房地产估价报告致委托方函模板.docx
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房地产估价报告致委托方函模板
编号:
台州天锦房评字(2020)第WZ004号
房地产估价报告
估价项目名称:
蔡顺福所有的温岭市横峰街道后洋村关庙堂的房地产市场价值估价报告
估价委托人:
XXX人民政府横峰街道办事处
估价机构:
台州市天锦房地产评估咨询事务所(普通合伙)
注册房地产估价师:
江新(注册号*********)
柳杰兵(注册号*********)
估价报告出具日期:
2020年1月10日
致委托方函
温岭市人民政府横峰街道办事处:
我公司受贵方的委托,对蔡顺福所有的位于温岭市横峰街道后洋村关庙堂的房地产(委托方确权建筑面积272.66㎡,房屋用途为住宅;委托方委托要求土地性质为国有出让,土地面积90.89㎡;以下简称估价对象)的市场价值进行估价。
估价目的是为委托方确定估价对象征收补偿标准提供参考依据而评估房地产市场价值,价值时点为2018年10月22日。
在整个估价过程中,注册房地产估价师遵照《中国人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》等法律法规和技术标准,本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则,在对估价对象经过实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象市场价格的因素,选用比较法对估价对象进行了分析、测算和判断。
同时结合估价经验,确定估价对象在本次估价目的并满足全部假设限制条件下土地权属性质为出让的单价为人民币6650元/平方米;估价对象市场总价(含附属房、装修装饰及附属物价值)为********元,大写金额:
壹佰捌拾壹万柒仟壹佰柒拾玖元整(其中房地产价值为********元,装修装饰及附属物价值为3990元)。
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文,特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读,以免使用不当,造成损失!
台州市天锦房地产评估咨询事务所(普通合伙)
执行合伙人:
江新
二○二○年一月十日
房地产估价师声明2
估价的假设和限制条件3
房地产估价结果报告5
一、估价委托人5
二、房地产估价机构5
三、估价目的5
四、估价对象5
五、价值时点5
六、价值类型5
七、估价原则7
八、估价依据8
九、估价方法9
十、估价结果10
十一、参加本次估价的注册房地产估价师签字盖章10
十二、实地勘查日期11
十三、估价作业日期11
十四、估价报告应用的有效期11
附件12
附录一、评估委托书12
附录二、委托方提供的估价对象相关信息12
附录三、估价对象现场查勘影像12
附录四、评估人员资格证明复印件12
附录五、评估机构营业执照复印件12
附录六、评估机构资格证书复印件12
注册房地产估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:
1、我们在本估价报告中对事实的说明真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中己说明的估价假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
4、我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
5、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
6、注册房地产估价师江新等人已于2019年12月6日对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录。
7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
注册房地产估价师
姓名
注册号
签名
日期
江新
*********
2020年1月10日
柳杰兵
*********
2020年1月10日
估价的假设和限制条件
1、委托估价方或相关当事人必须如实提供估价对象房地产的情况、资料和数据,并对其合法性、真实性和有效性负责,承担相应的法律责任。
若由于委托估价方或相关当事人提供虚假、失实的情况、资料和数据致使房地产估价结果失实的,委托估价方或相关当事人应负完全责任。
2、本估价报告中所采用的房屋的用途,土地性质的确定等资料来源于委托方提供的委托证明(委托方要求土地性质按国有出让)。
3、本次估价根据委托方要求对温岭市横峰街道后洋村关庙堂的房地产市场价值进行估价。
4、任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等,特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。
5、本报告估价结果是估价对象在估价时点时的市场价值。
本报告的估价结果仅适用于本估价报告所列估价目的。
6、预计估价报告使用有效期内房地产市场没有大的波动,房地产价格基本保持稳定。
如果在本次价值时点之后,估价对象规划设计变更或房地产市场发生较大变化,则需要对估价对象的价格进行适当调整甚至重新估价。
7、本房地产估价结果报告及其相关的房地产估价技术报告中的内容,由台州市天锦房地产评估咨询事务所(普通合伙)负责解释,并承担相应的法律责任。
未经台州市天锦房地产评估咨询事务所(普通合伙)同意,不得向委托方和按规定报送的有关部门外的单位和个人提供,亦不得将全部或部分内容见诸于任何公开媒体。
本报告的复印件无效。
8、本报告估价结果在满足全部假设与限制条件下成立,本房地产估价结果报告及其相关的房地产估价技术报告有效期壹年,即本报告估价作业期后的壹年内有效。
超过期限本报告无效。
在报告有效期内,如果房地产的作价标准发生重大变化,并对房地产价格产生明显影响时,应重新进行估价。
房地产估价结果报告
一、委托估价方
温岭市人民政府横峰街道办事处
二、受托估价方
机构名称:
台州市天锦房地产评估咨询事务所(普通合伙)
住所:
浙江省台州市中环世纪中心6幢404室C区
资质等级:
贰级
证书编号:
浙建房估证字[2003]086号
有效期:
资质有效期止2020年12月15日
营业执照注册号:
****************
执行合伙人:
XXX
联系电话:
********
三、估价目的
为委托方确定估价对象征收补偿标准提供参考依据而评估房地产市场价值。
四、价值时点
根据委托方要求,本次价值时点:
2018年10月22日。
五、价值类型
根据估价报告委托方的要求,本报告反映估价对象在本次估价目的下,于本报告所述之假设和限制条件下价值时点的正常、公允市场价值。
六、估价对象概况
(一)估价对象范围界定
本次估价对象为蔡顺福所有的位于温岭市横峰街道后洋村关庙堂的房地产(委托方确权建筑面积272.66㎡,房屋用途为住宅;委托方委托要求土地性质为国有出让,土地面积90.89㎡)。
1.权益状况分析
(1)房产登记状况
不适用。
(2)土地使用权登记状况
不适用,委托方要求土地性质按国有出让估价。
(3)他项权利状况
无。
(4)目前使用情况
所有人自住。
2.实物状况分析
(1)建筑物基本状况
A.建筑规模:
为叁层建筑,砖混结构。
B.建筑物外观:
估价对象建筑外墙水泥批灰,传统房屋建筑风格。
C.建筑结构:
砖混结构,经济耐用年限40年。
D.设施设备:
供水、排水结构城市管网,供电以及电话,宽带网络,设施总体维护一般。
E.装饰装修:
一般。
F.层数:
总层数3层。
G.朝向:
朝南。
H.房屋用途:
住宅。
I.房龄:
约23年。
J.空间布局:
建筑空间呈长方型。
K.防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照:
屋顶、楼板没有渗水迹象,周边建筑间距适中对估价对象的采光、通风、日照影响不大。
L.维护情况:
建筑物建成于1995年前后,现场查看没有发现不均匀沉降,地面、墙面、门窗保养维护一般。
建筑物结构构件基本完好,稍有装修,管道较通畅,现状一般。
建筑物功能基本符合使用要求,建筑物以外无不利因素影响建筑物价值减损,房屋属于基本完好房。
(2)土地基本状况
A.地块四至:
村居道路未命名。
B.土地面积:
90.89㎡。
C.土地形状:
估价对象所在地块为长方形。
D.地势、地貌:
该宗地与相邻土地、道路相近,自然排水情况较好。
E.周围环境:
地块周边有温岭市第一人民医院、后洋中心公园、万家华联超市等等。
所处地段属于村居聚集地,无交通管制现象。
F.土地使用期限:
不适用。
七、估价依据
1.法律、法规和政策性文件
1、《中华人民共和国物权法》;
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》;
3、《中华人民共和国土地管理法》;
4、《中华人民共和国城市规划法》;
5、《中华人民共和国资产评估法》。
2.本此估价采用的技术规程
1、《房地产估价规范》GB/T50291-2015;
2、《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013。
3.委托方提供的有关资料
1)委托方提供的委托书;
2)委托方提供的其他相关资料。
4.估价机构和估价人员所搜集掌握的相关资料
1)估价人员现场查勘以及估价结构掌握的其他相关资料;
2)估价机构公司内部数据库资料;
3)估价对象所在区域的现行房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。
八、估价原则
房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成的,而这些因素又经常处于变动之中。
在估价过程中,估价人员按照有关估价规范的规定,遵循估价行业公认的估价原则,对估价对象进行独立、客观、科学的估价,同时在本次估价过程中,我们特别遵循以下几条估价原则:
⑴合法原则:
该原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行,合法权益包括合法产权、合法使用权、合法处分权等方面。
本次估价对象中的土地以合法取得使用权为前提;房地产以合法取得的相关产权证为前提。
⑵最高最佳使用原则:
该原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行,最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
⑶估价时点原则:
该原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格。
⑷替代原则:
遵循替代原则,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
⑸独立、客观、公正原则:
要求估价机构有完全独立性,估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系,不受外部干扰因素影响,从实际出发,公平合理地进行估价。
九、估价方法
根据委托方要求,本次估价目的为委托方确定估价对象征收补偿标准提供参考依据而评估房地产市场价值。
本次估价根据要求,首先选取估价对象类似的3个可比实例采用市场比较法进行测算估价对象单价,然后根据委托方确定的房屋建筑面积测算估价对象市场价值。
1.选用的估价方法及理由:
选用比较法理由:
通过实地勘察和对周边区域的调查并分析有关资料之后,根据估价对象的特点和实际情况,在估价对象同一供需圈内市场市场活跃,估价时点前后有较多的类似房地产的市场交易,可比性较好、交易价格较透明,因此本次估价的技术路线采用比较法。
2.不选用的估价方法及理由:
选用收益法理由:
由于本次估价是对估价对象的市场价值进行估价,未对估价对象的市场价值进行估价,而收益法是对估价对象市场价值进行估价,因此未采用收益法。
未选用成本法理由:
本次估价是对估价对象的市场价值进行估价,根据成本法原理,成本法测算的结果与实际市场价值相差巨大,不适宜采用成本法。
未选用假设开发法:
本次估价对象已经建成,且不存在规划更改等情况,不适宜采用假设开发法。
3.选用的估价方法定义:
比较法是将估价对象与在价值时点近期有过市场交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知市场价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果
根据估价目的,遵循估价原则,采用比较法,通过认真地对影响房地产价格因素的分析,经过测算并结合估价经验,确定估价对象在本次估价目的并满足全部假设限制条件下土地权属性质为出让的单价为人民币6650元/平方米;估价对象市场总价(含附属房、装修装饰及附属物价值)为********元,大写金额:
壹佰捌拾壹万柒仟壹佰柒拾玖元整(其中房地产价值为********元、装修装饰及附属物价值为3990元)。
(1)附属零星设施价值估价部分
序号
项目名称
单位
数量
补偿单价
金额(元)
备注
1
水表
户
1
1000
1000
2
电表
只
1
300
300
3
化粪池
只
1
500
500
4
水泥地面/石板地面
㎡
43.80
50
2190
小计
3990
小计(装修和附属设施补偿费)
3990.00
十一、注册房地产估价师
姓名
注册号
签名
江新
*********
柳杰兵
*********
十二、实地勘察日期
2019年12月6日
十三、估价作业日期
2019年12月6日至2020年1月10日
十四、估价报告应用的有效期
本估价报告自估价报告出具之日起壹年内有效,即2020年1月10日至2021年1月9日内有效。
台州市天锦房地产评估咨询事务所(普通合伙)
二○二○年一月十日
附件
(一)评估委托书
(二)委托方提供的估价对象相关信息
(三)估价对象现场查勘影像
(四)估价机构营业执照复印件
(五)估价机构资格证书复印件
(六)估价人员资质复印件
(二)估价对象相关资料
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