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买卖合同,指示交付
篇一:
房屋买卖合同中的“交付使用”
房屋买卖合同中的“交付使用”
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201X年5月6日11:
31一、对交付使用的一般理解
对于商品房的交付—般会有几种不同的理解。
一种认为,商品房的交付就应该是实物的交付,只要买受人占有了房屋,能够实际使用,就应该认为开放商已经履行了交付义务,—般的表现为交钥匙;另—种观点认为,商品房的交付应该为房屋所有权的转移,就应该办理产权证书。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定,只要开发商将房屋转移给购买者占有使用,也就是—般生活中说的“交钥匙”,就认为开发商履行厂房屋交付使用的义务。
当然这是在当事人没有约定的情况下适用该条规定。
如果当事人之间有特别的约定,应该优先适用。
1.交付的方式,根捉一般的民法原理和有关规定,包括现实交付、占有改定、简易交付、指示交付。
现实交付,是指出卖人将商品房实际转移给买受人占有使用,由买受人实际控制房屋,实现实物交付。
商品房的占有改定是指买卖双方就转移商品房所有权的合意达成一致意见,但是由出卖人继续占有房屋,但是出卖人已经由所有权人转变为使用权人,买受人为间接占有房屋,譬如开放商出卖后又回租的房屋。
商品房的简易交付是指在当事人双方达成买卖协议之前,买受人已经占有了商品房,那么在买卖双方达成买卖的合意时,就发生交付的法律效力,譬如发生在先租后买的情况。
房屋的指示交付,是指房屋本来为买卖双方当事人之外的第三人占有,出卖人将针对第三人的房屋返还请求权让与买受人,以代替交付的情况。
对于以上四种交付方式都是当事人可以在合同明确约定的。
2.当事人之间可以约定以转移房屋所有权为交付的最后完成。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定,商品房的交付使用一般意味着房屋所有权的转移,但是当事人也可以在合同中明确约定交付的具体含义。
譬如在合同明确写明,房屋的交付使用是指转移房屋的所有权,也就是要求出卖人将房屋产权证书交付给买受人;也可以在合同中写明,房屋的交付使用是指,转移房屋的占有同时转移房屋所有权,这时就应该不仅仅是交钥匙,还应该将产权证书交付给买受人。
二、交付使用应该满足的条件
交付义务是商品房买卖合同中出卖人应该履行的一项主要义务。
所以出卖人该项义务的履行对于买受人利益的保护是非常重要的,而买受人在商品房买卖合同中的根本利益就是取得房屋所有权。
《民法通则》
第72条规定,按照合同或其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国合同法》133条中也规定,标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
135条规定,出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。
所以,应该根据出卖人实际交付实物的时间和法律特别规定的时间来确定所有权的转移时间。
按照有关法律规定,动产以交付为转移所有权的时间,而不动产和一些特殊的动产需要履行一定的手续和满足形式要件,才能发生所有权的转移。
房屋所有权的转移就是以登记为要件的。
所以将商品房交付给买受人并不一定能使所有权转移。
在商品房买卖的实践中,房屋交付和登记之间往往有一个时间间隔,在没有办理登记取得房屋产之间,房屋买受人对房屋只是事实上的占有,而不是法律上的所有,因此这样的状态对于保护买受人是不确实的。
《城市商品房销售管理办法》第30条规定,房地产开发企业应当按照合同约定,将符合使用条件的商品房按期交付给买受人。
未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。
所以一般认为,开发商交付房屋,并不是一般的直接的交付,而必须满足一定的条件。
这是对开发商行为的—种限制,更是对买受人权益的保护措施。
开发商交付使用出售的房屋的条件就是,交付使用的商品房必须已经取得合法产权证明。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定,虽然并不要求开发商交付房屋时就转移所有权于买受人,但是条件限制是其所转移交付的房屋必须是有合法产权证明的。
《城市房地产管理法》38条规定,以出让方式取得土地担保使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
《城市房地产转让管理规定》第10条中有同样的规定,
《城市房地产权属登记管理办法》第16条规定,新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
第27条规定,登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。
凡权属清楚、产权来源资料齐全的,初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登计应当在受理登记后的30日内核准登计,并颁发房屋权属证书房地产开发公司向购房者交付房屋的行为是一种处分行为,而处分行为的前提就是必须是有权处分,应该是合法权利人的处分行为。
开发商只有经过初始登记取得房屋权属证书之后,才能以房屋所有权人的身份对房屋实施处分行为,否则就有可能是无权处分行为,而无权处分行为的效力是不确定的。
实践中经常发生开发商虽然按时交付了房屋但是由于没有办理初始登记而最后导致买受人无法顺利取得房屋所有权的情况,所以,只有严格要求开发商的交付使用必须是满足一定条件的交付,才能保护买受人的合法利益。
篇二:
买卖合同讲稿
企业的利润一般源于产品的销售,产品的销售即为买卖。
下面介绍一下买卖合同相关法律规定及风险防范。
一、买卖合同概述。
(一)定义及特征。
1、定义:
《合同法》130条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
2、特征。
(1)是转移财产所有权的合同,以转移财产所有权为目的;
(2)买卖合同中,出卖人转移财产所有权,必须以买受人支付价款为对价。
买受人要取得财产所有权,必须支付约定的价款;(3)是双务、有偿合同,指买卖双方互负一定义务,卖方必须向买方交付标的物,买方必须向卖方支付货款;
(4)是诺成合同,除法律有特别规定外,当事人之间意思表示一致,买卖合同即可成立,并不以实物的交付为成立条件;
(5)是不要式合同。
除法律特别规定或当事人特别约定外,买卖合同的成立和生效不需要具备特别的形式或履行审批手续。
(二)订立的形式。
《合同法》第10条当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。
当事人约定采用书面形式的,采用书面形式。
(三)成立与生效。
1、成立.
《合同法》第十三条当事人订立合同,采取邀约、承诺方式。
《合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示。
第十六条要约到达受要约人时生效。
第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。
第二十六条承诺通知到达要约人时生效。
承诺不需要通知的,根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。
《合同法》第二十五条承诺生效时合同成立。
2、生效.
《合同法》第四十四条依法成立的合同,自合同成立时生效。
法律、法规规定应当办理批准、登记手续生效的,依照其规定。
《合同法》第四十五、四十六条规定:
(1)当事人对合同的效力约定生效条件的,合同自条件成就时生效;
(2)当事人对合同的效力约定期限的的,合同自期限届至时生效。
(四)、标的物所有权的转移。
1、所有权转移时间。
《合同法》第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
“交付”:
即由出卖人将标的物交给买受人占有的行为。
“交付”主要分为现实交付与拟制交付。
现实交付指出卖人将标的物的事实管领力转移于买受人,使标的物处于买受人的实际控制下,由买受人直接占有标的物。
拟制交付指出卖人将对标的物占有的权利转移给买受人,以代替交付实物。
分为简易交付、指示交付、和占有改定,具体为:
简易交付,指在买卖合同订立前,买受人已实际占有标的物时,买卖合同生效即视为交付。
如出租人出售普通租赁物给承租人。
指示交付,指标的物由第三人占有时,出卖人将向第三人请求返还的权利让与买受人,以代替标的物的实际交付。
如出卖人将提单、仓单交付给买受人,代替实物的交付。
占有改定:
买卖合同中约定,标的物的所有权转移给买方,但仍有卖方实际占有,买方取得间接占有。
如,甲向乙出售汽车,但约定向乙租用该车。
2、交付的一般原则
(1)卖方负责送货的,卖方将标的物送到指定地点买方验收后为交付;
(2)卖方代办运输或代邮的,卖方办完托运或者邮寄手续时为交付,所有权随之转移;
(3)买方自提货物,以卖方通知的实际提货日期为交付完成;
(4)标的物在合同订立前为买方占有的,合同生效即视为交付完成;
(5)法律规定必须履行特定手续的,以履行完特定手续为交付。
如房产。
(五)标的物风险负担原则。
指买卖过程中,标的物因不可归责双方的原因(如地震、海啸等)意外毁损灭失的风险,由谁承担的问题。
1、风险转移的时间。
《合同法》的一百四十二条标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
2、风险负担原则。
(1)买受人自提标的物的,出卖人按照约定时间将标的物置于约定或者法定地点时起,风险由买受人负担;
(2)出卖运输途中标的物的,除有约定外,自合同成立时标的物的风险由买受人承担;
(3)对于需要运输的标的物,没有约定交付地点或者约定不明确的,自出卖人将标的物交付第一承运人起,风险由买受人承担;
(4)买受人违反约定迟延受领标的物的,自迟延时起负担标的物的风险;
(5)因标的物质量不符合约定,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
买受人拒绝接受或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
二、买卖合同订立中的风险及防范。
(一)合同主体不适格致合同效力待定或无效。
《合同法》第9条:
当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
合同的主体,就是订立合同的双方当事人。
合同主体可以是自然人,也可以是法人或者其他组织。
作为合同的当事人,应当具有与订立合同相应的民事权利能力和民事行为能力。
否则,若合同主体不符合法律要求,将导致所签订的合同无效而不受法律保护,合同的权益将无法实现。
1、有资格订立合同的主体主要有以下几种类型:
(1)自然人。
年满18周岁并具有相应的民事行为能力。
(2)法人。
主要有公司(母公司、子公司)、法人企业。
(3)非法人的经济组织。
主要指合伙企业、个人合伙、个体工商户、联合经济组织实体、依法成立并领取《营业执照》的分支机构(即分公司)。
有一家顾问单位要求我们向东莞一家公司催收货款20万元,结果我拿到合同一看,合同不是以对方公司的名义订立的,而是与一个私人订立的,而且,合同上连对方的真名实姓、身份证号码、办公地址、公司全称都没有,对方落款处是“广州邓生”。
这样的案子找到律师也是枉然,找谁去?
告谁去?
2、不同的主体签订的合同效力不同,承担法律责任的主体也不同:
(1)依法取得营业执照的分支机构(即分公司)所订的合同合法有效,其法律后果由总公司承担。
持有《营业执照》的企业法人下属分支机构,以自己的名义对外签订的合同应认定有效。
在诉讼中,依其经营管理的财产独立对外承担民事责任;无经营管理的财产或其经营管理的财产不有独立对外承担民事责任的,应将总公司列为共同被告,并以总公司的财产对外承担民事责任。
分公司与子公司是不同的。
子公司有自已的独立财产,在财务上是独立的,是独立的法人。
子公司以自已的名义签订的合同,所产生的权利义务和名种法律风险均由其自已承担,与母公司无关。
(2)未取得营业执照的分支机构所订的合同效力待定,其法律后果由总公司承担。
没有《营业执照》的企业法人下属机构,不具备签订合同的主体资格,其不能以自己的名义从事的民事活动,由此发生的民事行为效力待定。
因无效而产生的法律责任由设立该分支机构的法人(即总公司)承担。
(3)公司、企业的职能部门以“部门名义”对外订立合同效力待定,其法律后果由法人承担。
公司企业内部的职能部门是指:
董事长办公室、经理办公室、行政部、财务部、法务部、人事部等内部机构。
他们同样不具有独立的财产,不是一个独立的经济实体,也无能力对外承担民事责任,他们以自己的名义对外订立合同,是无效的,有关法律后果由法人公司承担。
(4)公司、企业等超过其经营范围所订立的合同一般有效,但其违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的合同无效,公司、企业仍应按其过错承担赔偿责任。
一般说来,每个公司、企业都应在其营业执照所核准的范围内从事经营活动,订立各项合同,如果公司企业超过其经营范围进行营利性的生产经营时,将受到行政处罚。
但是,此时其所订立的合同并非一概无效。
根据合同法司法解释的第10条规定:
“当事人超越其经营范围所订立的合同,人民法院不能因此认定合同无效;但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”。
3、建议。
(1)如果对方是公司,应查验其营业执照,应将对方的法定全称、法定代表人、住所写明;了解其资信状况,尽量不要与分公司订立合同、不要与企业内部的职能部门订合同;
(2)如对方是个人,应将其身份证号及详细地址写入合同。
对方为个体户,应以营业执照上登记的业主为合同当事人,如果实际业主和登记业主不一致,最好以实际业主和登记业主为合同当事人。
(3)向工商机关了解对方年检注册,以确定其是否合法存在及其经营状态;调查其资信状况,明确基本情况;
(4)在不能确定其存在的合法性时,尽量避免合同的签订、交易的发生。
(二)诉讼管辖地约定不当致诉讼不利。
《民诉法》第24条:
“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住地或合同履行地人民法院管辖”。
最高院《关于确定经济纠纷案件管辖中如何确定购销合同履行地的规定》:
“当事人在合同中未明确约定履行地点的,以约定的交货地点为合同履行地。
当事人在合同中约定的货物到达地、到站地、验收地、安装调试地等,均不应视为合同履行地。
”
选择有利的法院作为诉讼管辖地,能够有利地维护公司的合法权益。
中国司法环境,决定了在很多情况下法院审理常常受到当地各种因素的干扰与牵制。
绝大多数法院在审理案件时,都会或多或少地考虑地方保护主义、或多或少地受到当地因素的影响。
选择有利的受诉法院,有利于公司与法院沟通、有利于律师与法院沟通,有利于案件的审理
和执行。
1、约定我方所在地有管辖权的人民法院为受诉法院;
建议在合同中约定我司所在地有管辖权的人民法院为诉讼管辖法院。
但是,这样明确的约定有时难以取得对方的同意,特别是在买方市场下,其往往要求将受诉法院确定在其所在地。
在这种情况下,处于劣势的卖方企业要想在合同中明确约定受诉法院在我司所在地,这种可能性极小。
为此,我们可要求双方在合同中对受诉法院不作约定,但是我们一定要多个心眼,在合同中约定交货地点或者履行地点。
以便对方违约时,我方可以选取择对自已有利的法院来审理案件。
2、约定我司所在地为交货地点。
交货地点与供货地点是两个完全不同的术语。
在日常口语中,供货地点是指货物装载、起运的地点,即我们常说的“发货地点”。
交货地点是表示货物所有权由卖方转移给买方的地点,其往往与货物的所有权转移的时间及地点有密切关系。
而且,在合同没有约定诉讼法院的时候,交货地点将成为选择受诉法院的重要依据。
正是因为交货地点如此重要,而且,在合同中约定交货地点在我司所在地往往不会引起对方的多疑,因此,不论我方是买方还是卖方,在合同未约定诉讼管辖地时,务必约定我方所在地为交货地点。
因为这将直接关系到诉讼法院选择,直接关系到日后诉讼的胜败。
3、约定我司所在地为合同履行地。
如前所述,在合同未约定诉讼管辖法院时,履行地点也就成为选择受理法院和诉讼胜败的关键。
因此,不论我方是买方还是卖方,在合同未约定管辖法院的情况下,务必注明履行地点我方。
而且,这样的约定也不太会引起对方的警惕,因为一般情况下合同确实是在卖方所在地履行。
我们看到很多合同会写“合同签订地”,而这样的约定于我们毫无意义。
建议今后我们在合同不起眼的地方注明“合同履行地”,以取代“合同签订地”。
[案例]政府施压保护百万债权难收
自1998年起,我通宝公司按山东小鸭热水器有限公司的技术要求,为其电热水器独家生产配套的温控器。
201X年3月12日,经双方结算,达成《付款协议》:
自双方合作以来,至201X年2月28日止,小鸭共欠我通宝货款1886652.94元,其承诺于201X年3月30日前按约定分期付清所欠全部货款。
协议订立后,我通宝公司按协议约定继续向其供货。
但小鸭未能按约如期还款,至201X年7月28日止,其欠我通宝的货款总额共计为2104209.34元。
几经催讨,小鸭分文未付。
由于双方合同中未约定受理法院,未约定交货地点、未约定履行地点,故我方欲起诉只能在山东济南小鸭所在地。
201X年12月,本律师代理我通宝公司向济南市中院起诉小鸭,要求其偿付货款210万元,并与法院一道查封了小鸭的一条价值不低的生产线设备。
201X年3月,一审判决判令小鸭应在判决生效后十日内付清全部货款。
但小鸭因早已被掏空,无力还债。
案件进入强制执行程序,我司要求将查封的生产线设备拍卖,但济南市政府向法院施加行政压力,致本案迟迟得不到执行,210万元货款至今未得清偿。
如果当被双方在合同中约定我通宝公司所在地法院为管辖法院,或约定交货地为佛山,或约定履行地为佛山,则本案应由佛山市禅城区法院管辖。
在案件进入执行程序中,我们可以充分利用人力资源,早日推动本案的执行。
(三)不约定违约责任致货款迟迟被拖欠
销售业务中最要紧、最麻烦的是货款回收。
实际交易中,拖欠货款是引发纠纷的主要原因之
一。
经常发生拖欠货款的原因之一,是因为双方在合同中往往未约定逾期付款的违约责任,
致买方拖欠货款无所忌惮,实际享受着无息贷款的优待。
因此,建议卖方企业在产品销售合同中约定逾期付款违约金,或者约定履约保证金条款。
约定违约责任,对督促当事人正确履行义务,并为非违约方提供补救措施具有重要意义。
至于违约金或保证金的金额,一般不超过合同总标的额的30%。
一旦逾期付款,卖方可以起诉主张逾期付款违约金或者没收其履约保证金,以促使其按约付款,及时回收货款。
解释第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更,不影响当事人关于逾期付款违约金的约定,但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金,买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的,人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金,但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任,出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的,人民法院应予支持,但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。
三、合同履行中的风险及防范
(一)交易不规范危害公司利益——健全货物交接手续,注意收集交货凭证。
交易的规范化,不仅要求双方要严格按合同约定履行各自义务,而且要求在货物交接、发送中应当规范操作,办理完善的交接发送手续。
这样,能够在发生纠纷时确保公司的利益。
规范的交接发送货物,要求由买方出具加盖公司公章的收货收据。
但实际操作中要求买方在每一次收货时均要求其出具加盖公司公章的收货收据是不现实的,也是不可行的,因为大多数公司企业对公章的使用要求都很严格,要加盖一个公章,不仅程序复杂,而且费时费事,人为地降低了工作效率。
在承办案件过程中,我们发现有很多业务员在交接发送货物时,手续非常简单,常见的不规范表现有:
1、没有任何证据可证明收货经手人是买方员工。
2、交接时无任何买方收货凭证。
3、交接凭证上买方收货经办人不署全名,或者署名不清。
建议:
1、交接货物时,要向对方索取有效的收货票据。
比如:
由对方业务员签名的收据、加盖对方收货或入库专用章,要善于收集证据,如授权委托书、介绍信等证明收货经办人是买方的业务员的证据。
2、可要求买方单位出具授权书,指定其某位或几位员工为收货人,只要送货单由这些员工签名,即使无盖公章,也视为买方单位收取。
3、要定期与买方对帐,要求对方出具加盖公章(个人为买方的,要其本人签名)的对帐单。
(二)“先票后款”引发赖帐风险—明确约定拒绝现金交易。
收钱给发票,这是法律对经营者的要求。
在现实交易中,“先开票后付款”的现象已十分普遍,并似乎成了业内行规铁律,但是,“先票后款”违反了财务制度,这一“行规”正面临法律上的尴尬和风险。
【案例】据报道,成都两家企业因货款纠纷闹上了法庭。
成广公司是成都市一家建材经销商,201X年下半年,其向成都中普公司出售了总金额为
篇三:
买卖合同相关法律法规
最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释
(201X年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过,自201X年7月1日起施行。
)
法释〔201X〕8号
为正确审理买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定,结合审判实践,制定本解释。
一、买卖合同的成立及效力
第一条当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定。
对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称,买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时,还应当适用电子签名法的相关规定。
二、标的物交付和所有权转移
第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品,当事人对交付方式约定不明确,且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的,买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。
第六条根据合同法第一百六十二条的规定,买受人拒绝接收多交部分标的物的,可以代为保管多交部分标的物。
买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的,人民法院应予支持。
买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的,人民法院应予支持。
第七条
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