TOD模式下地铁车辆段上盖综合体设计探索样本.docx
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TOD模式下地铁车辆段上盖综合体设计探索样本
地铁车辆段上盖TOD模式综合开发运用实践摸索
--以深圳市前海湾车辆段上盖综合体为例
摘要以地铁车辆段上盖综合体为代表复合开发模式在地铁建设过程中占有举足轻重地位,其在引领都市土地与空间资源高效运用方面作用独特以深圳地铁一号线前海湾车辆段上盖综合体为例,从都市设计视角,强调基于TOD模式在地铁车辆段用地上进行高强度,高密度,混合功能上盖综合体开发,对提高地铁沿线地区土地运用效益、优化都市空间构造具备特殊意义通过对实践案例归纳分析,探讨其中设计规律和基本办法,以期引起同行关注与讨论"
核心词地铁地铁车辆段上盖都市设计综合体公交导向型开发
地铁作为当代化都市重要标志,是都市发展到一定阶段产物,也是都市物质财富积累直接体现作为都市轨道交通一种形式,地铁发展速度与质量对都市规划建设影晌深远、然而,地铁建设耗资巨大、周期长、投资回收难等现实问题,在一定限度上制约了这项公益事业持续发展"通过对地铁站点、车辆段及其周边土地综合开发,为地铁建设筹集资金,才干使其走上一条持续健康发展快车道"地铁车辆段大多选址于地铁线路中间段或始末端,占地面积大,对周边地区都市功能和空间环境分割作用明显,若不善加运用,易导致都市土地和空间资源巨大挥霍"因而,研究如何充分运用地铁车辆段用地进行上盖综合体开发,对提高都市土地与空间资源运用效率,践行以公交导向型开发为导向低碳都市设计具备积极意义。
一、基本概念
1、TOD模式
TOD(Transit-OrentedDeveopment),即公交导向型开发,是由新都市主义代表人物彼得-卡尔索普(PeterCalthorpe)提出社区发展模式,倡导以公交站点为核心,在400~600m(5一10min步行路程)为半径所划定范畴内,集中布置居住、商业零售、办公等设施、社区中心设立公交站点和商业零售设施,在相邻地段布置公共空间和居住区,也即环绕公交站点建立步行生活圈。
TOD 模式应具备如下“4D”特性。
(1)土地混合开发。
TOD模式开发住宅、商业、办公等各类用地,并尽量多开发各种类型和形态物业业态,如便民服务、娱乐、体育业等,有效减少了顾客出行次数和出行距离。
(2)较高开发强度。
TOD区域站点及周边容积率普遍可以达到8-12。
高密度开发增长了大量客流,提高了交通和物业运营收益,保证了土地价值最大化运用。
(3)宜人空间设计。
TOD模式采用立体复合空间,室内与市外、地上与地下进行无缝衔接,并创造出适合步行道路网络,营造适合于行人心理感受街道空间。
(4)公交可触达性。
TOD合理安排物业到公共交通站点距离,提高了公交可触达性;同步为各个目地间建立了便捷和直接联系通道,提高了顾客使用公共交通出行吸引力。
2、地铁车辆段上盖综合体
地铁车辆段是地铁线路必备重要配套设施,重要用于地铁车辆检测、维修、清洁和运营保障普通状况下,地铁车辆段占地较大,其建设用地规模与列车检测、停泊数量直接有关"充分运用车辆段用地,在其轨行区、咽喉区轨道间隙立柱,加盖一层或两层楼板,形成构造平台,称之为上盖。
所谓地铁车辆段上盖综合体,是指在车辆段用地上空加建楼板,并以楼板为基地进行物业开发综合性建设项目,实质上是采用增厚地表、复合运用土地资源、合理加密
都市空间建设方式。
详细做法是将地铁站点与上盖综合体作为一种有机整体,统一规划设计,分期实行建设,以实现最佳综合效益"在合理安排地铁交通组织、公交接驳、人行系统等功能布局基本上,复合居住、商业、办公、酒店及商务公寓等各种功能,实现土地混合使用按照高强度、高密度方式进行空间布局,构建优质、宜居、富有地铁特性都市生活环境。
二、地铁车辆段上盖综合体设计思路
地铁车辆段上盖综合体开发设计是一种特殊类型都市设计,从都市设计专业视角来分析,应将车辆段区域当作是地铁线路上重要空间节点,体现集约、高效和紧凑空间特性,通过合理设立地铁站点和复合多样使用功能,重点进行高强度、高密度开发,使之成为真正意义上都市空间组织核心
1、功能拟定
地铁车辆段上盖综合体功能拟定需以都市功能完善为基本"由于综合体自身具有地铁站点,具备集中人流优势,规划时可将TOD功能与都市其她功能融合,倡导以公共交通为导向低碳出行方式"地铁车辆段上盖综合体可以复合功能,涉及居住、商业、办公、酒店及商务公寓等"常用上盖模式有:
住宅社区上盖模式,商业和文化体育设施等公建上盖模式,住宅为主、商业为辅上盖模式和CBD上盖模式等
2、交通组织
地铁车辆段自身交通状况复杂,上部加盖综合体后来,增长了交通组织难度。
因而规划设计重点在于组织好各类交通流线,实现公交、士、私家车等与地铁站点之间无缝连接和快捷换乘"在对外交通组织方面,需建立良好公交接驳系统,并与都市其她地区保持畅顺连接,将公交接驳站点和地铁出入口密切联系,对各种车行流线布置避免交叉混淆"在内部交通组织方面,重点考虑步行交通流线布局,将内外交通流线分开设立,并通过立体化解决,将不同标高层次交通流线连接成一种有机整体"交通组织合理限度是决定地铁车辆段综合体成败重要因素之一,它客观反映了各类空间、使用功能和场合环境之间序列关系以及整体运营效率
3、公共空间
地铁车辆段上盖某些是都市公共空间一某些,其设计应从居民活动需要出发,为居民提供购物、休闲、文体等公共空间体系。
以人为本,创造中心突出、分布均衡、变化丰富、持续完整公共
空间体系,营造安全、舒服、便捷高品质环境。
4、都市风貌
用地条件和工程构造荷载对上盖建筑形体和开发强度有诸多限制,因而其所形成都市风貌是可控和可预期,且有一定规律可寻。
从都市整体层面来看,地铁车辆段上盖某些对建筑平面形式、高度、体量、型均有刚性约束,因而易形成秩序规整、整体感较强建筑风貌"不同区域开发强度随上盖工程构造荷载不同
而有所变化,如在车辆段咽喉区上方开发强度较低,检修区上方开发强度适中,轨行区上方开发强度较高,这些区域易形成疏密结合建筑风貌
从片区内部来看,为丰富都市景观层次,优化整体环境形象,建筑高度、体量、造型可进行适度变化,这有助于建筑特色形成。
在片区内部合理安排中央花园、绿地或社区广场等公共空间,形成虚实结合空间感,提高都市生活氛围水平。
5、技术问题
由于所处环境特殊性和构造复杂性,地铁车辆段上盖综合体项目在设计时需针对防灾减灾问题进行重点解决
盖上和盖下建筑类型不同,但两类建筑又紧密结合为一体,针对此类型建筑,当前国内还没有专门规范,需进行消防性能化专项研究
地下空间开发应按照人防规定建设防空地下室,地铁站点周边人防工程,可结合站点开发进行有效整合。
设计时应选用有条件地区,将这些地区地下空间直接或间接与车站出入口衔接
从地铁与上部建筑物关系来看,这里振动和噪声比较大,因而应在隧道和建筑物之间采用一定办法,减振降噪,控制沉降。
此外,由于上盖综合体建筑体量大,汇集人流多,应建设避难空间"可依照建筑空间造型需要,将避难空间与地下工程功能布局结合起来设计。
三、前海湾车辆段上盖综合体设计
1、项目概况
深圳地铁一号线延长段为一期续建工程,6月全线开通,投资约121亿元"一号线续建工程在南山月亮湾大道西侧前海湾设车辆段一处,总用地约56h㎡,其中建设用地约50.3h㎡车辆段上盖用地约35h㎡建筑规模达142.28万㎡,平均容积率2.8,居住约143万户(其中1.1万户为保障性住房,0.33万户为商品房),居住人口约4万,配建一所36班九年一贯制学校和一所12班小学及3所幼儿园(图1,2)。
前海湾车辆段上盖综合体已基本建成,是深圳地铁二期工程重点建设项目,规模大,复杂度高,最具代表性。
2、目的与方略
(1)设计目的在TOD模式引导下,将地铁建设、车辆段上盖综合体开发和地铁沿线土地运用捆绑起来,使地铁成为优化都市空间构造、提高沿线土地价值,激发区域整体活力、增进地区繁华核心影响因素,实现地铁建设与都市协调发展良性互动双赢目的"
(2)设计方略方略一,强化土地混合使用,提高土地运用综合效益"在地铁上盖综合体开发中,遵循市场规律,有目地增长面向市场销售或租赁商业、办公、酒店及商务公寓配备,获得必要经济收益,以改进地铁运营经济状况,平衡投资收益关系,减轻政府财政承担。
方略二,上盖某些内部交通以步行交通为主,提供多样化途径选取,以解决对内、对外人流及车流组织问题。
方略三,通过建造尺度适当、参加性强公共空间,创造宜人居住氛围和多层次文化交流与休闲空间体系。
方略四,创造整体性强、易辨认总体风貌,同步依照不同建筑功能,打造特色生活片区。
方略五,盖上、盖下分开设计,以解决消防问题和避难问题。
3、规划与设计
(1)功能布局平面布局上,依照车辆段厂区布置特点和工艺流程规定,上下相应,统筹考虑不同功能分区。
在停车列检库与架修库区域,上盖工程主体构造较规整,跨度较大,构造承载力有限,因而安排适量住宅物业开发"车辆段咽喉区轨道密集,上盖某些不适当进行物业开发,因而作为公共空间,安排绿地广场,布置少量低层、小规模商业配套设施"在轨行区上方,结合轨道布线条件和轨道空隙,建筑平行布局,布置高层住宅、办公楼或商务公寓"在车辆段范畴内配合厂库架空界限,留出空余用地,也称白地,进行整体性高强度开发,使用功能不受限制。
竖向功能布局上,注重建筑构造约束,在首层盖板布置商业设施和停车场及设备用房,顶部盖板上布置商业、办公建筑和高层居住建筑,在各类建筑围合某些安排公共空间,兼作居住区中央花园、绿地或社区广场"前海湾上盖综合体项目分三种开发模式,划为11个地块"一种为上盖商业开发,涉及6、8、9、10号地块"第二种为上盖保障性住房及配套开发,涉及1、2、3、11号地块"第三种为白地混合开发,涉及4、5、7号地块(图3)
(2)交通组织车辆段上盖某些保证了各类换乘点布设在首层楼板有效步行距离范畴内"垂直交通组织方面,各层次不同标高平台之间合理有序连接"对外交通与周边都市道路衔接,实行客货分流、人车分流,与都市迅速路系统顺畅连接,梳理进出站车行流线,避免交叉混淆,使公交、士、社会车辆与地铁站点客运合理接驳换乘,形成一体化态势(图4)
(3)公共空间设计前海湾车辆段上盖某些公共空间设计注重层次。
其中,大尺度集中式公共空间用以呈现都市景观,增强区域标志性;宜人尺度住宅及商业某些开放空间,用以改进居住环境品质,提高商业价值"各层次公共空间以步行廊道相连,并运用地块狭长特点,建立面向步行者街墙界面,形成持续而富有特色公共空间体系
(4)都市风貌设计建筑以当代风格为主,色调统一,幕墙使用干挂石材和玻璃幕墙相结合,整体风貌清新潮流"CBD以高层写字楼为主,突出时代感,树立都市高品位形象;居住建筑以方形体块为主,形式统一规整;植被类型丰富,生态绿地富于变化(图5,6)
(5)消防设计消防设计严格执行深圳市防火规范。
±0.000标高层和15m标高层按火灾安全疏散面考虑"消防车出入口与都市道路结合布置,建筑间距满足消防规定(图7)。
设计中将15m标高盖板开洞区域贯通为室外空间,与9m标高盖板协同,形成安全避难区域。
9m标高避难区域面积约1500㎡,采用防火卷帘或水幕将本区域与火灾区域分隔"
四、结论
1、与地铁站点结合利于后续开发
地铁具备客运量大、快捷以便、安全舒服特点,已成为都市公共交通必须品,地铁站点作为一种新型空间节点,它与生俱来优势能有效刺激周边区域迅速发展,带动地铁沿线土地高效运用"因而,地铁站点与地铁车辆段上盖综合体相结合开发方式十分有助于后续开发。
2、土地开发中综合开发功能
在地铁车辆段上盖综合体项目开发中,综合开发具备诸多优势。
1、提高土地集约运用限度"各种功能混合不但为建设大规模、大体量、大尺度建筑群创造前提条件,也有助于塑造具备地铁特性、易于辨认空间形态与景观形象;2、提供绿色出行方式,增进低碳生活。
在有限上盖范畴内按照垂直分布方式组织各项生活服务设施,以步行系统贯穿其中,可建立零距离换乘轨道交通枢纽;3、不同开发功能有助于形成多样化都市景观,前海湾车辆段上盖物业项目中,CBD、住宅、都市广场各种功能结为一体,使项目自身空间形态变得更加丰富。
3、以人为本开发
地铁作为都市公共产品,为社会公众共同享有"开发中须从使用者角度出发,合理分派和高效使用空间资源"一方面,公共活动空间建设,应在某些私有空间合理布局基本上,最大限度地保障公共活动空间紧密安排,使之更加有序、舒服、宜人;另一方面,考虑空间使用公平性,在车辆段上盖综合体中大规模开发住宅区与有关配套设施及商业办公功能同步,应为低收入阶层提供大量保障性住房,并尽量提供就业机会"最后,还应注重空间使用安全性问题,随着社会不安定因素增多,各种灾害增多,专项防灾设计尤为必要
4、强化都市设计主导地位
在地铁车辆段有限用地上加盖,进行高强度、高密度、混合功能综合体开发,需根据项目所在区域上层次规划拟定原则与规定,通过设计研究自身对上层次规划提出调节与修改
合理建议,按规定程序批准后方可用作指引项目建设管理根据。
在地铁车辆段上盖综合体设计中,综合运用自下而上和自上而下办法来分析、研究、解决复杂空间关系问题,实践证明,行之有效"一方面,基于地铁建设运营管理关于技术规范规定和地铁车辆段用地各种限制因素,遵循TOD模式设计规定,因地制宜,在不同标高平台上进行合理空间布局,统筹安排各类使用功能空间;另一方面,按照抱负空间发展目的对地铁车辆段及其上盖综合体之间功能衔接关系提出明确规划控制规定,综合考虑平台构造特点和荷载限制因素,保证车辆段运营安全。
充分发挥车辆段用地优势,运用都市设计专业技术办法进行一体化设计,建立地下、地上多层次立体空间,系统解决地铁上盖物业功能布局、开发强度、建筑形态、空间尺度以及交通组织、公共服务设施配套等问题,创造出更安全、以便、舒服且富有吸引力综合住区环境。
随着都市地铁网络建设,车辆段上盖综合体开发实践案例日益增多,设计办法与经验也日趋成熟可以预见是,在地铁车辆段用地高效运用基本上,把上盖综合体多功能、多层次空间设计与都市集约发展有机结合起来,将成为一种趋势,甚至成为一种潮流。
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