房地产名词解释.docx
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房地产名词解释.docx
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房地产名词解释
房地产名词解释
二级市场
二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。
市场的主体是
住房产权的所有者和住房消费者。
目前亦有房地产三级市场之说,一
般指房产出租市场。
严格讲,归于房地产二级市场的概念之内。
住宅的公用面积
住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便,正常交往,保障
生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
开
发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题,计算
方法在下面单独介绍。
什么是产权置换
指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。
一般是在中
介的撮合下进行,并可由中介代办置换手续。
一级市场
房地产一级市场是指新建住房的买卖市场,市场主体是住宅开发
商、营造商和居民。
居民通过一级市场购得住房的产权,使住房的产
权首先从法律上达到确认。
房产互换
房产互换是房屋所有人或使用人之间,在相互自愿的基础上,采
用等价或不等价的方式相互交换住房的行为。
它一般分为所有权互
换和使用权互换两种形式。
房屋所有权互换是指换房双方各自均拥
有所换房屋的产权,当交换房屋的行为发生后,双方不仅各自占用
了对方的房屋,同 时双方的产权也发生了更换;房屋使用权交换,是
指双方在换房前各自拥有房屋的使用权,交换后只是使用权发生了互
换,产权仍归原房主所有。
按照有关政策规定,可以互换的房屋主要
有:
房产管理部门出 租的直管房产,企业、事业单位自管房的职工住
宅,以及自住的私房或 所租赁的私房。
不能进行互换的房屋有:
房产
权和使用权不清的房屋; 部队、公安、司法、档案等部门和学校、军工
企业等单位的房屋;属于违 章建筑和危险建筑的房屋;因城市建设需
要,短期内即将拆迁改造的房屋;已损坏的房屋,未按规定赔偿的;
未按规定缴纳房屋租金的;私 自转让或转借、转租的房屋以及其它违
反房屋管理政策的房屋。
房管部门直管公房之间的房屋互换,要到
房屋所在地的房屋经管单位或房 屋调换站申请,并办理手续;单位自
管公房之间的房屋互换,要向各自单位房管部门申请,办理手续,也
可以委托房屋所在地的房屋调换站代为办理;私房业主与公房住户之
间的房屋互换,双方需先到房地产交易管理部门办理房屋产权交易
过户手续,然后再办理使用权过户手续。
什么是居间中保
二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进
行中间担保业务。
具体步骤是:
按双方买卖合同的规定,将买方的资
金如数如期划给卖方,将卖方的房屋产权手续和腾退的房屋如期移
交给买方,使双方各得其所,避免互不信任、甚至诉诸法律的情况发
生。
目前已有多家房产市场推出此业务。
什么是以旧换新
以旧换新业务是产权置换的一种形式,是指居民以自身原有产权
房作价,并补交原房作价与商品房售价差额后,可置换商品房,原房
归开办此业务的开发商或中介公司所有。
值得一提的是,双方办理完
物业交割后,共同到市房地产交易主管部门办理买卖立契过户手续,
原房与置换商品房的买卖立契并案办理。
均价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的
和数,即得出每平方米的均价。
均价一般不是销售价,但也有例外,前
段时期某高层物业推出的"不计楼层、朝向,以 2800 元/平方米统一
价销售",即以均价作销售价,也不失为引人瞩目的营销策略。
基价
基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。
商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。
起价
起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起
价。
多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花
园的住宅,一般以二楼或五楼做为销售的起价。
高层物业,以最低层
的销售价为起步价。
房产广告中常表?
quot;×××元/平方米起售",以
较低的起价来引起消费者的注意。
预售价
预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格,
在商品房交付使用时,应按有批准权限部问核定的价格为准。
一次性买断价
一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。
一次性买断价属房
产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行
付款或交房的义务,不得随意变更。
定 金
定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额
的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债
务,保障债权人的债权得以实现。
根据我国发法通则和《担保法》八十
九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交
付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由
当事人约定,但不得超出合同标的额的 20%。
如果购房者交了定金之
后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果
开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。
违约金
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定
数量的货币。
违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿
性,但主要体现惩罚性。
只要当事人有违约行为且在主观上有过错,
无论是否给对方造成损失,都要支付违约金。
产权证书
产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。
房屋产权证书包括:
产权类别、产权比例。
房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建
筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产
测量部门的分户房屋平面图。
使用权房
使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府
以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
公房
公房也称公有住房,国有住宅。
它是指由国家以及国有企业、事业单
位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、
占有权、处分权、收益权)归国家所有。
目前居民租用的公有住房,按
房改政策分为两大类:
一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。
上述两类房均为使用权房。
不可售公房
不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公
有住房,它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用
的不成套房屋,也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。
已购公房
已购公房又称售后公房,就是购买的公有住房
单位产权房
单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、系统房。
廉租房
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。
我国的廉
租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。
廉租房的来源主要是
腾退的旧公房等。
私房
私房也称私有住宅,私产住宅。
它是由个人或家庭购买、建造的住宅。
在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。
公有住房通过住宅消费
市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。
二手房
二手房即旧房。
新建的商品房进行第一次交易时为"一手",第二次交
易则为"二手"。
一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手
里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富
余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。
期房
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大
产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品
房时应签预售合同。
期房在港澳地区称做为买"楼花",这是当前房地
产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买
尚处于建造之中的房地产项目。
而在成都市通常对期房的理解是未修
建好,尚不能入住的房子。
现房
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在
这一阶段购买商品房时应签出售合同。
在成都市通常意义上指的现房
是指项目已经竣工可以入住的房屋。
外销房
外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售
许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,
其他组织和个人。
内销房
内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的
房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
准现房
准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮
廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外
墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
共同共有房产
共同共有房产:
指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地
享有平等的所有权。
共有房产
共有房产:
指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
尾房
尾房又称扫尾房。
它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房
中的一种。
一般情况下,当商品住宅的销售量达到 80%以后,一般就
进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。
开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或
朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小
花园且遮挡较严重。
烂尾房
烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求
形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无
力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。
"烂尾"的情况一般不会
发生在房产推出销售的时候的,而是随着项目的不断推进,一步步显
现。
城市居住区
城市居住区一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地
和特指被城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模
30000~50000 人相对应,配建有一整套较完善的、能满足该区居民物
质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
居住小区
居住小区一般称小区,是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与
居住人口规模7000~15000 人相对应,配建有一套能满足该区居民
基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地
居住组团
居住组团一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模
1000~3000 人相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住
生活聚居地。
配建设施
配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务
设施、道路和公共绿地的总称。
公共活动中心
公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中
心等。
房屋产权
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是
房屋各 项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收
益和处分的权利。
建筑小品
建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属
于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等
的统称。
建筑面积
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计
算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。
建筑面积包含
了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公
摊面积等。
使用面积
住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之
和。
计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在
住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定:
跃层式住宅中的户内楼梯按自然层
数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、
管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。
计算住宅租
金,都是按使用面积计算。
公用面积
住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活
所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
开发商
在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
实用面积
它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。
居住面积
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居
室净面积之和。
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水
平面积(即结构面积)。
一般作为衡量居住水平的面积指标。
计租面积
作为计算房租的面积。
在住房制度改革中,作出统一规定,住宅用房
按使用面积计算,包括居室,客厅,卫生间,厨房,过道,楼梯,阳台
(闭合式按一半计算),壁橱等。
非住宅用房按建筑面积计算。
容积率
容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。
例如,在 1 万平方米的土
地上,有 4000 平方米的建筑总面积,其容积率为 0.4。
得房率
得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套(单元)建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。
开间
住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间
的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。
住宅开间
一般不超过 3.0 米--3.9 米,砖混结构住宅开间一般不超过 3.3 米。
规
定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、
稳定性和抗震性。
开间 5 米以上,进深 7 米以上的大开间住宅可为住户提供一个 40--50
平方米甚至更大的居住空间,与同样建筑面积的小开间住宅相比,承
重墙减少一半,使用面积增加 2%,便于灵活隔断、装修改造。
进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁
之间的实际长度。
进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建
成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有
一定的要求,不宜过大。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限
定在 5 米左右,不能任意扩大。
套内面积
俗称"地砖面积"。
它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用
空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
动既有章可循,也有利可
图,吸引居民和机构投资住房租赁市场。
公摊面积
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:
1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能
上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体
水平投影面积的 50%。
竣工面积
竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。
房屋建筑的竣工应是按
照设计要求全部完工,经验收合格的建筑。
。
辅助面积
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。
包括
过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
共有建筑面积
房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
共有建筑面积分摊系数
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和
的比值,即为共有建筑 面积分摊系数。
销售面积
销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售,其销售面积为购房者所购
买的套内或单元内建筑面积( 以下简称套内建筑面积)与应分摊的共
有建筑面积之和。
建筑密度
建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地
的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
绿化率
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面
积之比。
对购房者而言,绿化率高为好。
绿地率
绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的
比率(%)。
绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公
共绿地、宅旁绿地等。
其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、
组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
层高
层高是指住宅高度以"层"为单位计量,每一层的高度国家在设计上有
要求,这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼
板面之间的距离。
净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
公用建筑面积分摊系数
将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得
到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
即公用建筑面积分摊系数=公用
建筑面积/套内建筑面积之和。
实用率
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率。
即实用率=套
内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积
标准层
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
阳台
阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
平台
平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出
室外的部分。
走廊
走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
地下室
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2
者。
半地下室
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的
1/3,且不超过 1/2 者
居住区用地
居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用
地的总称。
住宅用地
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 含宅
间绿地和宅间小路等 的总称
其他用地
其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直
接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可
建设用地等。
公共服务设施用地
公共服务设施用地一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、
为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属
场院、绿地和配建停车场等。
道路用地
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽
车、单位通勤车等停放场地。
公共绿地
公共绿地是指满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供
居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他
块状带状绿地等。
道路红线
道路红线是指城市道路 含居住区级道路 用地的规划控制线。
建
筑线
建筑线一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。
公用建筑面积
公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等
面积,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
一般公用建筑
面积按以下方法计算:
整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)
套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、
车棚及人防工程等建筑面积,为整栋建筑的公用建筑面积
玄关
玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。
居
室是家庭的"领地",讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人
对室内就不能一览无余。
玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度
装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换
鞋、搁包的地方。
平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
隔断
隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.
过道
过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
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