物业设施设备管理指南.doc
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物业设施设备管理指南.doc
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目录
第一部分强电系统
第1章高压供电系统 1
1.1高压供电系统概述 1
1.2供电系统的接管验收 7
1.3供电系统的运行管理 10
1.4供电系统的维护保养 17
1.5供电系统设施设备的大中修 20
第2章低压配电系统 23
2.1低压配电系统概述 23
2.2低压配电系统的接管验收 25
2.3配电系统的运行管理 26
2.4低压配电系统的维护保养 33
2.5自备应急发电机 40
2.6电力电容器 44
2.7电池 47
2.8设施设备的大中修 53
第3章用电设备 58
3.1电照明和电光源 58
3.2电动机 70
第4章低压电器 75
4.1低压电器概述 75
4.2低压电器的接管验收 82
4.3低压电器的管理 83
第5章建筑防雷与接地 87
5.1雷电的危害及建筑物防雷等级 87
5.2建筑物防雷与接地系统概述 88
5.3电力系统的防雷设施 94
5.4防雷与接地系统的接管验收 96
5.5防雷与接地系统的维护保养 100
第二部分电梯升降系统
第6章电梯升降系统概述 103
6.1电梯升降设备的分类 103
6.2电梯的基本原理 106
6.3轿厢和门系统 109
6.4导向系统和重量平衡系统 110
6.5安全保护系统 111
6.6电力拖动和电气控制 113
6.7微机在电梯中的应用 113
6.8电梯土建技术要求 113
第7章电梯升降系统的接管验收 115
7.1接管验收工作依据 116
7.2接管验收工作要求 117
7.3接管验收工作程序 118
7.4接管验收的实施 118
第8章电梯升降系统的运行管理 125
8.1运行管理的依据 126
8.2运行管理内容 126
8.3运行管理要求 134
8.4环保节能 138
8.5电梯事故 139
第9章电梯升降系统的维修养护 140
9.1维修养护的依据 140
9.3维护方法 143
9.4电梯的常见故障及其排除 149
第10章升降系统的大中修 152
10.1电梯中修的确定及项目内容 152
10.2电梯大修的确定及项目内容 153
10.3电梯的小修、中修、大修的参考周期 154
10.4电梯设备报废标准的探讨 155
第三部分空调系统
第11章空调系统概述 161
11.1空调系统的构成 161
11.2空调系统的分类 168
第12章空调系统的接管验收 174
12.1接管验收工作依据 175
12.2接管验收的范围 175
12.3接管验收的程序 176
12.4空调设备、设施和技术档案的建立 181
第13章空调系统的运行管理 181
13.1运行管理依据 181
13.2运行管理的内容 182
13.3运行管理要求 199
13.4环保、卫生、节能及安全要求 201
第14章空调系统的维修养护 205
14.1维修养护的依据 205
14.2维修养护管理 205
14.3维修保养要求 234
14.4环保及节能要求 236
第15章设施设备的大中修 237
15.1技术标准 237
15.2管理要求 237
15.3工作内容 240
15.4环保与节能 242
第16章热源系统简介 243
16.1热源系统概述 243
16.2热源系统的接管验收 246
16.3热源系统的运行管理 249
16.4热源系统的维修保养 257
16.5热源设备的大中修 259
第四部分给排水系统
第17章给水系统 261
17.1供水系统概述 261
17.2供水系统的接管验收 264
17.3供水系统运行管理 268
17.4供水系统的维护保养 274
17.5给水系统大、中修管理 277
第18章中水系统 283
18.1中水系统概述 283
18.2中水设施的接管验收 284
18.3中水系统的运行管理 286
18.4中水系统的维修保养 292
18.5设备设施的大、中修 294
第19章排水系统 300
19.1排水系统概述 300
19.2排水系统的接管验收 301
19.3排水系统的运行管理 303
19.4排水系统的维修保养 304
19.5设备设施的大、中修 306
第五部分消防系统
第20章消防系统概述 313
20.1消防灭火设施系统概述 313
20.2火灾自动报警系统概述 324
20.3防火、灭火设施自动联动系统概述 328
20.4常见灭火器具 333
第21章消防系统的接管验收 335
21.1消防系统接管验收工作依据 335
21.2消防系统接管验收的范围 336
21.3消防系统接管验收的程序 337
第22章消防系统的运行管理 346
22.1消防系统运行管理的依据 346
22.2运行管理要求 349
22.3消防系统运行管理内容 356
第23章消防系统的维修养护 363
23.1消防系统维修养护的依据 363
23.2消防系统维修养护管理要求 363
23.3消防系统维修养护的内容 366
第24章消防系统的大中修 388
24.1消防设施设备大中修的依据 388
24.2消防设施设备大中修管理要求 388
24.3设施设备大中修工作内容 393
24.4环保及节能 396
第六部分弱电系统
第25章楼宇自动化系统 407
25.1系统概述 407
25.2楼控系统的接管验收 412
25.3楼控系统的运行管理 415
25.4楼控系统的维护保养 419
25.5节能管理 425
第26章安全技术防范系统 426
26.1安全技术防范系统概述 426
26.2安全技术防范系统的接管验收 432
26.3安全防范系统的运行管理 436
26.4安全防范系统的维护保养 438
第27章停车场管理系统 444
27.1停车场车位引导管理系统 444
27.2停车场收费系统 450
第28章有线电视和卫星接收系统 454
28.1系统概述 454
28.2系统的接管验收 455
28.3系统的运行管理 459
28.4系统的维修养护 462
28.5其他 464
第29章广播会议设备系统 466
29.1广播会议设备系统概述 466
29.2广播会议设备系统的接管验收 471
29.3广播会议设备系统的运行管理 475
29.4广播会议设备系统的预防性维护 477
第七部分房屋的接管、维护与装修管理
第30章房屋接管、维护的概述 481
第31章房屋的接管验收 481
31.1接管验收的工作依据 481
31.2接管验收的范围 482
31.3接管验收的程序及实施 482
第32章房屋的运行养护及维修 486
32.1房屋运行养护及维修的部位 486
32.2房屋运行养护及维修的标准 486
32.3岗位的设置及职责 486
32.4房屋的维修及养护 487
32.5公共设施的大中修 493
32.6房屋的环保及节能 497
第33章房屋的装修管理 497
33.1装修管理概述 497
33.2业主或使用人入住验收 498
33.3装修程序及相关规定 499
33.4装修规则及注意事项 503
第八部分设施设备的大中修管理
第34章设施设备的大中修管理概述 517
第35章设施设备大中修管理的工作内容 517
35.1设施设备的大中修管理的依据 517
35.2设施设备大中修管理的工作内容和程序 517
第36章专项维修资金的使用 519
36.1专项维修资金的使用 519
36.2专项维修基金使用的补充说明 520
第一部分强电系统
第1章高压供电系统
1.1高压供电系统概述
对于物业管理公司来讲,高压供电系统是指从高压进线的产权分界点到变压器之间的线路和设备。
同时使用多台变压器供电的民用建筑物,通常都采用10kV供电。
为了提高供电可靠性,建筑物一般都采用双路供电的方式,即电源从两个变电站或者从一个变电站的两个变压器下分别引入。
电缆从中心变电站进入建筑物以后,首先进入高压配电室(也称电缆π接室),然后连接到建筑物内变电室的高压柜上。
建筑群内用来改变电压的场所被称为变电室,用来接收和分配电能而不改变电压的场所称为配电室。
在一般情况下变电室和主配电室建在同一个地点,建筑面积比较大的建筑物还会再设置分变(配)电室。
1.1.1供电设备组成
高压配电设备主要由高压进线隔离柜(图1–1)、高压进线柜、计量柜、变压器柜、母线隔离柜、联络柜、互投柜、PT(电压互感器)柜、直流屏、中央信号屏、电流互感器、防雷设备(避雷器)、接地刀闸、高压母线、变压器、继电保护装置等组成;变电设备主要由不同电压等级及不同容量的电力变压器组成。
图1-2隔离手车
图1-1隔离柜
1.1.1.1进线隔离柜
组成:
主要采用手车式隔离柜(图1–2),内置高压隔离开关。
由动触头、静触头、支持瓷瓶或套管瓷瓶、导电铜排、辅助开关、手车机械移动装置等组成,另外可根据用户需要选配带电显示装置。
调度编号:
201–2(202–2)
作用:
是电气系统中重要的开关电器,其主要功能是:
保证高压电器及装置在检修工作时的安全,在高压进线处起隔离电压的作用。
在“分”位置时,触头间符合规定要求的绝缘距离,有明显的断开标志;
在“合”位置时,能承载正常回路条件下的电流及规定时间内异常条件(例如短路)下电流的开关设备。
不能用于切断、投入负荷电流和断开短路电流,仅可用于不产生强大电弧的某些切换操作,即它不具有灭弧功能;隔离柜不能单独工作,需与高压断路器配套使用。
1.1.1.2高压进线柜(图1–3)
组成:
主要构件是高压断路器(图1–4)。
由电流互感器、真空断路器、动力操动机构、车体等组成。
其动力操动机构由弹簧储能动力装置及主轴、拐臂、连杆等构成。
调度编号:
201(202)
作用:
内置高压断路器(或称高压开关),是变配电室主要的电力控制设备,具有灭弧特性,当系统正常运行时,它能切断和接通线路及各种电气设备的空载和负载电流;当系统发生故障时,它和继电保护配合,能迅速切断故障电流,以防止扩大事故范围。
高压断路器种类很多,按其灭弧的不同,可分为:
油断路器(多油断路器、少油断路器)、六氟化硫断路器(SF6断路器)、真空断路器、压缩空气断路器等。
1.1.1.3计量柜(图1–5)
组成:
柜内安装各类计量仪表(图1–6),及电能量采集器、三相三线电子式多功能电能表、高压峰谷表。
调度编号:
44(55)
作用:
计量实际电能消耗量。
1.1.1.4变压器柜
组成:
基本结构与高压进线柜相同。
调度编号:
211、212(221、222)
作用:
同高压进线柜,主要是切断和接通变压器的空载和负载电流及切断变压器故障、短路等事故电流作用。
注意:
向高压电动机等用电设备供电的柜子叫做高压出线柜,这种柜子的结构与变压器柜相近,但是继电保护的设置有较大差异。
1.1.1.5母线隔离柜
组成:
基本结构与进线隔离柜相同。
调度编号:
245–4
作用:
基本与进线隔离柜相同,在两路高压电源间产生明显断开点。
1.1.1.6联络柜
组成:
基本结构与高压进线柜相同。
调度编号:
245
作用:
基本作用与高压进线柜相同,主要是切断和接通两路电源之间高压母线的空载和负载电流及切断高压母线之间的故障、短路等事故电流作用。
1.1.1.7PT柜(图1–7)
组成:
主要由PT手车(图1–8)组成,内置电压互感器(图1–9)组成,铁芯、原副绕组、PX系列浇注材料、绝缘磁套、柜体、机械移动装置等。
调度编号:
201–9(202–9)
作用:
PT柜内置电压互感器(图1–9),它是将10kV电压变换成0.1kV,可向继电保护和计量仪表供电,也可以通过电压互感器为操作系统提供工作电源。
1.1.1.8电流互感器(图1–10、图1–11)
组成:
铁芯、线圈、屏蔽层及外壳组成。
作用:
它的工作原理和变压器相似,是用来变换交流电流的仪器,用于测量比较大的电
流,向测量仪
表、继电器的电流线圈供电,从而正确反映设备和网络的正常运行和故障情况。
1.1.1.9避雷设备
组成:
避雷器有管式和阀式两大类.管式避雷器主要由灭弧室和内外间隙组成。
阀型避雷器(图1–12)由接线鼻、磁套、火花间隙、电阻阀片等组成。
避雷器用放电计数器是用来监测避雷器放电动作的一种高压电器,其构造由非线性电阻、电磁计数器和一些电子元件组成。
作用:
当遭受过电压时,避雷器的非线性伏安特性发挥作用,避雷器处于导通状态,释放过电压能量,从而防止过电压对变配电设备的侵害。
1.1.1.10接地开关柜(图1–13)
组成:
内置接地刀闸(图1–14),由支柱绝缘子、静触头、动触刀、主轴、快速弹簧等部件组成。
另外,根据用户需要,可配带电显示装置。
调度编号:
211–7(212–7)
作用:
用于将回路接地的一种机械式开关装置。
给变压器进线开关出线侧提供接地保护,用于变压器维修、保养时的安全接地保护。
1.1.1.11直流屏(图1–15)
组成:
交流电源、整流装置、充电(稳流+稳压)机、蓄电池组、直流配电系统。
作用:
给变配电室内的高压设备和二次回路提供操作、测量、保护等电源。
1.1.1.12中央信号屏(图1–16)
作用:
中央信号屏采用智能微机控制报警装置。
可以提供10kV所有开关和0.4kV主开关及母联开关的位置指示信号,全部开关柜的事故及预告信号的音响及光字显示。
即各断路器非操作掉闸事故信号及直流系统故障、熔断器熔断、变压器温度过高、变压器风机起动的预告信号。
在变电室内往往和直流屏并排安装。
1.1.1.13高压母线(图1–17)
调度编号:
4#、5#
组成:
铜质导电体、连接螺栓等。
作用:
它的作用是汇集、分配电能。
1.1.1.14变压器(图1–18)
组成:
硅钢片,一次/二次绕组、绝缘磁套、调压连接片(分接开关)、风机、变压器箱、温控器等。
调度编号:
1#变压器(2#变压器等)
作用:
它在变配电室内起变换电压的作用。
将10kV电压变换成0.4kV电压,以适应用户需要。
1.1.1.15环网柜(图1–19)
组成:
高压负荷开关、熔断器、表计。
作用:
在一些用电量较小(1250kVA以下)的建筑物内,作为高压柜使用。
环网柜是一组高压开关设备装在金属柜体内或做成拼装间隔式环网供电单元的电气设备,其核心部分采用负荷开关和熔断器,具有结构简单、体积小、价格低、可提高供电参数和性能以及供电安全等优点。
原本环网柜是用于10kV中电压网内的一种设备,在这里已经超出了环网配电的范畴而泛指以负荷开关为主开关的高压开关柜。
从供配电的角度来看,对于变压器不超过1250kVA,长期稳定供电,高压开关不频繁操作的这一类中小型用户,环网柜的性能虽不是最完善的,却是足够的。
由于环网柜的价格明显低于制式高压柜,因此在城市住宅小区、高层住宅、大型公共建筑、工厂企业,公共照明设施中得到相当广泛的应用。
1.1.1.16预装式变电站(俗称箱式变电站,简称箱变)(图1–20)
组成:
高压负荷开关、熔断器,变压器,低压输出断路器。
作用:
在用电量较小、操作次数较少的地方,替代土建变电室。
箱式变电站是一种把高压开关设备、配电
变压器、低压开关设备、电能计量设备和无功补偿装置等按一定的接线方案组合在一起,安装进一个防潮、防尘、防鼠、防火、防盗、全封闭、可移动的钢结构箱体内的,全封闭运行的紧凑型成套配电装置。
箱变高压侧采用熔断器保护,而负荷开
关只起投切转换和切断高压负荷电流的功能,容量较小。
当高压侧出现一相熔丝熔断,低压侧的电压就降低,塑壳断路器欠电压保护或过电流保护就会动作,保证不会发生欠压运行现象。
它适用于额定电压10∕0.4kV三相交流系统中,作为变压和分配电能之用被广泛的应用在工厂、矿山、油田、港口、机场、城市公共建筑,居民小区,高数公路,地下设施等场所。
箱式变电站在发达国家已经得到广泛应用,其数量远超过土建变电室。
在我国,由于箱式变电站在规划中不占用土建面积,同时具有结构简单,故障效率低,维护成本低,占地面积小,体积小,安装调试简便,成本低廉等等优点,近年来已被越来越多的建设单位选用。
1.1.2变电设备的作用
通过开关柜的有效控制,利用变压器将10kV变成0.4kV,以适应客户需要。
1.2供电系统的接管验收
1.2.1接管验收工作依据
1.2.1.1国家和地方有关工程施工质量验收依据
1.《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》(GB50150)
2.《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》(GB50168)
3.《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》(GB50169)
4.《智能建筑设计标准》(GB50314)
5.《通用用电设备配电设计规范》(GB50055)
6.《3-110KV高压配电装置设计规范》(GB50060)
7.《电力装置的继电保护和自动装置设计规范》(GB50062)
8.《电力装置的电气测量仪表装置设计规范》(GBJ63)
9.《工业与民用电力装置的过电压保护设计规范》(GBJ164)
10.《工业与民用电力装置的接地设计规范》(GBJ65)
11.《电气装置安装工程高压电气施工及验收规范》(GBJ147)
12.《电气装置安装工程电力变压器油浸电抗器互感器施工及验收规范》(GBJ148)
13.《电器装置安装工程母线装置施工及验收规范》(GBJ149)
14.《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》(GB50150)
15.《电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范》(GB50171)
16.《电气装置安装工程蓄电池施工及验收规范》(GB50172)
17.《电气装置安装35KV及以下架空电力线路施工及验收规范》(GB50173)
18.《电力工程电缆设计规范》(GB50217)
19.《电力设施抗震设计规范》(GB50260)
20.《钢制电缆桥架工程设计规范》(CECS31:
91)
21.《北京市电气防火检测技术规范》(DBJ11-065)
22.《北京市电力防火检测技术规范》(DB11∕065)
23.《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》
1.2.1.2设备设施生产厂家的安装要求及产品技术说明书
包含组成变配电系统所有设备的随机技术资料。
1.2.1.3竣工图纸、资料
由开发商提供的有“竣工”印记的变配电系统竣工图纸、设计变更说明、施工方提交开发商的设备试验数据等技术资料。
1.2.2接管验收的范围
物业基础资料、竣工图纸资料和设施设备的技术文件:
1.高压变配电设备操作和维护保养手册。
2.高压部分电器系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。
3.高压变配电设备明细表、设备厂家资料及产品合格证。
4.供电主管部门验收报告。
5.各种高压设备检测报告和预防性试验报告。
6.与供电企业签订的供电合同、电费缴纳协议、供电方案、投入批准书。
7.高压配电室的全部设备及工具、备品备件、高压防护用品等。
8.高压侧法定计量表表底确认。
9.模拟屏及各种标牌。
1.2.3接管验收的程序
1.2.3.1接管验收的准备
1.安装技术人员提前进驻现场,收集资料、熟悉图纸,观摩设备的安装调试,确定接管验收的技术方案和组织方案,根据验收的项目内容配备必要的验收工具和仪器。
2.召开“接管验收协调会”将物业接管验收方案通报各方。
1)参加单位有:
开发商或业主方(作为召集人)、物业管理部、开发商或业主方聘请的工程监理公司、总包施工单位负责人。
2)会议议题:
移交方和接管方确认以下项目:
A.移交范围;
B.验收时间和进度安排;
C.参与验收人员的分组及配置;
D.验收标准;
E.验收方式;
F.验收中发现问题的确认(各方确认验收表格形势及内容,确定参与的有关各方专业负责人,确定授权签字人);
G.确认整改单汇总移交的方式(每日汇总后移交,双方签收);
H.确定接管方对施工单位维修遗留问题的配合方案及成品保护方案;
I.遗留问题整改期限要求及再次验收的程序;
J.会议后物业管理处提供书面“备忘录”抄送各方参与人员安排执行。
3.各方人员配合要求:
1)开发商或业主方:
协调人负责协调接管方与总包∕工程监理公司之间的关系,专业工程师从技术角度对验收中发现的问题进行确认。
2)监理公司:
从专业角度出发,检查施工中有无违反相关规范∕标准的问题,交物业公司汇总后由总包方安排整改。
3)总包单位:
按照接管方安排,配合接管验收的检查工作,跟进整改工作。
4.人员配备:
根据物业基本情况和方案要求,配备符合要求的技术骨干。
5.工具准备:
配置基本个人工具及万用表、噪声计、照度计、温度测量设备、数码相机等。
6.熟悉现场:
了解现场主要系统设计运行原理,熟悉现场环境、机房位置、主要设备安装地点,初步清点装备(如有条件)。
7.做好接收表格,验收工具的准备等。
1.2.3.2接管验收工作的具体实施
1.开发商或业主,总包以及开发商或业主聘请的工程监理公司会同接管方按照预定方案和标准开始接管验收工作,在验收中发现的问题接管方逐项记录并由有关各方签字确认,每天结束后汇总当日验收资料,并将需整改的内容交给移交方。
2.无论状态是否合格,接管方均接受该区域∕机房的钥匙,并立即进行封闭管理。
移交方人员欲再进入该区域,须严格按照接管方的规定进行登记并领取施工出入证。
3.全部验收结束后,接管方汇总最终文件,参与验收各方代表签字,验收完成。
对尚未完成的整改工作,应在验收文件中逐项注明,接管方配合施工单位整改,逐步消项,在约定的时间内完成。
1.2.3.3主要岗位的工作职责
1.技术总负责人负责组织设备设施的接管工作,包括以下几方面
1)负责安排各系统工程师对所属系统设备开展清点验收;
2)负责联系开发商或业主方、施工单位、物业管理方和相关部门,组织联合检查、培训、验收,协调控制各系统工程师的工作质量与进度;
3)传达各种验收接管要求,发现问题及时采取纠正措施;
4)负责收集各系统的检查记录,对设备设施接管进行整体评估,编写综合评估报告,并协调相关部门解决所发现的问题;
5)负责对设备设施接管工作的效果进行评估。
并
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