给等。
2004—2007年,稳固住房价钱是宏观调控的要紧目标,涉及稳固房价的调控政策多达16项;而2020年下半年和2020年上半年苏醒房地产市场、增进经济增加那么成为政府的要紧关注点,在这一年期间,出台支持房地产进展的政策多达8项;2020年下半年以来,专门是2020年,遏制房价过快上涨成为房地产调控的要紧目标,仅2020年就出台9项遏制房地产价钱过快上涨的政策;推动保障房建设在2020年后成为房地产调控的要紧目标之一,国家不断出台针对性政策推动保障房建设。
(二)调控手腕
我国要紧以金融、税收等经济手腕和行政规制、住房保障、土地政策等行政手腕对房地产市场进行宏观调控。
2004—2007年,我国要紧以经济手腕和行政手腕对房地产业进行调控,增进房地产业标准进展和限制房价过快上涨,调控手腕比较温和。
2020年以后,采取行政手腕的频率不断增加,调控手腕越发严厉。
(三)调控对象
房地产调控对象要紧为开发商、购房者。
2004—2020年,开发商是国家房地产调控政策的要紧调控对象。
在此期间,国家出台了针对房地产开发商的诸多调控政策。
从2020年开始,购房者成为房地产调控的要紧对象。
出台了针对购房者的限购、限贷、提高首付比例等严厉冲击炒房行为的政策,和针对地址政府的房价问责制、制定保障房建设目标的政策。
(四)调控环节
从房地产调控环节看,可分为供地环节、开发环节、保有环节及交易环节。
我国房地产调控要紧集中在供地环节、开发环节及交易环节,保有环节的调控几乎缺失。
供地环节的调控要紧包括供地总量操纵、供地结构操纵等;开发环节的调控要紧包括套型结构、开发商贷款治理、冲击开发商各类土地违法行为等;交易环节的调控要紧包括不同化房贷政策、税收政策、个人转让住房营业税政策、住房交易市场整治等。
三、房地产宏观调控下房地产市场的转变
(一)调控成效不明显,越调越涨。
2004~201年期间,我国商品房平均销售单价绝大多数年份涨幅为正,销售单价从2004年的2778元上涨到2021年的5791元,不到十年的时刻内涨幅达108%。
2004年以来,房价一路上涨,只是在2020年国际金融危机的阻碍下实体经济受到阻碍,消费者处于观望情绪,需求萎缩,致使全国商品房平均销售价钱有小幅下跌,但随后在国家经济刺激打算后,2020年全国房价显现大幅度反弹,以后便维持稳固增加。
(二)是房价偏高,居民购房压力大
房价收入比是国际上考察房价是不是合理的一个重要指标,国际上合理的房价收入比的区间是4到6,若是房价收入比高于这一区间,那么以为房价偏高,房地产市场可能存在泡沫,2001年以来全国平均房价收入比均超过6倍,而且是包括了保障房在内,剔除保障房我国的房价收入比还要高,这说明相关于居民收入我国房价确实偏高袁一些一线城市房价是更高的。
(三)住房供给结构不合理,阻碍中国房地产市场
1998年房改确立了“以经济适用住房为主的住房供给体系”的原那么,依照此原那么,经济适用房、廉租房和公租房等保障性住房的供给量应占城镇住房供给体系的70%以上。
但是2004年以后,住房供给结构与当初改革预期显现大幅度误差,一般商品房、高级公寓和别墅占据大部份的住宅供给,经济适用房等保障房不断萎缩。
(四)商品房空置率较高
由于我国主若是对购买、交易房产环节征收税费,而持有房产大体上是零税费加上我国将房地产作为支柱产业尧房价一直上涨的房产具有保值增值功能等因素,致使房地产投资投机比较盛行袁商品房空置率较高。
衡宇空置率太高,不仅造成国家资源的浪费,很多人买不起房,租不起房,另一方面大量的屋子空着没有人住,而且也带来专门大的金融风险。
四、当前房地产政策调控的要紧内容及阻碍
(一)当前房地产政策调控的要紧内容
随着房价的日趋走高,从2020年年末开始提出。
加速保障性住房建设,增强市场监管,稳固市场预期,遏制部份城市房价过快上涨的势头”,2020年更是密集出台了一系列调控政策。
以期调整和操纵房地产市场秩序和价钱。
(二)当前房地产政策调控的阻碍
尽管政策调控后的房价整体上仍然处于上涨状态,但是,调控的成效已经开始显现,要紧体此刻成交量的萎缩上。
整体上来看,国家政策调控短时间内将对房地产业造成较大冲击,表现为成交量的缩减及房地产开发企业股价的下挫等。
但从长期来看,这一系列调控政策对维持正常稳固的房地产市场秩序,引导房地产业走向更健康可持续进展的轨道必不可少。
五、我国房地产宏观调控政策存在的问题
(一)房地产宏观调控政策缺乏独立性
我国的房地产宏观调控政策是宏观经济调控的一种手腕,即作为拉动经济增加或避免经济过热的工具,被动应付经济形势与房地产进展态势,缺乏独立性。
2004—2020年上半年,由于固定资产投资维持快速增加,经济面临过热的危险,国家出台了严格操纵土地供给量、房地产信贷和提高房贷利率、首付比例等政策,这些政策都不指向避免房地产开发过热和保护经济平安的目标。
而2020年末受到国际金融危机的阻碍,我国经济面临增速下滑的危险,国家出台了各类优惠政策扶持房地产市场的投资与消费,目的在于维持经济增加速度。
在国家政策的大力扶持下,2020年下半年开始,房价在经历短时间下跌以后全面暴涨,房价面临失控的危险,2020年开始,国家又出台了“史上最严厉”的房地产调控政策,调控频率与力度空前。
(二)房地产宏观调控多以政策、通知等形式显现,相关法律缺失。
从我国房地产宏观调控的历史看,房地产宏观调控多以行政命令、部门规章制度、通知等形式显现,缺乏法律手腕,使房地产调控的约束力不强。
十年来,我国房地产宏观调控一样由国务院、国家发改委、住建部、国家税务总局等部门以行政命令、通知、方法等形式进行。
如国务院2005年发布《国务院办公厅关于切实稳固住房价钱的通知》、2007年发布《国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的假设干意见》、2020年发布《国务院关于坚决遏制部份城市房价过快上涨的通知》、2011年发布“国八条”及“国五条”等。
再如,建设部2004年发布《经济适用住房治理方法》、2021年国土资源部发布《关于做好2021年房地产用地治理和调控重点工作的通知》等。
(三)房地产宏观调控政策缺乏持续性
十年来,我国共出台了103项房地产调控方法,政策出台频率很高,但缺乏持续性,要紧表现为政策波动较大,调控政策出台后,调控成效方才显现,又出台新的政策,进入新一轮调控周期,这也是每次调控后都迎来一次房价大幅上涨的重要缘故。
政策的频繁变更使市场各利益主体无法形成稳固一致的预期,房地产调控掉进“动态不一致性”陷阱,房地产投资与消费显现非正常波动,无益于房地产市场的稳固进展。
(四)多元化的调控目标陷入两难境界
我国房地产宏观调控的目标包括增进经济增加、稳固房价、提供保障性住房、防范金融风险和操纵土地供给量等。
多元化的调控目标使政府常常陷入两难的境界。
一方面,随着房价不断爬升,稳固房价和防范金融风险成为政府宏观调控的重要目标。
另一方面,由于我国经济增加专门大程度上依托的是固定资产投资,房地产投资更是占据专门大比重,要维持经济高速增加必需依托房地产业的增加。
六、国家政策调控形势下房地产业面临的挑战与机缘
(一)国家政策调控形势下房地产业面临的挑战
1.资金压力陡增
中国房地产企业融资要紧依托的是银行,但是,在国家一系列金融信贷政策调控形势下。
央行慢慢收紧银行信贷投放量,房地产企业取得的银行贷款将愈来愈少,资金压力陡增。
此作为房地产企业进行项目周转的核心元素,政策调控形势下加重的资金压力将成为房地产企业面临的一个严峻挑战。
2.市场观望态势明显
二套房首付提高、利率增加”、“三套房及以上停贷”、认房又认贷”等调控政策的强势冲击下,房地产市场显现了观望气氛。
屋子很难卖出去已是事实,一二手房市场住宅成交量开始有下滑趋势,专门是在对政策反映灵敏的一线城市。
同时,一些处于销售时期或是正打算推售的商业地产项目也不同程度地受到新政观望情绪的阻碍.面临两难境界。
(二)国家政策调控形势下房地产业面临的机缘
1.开发商和购房者将加倍理性
经历了这轮政策调控.房地产业在经济调整进程中可能元气大伤。
经历了教训以后,不管是购房者或是开发商。
将会变得加倍理性。
一方面购房者能够更理性的对形势进行判定,培育科学理性的购房消费观。
另一方面开发商能够更理性拿地、理性对待市场,从而房地产业有望走上一条更健康正常的可持续进展轨道。
2.产业结构调整的良机
目前房地产业规模化开发程度不高,开发方式仿照严峻,计划设计水平低。
短时间行为严峻。
通过这一轮政策调控,将迫使一些弱势房地产企业退出市场,使房地产业加速升级转型。
通过股权并购、合作方式等使其成为行业整合者。
总之,此轮调控在充满挑战的同时,也成为加速房地产业转型升级、行业整合、市场集中度提高的良机。
七、完善我国房地产宏观调控的策略
(一)准确信位房地产宏观调控目标
大多数发达国家在住房欠缺时期也都强化政府在提供公共住房方面的责任,保障公民的住房权利。
我国在经历长期的住房福利制度以后,将住房定位为商品在短时间内迅速将其市场化,并将房地产业作为拉动经济增加的手腕。
因此,在接下来的房地产宏观调控中,应准确信位调控目标,将我国房地产宏观调控的目标定位为成立一个保障公众大体住房权利并能知足各个阶级多样化需求的多层次住房供给体系。
(二)重构我国房地产税收体系
目前,我国房地产领域的税费包括土地出让金、城镇土地利用税、营业税、土地增值税、城镇保护建设税、印花税等众多税种。
从我国房地产税费组成中能够看出我国房地产税多集中在开发环节与流通环节,较少涉及保有环节,这种税收制度的安排是房价显现大幅上涨的重要因素之一。
为增进房价回归,需要重构我国的房地产税收体系。
(三)完善住房保障体系
一方面,完善住房保障体系能保障中低收入阶级的大体住房需求,解决高房价问题。
另一方面,保障房体系的完善为充分放开商品房市场价钱提供条件,国家能够在稳固现有房价的情形下解决住房问题,幸免房地产业的大幅波动。
(四)完善房地产调控的配套制度
房地产调控需要一系列配套制度。
这些配套制度包括官员考核机制、税收制度、征地制度、土地出让制度、投资监管制度等。
解决目前我国房地产业调控存在的问题,必需推动一系列制度的同步改革才能实现。
八、国家政策调控形势下房地产业转变进展思路的建议
在国家宏观政策大力调控下.房地产业的进展环境已经发生了转变。
为了适应这种转变,房地产业只有随之转变自身进展思路才有可能健康可持续进展下去。
房地产开发企业作为房地产业的主体,专门大程度上决定了产业的进展状况。
同时,政府作为政策制定者,对产业的进展也起到重大阻碍作用。
1.保证政府政策的可持续性及地址政府执行力度
引导房地产市场健康可持续进展,并非某一条调控政策或某些细那么就能够一蹴而就的,真正理顺“市场”与“管制”,“效率”与“公平”的关系,形成一套关于住房全方位的社会制度才是全然之举。
国家对房地产的调控虽早已出台了一系列政策,但有法不依,执法不严的情形超级严峻,这使得连续串的调控政策成效不够明显,地址政府的监管、执行不力是显现这种状况的要紧缘故。
因此,此轮调控政策成效的明显性专门大程度上取决于地址政府的执行、监管力度。
2.以股权融资、信托融资等创新方式拓宽融资渠道
资金是房地产企业生存进展的核心要素,中国房地产企业融资要紧依托的是银行,而其他诸如股权融资、信托融资等方式并无被充分利用。
但是,在国家政策调控形势下,央行慢慢收紧银行信贷投放量,房地产企业取得的银行贷款将愈来愈少。
因此,为了适应市场需求,企业必需拓宽融资渠道,利用多种方式来筹集资金,股权融资、信托融资等创新方式成为房地产企业的筹集资金的重要选择。
3.加大二三线城市开发力度
从短时间来看,在国家政策调控形势下,二、三线城市的政策偏松,对政策反映不灵敏,而一线城市对政策反映超级灵敏。
基于短时间利润考虑,对二、三线城市进行开发更适合目前调控形势。
而从长期看,很多二三线城市正处于工业腾飞的时期,工业化进程中伴随的住房需求将不断加大,房地产经济在这些地域呈上升趋势。
4.进行产业链下游延伸
产业链的进展情形往往能反映产业持久竞争能力,产业链的完整为产业的进展奠定了基础。
通过产业链延伸,房地产业可节省上下游企业搜索原料产品的本钱和交易费用,比较容易取得配套的产品和效劳,及时了解本行业市场及竞争相关信息,降低本钱。
整合上下游产业链,提供多元化效劳以增强竞争力。
因此,科学高效的房地产政策对增进房地产健康稳固进展,不断知足人民群众的多元化居住需求具有重要意义。
我国对房地产进行密集的宏观调控,但房价整体呈现越调越涨的态势。
调控成效和预期存在较大差距,政策的制定和实施是政策的主体与客体之间的动态博弈进程,轻忽任何一方的反映都有可能使政策成效偏离政策目标,因此,在制定房地产调控政策时应充分听取地址政府、房地产商、银行和购房者等博弈主体的意见,使各方的利益能够取得兼顾。
房地产在国家的政治、经济生活中扮演了重要的角色,房地产政策曲折多变,对房地产政策的分析,必需在理论和实践的双重启发下,紧密结合本国实际,寻求合理的说明。
房地产政策是政治、经济、文化,乃至于社会意理等多重自变量的结果。
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