万友地产一期工程施工成本控制.docx
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万友地产一期工程施工成本控制
摘要
1工程概况
2工程施工过程的费用组成
2.1施工准备阶段费用组成及存在的问题
2.1.1施工准备阶段费用组成
2.1.2施工准备阶段存在的问题
2.2现场施工阶段费用组成及成本控制影响因素
2.2.1现场施工阶段费用组成
2.2.2现场施工阶段成本控制影响因素
2.3竣工验收阶段存在的问题
3各阶段成本控制的对策
3.1施工准备阶段成本控制
3.1.1施工准备阶段成本控制方法
3.2现场施工阶段成本控制
3.2.1施工项目成本的内容
3.2.2施工项目成本的分类
3.2.3现场施工阶段成本控制可采取的措施
3.2.4施工阶段成本控制的优化
3.3竣工验收阶段的成本控制
4各阶段成本控制的比较
4.1施工准备阶段的成本控制是关键
4.2现场施工阶段的成本控制是重点和难点
4.3竣工验收阶段
4.4本章小结
参考文献
1工程概况
一、工程名称
万友地产一期工程
二、工程简介
1.施工单位:
2.建筑工程等级:
二级
3.设计使用年限:
50年
4.建筑防火分类:
一类
5.建筑物抗震设防烈度:
6度
2工程施工过程的费用组成
2.1施工准备阶段费用组成及存在的问题
施工准备工作,就是指工程施工前所做的一切工作。
它不仅在开工前要做,开工后也要做,它是有组织、有计划、有步骤分阶段地贯穿于整个工程建设的始终。
认真细致地做好施工准备工作,对充分发挥各方面的积极因素,合理利用资源,加快施工速度、提高工程质量、确保施工安全、降低工程成本及获得较好经济效益都起着重要作用。
施工准备工作,是建筑施工管理的一个重要组成部分,是组织施工的前提,是顺利完成建筑工程任务的关健。
按施工对象的规模和阶段,可分为全场性和单位工程的施工准备。
全场性施工准备指的是大、中型工业建设项目、大型公共建筑或民用建筑群等带有全局性的部署,包括技术、组织、物资、劳力和现场准备,是各项准备工作的基础。
单位工程施工准备是全场性施工准备的继续和具体化,要求做得细致,预见到施工中可能出现的各种问题,能确保单位工程均衡、连续和科学合理地施工。
2.1.1施工准备阶段费用组成
施工准备阶段的费用并不多,占整个施工阶段的费用比重较低,主要是为施工实施阶段做准备。
其费用构成大致如下:
1、调研费。
建筑工程施工涉及的单位多、内容广、情况多变、问题复杂。
编制施工组织设计的人员对建设地区的技术经济条件、厂址特征和社会情况等,往往不太熟悉,特别是建筑工程的施工在很大程度上要受当地技术经济条件的影响和约束。
因此,编制出一个符合实际情况、切实可行、质量较高的施工组织设计,就必须做好调查研究,了解实际情况,熟悉当地条件,收集原始资料和参考资料,掌握充分的信息。
2、人工费。
人工费又包括办公人员费用和施工人员工资。
施工准备阶段,项目部施工人员需要进驻项目部准备技术资料、编制施工组织设计、编制施工图预算和施工预算。
施工开始前还要进行施工现场准备,包括拆除障碍物、“三通一平”、测量放线和搭设临时设施等内容。
这些工作都需要施工队伍提前进场实施。
3、临时设施费。
为了施工方便和安全,应用围墙将施工用地围护起来,围护的形式和材料应符合市容管理的有关规定和要求,并在入口处设置标牌标明工地名称、施工单位、工地负责人等。
所有宿舍、办公用房、仓库、作业棚等,都得安施工图纸搭建。
4、物资费。
材料、构件、机具等物资是保证施工任务完成的物资基础。
根据工程需要确定用量计划,及时组织货源、办理订购手续、安排储蓄,满足连续施工的需求。
对特殊的材料、构建、机具,更应提前准备。
2.1.2施工准备阶段存在的问题
施工准备阶段,是建筑施工管理的一个重要组成部分,是组织施工的前提,是顺利完成建筑工程任务的关健。
在施工准备阶段,施工准备工作如果做的不好,甚至出了错误,那对后期的施工展开将产生非常大的影响,甚至能够决定该工程能否顺利完成。
施工准备阶段一般存在如下问题:
1.施工图审查错误。
在施工图审查过程中,经常出现的错误有:
消防电梯机房与其它机房之间隔墙上门洞未设甲级防火门;设备用房门直接开向楼梯间;对特殊建筑物规范的条文内容不熟悉,设计执行不到位;六层教学楼采用了开敞楼梯(应为封闭楼梯)、地下室内安全疏散最大距离超过60米等。
2.施工图预算错误。
施工图预算是施工图设计完成后确定工程造价的文件,也是工程造价的计价方法。
施工图预算一般分为三大阶段,即准备阶段、编制试算阶段和复算收尾阶段。
很多人盲目求快,忽视质量,没有熟练的技巧和丰富的实际工作经验,仓促蛮干,只追求中间编制阶段的工作速度,而忽略开头准备阶段和最后复核收尾阶段,只能欲速则不达,功亏一篑。
3.施工组织设计或施工方案不当。
施工组织设计是对施工活动实行科学管理的重要手段,它具有战略部署和战术安排的双重作用。
是合理选择施工方法、组织正常施工、保障施工技术措施和安全技术措施顺利实施的文件。
它体现了实现基本建设计划和设计的要求,提供了各阶段的施工准备工作内容,协调施工过程中各施工单位、各施工工种、各项资源之间的相互关系。
以确保施工过程能有序的进行。
如果前期的施工组织设计编写不完善或施工方案不当,如没考虑到周围居民,采用的方案噪声较大,没有考虑到雨季施工等,这些都将给工程进度、质量、和成本带来不利影响。
4.前期材料供应不足,人料机进场不及时。
现场施工要顺利进行就必须保证施工人员到位,材料准备充足,机械及时进场。
2.2现场施工阶段费用组成及成本控制影响因素
施工阶段的成本控制是施工企业效益的重点,也是企业项目管理的重要内容。
施工企业项目成本管理是在保证满足工程质量、工期等合同要求的前提下,对项目实施过程中所发生的费用,通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成本目标,并尽可能降低成本费用,以实现盈利目标的一种管理活动。
由于工程项目施工过程的复杂性,影响费用的因素多,造成的成本控制难度大,而搞好成本费用管理也意味着企业效益的提高,因此项目成本管理的重要性日益为人们所认识,探讨施工管理过程中的成本控制问题,分析存在的问题,提出成本费用控制的良策,对于搞好施工企业的项目成本管理,提高企业经济效益具有重要的实际意义。
2.2.1现场施工阶段费用组成
施工企业在工程施工中为提供劳务、作业等过程中所发生的各项费用支出,按照国家相关规定计入成本费用。
建筑安装工程费用作为建筑安装工程价值的货币表现,亦被称为建筑安装工程造价,它由建筑工程费用和安装工程费用两部分组成。
建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成,如表3-1所示。
1、直接工程费是指施工过程构成工程实体或有助于工程形成所耗费的各项费用,包括人工费、材料费和施工机械使用费。
2、间接费是指企业的各项目经理部门为组织和管理工程施工所发生的全部支出,包括规费和企业管理费两部分。
规费是指政府和有关部门规定必须缴纳的费用,包括工程排污费、工程定额测定费、社会保障费、住房公积金和危险作业意外伤害保险。
企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用,包括施工管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育费、财产保险费、财务费、税金和其他。
表2-1建筑工程施工阶段费用构成
建
筑
工
程
施
工
阶
段
费
用
构
成
直接费
直接工程费
人工费
材料费
机械使用费
措施费
环境保护费
文明施工费
安全施工费
临时设施费
夜间施工费
二次搬运费
大型机械进出场费
混凝土、模板、支架费
脚手架费
已完工程保护费
施工排水、降水费
间接费
规费
工程排污费
工程定额测定费
社会保障费
住房公积金
危险作业意外伤害保险
企业管理费
管理人员工资
办公费
差旅交通费
固定资产使用费
工具用具使用费
劳动保险费
工会经费
职工教育经费
财产保险费
财务费
税金
其他
利润
税金
2.2.2现场施工阶段成本控制影响因素
影响施工项目成本的因素主要有两个方面,一是外部的属于市场经济的因素,二是内部的属于经营管理因素。
这两方面在一定条件下,又是相互制约和相互促进的。
影响施工项目成本变动的市场经济因素主要包括工程价格构成要素、市场的供求与竞争状况等,经营管理因素主要包括计价依据、计价方式、合同方式、价格管理活动及效果、结算方式以及施工质量水平的高低等。
1、工程价格构成要素
工程价格构成要素包括建筑工程施工成本、利润和税金,其中以建筑工程施工成本的影响为最大。
建筑工程成本由材料费、人工费、机械台班费、其他直接费和现场经费、管理费(间接成本)构成。
在这些因素中,对工程价格影响最大的是材料费。
从价值角度看,材料物资的价值,约占工程造价的60%-70%,甚至更多。
材料费所占的比重之所以很大,主要是因为工程体形庞大,耗用材料多。
影响材料费大小的另一因素是材料单价。
在市场活动中,价格随着供求等关系的影响始终处于变动态势。
因此,材料单价的浮动影响了材料费用,又极大地影响工程成本并波及工程价格。
人工费在工程成本中的地位次于材料费,虽然其所占比例远低于材料费,而对工程价格的影响却是关键,并呈较为复杂的状态。
人工费的多少取决于用工量和单价。
由于工程施工手工劳动量大,用工多,故人工费支出相对较多。
人工单价取决于承包商的劳动组织和劳动生产率以及分配制度。
关于机械台班费,随着施工技术、设备的进步,其对施工成本的重要性绝对不能忽视。
它的比重根据工程施工难易而变化。
需要机械作业越多,其比重越大,较高的和较深的工程大都会使机械费增加,它在成本中的比重与人工费有反比关系,且机械化水平越高,比重越大。
机械台班单价的高低还与采用的机械来源有关:
机械是租来的,单价是有机械租赁市场决定的;机械是承包商自己的,则单价取决于折旧费与使用费。
2、市场供求与竞争状况
(1)供求状况的影响。
商品供求状况对价格形成的影响,是通过价格波动对生产的调节来实现的。
对发包和承包价格市场供求状况能产生影响的是生产要素。
在诸生产要素中,人工费用发生的变化并不会很大,因为建筑市场中人力的供应总是处于买方市场状态,即供大于求,人工费在相对时段里,其变化将是缓慢的,但也会受市场的影响而产生一定的变化,在一定程度或多或少地影响发包承包价格。
对发包承包价格最有影响的还是材料价格和机械台班价格。
这是因为,就某一种材料或某种机械设备来讲,有时供大于求,则价格降低;有时供小于求,价格升高。
当材料价格和机械台班费降低时,工程价格中的材料费和机械费减少;反之,当材料价格和机械台班费提高时,工程价格中的材料费和机械台班费增加。
所以材料价格和机械台班价格是弹性的,既有供给弹性,又有需求弹性。
(2)竞争状况的影响。
建筑市场属于买方市场,施工力量供应远远大于施工需求,故建筑市场的竞争主要表现为承包商之间的竞争。
承包商之间的竞争主要表现在价格上,招投标法又规定低价中标,所以低价成为中标的先决条件。
作为买方的发包方,可以利用买方市场这一特殊的优势采取适合的、有限度的压价发包,并在施工过程中对工程变更和索赔导致的价格调整持保守态度。
同样,因为这种在价格上的不平等地位,使承包商承担着比业主更大的价格风险,业主可利用担保的手段(投标担保、履约担保、预付款担保、保修担保等)向承包人大量转移风险。
3、经营管理因素的影响
经营管理因素包含了计价依据、计价方式、合同方式、发包人和承包人的价格管理活动及效果、结算方式等。
(1)计价依据和计价方式的影响。
对于业主和承包商来说,计价依据并不完全相同,但最基本的依据是计价所依据的图纸。
图纸的详略影响计价的准确程度。
计价方式有施工图预算计价,工料单价法计价,综合单价法计价以及通过竞争定价(含有标底定价与无标底定价)等。
不同的计价方式会产生不同的定价结果。
(2)合同方式的影响。
合同方式有总价合同、计量单价合同、纯单价合同,各种成本加酬金合同等,不同方式的合同会使定价有不同的结果,也会影响施工过程中合同价格变更从而影响到价格、业主和承包商的价格管理活动及效果。
业主从买方的立场上进行价格管理活动,首先是从低价发包的前提出发签定合同;其次是在施工活动中防止因工程变更(含各方提出的变更要求)和工程索赔所引起的工程价格增量(加强变更审查、索赔审查及两者定价审查和监督)【7】。
承包商为竞争取胜而进行具有策略性的报价,中标后进行合同谈判中力争得到优惠的合同价格和有利于未来调整和结算的合同内容。
在施工中,承包商总是从盈利的前提出发,力争在合同价格的基础上通过索赔取得更多的收益。
在结算时,承包商希望通过价格的调整和超合同工作量的补充计价取得收益。
所以业主和承包商的共同管理活动,会导致最终的工程价格与合同价格产生很大差异。
(3)结算方式的影响。
工程结算方式很多,不同的结算方式及结算时的调整会导致竣工结算价格的差异性。
4、工期、质量的影响
在确定建设工程发包承包价格阶段,业主是按照建设项目的建设周期提出施工阶段的目标工期,以保证整个建设项目按计划完成,而承包商则根据建设工程的情况,结合生产组织、劳动力标准、设备、成本等具体因素,使其达到价格、质量、工期的最佳平衡点后提出自己的工期,相对而言此时工期对价格的影响不是很大,但在合同履行过程中,工期对价格的影响发生了变化,因业主原因引起的工期拖延,承包商可按合同进行索赔,反之,由于承包商生产组织不当拖延了工期,业主应支付给承包商为此而增加的费用。
这些情况的发生,在施工过程中是屡见不鲜的,都会影响结算价格的变化。
工程质量标准一般可分为优良、合格、不合格。
优良工程是通过高素质的技术工人和管理人员,合理的施工组织以及良好的设备保证和品质优良的建筑材料来实现,而不合格工程则相反。
优良工程、合格工程、不合格工程还会产生不同的后果,并引起连锁反应,其最终的成本必然影响到施工价格的变动。
5、其他影响
影响建筑成本的因素还有很多,例如:
建设行政主管部门的规定与政策、金融政策、税收政策、建设政策及规定、外汇政策、改革政策等;宏观经济状况,改革的深入状况,社会的安定团结状况,国民经济市场发育状况;固定资产投资规模、方向、结构及方式;国家及行业的技术发展水平,经济发展水平及宏观管理水平;国际市场状况及外商投资状况。
总而言之,建筑成本的影响因素很多,工程价格无论是合同确定的还是最终结算的,是大量影响因素综合作用的结果。
许多因素之间有着千丝万缕的联系不能孤立地处置某个因素,在进行工程价格定价时,应把各种因素联系起来综合考虑。
2.3竣工验收阶段存在的问题
建设项目竣工验收指由发包人、承包人和项目验收委员会,以项目批准的设计任务书和设计文件,以及国家或部门颁发的施工验收规范和质量检验标准为依据,按照一定的程序和手续对工程项目的总体进行检验和认证、综合评价和鉴定的活动。
竣工验收阶段是全面考核工程建设成果,检验工程设计和施工质量的重要环节,竣工验收时,应坚持“百年大计,质量第一”的原则,依据建筑工程检验评定标准及验收规范对工程进行一丝不苟、客观公正、实事求是的检查。
符合验收标准的要及时办理验收交付手续,尽早投入使用。
然而,进入竣工验收阶段,并不意味这工程能够迅速验收通过并顺利进行竣工决算。
在竣工验收和竣工决算阶段经常出现工程质量认定纠纷和工程款决算纠纷等。
竣工验收阶段存在的问题主要有:
1、竣工日期的认定存在分歧。
竣工日期分歧表现在:
工程竣工前,当事人对工程质量是否符合合同约定产生争议而导致对竣工日期的争议;由于主客观原因,发包人没能按照约定的时间组织竣工验收双方就实际竣工之日产生争议;有时,建设单位为了能够提前使用工程而取消了竣工验收这道程序,这样就很容易对实际竣工日期产生争议。
2、对建设项目质量验收不合格导致纠纷。
工程合同中的价款针对的是合格工程而言的,而在工程实践中,不合格产品也是普遍存在的,对于不合格产品如何计价也就自然成为了合同当事人关注的问题。
这个问题涉及两方面问题:
一是工程质量与合同约定的不符合程度,二是针对该工程质量应予支付工程款。
合同双方对于质量认定上经常存在分歧,最终引起工程款纠纷。
3、竣工结算时,对工程量的计算存在差异、定额与取费标准分歧以及材料的规格、品种、价格的争论。
(1)工程量计算差异
工程造价的多少取决于工程量的多少,因而工程量的计算是预、结算的关键。
现行的结算方式,主要有预算总价包干、分部分项单价包干、以竣工图纸按实结算等几种。
对于工程量的计算和审核,前者反映在预算中,后两者则在结算中体现。
关于工程量的计算规则,在合同中没有明确规定的,双方在计算工程量时,就容易发生矛盾。
(2)定额与取费标准的分歧
定额与取费是编制和审核预、结算的依据和标准,各地区的定额管理站对此均有较详细的规定。
由于建筑市场上的设计方案、施工方案、材料设备的不断更新,各类定额也不可能及时调整与补充,因此在套用定额时,往往因定额子目不全而需要更换基价、换定额或协商价格、调整取费等。
相同的项目如采用不同的定额和不同的取费标准,其结算结果是大不相同的,因而在办理结算时就会产生较大的分歧。
(3)材料的规格、品种、价差的争论
建筑工程预算定额中所允许的开口材料种类很多,在定额中反映的只是取费价,这些材料均要按“价格信息”或“市场价格”进行调整。
由于建筑材料市场繁荣,材料的规格、型号、质量、性能、品牌等种类繁多,材料价格也复杂多变,“价格信息”不可能保罗所有开口材料的价格。
因此,常常出现合同签字期与结算期的材料价格不同、按设计要求制定的材料定额价与市场的不同以及材料发票的漏洞等问题,给结算工作造成诸多麻烦和纠纷。
3各阶段成本控制的对策
建设项目费用控制的基本内容是,建立健全投资费用管理和控制体系,在项目建设的各个阶段,通过优化建设方案、工程设计方案、资源配置方案和施工方案,采取科学的方法和有效的措施,随时纠正建设项目实施过程中出现的偏差,将建设项目投资控制在审定的投资计划限额(目标)之内,确保建设项目的质量、工期和费用控制按照既定的目标实现,使建设项目获得预期的投资效益和社会效益。
从阶段上来划分,施工企业建设项目费用控制包括施工准备阶段成本控制、现场施工阶段成本控制、竣工验收阶段成本控制。
每个阶段的成本控制都可以看作是一个独立的管理体系,而各个阶段的成本控制管理又相互之间紧密联系,不可分割,共同组成建设工程成本控制管理系统。
3.1施工准备阶段成本控制
施工单位施工阶段控制成本首要是从施工准备阶段开始抓起。
由于施工组织设计不同、施工方案不同,所选用的材料设备等不同,使施工成本千差万别。
通过方案细部功能具体量化评价而进行方案比选,结合经济指标评价方法。
以最大限度降低成本,提高利润。
准备阶段主要研究的是工程的总体实施要求和目标,以及实现目标的方法。
主要从项目建设规模、平面布置、建设标准水平、建设地点等几个方面,去了解该项目的功能要求和须达到的目标,以便能用最优的方法来完成工程。
3.1.1施工准备阶段成本控制方法
成本管理与控制的关键是降低施工成本,而控制成本的主要措施包括:
组织措施、技术措施、经济措施、合同措施。
工程投标的标书编制是十分重要的,在编制的商务标和技术标时一定要熟读招标文件,制订合理的施工方案,结合项目规模,性质、现场条件及复杂程度配备施工管理人员,因为施工方案制订合理与否是降低成本的必然所在。
1、首先,要在审查施工图时认真对待,不能打马虎眼,对照规范和标准仔细审查,发现不符合规范或不能理解的地方要及时与相关单位沟通,避免给之后的施工带来不必要的麻烦。
2、在做施工图预算的时候,必须使用经过建设单位、设计单位会同施工单位会审后的合法图纸。
采用适用的消耗量定额,遇到定额缺项,不能随意串换,必须按照规定的程序编制补充定额,或征得有关各方的同意,参照有关部门的相应定额执行。
当消耗量定额带有价格内容时,由于其只限于定额编制期的价格水平,在编制施工图预算时应结合预算编制期的价格水平进行调整。
按定额计价法编制施工图预算,人工工资、材料及机械台班预算价格应采用当时当地工程造价管理机构发布的指导价格。
3、认真编制施工组织设计或施工方案,选择最佳施工方案。
施工单位要根据工程特点、现场状况以及所具备的施工技术手段、队伍素质和经验等主客观条件制订施工组织设计,要合理的选择施工方法。
在施工开始前,施工单位应踏勘施工现场,了解场地、场外道路、水电源情况。
通过踏勘施工现场,可以补充有关资料,例如,现场有无施工障碍需要拆除清理、现场有无足够的材料堆放场地、超重设备的运输路线和路基的情况等,从而为编制施工组织设计提供充分依据。
4、及时组织人料机进场。
在现场施工正式开始前,施工及管理人员必须进场后方可开工。
要保证施工连续顺利进行,就必须保证材料、机件的及时供给,在开工前就应落实好材料供应单位,签好供应合同。
如果是租借的大型机械,要协调组织好机械进场,以免延误施工进程。
3.2现场施工阶段成本控制
现场施工阶段的成本控制主要是在项目成本的形成过程中,对生产经营所消耗的各项费用开支进行监督和限制,控制在计划成本的范围之内,以提高经济效益。
施工成本管理的关键是严格合同管理,减少工程索赔。
由于目前的工程建设实践中许多施工单位采取“低价中标、索赔赢利”的方式来承揽工程。
因此,做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对总投资的影响,减少不必要的工程费用支出,避免投资失控。
施工成本管理的重点是施工进程的合理控制,比较有效的方法是采取经济措施,控制管理成本。
由于施工阶段的影响因素较多,直接影响工期与工程质量因此是建设工程成本控制体系的重点阶段。
施工阶段运用价值工程,主要是寻找实现设计要求的最佳施工方案,如分析施工方法、流水作业、机械设备等有无不必要的功能(即不切实际的过高要求),寻找满足质量要求的前提下降低成本的途径。
施工阶段的价值分析就是通过编制合理的施工方案,采取适当的技术措施,加强管理。
在保证施工质量达到设计要求的前提下,通过采用新技术、新工艺、新材料降低施工成本和缩短施工工期来提高价值,达到实现VE的目的。
3.2.1施工项目成本的内容
施工项目成本是建筑施工企业以施工项目作为成本核算对象,在施工过程中所耗费的生产资料转移价值和劳动者的必要劳动所创造的价值的货币形式。
具体来说,施工过程中耗费的主、辅材料及其他材料等劳动对象的价值,是以耗用材料的价格计入施工项目成本;施工过程中所耗费的机械、运输设备等劳动资料的价值,是以折旧的形式计入施工项目成本。
至于工人剩余劳动创造的价值,是以积累形式计入工程造价的,作为社会的纯收入,并未支付给工人,故而不构成施工项目成本。
3.2.2施工项目成本的分类
根据建筑产品的特点和成本管理的要求,施工项目成本可按不同的标准和应用范围分类。
1、按成本计价的定额标准,可分为预算成本、计划成本和实际成本。
预算成本反映施工项目的预计支出,实际成本反映施工项目的实际支出。
实际成本与预算成本比较,体现了施工项目的经济效益:
实际成本与计划成本的差额即是项目的实际成本降低额;预算成本与计划成本的差额即是项目计算成本降低率。
通过几种成本的相互比较,可看出成本计划的执行情况。
2、按计算项目成本对象的范围,可分为建设项目工程成本、单项工程成本、单位工程成本、分部工程成本和分项工程成本。
3、按工程完成程度的不同,可分为本期施工成本,本期己完施工成本、
未完施工成本和竣工施工成本。
4、按生产费用与工程量的关系,可分为固定成本和变动成本。
将施工成本划分为固定成本和变动成本,对于成本管理和成本决策具有重要作用,也是成本控制的前提条件。
由于固定成本是维持生产能力所必需的费用,要降低单位工程量分担
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