工程管理专业毕业设计论文XX房地产项目前期策划及可行性研究.docx
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工程管理专业毕业设计论文XX房地产项目前期策划及可行性研究
XX房地产项目前期策划及可行性研究
专业:
工程管理
学生:
XX指导教师:
XX
摘要
随着我国经济的持续发展,我们居民的经济收入和文化水平都在不断提升,市民的消费水平以及购买能力也在稳步增长,住房需求作为中国的一种传统需求,其市场也将随着整个经济环境的提升而备受青睐。
随着需求的增加,依照市场规律,供给也会随之跟上,房地产市场的热潮会继续跟进,但是作为一个理性的投资者,就应该杜绝盲目投资,贸然跟进。
可是现时我国房地产行业中就存在着很多急功近利的投资者,只看到房地产行业的高回报,没有看到房地产行业的高风险,没有任何依据就盲目的投资,结果使得项目投资风险加剧,很多中途因为这因为那的原因而导致项目无法继续开发下去。
这不仅不利于投资者本身的利益,也不利于整个房地产行业的稳定发展。
在经过很多实际案例的经验教训后,作为房地产开发的重要一环项目前期策划与可行性研究也随着房地产行业的火热而备受人们重视。
本文以广汉市东升国府房地产开发项目为载体,参考多种资料书籍,运用科学的方法,从项目背景、市场调研、经济分析以及风险管理等多方面对房地产开发前期策划与可行性研究做进行分析阐述,以求为以后的房地产项目开发决策提供一个可参考借鉴的样本。
关键词:
市场调研前期策划可行性研究
XXgovernmentplanningandrealestateprojectsinprefeasibilitystudy
Major:
ProjectManagement
Student:
XXInstructor:
XX
Abstract
Withthecontinueddevelopmentofoureconomy,ourresidentsandculturallevelofincomearerising,people'sconsumptionlevelandpurchasingpowerissteadilyincreasing,housingdemandasChina'sdemandforatraditional,itsmarketasawholewillalsobe improvetheeconomicenvironmenthasbecomewidelyaccepted. Asdemandincreases,inaccordancewithlawsofthemarket,supplywillfollowtokeepupwiththerealestatemarketboomwillcontinuetofollow,butasarationalinvestor,youshouldputanendtoblindinvestment,hastyaction. However,therealestateindustryinChinanowtherearealotofquicksuccesstoinvestors,onlytoseetherealestateindustry'shighreturns,havenotseentherealestateindustry'shighrisk,thereisnobasistoblindinvestment,theresultthatincreasedinvestmentrisk ,becausethiswaybecausemanyofthereasonswhichledtothedevelopmentprojectcannotcontinuetogoon. Thisisnotconducivetotheinterestsofinvestorsthemselves,isnotconducivetothestabledevelopmentoftheentirerealestateindustry. Aftermanylessonslearnedfromactualcases,therealestatedevelopmentasanimportantpartofprojectplanningandpre-feasibilitystudyalongwiththehotrealestateindustryhasattractedtheattentionofpeople.
Inthispaper, theROCgovernment Guanghan Dongsheng realestatedevelopmentprojects asthecarrier,reference books, avarietyof materials,theuseof scientificmethods, fromtheproject background,marketresearch,economicanalysis andriskmanagement andotheraspectsof realestatedevelopment todo pre-planningandfeasibilitystudies Were analyzedanddiscussed, inorderto develop realestateprojectsforthefuture canbe areferencefor decision-making toprovidea sample.
Keywords:
MarketResearchEarly PlanningFeasibilitystudy
第1章东升国府房地产开发项目简介
广汉市“东升国府”房地产投资建设项目
1.2项目地块位置及周边概况
本项目地块位于广汉市经开区,地处108国道与成绵高速之间,深圳路以南,中山大道以西。
其中中山大道为广汉市的交通要道,从地块位置沿中山大道北行约2公里便到广汉市中心城区。
宗地附近有四川省通园制药有限公司、德力铁道科技公司、广汉市广友石油机械公司等企业,临近广汉市医疗保险局、宏华外国语学校、广汉三星堆客运站。
本地块周边有雒城一号、御景星城、上美年华、东嘉苑、威光家园、吐哈石油苑、天工家园、广油苑等住宅小区。
其中御景星城尾期、上美年华正在热销中,雒城一号大型住宅小区与本项目地块仅有一街之隔并且一期正在热销中。
图1:
地块位置1
信息来源:
XX地图
图2:
地块位置2
图片来源:
XX地图
1、国家与之相关的政策、法规
2、《广汉市城市规划管理技术规定》(2010试行版)
3、广汉市国土资源局、广汉市规划管理局信息
4、市场调研数据、资料及整理结果
第2章项目背景
广汉基本情况
广汉位于“天府之国”四川之腹心,地处四川“成德绵”高新技术产业带中心地段,是成都经济圈的重要部分,也是成都以北的重镇,自古就有“蜀省之要衢,通京之孔道”的说法。
广汉南临省会成都市区25公里,北距德阳市区19公里。
108国道、成绵高速公路和宝成铁路穿境而过,交通发达,区位优势明显。
广汉幅员面积为538平方公里,辖18个乡镇,总人口60万,城市人口20万[1]。
经济环境
.1广汉GDP
[2]。
广汉经济正处于良好的发展状态,说明本项目有一个较好的经济环境,GDP上升,说明广汉居民收入提升,购买力也就相应的提升,那么本项目的消费者购买力也相应提高,这对于项目十分有利。
.2广汉财政收入
据广汉市统计局提供:
2011年全市地方财政收入呈现快速增长的良好态势。
一季度全市地方财政一般预算收入完成2.3亿元,增长48.32%,增速比上年提高41.13个百分点。
其中,税收性收入完成1.9亿元,增长42.17%,增速比上年提高25.01个百分点。
税收收入占地方财政收入的比重达到50.96%,比上年提高21.1个百分点,财政收入结构进一步优化[3]。
广汉财政收入增长速度很快,态势良好,这反映出了广汉经济发展的稳定形势。
稳定的经济环境有利于减小项目的经济风险,这对于本项目来说是很好的投资环境。
2.2.3广汉固定资产投资
一季度,广汉市完成全社会固定资产投资187755万元,同比增长14.1%。
其中:
基本建设完成投资96985万元,同比减少13.28%;更新改造完成投资61392万元,同比增长44.48%;房地产投资完成29378万元,同比增长335.49%。
一季度施工项目共123个,其中新开工13个,计划总投资33766万元[4]。
广汉固定投资增加明显,房地产投资同比增长更是达到了335.49%,广汉房地产投资处于一片热火朝天的景象,这对于本项目来说,有利有弊,利在于形势良好,弊在于竞争激烈。
第3章广汉房地产市场调研
房地产开发项目是一项复杂的系统工程,具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点[5]。
所以项目开发需要详细的市场调研,房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统地收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测[6],得出项目市场各方面的数据资料,为整个项目的策划提供依据。
广汉市房地产市场现状
一季度,广汉市房地产开发投资完成2.9亿元,同比增长2倍;商品房施工面积93.4万平方米,同比增长78.3%,商品房销售面积14.5万平方米,同比增长54.4%;实现商品房销售额4.9亿元,同比增长92.4%[7]。
图
图3:
广汉历年房价走势图
数据来源:
从图中可以看出广汉市近几年来房价逐渐高涨,由2005年的1746元/㎡到2010年的3076元/㎡。
这反映出广汉房地产市场具有的投资潜力,值得投资者考虑在广汉投资。
广汉主要同类型楼盘信息及项目价格定位
表1:
雒城一号基本情况表
序号
指标
雒城一号
逸品城·奥园
景帝帝国
御景星城(尾盘)
上美年华
1
物业类别
大型社区
中型社区
中型社区
大型社区
大型社区
2
楼盘位置
广汉市中山大道与珠海路交汇处
广汉市中山大道西二段
广汉市南昌路68号
广汉柳州路南三段(皇家花园对面)
四川省广汉市中山大道南段
3
均价
3300元/㎡
3600元/㎡
2990元/㎡
3400元/㎡
2800元/㎡
4
开盘时间
2010-12-25
2011-4-30
2010-03-30
2009-01-01
2009-10-18
5
楼盘形态
高层、多层
高层、多层
小高层、高层
多层、小高层、高层
多层
6
占地面积
160000㎡
43333.3㎡
26664㎡
27997.2㎡
33500㎡
7
建筑面积
460000㎡
115000㎡
120000㎡
80000㎡
71920.8㎡
8
绿化率
35%
45%
36%
40.6%
30%
9
容积率
信息来源:
德阳生活资讯网房产版
以上楼盘平均价格=3218元/㎡,平均绿化率=37.32%,平均容积率=2.72。
从时间上来看,雒城一号、逸品城·奥园、景帝帝国这三个社区与本项目最为接近;从规模上来看,逸品城·奥园、景帝帝国这两个社区与本项目最为类似;从项目所在位置上来看,雒城一号,上美年华这两个社区与本项目最为接近,都处于中山大道南段。
本项目绿化率=45%,容积率=3.07,参考以上楼盘信息,以及广汉市历年房地产价格走势,初步确定东升国府大型社区的均价为3200元/㎡。
消费者需求分析
由于本项目开发的需要,我们在广汉城区做了一次关于广汉居民对住房需求的统计调查。
统计调查是根据统计的目的与要求,以科学的统计调查方法有组织、有计划地收集有关总体的统计资料的过程[8]。
本次调查以问卷形式向300位消费者提问,最后共收回有效问卷236份。
通过分类整理与数据统计,我们对广汉市居民购买住房的需求有了一定的了解,并且将在一定程度上将此次问卷调查结论作为设计的参考依据。
3.4.1是否考虑在广汉买房
图4:
购房意向图
图片来源:
依据统计调查绘制
此项调查是为了了解广汉消费者数量以及潜在消费者数量的多少,今年来广汉市经济蓬勃发展,城市建设也越来越繁荣,再加上广汉优越的区位优势,很多人都愿意选择在广汉购房,其比例高达44.25%,由此可见广汉消费者市场前景乐观。
3.4.2能够接受的房屋总价
图5:
可接受房屋总价图
图片来源:
依据统计调查绘制
此项调查是在了解广汉居民的经济能力,也是从开发商的财务以及资金运作方面做市场调查,可以为项目房屋总价定位提供一定的依据。
由调查可见,广汉市居民能够接受的房屋总价主要在40-60万这个区间,其比例达到39.15%,其次是20万-40万,比例为28.97%。
3.4.3期望的住房面积
图6:
户型面积图
图片来源:
依据统计调查绘制
此项调查主要是为项目户型面积设计提供一定的依据。
由上图可知,广汉市居民对住房面积的需求有接近70%集中在120-140㎡这个区间,其中120-140㎡这个区间更是达到了40.69%的高需求,其次便是140㎡以上的大户型,再次就为100平方米以下的小户型。
随着广汉市经济的发展以及居民收入的提高,人们越来越开始注重生活品质,都开始喜欢面积较大,宽敞舒适的大户型房屋。
3.4.4计划购买的住宅层数
图7:
楼层图
图片来源:
依据统计调查绘制
由图可知,广汉市居民对房屋层数的要求主要为高层和多层,其中高层的比例为35.27%,多层的比例为29.95%。
对于在一个固定面积的社区,高层在建筑密度上有优势,多层在容积率上有优势,此图数据为项目在建筑密度和容积率上面协调取舍提供了一定依据。
3.4.5偏向选择的户型
图8:
户型意向调查图
图片来源:
依据统计调查绘制
此项调查是为了为项目开发户型结构设计提供参考依据。
由饼状图可知,大多数居民选择了三室二厅的户型,其比例高达62.49%。
其次便是四房二厅,比例为10.54%,然后为二房二厅,比例为9.81%。
3.5项目SWOT分析
对项目进行SWOT分析,可以清楚的看出项目的优势,劣势以及机会和威胁。
SWOT分别是指:
优势(Strength)、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)和威胁(Threat)[9]。
3.5.1项目优势
1本项目地块占地52.51亩,规模大,便于聚集人气。
2本项目土地成本较低,成本优势比较明显。
3本项目紧靠广汉市交通主干道中山大道,并且紧邻108国道与成绵高速,交通便利。
4本项目规划中有一块2400㎡的公共开发广场,这为整个项目的开发提高了价值。
5本项目绿地率高达45%,采用绿色环保与环境和谐理念开发,适应市场发展趋势。
6本项目紧邻三星堆客运站,人流量大,人气高。
7本项目地处广汉市经开区,随着城市化进程的推进,本地块具有很好的升值空间。
8本项目随着成都经济圈的扩大,其价值将有很高的上升空间。
3.5.2项目劣势
1本项目所在地段离中心城区有一段距离,地理位置有些偏。
2本项目所在地段目前开发不够充分,周边环境有待完善。
3.5.3项目机会
1近期内广汉市房地产市场形势良好,市场前景乐观。
2广汉市经济增长稳定,经济前景良好,人口及收入水平都不断增长,有利于本项目开发。
3本项目绿色环保的生态理念符合可持续发展观念,符合现代人们的生活理念。
3.5.4项目威胁
1新国八条等国家宏观调控政策加大了房地产行业的系统风险,这对投资类客户产生消极影响,并且这还使得很多房地产消费者处于观望状态,不利于本项目的销售。
2本项目附近的雒城一号是一个高品质的大型社区,对本项目威胁较大。
第四章项目定位
市场定位是项目策划的核心、本源,是项目全程策划的出发点和回归点,是在项目策划初期就必须首先明确[10]。
作为项目前期开发,必须要对项目的定位明确,为项目的开发目标指明方向。
目标客户群体定位
本项目的主要目标客户群体为在广汉有固定工作,收入较高的公司领导阶层的人物。
他们有较好的工作,有足够的资金,并且对于住房有着较高的要求。
本项目独特的设计理念以及低密度高绿化的建筑指标,将会是吸引这类用户的一大亮点。
同时项目还针对一部分对固定资产有投资欲望的人,这部分人都有一般都有闲钱在手中,本项目区位优势明显,上升空间大,这对投资者有着致命的吸引力。
产品定位
本项目位于广汉经开区,随着城市化进程的推进,以及市政规划的要求,这里必将成为广汉的一个繁荣地段。
同时在整个国家大好经济势态的环境下,广汉经济也处于一种高度发展的势态。
加上对本项目周边环境的调查和附近楼盘的等众多因素的分析,将本项目定义为:
借广汉优良的区位优势,融和三星堆文化的氛围,结合广汉舒适的生活环境,将本项目打造成为一个建筑品质优良、社区环境优美、物业管理完善、品牌优势明显的高档住宅社区。
本项目采用简单明快的建筑风格,简洁大方,但不会让人觉得乏味。
并且整个社区的布局简洁,以几何韵律美充满整个小区,让整个社区充满一种高品位的格调,加上小区的高绿化率、低密度的整体风格,会让业主住进小区感觉到一种惬意、舒适、安心的感觉、让业主感觉到住进东升国府就是一种享受生活的状态。
户型定位
结合消费者房地产需求的调研,本项目适应市场需求,将户型拟定为二室二厅、三室二厅、四室二厅三种户型,其面积分别为98㎡、137㎡、165㎡,所占总面积百分比分别为11.1%、70.1%、18.8%,户数所占百分比分别为15.4%、69.2%、15.4%。
现将东升国府拟定户型面积及套数配比归纳于下表:
表2:
东升国府拟定户型面积及套型配比
户型
二室二厅
三室二厅
四室二厅
户型面积(平方米)
98
137
165
面积比例
11.1%
70.1%
18.8%
户型套数(套)
8
36
8
套数比例
15.4%
69.2%
15.4%
数据来源:
据建施平面图计算所得
第5章项目开发与建设
项目开发建设为整个项目建设的实际实施过程,整个过程中应当对项目实体质量,工程进度,以及投资控制做好现场监督。
整个建设过程中应当用科学的方法管理整个项目,在项目管理中,主动控制和被动控制为常用的两种类型,其中主动控制就是预先分析目标偏离的可能性,并拟定和采取各项预防性措施,以使计划目标得以实现。
被动控制是指当系统按计划运行时,管理人员对计划值的事实进行跟踪,将系统输出的信息进行加工和整理,再传递给控制部门,使控制人员从中发现问题,找出偏差,寻求并确定解决问题和纠正偏差的方案,然后再送回给计划实施系统付诸实施,使得计划目标一旦出现偏离就能得以纠正[11]。
开发思路
本项目计划分两期开发,一期计划开发住宅面积45455.03㎡,地下停车场9000㎡,地块东北角中山大道与深圳路交汇处公共开放广场2400㎡,社区内配套绿地,花园共计9451.8㎡,以及相应的配套设施。
㎡,地上停车位30个,社区内配套绿地㎡,以及相应的配套设施
本项目的拟开发周期为4年,2011年4月至2011年7月为前期工作时间,包括拟建项目的前期规划、设计、勘察、测量、手续办理、招投标等,2011年7月至2012年10月为项目一期建造时间,2012年4月-2012年10月为项目一期预售时间,2012年10月-2013年7月为项目一期正式销售时间;2013年7月-2014年7月为项目二期建造时间,2013年10月-2014年7月为项目二期预售时间,2014年7月-2015年4月为项目二期销售时间,到2015年4月底项目销售完毕。
项目计划开发进度横道图见下图:
图9:
项目进度横道图
图片来源:
依据开发计划自行绘制
第6章财务分析
财务分析是前期策划与可行性研究中最重要的部分之一,房地产开发企业要想适应激烈的市场竞争并取得良好的经济效益,就必须合理地安排其产品和服务质量的投入产出[12],财务分析可以为此提供中重要确切的数据参数,也为项目开发指明方向。
6.1主要经济技术指标
规划要求
本项目所在地净用地面积亩,该宗地要求≤容积率≤,建筑密度≤40%,建筑高度满足净空要求,建筑层数≤15层,绿地率≥25%。
项目指标
项目情况
规划要求可以保障城市规划的实施,促进建设的协调发展[13],所以项目要严格按照规划要求来建设。
本项目总用地,总建筑面积m2,其中地上建筑面积98607.41㎡,地下建筑面积9000㎡,建筑基底面积65㎡。
拟建的东升国府大型社区,住宅楼为14层的高层建筑,层高3.0m,符合限高15层的要求并满足航空净距要求,容积率为,建筑密度为%,均符合指标要求,绿地率45%更是远远大于规划要求。
6.2项目总投资估算
项目开发成本及开发费用
房地产项目的开发费用按照不同的分类标准有不同的分类,但总体上来说可以分成以下三大部分,分别是:
土地出让金、开发建设费和各种税费[9]。
(1)项目开发成本
表3:
成本表
编号
项目
金额(万元)
1
土地费用
土地出让金
契税(出让金×0.3%)
2
前期费用
规划勘测费
400
规划放样费
10
招投标费用(建安工程费×0.3%)
三通一平费用
120
3
建安工程费
建安费(1300元/㎡)
环境工程
300
水电工程
500
4
基础设施费
390
道路工程及室外工程
280
用电增容费
90
电讯设施费
20
5
公共配套费
小区配套费
350
质监监理费(建安费×1%)
6
不可预见费
7
合计
数据来源:
自行计算得出
(2)开发费用
表4:
开发费用表
编号
项目
金额(万元)
1
管理费用
240
2
销售推广费(销售收入×3%)
3
财务费用
1200
4
合计
数据来源:
自行计算得出
6.2.2预计收入
项目计预计一期销售住宅面积53125.38㎡,平均价格3200元/㎡,销售收入17008.76万元,停车位200个,5万/每个,销售收入1000万;二期销售住宅面积45455.03㎡,平均价格3300元/㎡,销售收入15000.16万元,车位130个,5万/每个,销售收入650万元。
数据归纳入下:
表5:
销售计划表
销售期数
第一期
第二期
销售计划
住宅(栋)
5
4
停车位(个)
200
130
销售面积
住宅(㎡)
停车位(㎡)
6000
3900
数据来源:
自行计算得出
表6:
销售收入表
物业类别
销售指标
合计
销售期数
第一期
第二期
高层住宅
销售面积(㎡)
销售均价(元/㎡)
3200
3300
销售收入(万元)
停车位
销售个数(个)
200
130
销售价格(万元/个)
5
5
销售收入(万元)
1450
1000
650
合计
销售收入(万元)
数据来源:
自行计算得出
销售税金
除土地费用,建筑安装工程成本、公共配套设施和基础设施建设费用等之外
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