余政发45号余姚市征收集体所有土地衡宇拆迁实施方法.docx
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余政发45号余姚市征收集体所有土地衡宇拆迁实施方法
余姚市征搜集体所有土地衡宇拆迁实施方法
第一章 总那么
第一条 为标准征搜集体所有土地衡宇拆迁工作,爱惜被拆迁人的合法权益,保障城乡建设顺利进行,依照《中华人民共和国土地治理法》、《宁波市征搜集体所有土地衡宇拆迁条例》、《宁波市征搜集体所有土地衡宇拆迁条例实施细那么》和其他法律、法规,结合本市实际,制定本方法。
第二条 在本市行政区域内因征搜集体所有土地而拆迁衡宇及附属设施,并对被拆迁人进行补偿、安置的,适用本方法。
第三条 市国土资源局主管全市集体所有土地衡宇拆迁治理和监监工作。
市人民政府衡宇动迁治理办公室(以下简称市动迁办)依照职责负责本市行政区域内集体所有土地衡宇拆迁的全进程的具体和谐、指导等各项具体工作。
市建设、发改、计划、农林、公安、工商、劳动保障、民政等行政治理部门,应当依照各自职责,协同做好集体所有土地衡宇拆迁治理工作。
第四条 本方法所称的拆迁人是指市政府设立或指定的实施集体所有土地衡宇拆迁工作的机构。
余姚市衡宇拆迁办公室为全市集体所有土地衡宇拆迁人,具体负责拆迁项目的确信、组织和谐、资金筹措等实施工作。
第五条 被拆迁衡宇所在地的乡镇政府、街道办事处、经济开发区管委会应当协助做好集体所有土地衡宇的具体拆迁工作。
第六条 本方法所称的被拆迁人是指被拆迁衡宇及其附属设施的所有权人。
第二章 拆迁治理
第七条 市政府依据土地利用年度打算制定本行政区域内的集体所有土地衡宇拆迁打算,合理操纵拆迁规模。
拆迁打算由市国土资源局依照各乡镇政府、街道办事处上报的拆迁打算和市政府确信的拆迁改造项目,会同市动迁办、进展改革局、计划局、财政局等部门研究确信,报市政府批准。
第八条 集体所有土地征收方案经依法批准并发布后,由市国土资源局函告市发改、计划、建设、房管等部门,对拆迁范围内停止办理衡宇新建、扩建、改建审批手续,停止办理衡宇和土地用途变更手续。
第九条 拆迁人依据依法批准的集体所有土地征收方案、拆迁计划红线图,会同有关乡镇政府、街道办事处、经济开发区管委会等单位,制定集体所有土地衡宇拆迁实施方案,经市国土资源局审核后,报市政府批准。
集体所有土地衡宇拆迁实施方案的内容包括:
拆迁范围、补偿安置的对象和条件、不予补偿安置的情形、补偿安置的方式和标准、补偿安置资金预算和落实、安置用房或迁建用地的安排、搬迁期限等。
第十条 市国土资源局在审核集体所有土地衡宇拆迁实施方案时,应当公布告知被拆迁人和其他利害关系人有要求听证的权利,但在征搜集体所有土地址案批准前已对衡宇拆迁补偿实施方案听证的除外。
被拆迁人和其他利害关系人申请听证的,市国土资源局应当及时组织听证。
第十一条 市国土资源局应当在集体所有土地衡宇拆迁实施方案批准之日起5日内发布拆迁公告,发布建设项目名称、拆迁人、拆迁范围、补偿安置的方式和标准、搬迁期限、救济途径等事项。
拆迁人应当向被拆迁人发布拆迁补偿安置的具体方案,做好宣传、说明工作,并对被拆迁衡宇的权属、可补偿安置面积在拆迁范围内予以公示,公示时刻不得少于10日。
未经公示的,不得作为补偿安置依据。
在公示期内,对公示内容有异议的,可向土地、计划等行政治理部门提出,土地、计划等行政治理部门应予以核查并依法确认。
第十二条 拆迁衡宇需要价钱评估的,由市国土资源局将拆迁补偿评估项目向社会进行公告,具有法定资格的房地产评估机构在规按期限内报名,并在拆迁两边当事人代表公布监督下从符合条件的房地产评估机构中随机产生一家评估机构,由拆迁人与评估机构签定委托评估协议。
评估机构应将被拆迁人的姓名、评估因素、评估依据、评估价钱等要紧情形在拆迁范围内公示。
公示时刻不得少于10日。
拆迁当事人对评估结果有异议的,应在公示期内向评估机构书面申请复核,原评估机构应在收到书面申请后5个工作日内出具书面复核结果。
当事人对复核结果仍有异议的,可在收到复核结果后10日内向市国土资源局书面申请裁决。
市国土资源局应在受理裁决申请之日起30日内依法作出裁决。
第十三条 拆迁人拆迁集体所有土地衡宇能够委托具有相应拆迁能力的其他组织实施拆迁。
第十四条 拆迁人与被拆迁人应当依照规定签定拆迁补偿安置协议。
协议应当载明补偿标准和金额及其支付期限、安置方式、安置用房地址和面积及安置用房交付期限、搬迁期限、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任和当事人以为需要订立的其他条款。
第十五条 拆迁补偿安置协议签定后,一方当事人不履行协议的,另一方当事人能够依照约定向仲裁委员会申请仲裁,或依法向市人民法院提起诉讼。
第十六条 拆迁人和被拆迁人在公告确信的搬迁期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的,能够向市政府申请裁决。
裁决机关应当在受理裁决申请之日起30日内依法作出书面裁决。
当事人对裁决不服的,能够依法申请行政复议或向市人民法院提起行政诉讼。
当事人超期拒不履行裁决确信的义务,又不申请行政复议或提起行政诉讼的,作出裁决的机关能够申请市人民法院强制执行。
实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆衡宇的有关事项,向公证机构办理证据保全。
第十七条 市国土资源局成立和健全拆迁档案治理制度,增强对拆迁档案资料的治理。
拆迁人应在完成拆迁、安置后6个月内,将拆迁安置地块的土地征收批准文件、拆迁打算和拆迁实施方案及调整资料,拆迁补偿安置协议及其结算资料,和其他与拆迁有关的档案资料整理后移交市国土资源局归档。
其中,征搜集体所有土地的批准文件、拆迁补偿安置的具体方案和发布的拆迁公告许诺公众查询。
第三章 衡宇产权、性质及面积的确认
第十八条 被拆迁的衡宇分为住宅用房、非住宅用房及附属设施。
住宅用房是指依法取得的用于生活起居的衡宇。
非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及附属设施之外的衡宇。
附属设施是指住宅用房附属的经认定合法的畜舍、门斗、宅基地之外的茅厕等设施。
第十九条 被拆迁衡宇面积按以下依据确认:
(一)《集体所有土地利用权证》、《衡宇所有权证》载明的衡宇建筑面积;
(二)所建衡宇超过批准的用地面积,经土地行政治理部门惩罚并补办相关手续后所认定的衡宇建筑面积;
(三)所建衡宇经依法审批,但未办理《集体所有土地利用权证》的,按建房批准文件中载明占地面积及衡宇楼层认定衡宇建筑面积;
(四)无法提供衡宇相关审批手续,其建房时刻在1982年2月13日前的且至今仍无新批住宅,由村民委员会调查并公示后出具证明文件,并经乡镇政府、街道办事处核实认定的衡宇建筑面积。
第二十条 被拆迁人在拆迁范围内有多处集体所有土地利用权住宅用房的,应当归并计算其住宅用房建筑面积。
第二十一条 被拆迁人在拆迁前新批宅基地建房,但未按规定拆除原有宅基地住宅用房的,其原有宅基地住宅用房不予补偿安置,并应在规定的搬迁期限内自行拆除。
未在规按期限内自行拆除的,依法强制拆除。
第二十二条 拆迁范围内未取得合法的集体建设用地土地利用权证或衡宇权属来源证明文件的建筑和超过批准利用期限的临时建筑,利用人必需在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除,不予补偿。
超期未拆除的,依法强制拆除。
拆迁未超过利用期限的临时建筑,按重置价钱结合剩余利用年限给予适当补偿。
第四章 补偿安置方法
第二十三条 依照市城市整体计划的要求,拆迁城市计划重点操纵区内平方千米)及余姚工业园区范围内的集体所有土地衡宇,拆迁补偿安置方式实行货币安置或调产安置。
拆迁计划重点操纵区外的集体所有土地衡宇拆迁补偿安置可采纳货币安置、迁建安置,有条件的地址也可采纳调产安置。
第二十四条 被拆迁人选择货币补偿安置的,按被拆衡宇的确权建筑面积计算货币安置补偿资金。
住宅确权建筑面积在250平方米之内的,按拆迁公告上月被拆住宅衡宇同级区片与安置用房同类衡宇品级的商品住宅平均价钱,扣除每平方米建筑面积的大体造价,乘以被拆衡宇确权建筑面积,再增加12%的拆迁补偿金给予自选安置资金补偿。
衡宇确权建筑面积超过250平方米的,超过部份按重置价钱结合成新,一级、二级区片再增加300%;三级、四级区片再增加200%;五级区片再增加150%;其他区片再增加100%的比例给以补偿。
拆迁人应当在签定拆迁补偿安置协议后30日内按约将货币补偿资金交付被拆迁人。
第十五条 被拆迁人选择调产安置的,按被拆衡宇确权面积或应安置人口确信可安置面积。
被拆衡宇确权面积超过应安置人口人均60平方米建筑面积的,按确权面积安置,但最高安置面积每户不超过250平方米;被拆衡宇确权建筑面积超过250平方米的,按第二十四条第三款的规定给予补偿。
确权面积不足应安置人口人均60平方米建筑面积的,按人均60平方米建筑面积进行安置。
置人口按被拆迁人家庭常住户口且实际居住的状况和本条第五、六、七款中规定的情形,增、减相应安置人口,经村(居)民委员会签署意见,并报乡镇政府、街道办事处审核,由拆迁人在拆迁范围内予以公示后确信。
公示期限很多于10日。
公示期内,对公示内容有异议的,异议人可向拆迁人提出,拆迁人应当予以查实。
已婚的子女要求与父母分户安置的,其中已婚子女户的安置面积按我市现行规定的农村个人建房宅基地利用非耕地标准的2倍计算,另一户的安置面积按应安置人口人均60平方米确信。
迁人家庭成员虽有常住户口,但有以下情形之一的人员,不计入安置人口:
(一)系借居、寄养、寄读的;
(二)还有集体土地住宅用房的;
(三)原有集体土地住宅用房,在1982年2月13往后已出卖、赠与或析产的;
(四)以宅基地审批形式取得国有土地住宅用房的;
(五)已经集体土地衡宇拆迁取得国有或集体土地安置住宅用房的。
被拆迁人家庭虽无常住户口,有以下情形之一的人员,可计入安置人口:
(一)原常住户口在拆迁地的符合规定的现役军人;
(二)原常住户口在拆迁地的大中专院校在校学生;
(三)原常住户口在拆迁地的劳动教养、牢狱服刑人员。
被拆迁人家庭成员中,在拆迁公告发布之日止,有以下情形之一的,可相应增加安置人口:
(一)已达法定婚龄未婚的,可增加一个安置人口;
(二)已满18周岁,但未达法定婚龄的,可增加二分之一个安置人口;
(三)已记录成婚但尚未生育的,可增加二分之一个安置人口;
(四)记录成婚后已怀第一胎或生育一胎后已领取独生子女证的,可增加一个安置人口。
第二十六条 多层公寓调产安置房的购买,第二十五条第二款规定情形中可安置的面积,其中人均50平方米及其之内的,按大体造价再优惠每平方米480元结算,但每户优惠价面积最高不超过150平方米。
其余安置面积和第二十五条第六、第七款规定情形中可安置的面积按大体造价结算;实际安置建筑面积超过可安置面积部份,在5平方米及之内的,按大体造价的2倍结算;超过5平方米以上的部份,按交付当月同级区片与安置用房同类衡宇品级的商品住宅平均价钱结算。
层次朝向差价(按交付当月同级区片与安置用房同类衡宇品级的商品住宅平均价钱乘附表中的衡宇层次朝向差价率)另行计价。
实际安置建筑面积少于可安置建筑面积部份,按拆迁公告发布时上月被拆衡宇同级区片与安置用房同类衡宇品级商品住宅平均价钱扣除大体造价结算。
第二十七条 被拆迁人选择迁建安置的,其补偿安置适用以下规定:
(一)拆迁人依照村落和集镇计划,按余姚市个人建房宅基地治理有关规定提供迁建用地;
(二)拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整,或支付相应的建设费用;
(三)被拆迁人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续,拆迁人应当予以协助。
第二十八条 选择货币安置或调产安置的,被拆衡宇按重置价钱结合成新予以补偿;选择迁建安置的,被拆衡宇按重置价予以补偿。
被拆衡宇旧料归拆迁人所有。
第二十九条 阳明、凤山、梨洲、兰江四街道行政区划分为五个区片,一级区片为:
东至东旱路子,南至世南东路、世南西路,西至西石山路(姚江以南)、仁寿江(姚江以北),北至候青江内的区域;二级区片为:
东至东江桥、候青江、姚江、城东路(包括白山头村),南至谭家岭东路、谭家岭西路,西至玉立路,北至丰山路、子陵路内的区域;三级区片为:
东至东江、子陵路、东环北路、东环南路,南至南环东路、南环西路,西至西环南路、西环北路,北至北环西路、北环东路内的区域;四级区片为:
三级范围之外至计划重点操纵区内的区域;五级区片为四级区片范围之外四个街道的行政区域。
其异乡镇、街道以行政区域为界,别离确信区片和测定区片级别差价,并报市政府备案。
安置房与被拆迁住宅房不属同一区片,且安置房区片级别低的,由拆迁人按可安置面积级别差价对被拆迁人给予经济补偿。
原一级区片降至二级的,每平方米补助1000元;原二级区片降至三级的,每平方米补助800元;原三级区片降至四级的,每平方米补助600元;原四级区片降至五级的,每平方米补助400元。
越级安置的,被拆住宅所在区片与相邻区片的级差全额计算,其余区片的级差按各相应区片级差的50%计算。
第三十条 被拆迁人选择产权调换方式安置的安置房,可按规定办理土地利用权证和衡宇所有权证。
安置房可在补缴土地出让金后上市交易。
补缴土地出让金及抵扣衡宇契税的额度和办理相关权证的程序按市政府制定的相关规定执行。
第三十一条 拆迁非住宅用房的,对被拆迁人应当实行货币补偿安置。
符合土地利用整体计划、村落和集镇计划的,也可实行迁建安置。
实行货币补偿安置的,地上建筑物按重置价对被拆迁人予以补偿,土地以所在区片级别、用地性质按评估价为被拆迁人提供自选安置资金。
在城市计划许诺的前提下可实行迁建安置,具体按以下规定办理:
(一)拆迁人依照计划部门的规定,结合被拆迁衡宇补偿安置面积,提供迁建安置用地;
(二)拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整,或支付相应的建设费用;
(三)被拆迁人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续,拆迁人应给予协助;
(四)拆迁人依照被拆迁人旧房建筑面积,按重置价钱给予拆迁补偿费。
被拆迁衡宇旧料归拆迁人所有。
第五章 衡宇拆迁补偿补助标准及奖励方法
第三十二条 被拆衡宇的附属设施,经评估后由拆迁人给予相应补偿。
第三十三条 衡宇拆迁有关项目补助标准:
(一)住宅补助标准:
1.临时安置补助费:
拆迁人依照被拆迁确权住宅建筑面积,结合区片级别给予补助。
一级、二级区片按10元/平方米建筑面积·月计发;三级、四级区片按8元/平方米建筑面积·月计发;五级区片按6元/平方米建筑面积·月计发;其他区片按4元/平方米建筑面积·月计发,最低标准按400元/户·月计发。
实行产权调换的被拆迁人,自行解决过渡用房的,拆迁人应当从其搬迁之月起到安置后的4个月内支付其临时安置补助费。
拆迁人超过拆迁补偿安置协议规定过渡期限(最长不超过24个月)仍未提供安置用房,且由被拆迁人自行解决过渡用房的,应当自超期之月起,依照原标准的2倍支付临时安置补助费;由拆迁人提供过渡用房的,除继续提供过渡用房外,还应从超期之月起,按规定标准支付临时安置补助费至取得安置时止。
对实行货币补偿安置和迁建安置的被拆迁人,拆迁人应自签定拆迁补偿安置协议并支付相应拆迁费用之月起按规定标准一次性发给6个月临时安置补助费。
2.搬家补助费:
确权建筑面积在100平方米以下的,按800元/户·次结算;100平方米(含)至200平方米之内的,按1000元/户·次结算;200平方米(含)以上的,按1200元/户·次结算。
实行产权调换或迁建安置的,被拆迁人从拆迁人提供或自行解决的临时过渡房搬迁至安置用房或迁建用房时,拆迁人应当再次支付搬家补助费。
(二)非住宅补助标准:
1.因拆迁引发被拆迁人停产、停业的,拆迁人应依照被拆衡宇的建筑面积、利用性质给予一次性经济损失和过渡费用的补助。
补助标准:
经营用房为每平方米600元,办公用房为每平方米250元,生产用房为每平方米300元,仓库用房为每平方米190元。
经工商、税务部门批准记录,利用住宅用房进行合法生产、经营的,拆迁人应付生产经营者按前款补助标准给予一次性经济损失和过渡费的补助。
2.拆除非住宅用房设施的,拆迁人应按衡宇建筑面积结合利用性质发给设施设备安装补助费。
设施设备安装补助费包括设施设备、物资搬迁补助费和设施设备安装补助费。
补助标准为:
经营用房为每平方米50元,生产用房为每平方米65元,办公、仓库和其他非住宅用房为每平方米25元。
(三)其他项目补助标准:
1.、有线电视、互联网的移机补助费,按现行安装或移机标准予以补偿。
2.空调拆装费,按每台300元补助。
3.淋浴房拆装费,按每只150元补助。
4.太阳能热水器拆装费,按每台500元补助。
第三十四条 成套房架空层按优惠价每平方米利用面积300元购买。
按比例配备的车库,待安置户安置完毕后协议认购或竞售,按利用面积计价。
计划重点操纵区内一至四级区片每平方米协议认购价钱别离按:
2200元、2000元、1800元、1000元计价。
第三十五条 被拆迁人按拆迁公告规定按时进行评估、签定拆迁安置补偿协议并提早搬迁、安置完毕的,在城市计划重点操纵区范围内,拆迁人可按被拆迁衡宇确权建筑面积给予每平方米300元以下、其他区域可按被拆迁衡宇确权建筑面积给予每平方米150元以下的奖励。
第六章 附那么
第三十六条 衡宇的大体造价、重置价钱、安置用房同类衡宇品级的商品住宅平均价钱,由价钱行政治理部门会同土地、房产行政治理部门测定发布并别离报上级行政治理部门备案。
无法测定被拆迁衡宇的级别区片与安置用房同类衡宇品级商品住宅平均价钱的,按市政府发布的昔时度安置用房市场指导价作为商品住宅的平均价钱。
第三十七条本方法自发文之日起实施。
原余政发〔2000〕153号、余政办发〔2002〕187号、余政办发〔2004〕10号、11号文件及相关补偿规定同时废止。
本方法实施前已发布拆迁公告并开始实施拆迁的项目,依照原相关文件规定处置,但拆迁范围内所有被拆迁人均未签定拆迁补偿安置协议的,适用本方法。
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