大平层和跃层的优劣对比.docx
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大平层和跃层的优劣对比
大平层和跃层的优劣对比
任何东西对标,都应该有评判的维度,而不应该我觉得,或者你觉得怎么样?
所以我在下面的对比中设置了一些维度,大家姑且一看。
如果有不恰当的,也欢迎斧正。
概念
大家可以先来看看两者的定义,讨论才能有的放矢。
大平层
是指面积较大的平层住宅。
从产品上来看,大平层属于高端公寓的一种,常分布于高层或多
层住宅的全幢或部分楼面,以面积大、功能完善为主要特征。
它
突破了普通公寓产品的设计理念,实现了一层一户、大面宽、全
景观的空间布局。
不同区域的大平层和跃层比较,本身就是“关公战秦琼”一般的可笑,不比较也罢。
而同区域不同楼盘的大平层和跃层比较,也会因为小区管理等其他一些原因干扰,导致价格出入不小。
所以到底是哪种产品更保值、甚至增值,只能是“见仁见智”的事情了。
结束语从“空间利用率、便捷性、私密性、市场价值认定”这4个指标
来评判,大平层和跃层只能说是各有千秋,不相上下。
假如两者让你选一个,你会选择谁呢?
我想:
不管是大平层还是跃层,都是一个城市金字塔尖人士的“专属”,我们普通老百姓无非是茶余饭后“吃瓜”而已。
大平层的发展历史序时面积特点
号
间
(M2)
1
200
150-2
一房到五房不等,只为满足
5年
00
业主大尺度的、舒适的、都
之
市的、纯居住的单一功能物
刖
业需求
2
200
200-3
以三房、四房为主,室内娱
5-2
50
乐、休闲等功能区划分开始
008
普及
3
200
300-5
室内功能区越来越细化,客
9-2
00
户也趋向于国际化
010
4
至
今
面积
越来
越大
受到财富人群越来越多关注,大平层的功能开发进入个人定制的创意时代
跃层
是指一套房屋占用两个楼层,有内部楼梯连接。
一般在首层安排对外的功能:
起居、厨房、餐厅、卫生间,至多有一间卧室,二层安排对内的功能:
卧室、书房、卫生间等。
通过两者的定义,大家不难看出两者的最大区别就是:
前者是一
层、横向发展;后者是两层、竖向拓展。
而两者的共同特点是:
面积大,豪华程度高。
都属于豪宅的范畴,非一般人可以企及。
利用率
为了相对客观的比较,我希望设置一些相同的前置条件。
所以我假设大平层和跃层都是230平的套型面积,单层的竖向交通面积
为30平方。
(如下图所示)
跃层
跃层
2F
I
1F
1(30)
70
高间O)
通空(3
大平层
1F
竖向
湍200M2
按照现行的面积计算规则,
跃层的总面积为:
(100+30)+(70+30+30)=260平方大平层的面积为:
200+30=230平方
结论:
相同的使用面积,跃层的套型面积大于大平层,因为公摊吃亏了。
(其实套内楼梯也吃亏)按照早些年的面积计算实际执行情况,
跃层的总面积为:
(100+30)+(70+30)=230平方大平层的面积为:
200+30=230平方
结论:
相同的使用面积,因为跃层的挑空面积不计算容积率,所以两者的套型面积一样大。
(套内楼梯也占面积,实际使用面积还是吃亏)所以,如果跃层的赠送面积大于公摊的竖向交通面积,那么跃层的实际利用效率是高于大平层的;反之,则是大平层的利用效率更高。
跃层
2F
1F
中产阶级买的跃层,如果两层楼面都可以开门,电梯又同时停靠
的话,那跃层可以自住的同时还能收租,规避了一些城市的限购政策。
从这个角度来说,跃层的利用效率就比大平层要高了。
便捷度
对任何人来说,爬楼梯都是个体力活,只是年轻人因为年轻,没什么感觉而已。
所以从使用的方便程度来说,大平层会比跃层更方便,因为水平移动相对于竖向爬楼梯要省力不少。
但对于买大房子的财富自由人士来说,这种便捷度其实相差不大。
因为套内也是可以加装电梯的。
只要不断电,上下楼就是按按手指的事情。
在无障碍规范中,解决高差、保障无障碍通行就有多种途径,其中电梯和坡道就是最常见的手段。
所以从便捷度上看,大平层只是略胜一筹,在“钞能力”的加持下,这点优势也是微乎其微的。
私密性
大多数人一说到私密性,第一个反应就是“楼上、楼下”私密性会更好,干扰也会更小。
所以跃层比大平层的私密性好的结论就这么轻易地得出来了。
如果不是三代同堂住一个屋檐下,其实不管是大平层还是跃层,私密性都不会差。
如果有老人同住,那么干扰是不可避免的。
而干扰的程度其实取决于老人与年轻人之间的观念有多大的差距,老人对年轻人干涉的程度有多大。
当然,在设计上可以考虑“减少流线的交叉,加强隔音措施”等手段保障私密性。
屈静区
景观区动区
■■■■■■■■■■■■■■•g
■1ti■
明命i1
・・・・・•.・・・・・・・・・•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
4
核B筒
静区n
:
;
交通
我画过一张流线分析图(如上图),两个静区分离,假设一个是老人住,另一个是年轻夫妇住,那干扰和私密性也能很好的保证。
当然老人如果腿脚不便,那么跃层加剧了上楼的困难,也许跃层的私密性会更好吧!
市场认定大平层和跃层,本质上是同一种产品。
一般定位大平层的项目,
顶部都会设计一部分的跃层,而这部分跃层产品因为有赠送等措施,所以单价一定比同小区的大平层产品售价高。
(如下图)
9000056/m2
85000元/nf
从市场存量来看,大平层产品的数量也比跃层产品多许多。
从稀
缺性的角度来说,跃层产品也会更有竞争力。
像美国曼哈顿、中国的一线城市都有一些顶级的跃层产品。
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