呼和浩特市房地产市场运行情况分析.docx
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呼和浩特市房地产市场运行情况分析
1-11月呼和浩特市房地产市场运行情况分析
一、房地产开发基本情况
1、房地产投资情况
截止11月底,呼和浩特市完成房地产开发投资34.53亿元,与上年同比增长30.62%。
其中住宅投资22.89亿元,与上年同比增长81.08%;办公楼投资3.69亿元,与上年同比下降近30%;商业营业用房投资6.07亿元,与上年同比下降11.92%。
房地产开发投资增长基本在合理范围内。
增长幅度较大的是住宅投资,占房地产开发投资的66.28%。
表1内蒙古呼和浩特市11月房地产开发投资情况
指标名称
计量单位
2005年11月
与上年同比增减(%)
与上月环比增减(%)
投资额和新增固定资产
万元
计划总投资
万元
1147148
36
8.28
本年计划投资
万元
363213
10.6
12.85
房地产开发投资
万元
345306
30.62
12.42
其中:
商品房建设投资
万元
210813
19.43
8.74
土地开发投资
万元
16246
119.45
59.84
土地购置费
万元
117848
60.79
19.25
按用途分:
住宅
万元
228856
81.08
7.46
其中:
经济适用住房
万元
16587
-64.81
10.04
办公楼
万元
36899
-29.99
20.84
商业营业用房
万元
60680
-11.92
20.24
其他
万元
18871
15.28
43.11
按照房地产开发资金来源看,本年3.76亿元,其中国内贷款1.89亿元,与上年同比增长40.5%,占资金来源的5.02%;自筹资金2.58亿元,与上年同比增长35.74%,占资金来源的68.72%;其它资金9.64亿元,与上年同比增长62.63%,占资金来源25.66%。
国内贷款增长较快,但占资金来源的比重仍然很小,仍是以自筹资金为主。
表22005年1-11月资金来源情况
2005年11月
与上年同期相比增减(%)
与上月环比增减(%)
本年资金来源合计
412022
38.35
6.97
1、上年末结余资金
36121
19.35
2.91
2、本年资金来源小计
375901
40.5
7.37
(1)国家预算内资金
1336
67
33.6
(2)国内贷款
18856
9.98
27.26
(3)债券
0
(4)利用外资
927
100
其中:
外商直接投资
0
(5)自筹资金
258333
35.74
0
其中:
自有资金
126856
56.26
14.25
(6)其他资金来源
96449
62.63
27.02
其中:
定金及预收款
58993
26.99
27.7
2、土地开发情况
2005年1-11月,购置土地面积264.51万平方米,与上年同比增长32.29%;完成开发土地面积102.24万平方米,与上年同比下降5.69个百分点;土地购置费11.78亿元,与上年同比增长60.79%。
表32005年1-11月土地开发情况
项目
单位
2004年1-11月
2005年1-11月
同比增减(%)
本年购置土地面积
平方米
1999443
2645133
32.29
完成开发土地面积
平方米
1084048
1022400
-5.69
土地购置费
万元
73294
117848
60.79
3、房屋建筑情况
房屋施工面积397.34万平方米,与上年同比下降3.5%,其中住宅施工面积为240.2万平方米,与上年同比增长10.55%;办公楼施工面积为54.67万平方米,与上年同比增长12.61%;商业营业用房施工面积为81.65万平方米,与上年同比下降20.59%。
在施工面积中,房屋新开工面积161.5万平方米,与上年同比下降31.08%。
其中住宅新开工面积为114.42万平方米,与上年同比下降2.2%;办公楼新开工面积为12.09万平方米,与上年同比下降63.48%;商业营业用房新开工面积81.65万平方米,与上年同比下降54.54%。
房屋竣工面积77.25万平方米,与上年同比增长24.01%。
其中住宅竣工面积为50.41万平米,与上年同比增长8.75%;办公楼竣工面积为8.98万平方米,与上年同比增长10.25%;商业营业用房竣工面积为11.64万平方米,与上年同比下降3.01%。
二、房屋销售情况
1、商品房销售情况
截止11月末,商品房累计可售面积为167.15万平方米,与上年年同比增长18%,与上月环比增长16.7%。
其中商品住宅可售面积80.6万平方米,与上年同比增长9.7%,与上月环比增长9.6%。
实际登记销售面积131.84万平方米,与上年同比下降13.4%,与上月环比增长0.92%。
其中商品住宅实际登记销售面积110.54万平方米,与上年同比下降16.25%,与上月环比增长0.17%。
可见,商品房可售面积始终处于增长势头。
但由于房价等因素,实际销售处于下降趋势,主要是商业营业用房下降,商品住宅仍为上升趋势,但上升幅度明显缩小。
截止11月末,累计可售商品住宅中,60平方米以下793套,实际登记销售1188套;60-80平方米2406套,实际登记销售3534套;80-100平方米1834套,实际登记销售2907套;100-120平方米为1025套,实际登记销售1540套;120-150平方米以上1194套,实际登记销售1703套;150-180平方米498套,实际登记销售707套;180平方米以上263套,实际登记销售418套。
从不同套型来看,60-80平方米以下下降了4.9个百分点,上升幅度较大的是80-100和150-180平方米的套型,分别增长1.17和2.69个百分点。
2、商品房销售价格情况
依据简单算术平均法,
商品房平均售价2833元/平方米,与上年同比增长26.8%,与上月环比增长23.6%。
其中商品住宅平均售价2475元/平方米,与上年同比增长16.2%,与上月环比增长15%。
商品房平均销售价格平稳增长的情况下,11月增长幅度较大。
其主要原因是,典型楼盘开盘销售,大部分是高层住宅与精品住宅,如学府康都,东达城
市广场,桥华世纪村居华四季区等。
尤其是高层住宅价格拉动了我市住宅价格的增长。
按照呼和浩特市月报数据,截止11月末,在商品住房销售价格中,800-1000元/平方米,实际登记销售2273套,平均成交价910元/每平方米;1000-1500元/每平方米,实际登记销售5533套,平均成交价1350元/每平方米;1500-2000元/每平方米,实际登记销售3238套,平均成交价1800元/每平方米;2000-2500元/每平方米,实际登记销售746套,平均成交价2200元/每平方米;2500-3000元/每平方米,实际登记销售111套,平均成交价2900元/每平方米;3500-4000元/每平方米,实际登记销售39套,平均成交价3800元/每平方米;4000-5000元/每平方米,实际登记销售57套,平均成交价4200元/每平方米。
表4不同价位商品住房销售情况
登记销售数量(套)
登记销售面积(㎡)
平均成交价登记销售(元/㎡)
800-1000元/㎡
2273
15.26
910
1000-1500元/㎡
5533
47.57
1350
1500-2000元/㎡
3238
31.31
1800
2000-2500元/㎡
746
10.95
2200
2500-3000元/㎡
111
2.81
2900
3000-3500元/㎡
0
0
0
3500-4000元/㎡
39
1.37
3800
4000-4500元/㎡
57
1.27
4200
3、商品房空置情况
商品房空置总面积64.08万平方米,与上年同比增长53.68%。
其中住宅为33.34万平方米,与上年同比增长21.96%;办公楼为10.33万平方米,与上年同比增长166.97%;商业用房为18.91万平方米,与上年同比增长109.51%。
商品房空置主要以滞销和积压为主,占空房总面积的52.58%,办公楼和商业营业用房空置面积增长幅度较大。
表5商品房空置情况单位:
平方米、%
2004年1-11月
2005年1-11月
与上年同比增减%
总面积
416986
640831
53.68
住宅
273390
333417
21.96
经济适用房
21737
35419
62.94
办公楼
38709
103342
166.97
商业营业用房
90251
189086
109.51
其他
14636
14986
2.39
在空置面积中,空置一年以上面积为33.7万平方米,与上年同比增长28.45%。
其中住宅空置面积为16.93万平方米,与上年同比增长3.46%;办公楼空置面积为5.32万平方米,与上年同比增长59.59%;商业用房空置面积为12.48万平方米,与上年同比增长57.35%。
表6商品房空置一年以上情况单位:
平方米、%
2004年1-11月
2005年1-11月
与上年同比增减%
空置一年以上面积
262331
336960
28.45
住宅
163606
169260
3.46
经济适用房
13516
23544
74.19
办公楼
33261
53201
59.95
商业营业用房
64739
101864
57.35
其他
735
12635
1619.05
三、二手房市场情况
二手房买卖成交面积127.37万平方米,与去年同比上升58.36%,与上月环比下降0.23%;成交金额18.6亿元,与去年同比上升81%,与上月环比增长0.26%;平均销售价格1460元/m2,与去年同比上升14.4%,与上月环比下降0.03%;成交11159套,与去年同比上升31.7%,与上月环比增长0.9%。
其中二手住房成交9838套,与去年同比上升29.3%,与上月环比增长0.19%;成交面积99.08万平方米,与去年同比上升60.8%,与上月环比增长0.51%;成交金额13.62亿元,与去年同比上升107%,与上月环比增长0.27%;平均销售价格1374元/m2,与去年同比上升28.7%,与上月环比持平。
二手住房与去年同比,成交面积上涨60%,成交金额上涨107%,说明二手住房市场需求较大,但同时平均销售价格涨幅也较大。
表72005年11月二手房基本情况
年份
月份
二手房成交面积
(万平方米)
二手房成交金额
(亿元)
二手房成交套数
(套)
二手房平均销售价格
(元/平方米)
2005
1~10月
114.04
16.5
9647
1447
2005
1~11月
127.39
18.6
11159
1460
表82005年11月二手住房基本情况
年份
月份
二手住房成交面积
(万平方米)
二手住房成交金额
(亿元)
二手住房成交套数
(套)
二手住房平均销售价格
(元/平方米)
2005
1~10月
87.08
11.77
8446
1351
2005
1~11月
99.08
13.62
9838
1374
四、市场供给情况
截止11月底,经批准预售的商品住房总面积75.8万平方米,6911套,其中60平方米以下52套;60-80平方米667套;80-100平方米3727套;100-120平方米为1505套;120-150平方米为1194套;150-180平方米为498套;180平方米以上为263套。
从图中可见80-100平方米所占比重超过一半,100-120平方米其次,与销售的住房结构大致一样。
所以说目前呼和浩特市商品住房供求基本在80-120平方米之间为多。
附:
本报告资料来源均为《呼和浩特市房地产开发统计报表汇总》2005年11月和2004年11月、《呼和浩特市房地产市场月报数据上报表》2005年11月
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