房地产行业信用评价指标体系评定办法.docx
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房地产行业信用评价指标体系评定办法
房地产行业(开发企业)
信用评价指标体系评定办法
(试行)
一一一本信用评价指标体系仅限于房地产开发企业使用。
一一一信用评价指标
信用评价指标体系采取评分制,由两部分构成。
第一部分是
基础评分,第二部分是一票否决部分,企业有违规或其他严
重失信行为不予评价,采用一票否决制。
第三条信用评价基础评分指标及评分标准
信用评价的基础评分指标划分为 3 个一级指标,18 个二级指
标,34 个三级指标。
根据企业自身客观情况、经营信用情况和履
行社会责任,给予相应的分值。
第四条设定每个指标所占的分值,根据评分依据采用百分
制进行评分,满分为 100 分,包括企业客观信用能力(20 分)、企
业经营信用情况(45 分)、企业履行社会责任信用情况(35 分)。
第五条信用评价指标设置及评分依据
一、 企业客观信用能力
企业客观信用能力是指企业近 3 年开发经营过程中形成的不
随主观意志改变的、能体现企业履行信用的能力。
这是对企业经
营历史的重要总结,也是保障企业未来持续经营和履行信用的基
础。
企业客观信用能力包括企业的经营年限、注册资本、开发能力、
人员素质、银行资信等级和财务信用能力。
(详见表 1)
-1-
1.1 企业经营年限
企业经营年限是企业建设与成长的年限.这从一定程度上反
映了企业信用建设的历程,两者呈正向相关。
房地产从前期、建设、
租售到售后,有一定的时间跨度。
一个具体的房地产开发项目周
期至少 2-3 年。
因此对房地产开发企业进行客观全面的信用评价,
其周期最少是 3 年,企业经营年限只有大于 3 年才能参与评价。
1.2 企业注册资本
企业注册资本是公司制企业章程规定的在公司登记机关依法
登记的全体股东或发起人认缴的出资额或认购的股本总额。
该指
标反映的是公司法人的财产权,也是企业从事经营活动、承担债
务责任的基础。
由于一级和二级企业对注册资本的要求不同,这
里采用企业注册资本与本级最低注册资本的比值来评价。
1.3 银行资信评级
银行资信评级包括开发企业资信评级和开发项目资信评级两
个层次,该指标体系指的是开发企业资信等级。
银行主要关注企
业能否按时还本付息,主要考察企业的财务、管理及项目情况等,
直接反映出企业对银行的信用能力和履约情况。
因银行对企业财
务已经进行了更加深入的评价,可直接采用银行资信等级。
1.4 企业开发能力
企业开发能力是指企业开发经营过程中开发建设的项目总的
规模,本项指标主要是考察企业现有的开发能力和单项开发能力,
同时也能反映出企业的在市场中的信用程度。
1.5 企业人员素质
房地产开发是一项系统工程,有大量专业并且复杂细小的事
务,对企业人力资源要求非常高。
这个层次主要考察企业管理、技
-2-
术人员专业结构配置情况,对于管理人员不仅仅关注其从业经验,
更重要的是其对各种业务的认识深度,包括各种职业书的
比例,如建造师、造价工程师等;还考察从业人员学历构成是否合
理。
1.6 财务信用能力
财务信用能力是企业信用能力的重要组成部分,通过对企业
近 3 年财务状况的评价,可以在一定程度上反映企业未来偿债能
力、竞争力、发展能力,判断企业是否处于良性发展及识别和控制
风险的能力。
为准确反映企业信用能力,本指标体系又从偿债能
力(长期偿债能力与短期偿债能力)、运营能力、发展能力和盈利
能力 4 方面进行了细化。
1.6.1 偿债能力是指企业偿还到期债务(包括本息)的能力。
能
否及时偿还到期债务,是反映企业财务状况好坏的重要标志。
通
过对偿债能力的分析,可以考察企业持续经营的能力和风险,有
助于对企业未来收益进行预测。
企业偿债能力包括长期偿债能力
和短期偿债能力两个方面。
长期偿债能力是指企业有无足够的能力偿还长期负债的本金
和利息。
考察指标是产权比率(负债总额/所有者权益总额×100%)
和利息保障倍数。
产权比率用来表明债权人和投资人资金来源的
相对关系,反映企业基本财务结构是否稳定。
一般来说,这一指标
越低,表明企业的长期偿债能力越强,债权人权益的保障程度越
高,承担的风险越小。
该指标同时也表明债权人的资本受到所有
者权益保障的程度,或者说是企业清算时对债权人利益的保障程
度。
利息保障倍数是指企业息税前利润与利息费用的比率(EBIT/
年利息额),反映企业经营所得支付债务利息的能力,用来衡量盈
-3-
利能力对债务偿付的保障程度。
一般来说,利息保障倍数至少应
等于 1。
短期偿债能力是指企业以流动资产对流动负债按期足额偿还
的保证程度,即企业以流动资产偿还流动负债的能力,反映企业
偿付日常到期债务的能力,是衡量企业当前财务能力,特别是流
动资产变现能力的重要指标。
企业短期偿债能力的衡量指标主要
有流动比率和现金流动负债比率。
流动比率是指企业流动资产与
流动负债的比率,表明企业每 1 元流动负债有多少流动资产作为
偿还的保证,反映企业用可在短期变现的流动资产偿还到期的
流动负债的能力。
一般情况下,流动比率越高,反映企业短期偿债
能力越强,按照西方企业的长期经验,一般认为 2:
1 的比率比较
适宜。
现金流动负债比率是企业一定时期的经营现金净流量与流
动负债的比率(年经营现金净流量/年末流动负债),它可以从现金
流量角度来反映企业当期偿付短期债务的能力。
该指标是从现金
流入和流出的动态角度对企业实际偿债能力进行考察,能充分体
现企业经营活动产生的现金净流量可以在多大程度上保证当期流
动负债的偿还,直观地反映了企业偿还流动负债的实际能力。
1.6.2 运营能力是指企业基于外部市场环境的约束,通过部
人力资源和生产资料的配置组合,对实现财务目标所产生作用的
大小,反映了企业持续经营、良性发展的能力。
主要考察指标有应
收账款周转率和存货周转率。
应收账款周转率(周转次数),是企
业一定时期营业收入(或销售收入)与平均应收账款余额的比率,
反映企业应收账款变现速度的快慢和管理效率的高低。
一般情
况下,应收账款周转率越高越好,应收账款周转率高,表明收账迅
速,账龄较短;资产流动性强,短期偿债能力强;可以减少坏账损
-4-
失等。
存货周转率(周转次数),是企业一定时期营业成本(或销售
成本)与平均存货余额的比率,反映企业生产经营各环节的管理
状况以及企业的偿债能力和获利能力。
一般情况下,存货周转率
越高越好。
存货周转率高,表明存货变现的速度快;周转额较大,
表明资金占用水平较低。
1.6.3 发展能力是企业在生存的基础上,扩大规模、壮大实力
的潜在能力,是企业竞争力指标。
分析发展能力主要考察近三年
主营业收入平均增长率和资本三年平均增长率。
主营业收入增长
率,是企业本年主营业收入增长额与上年主营业收入总额的比率,
反映企业主营业收入的增减变动情况。
该指标值越高,表明企业
主营业收入的增长速度越快,企业市场前景越好。
资本三年平均
增长率表示企业资本连续三年的积累情况,在一定程度上反映了
企业的持续发展水平和发展趋势。
1.6.4 盈利能力就是公司在正常营业状况下赚取利润的能力。
考察指标有资产收益率和净资产收益率。
资产收益率是企业在一
定时期的净利润和资产平均总额的比率,主要用来衡量企业利
用资产获取利润的能力,反映了企业总资产的利用效率,表示企
业每单位资产能获得净利润的数量,这一比率越高,说明企业全
部资产的盈利能力越强。
净资产收益率(净利润/所有者权益平均
余额)是反映所有者对企业投资部分的盈利能力,又称所有者权
益报酬率或净资产利润率。
净资产收益率越高,说明企业所有者
权益的盈利能力越强。
在我国,该指标既是上市公司对外必须批
露的信息容之一,也是决定上市公司能否配股进行再融资的重
要依据。
-5-
表 1
企业客观信用能力
房地产开发企业信用评价指标体系
一级指标 二级指标三级指标权重评价标准及评价方法
企业经营年限 10 年及以上得 2 分;8-10 年
1.1
1.2
1.3
(包括 8 年)得 1.5 分,5-8 年(包括 5 年)得 1
分,3-5 年(包括 3 年)得 0.5 分,3 年以下不得
分。
企业注册资本/本级资质要求最低注册资本,
比值大于 2 得 2 分,1.5-2 之间(包括 2)得 1.5
分,1-1.5 之间(包括 1.5)得 1 分,等于 1 得 0.5
分,小于 1 不得分。
由企业提供银行信用等级证明,AAA 级得
3 分,AA 级得 2 分,A 级得 1 分,B 级以下不得
银行资信
3 分
分;
1.
企业客观
信用能力
20 分
等级
1.4.1 近三
积
4 分 1.4.2 上年
1.5
1. 6.1
年开发面 2 分
若银行最高等级为 AA,评分时相应提高一
级。
企业近三年累计竣工量/本级资质要求的最
低竣工量,比值大于 2 得 2 分,1-2 之间(包括
2)得 1.5 分,等于 1 得 1 分,小于 1 不得分。
上一年开发面积/本级资质要求的最低开发
面积,比值大于 2 得 2 分,1-2 之间(包括 2)
得 1.5 分,等于 1 得 1 分,小于 1 不得分。
专业管理人员、中级以上职称管理人员、持
有书的专业人员符合本级资质规定人员数
量和要求的,得 1 分,不符合的不得分。
根据国资委发布的房地产全行业财务水平,
产权比率和流动比率优秀得 1 分,良好得 0.8 分,
平均水平得 0.5 分;每项利息保障倍数和现金流
动负债比优秀得 0.5 分,良好得 0.4 分,平均水平
得 0.2 分。
其中,产权比率=负债/所有者权益,流动比
率=流动资产/流动负债,利息保障位倍数=息税前
利润/利息费用,现金流动负债比=经营活动现金
流量/流动负债。
根据国资委发布的房地产全行业财务水平,
存货周转率优秀得 1 分,良好得 0.8 分,平均水
1.61. 6.2
财务信用 运营能力
能力
8 分
1.5 分
平得 0.5 分;应收帐款周转率优秀得 0.5 分,良好
得 0.4 分,平均水平得 0.2 分。
存货周转率=销售收入/存货,应收账款周转
率=销售收入/应收账款
根据国资委发布的房地产全行业财务水平,
近三年主营业务收入平均增长率优秀得 1 分,良
1. 6.3
1. 6.4
好得 0.8 分,平均水平得 0.5 分;近三年资本平均
增长率优秀得 0.5 分,良好得 0.4 分,平均水平得
0.2 分。
近三年平均增长率采用几何增长率计算。
根据国资委发布的房地产全行业财务水平,
每项指标优秀得 1 分,良好得 0.8 分,平均水平
得 0.5 分。
总资产收益率=净收益/总资产,净资产收益
率=净收益/所有者权益。
-6-
、、 企业经营信用情况
为不断规房地产开发建设,国家及各级政府先后制定了一
系列的相关法律、法规,归纳列举了可能的行为,并给出了相
应的处罚规定。
企业的信用建设应是建立在法制建设的基础上。
因此,评价体系的一个指导思想是开发企业在经营活动中发生现
行法律、法规中罚则部分列举的禁止行为,并经政府主管部门处
罚或经查实的,应扣重分直至采取一票否决。
因此,对开发企业经营行为信用的考察评价实质上是在企业
合法经营的基础上对企业信用行为的考察评价。
即考察企业在各
阶段基本合法的经营活动中存在的瑕疵、纰漏和问题。
企业的信用评价核心部分是企业在经营全过程中的信用表现,
企业大部分活动集中在生产经营,所以这项指标权重占了 50%。
结合房地产行业和房地产开发企业的特点,这部分评价按开发项
目的实施阶段分 4 个二级指标,即开发前期信用、建设阶段信用、
租售阶段信用和前期物业管理信用,13 个三级指标。
由于企业在各阶段都有大量经营行为,逐项罗列会使指标十
分臃肿,因此,这项指标的评价方法主要是通过评审参评企业是
否发生评价标准中列举的企业不良信用行为,每项扣相应分数。
下表中所列不良行为是比较常见或易于判别的,如果企业发生类
似行为,表格中未列出,参照本项指标评价标准给予相应扣分。
每
项三级指标赋予一定分值,企业符合所列要求或未发生所列不良
信用行为的,得满分,每发生一项不良信用行为的,按标准扣分;
发生若干项以上该三级指标不得分,更严重的二级指标不得分,
极其严重的一级指标不得分。
(详见表 2)
-7-
表 2
企业经营信用情况
一级指标 二级指标 三级指标 权重评价标准及评价方法
企业近三年在获取土地过程中未严格遵守程序
的,根据实际情况,每项目扣 0.5-1 分,累计扣满 4
2.1.1
分为止,但若下列 3 项违规事项均发生,则 2.1 项不
土地运作 4 分得分;
信用
2.1.2
①在土地招拍挂过程中,未严格遵守程序;②
中标后未按合同按时足额支付土地出让金;③未按
土地出让合同按时按规划开发。
企业近三年在办理《选址规划意见通知书》、
《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、
规划许可 2 分《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》
2.1
企业开发
前期信用
10 分
信用
2.1.3
工程招标 2 分
信用
2.1.4
过程中,有不遵守程序的行为,每项目每项证书扣
0.5 分,累计发生 5 项,则 2.1 项不得分。
企业近三年工程招标过程中发生以下情况,根
据实际情况每项目每项扣 0.5-1 分,累计发生 5 项则
2.1 项不得分:
①不按规定进行招标;②迫使总包不合理接受
分包;③肢解项目进行招标;④企业与供应商进行
标前谈判,或中标后就实质性条款进行谈判并更改。
企业近三年项目在工程拆迁安置过程中发生以
下 1 种情况,2.1.4 项不得分;累计发生 2 项则 2.1
拆迁安置 2 分项不得分:
企业经营
信用情况
45 分
信用
2.2.1
①未签订拆迁协议,或未履行拆迁承诺;②未
按规定支付拆迁安置补偿费;③野蛮、违规拆。
企业近三年材料、设备采购合同示文本的使
用率低于 40%扣 0.5 分;总包合同未采用示文本或
按规定需要备案的合同未及时备案的每项目扣 0.5 分;
企业近三年未按合同要求准时提供甲供材或其
他甲供资源,每项目扣 0.5 分;企业拖欠供应商、施
工承包方合同款、设计费,根据实际数额扣 0.5-2 分;
2.2
企业建设
阶段信用
16 分
近三年企业拖欠巨额合同款,或与合作方有重
大纠纷的,且企业承担主要责任的,2.2 项不得分。
近三年工程合格率低于 100%的,2.2 项不得分;
近三年项目原材料和配套设备未进行规定检验
2.2.2
的,每项目根据实际情况扣 0.5-1 分;近三年施工过
程隐蔽工程合格证不齐全,每项目每缺少 1 个扣 0.5
分;
获质量管理体系认证的可加 1 分,但 2.2.2 项满
分 4 分。
-8-
一级指标二级指标 三级指标 权重评价标准及评价方法
2.2
企业建设
阶段信用
16 分
2.2.3
进度信用 2 分
2.2.4
安全信用 3 分
企业近三年存在明显拖延工期或不合理赶工期
的项目,每项扣 0.5-1 分。
近三年发生重大安全事故的 2.2 项不得分;
近三年发生较大安全事故每次扣 1 分,3 次及
以上 2.2.4 项不得分;近三年发生一般安全事故每次
扣 0.5 分,5 次及以上 2.2.4 项不得分;
近三年项目未按要求制定安全技术措施的每项
目扣 0.5 分。
近三年竣工的项目,未按相关规定办理规划、
2.2.5
竣工验收 3 分消防、配套设施等验收的,每项目每缺少 1 项扣 0.5
分。
企业近三年每项目在租售推广过程中,如出现
下列情况,每项扣 0.5 分,累计扣 3 分为止,若发
生下列 3 项不同的非诚信行为,2.3.1 项不得分;发
生 5 项则 2.3 项不得分:
①未取得商品房预售许可证发布售房或含有销
售容广告;
②销售广告未按规定载明开发企业名称、预售
2
企业经营
信用情况
45 分
2.3.1
销售推广 3 分
信用
许可证号和代理销售房地产的中介服务机构名称;
③销售广告利用其他项目的形象、环境作为本
项目的效果误导消费者;
④销售广告含售后包租或变相售后包租等承诺
容;
⑤销售广告中含有封建迷信容,有悖社会良
2.3
企业租售
阶段信用
14 分
好风尚;
⑥商品房销售广告中存在价格、面积等欺诈现
象;
⑦商品房广告涉及装修装饰容;
⑧广告中出现融资或者变相融资的容,含有
升值或者投资回报的承诺;
⑨广告中含有为入住者办理户口、就业、升学
等事项的承诺。
企业近三年每项目在预售销售过程中,如出现
下列情况,每项扣 0.5 分,扣满 5 分为止,若发生
下列 3 项不同的非诚信行为,2.3.2 项不得分;发生
2.3.2
预、销售 5 分
信用
5 项则 2.3 项不得分:
①未取得商品房预(销)售许可证,进行商品
房销售;
②未按规定使用商品房预售款项,将预售款挪
作他用;
③委托没有资格的中介机构代理销售;
-9-
一级
指标二级指标三级指标 权重
2.3.2
评价标准及评价方法
④预售已抵押的商品房,未通知抵押权人或
未将抵押情况告知买受人;
⑤未按规定向买受人明示《商品房销售管理
办法》、《商品房买卖合同示文本》和《城市商品
房预售管理办法》;
⑥未按照规定在商品房现售前将房地产开发
项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报
预、销售 5 分送房地产开发主管部门备案;
信用
⑦销售过程中未对项目不利因素做善意提醒,
如红线警示提醒;
⑧采取售后包租或者变相售后包租方式销售
未竣工商品房;
⑨经确认存在捂盘惜售行为;
⑩售房过程中雇佣人员冒充购房者制造紧
气氛的,或发布虚假供应或库存信息。
企业近三年每项目在租售履约过程中,如出
现下列情况,每项扣 0.5 分,扣满 6 分为止,若发
生下列 3 项不同的非诚信行为,2.3.3 项不得分;
发生下列 6 项不同行为或发生第⑩项,2.3 项不得
2
企业经营
信用情况
45 分
2.3
企业租售
阶段信用
14 分
分;
①商品房买卖合同及补充约定显失公平;
②签订商品房买卖合同及其补充协议时,未
采取合理方式提请房屋买受人注意免除或者限制其
责任的条款;
③未按规定办理商品房网上签约和预售登记
备案;
④企业延迟交房,且不按合同支付买房人延
2.3.3
合同履约 6 分
信用
迟交房补偿;
⑤企业延迟为买受人办理房屋所有权证书,
且不按合同支付买房人延持办理房地产产权证补偿;
⑥交付物业时,项目有甩项,或仍使用临时
水电、或住宅区配套设施不具备交付使用条件;
⑦未经房屋竣工验收或验收不合格,擅自将
房屋交付使用;
⑧在交付住宅物业时,拒不交付《住宅质量
保证书》和《住宅使用说明书》;
⑨未按规定及时缴存房屋专项维修资金;
⑩擅自挪用住房专项维修资金;
未按规定承担房屋建筑工程质量保修责任;
商品房交付后,经工程质量监督单位复核
属实的质量问题,不予妥善处理;
- 10 -
一级指标二级指标 三级指标 权重评价标准及评价方法
企业近三年每项目在前期物业管理过程中,如
出现下列情况,每项扣 0.5 分,累计扣满 5 分为止,
若发生下列 3 项不同的非诚信行为,2.4 项不得分;
①未按规定在取得商品房销售许可证之前,
选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同;
②未按规定通过招标选聘前期物业服务企业;
③在与物业买受人签订的房屋买卖合同中未包
2
企业经营信
用情况
45 分
2.4
企业前期
物业管理
信用
5 分
5 分
含前期物业服务合同约定的主要容;
④未按规定配置物业管理用房;
⑤未按规定向主管部门或行业协会办理相关备
案手续;
⑥未按规定与前期物业服务企业办理物业承接
验收手续,并移交物业档案资料、物业管理用房;
⑦未按规定承担首次业主大会组织费用;
⑧在制定的业主临时公约,侵害房屋买受人利
益;
⑨未要求缴纳已竣工但尚未出售或者尚未交付
给买受人的物业服务费;
⑩擅自处分属于业主依法享有的物业共用部位、
共用设施设备的所有权或者使用权;
、、 企业履行社会责任信用情况
社会责任有法律和道德两个层面。
从法律层面上讲,企业做
到守法经营、依法纳税,就是一个合格的企业公民。
从道德层面上
讲,企业应该有一个积极、健康、向上的企业文化,即不仅要做一
个合格守法的企业,更要做一个好企业。
企业应该更多考虑自己
的社会责任,就是说,既要做好自己、发展自己,同时也要完善自
己。
该指标从企业对所有者、员工、消费者、合作方、政府、社会
公益、环保节能和企业的社会荣誉 8 个方面全面考察企业履行社
会责任的信用。
(详见表 3)
- 11 -
3.1 企业对所有者信用
企业所有者是企业的主人,可能是股东或普通持股人,也可
能是发起人和国有资产管理人。
公司治理要求三权分立,所有权
和经营权的分立带来了委托-代理关系,经营管理层要实现股东利
益最大化。
但在这种关系框架中经营者与所有者的利益不完全一
致,有时候企业经营层会做出一些不利于所有者的决策,该指标
考察企业是否按章程规定向所有者分红。
3.2 企业对员工信用
员工是企业的主体,是企业发展的有生力量,对员工的信用
体现了企业健康成长的文化理念;员工也是社会的一分子,员工
就业保障、工资按规发放、社会保障以及公积金依法缴纳是涉及
社会稳定的重要容,企业对员工的信用就是履行社会责任的重
要表现。
评价中需要评审人员对员工进行抽样调查,可以采取问卷和
访谈等形式,测评员工对企业的满意度。
主要考察员工培训、发展
情况、离退休人员待遇、人员流动情况、企业是否关注员工幸福指
数等方面。
在有关人员流动的考察中,要区分大批员工主动离职
和企业大规模裁员,前者说明员工满意度很低,后者则反映企业
对员工的社会责任感不强,该项不得分。
有关对员工信用方面还要考察企业是否按照新劳动法与员工
签订劳务合同;平均工资水平与行业平均水平比较,处于何种水
平;是否为员工缴纳社保和住房公积金等。
- 12 -
3.3 企业对消费者信用
消费者是企业产品和服务的最终使用者,尊重消费者权益是
企业的基本社会责任。
企业对消费者的信用包括很多方面,如在
2.2.2 中已做过评价的产品质量,2.3 租售阶段信用也是针对消费
者的。
而这部分主要考察消费者社会责任信用,指标包括消费者
满意度和企业投诉处理情况。
消费者满意度测评本身也是一个不小的课题,指标比较复杂,
可以综合的反映出企业在消费者群体中的形象和口碑。
在评价过
程中,要求评审机构对企业近三年销售
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- 房地产行业 信用 评价 指标体系 评定 办法