昆明市调报告1.docx
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昆明市调报告1
昆明市房地产市场调查报告 附件为完整版
目 录:
一、昆明市经济发展概况
昆明简介
2003年昆明市国民经济发展状况
二、中国房地产概况及政策环境
1、2003年中国房地产市场及房地产产业的相关政策
2、房地产相关的地方性收费内容及标准
三、昆明市城市规划
1、新昆明规划——“东方日内瓦”
产业规划支撑城市规模
新昆明的城市建设对房地产业的拉动
昆明主城畅通工程方案主要内容
四、2003年昆明市房地产市场概况
1、住宅
2、商铺
3、写字楼
4、昆明二手房市场情况
昆明具有代表性的楼盘。
主要包括地理位置、面积、发售时间、交房时间、售价、出售率、开发商、档次等。
五、“拓东”楼盘市场竞争状况分析
1、一环路周边楼市发展态势
2、片区市场竞争状况分析
3、本案竞争对手分析
4、周边市场消费需求调查
附:
昆明市存量楼盘情况(截止2004年3月)
一、昆明市经济发展概况
1.1 昆明简介
昆明是云南省的省会,全省的政治、经济、文化中心和交通通信枢纽,西南地区的中心城市之一,国家历史文化名城,我国重要的旅游商贸城市。
据《中国城市发展报告》评估,在中国50个重点城市中,昆明城市综合实力排第28位,在西部地区列第4位;城市发展潜力排第25位,在西部地区列第二位。
昆明市辖5区1市8县,全市面积2.1万平方公里,人口500.8万人,主城面积180平方公里,人口245万人。
市区道路面积1182.64平方米,年供煤气总量1.67亿立方米,煤气用户43.2万户,市区气化率99%;城市日供水能力86.5万吨,供水面积145平方公里,公交车辆1688辆,年客运量3.34亿人次,建城区绿地面积4238公顷,2万㎡以上的小区300多个,人均居住面积14.8㎡,建制村镇51个,城镇化率38.6%。
昆明属低纬度高原山地季风气候,冬无严寒,夏无酷暑,年均气温15.1 C。
年降雨量约1075毫米,全年无霜期230天,鲜花常年不断,草木四季长青,故有“春城”美誉。
昆明地处中国西南、云贵高原中部,南距越南479公里,西抵缅甸858公里,西南距老挝789公里,具有面向东南亚、南亚开放的区位优势。
昆明地势北高南低,绝大部分地区海拔在1500~2800米之间。
城区面积143平方公里,坐落在滇池盆地北部,南濒滇池,湖光山色,具有良好的空间环境。
昆明自然资源十分丰富。
矿产资源主要有磷、盐、铁、钛、煤、石英砂、铝土、硅石等,其中磷矿储量46亿吨,居全国之首。
盐矿总储量约为138亿吨,居全国内陆盐矿第2位。
昆明花卉种类繁多,有400多种,常见的180多种。
昆明旅游资源独具特色,自然景观与人文景观相映生辉。
有国家级石林、滇池、宜良九乡风景区,金殿名胜区、阳宗海风景区等。
1999年为世界园艺博览会而兴建的世界园艺博览园,为昆明增添了新的景观。
昆明具有2300多年历史,有国家级文物保护单位5个,省市级文物保护单位65个。
悠久的历史和各具特色的少数民族,形成了昆明众多的名胜古迹和异彩纷呈的民俗风情。
从国内外的宏观发展大势来看,昆明正处于一个难得的战略机遇期。
国家“西部大开发”战略的深入实施为昆明扩大城市建设,争取资金投入创造了良好的外部条件;我国加入WTO,有利于昆明参与国际区域分工协作和国际竞争;特别是中国——东盟自由贸易区的建设(自古以来昆明就是东亚大陆与中南半岛、马来半岛和南亚次大陆各国进行经济贸易往来及政治联系的陆路枢纽),将有力促进昆明市扩大对东南亚、南亚开放,建立开放型经济体系。
中共十六大报告明确指出:
要加快城镇化进程,以城镇化推进工业化、信息化和农业产业化。
经过详尽的论证,云南省政府、昆明市政府共同出台了《环滇池城镇体系规划概要》和《滇池流域生态保护规划概要》,初步明确从2003年到2020年建成“一湖四环”、“一湖四片”现代新昆明城市规划建设发展的基本思路。
从而拉开了新昆明城市建设的大幕,同时,更为昆明带来了千载难逢的发展机遇。
1.2 2003年昆明市国民经济发展状况
2003年昆明市国民经济结出丰硕成果,在工业经济、固定资产投资、市场消费、财政收入、对外贸易、引进外资、金融等方面再创佳绩。
1.2.1 综合
2003年,昆明市国民经济快速增长,实现近五年来首次两位数增长,综合实力继续增强。
全年实现生产总值(GDP)812亿元,比上年增长10.3%。
人均生产总值达16308元,比上年增长8.8%。
三次产业共同推动经济发展。
第一产业完成增加值59.07亿元,增长4.3%;第二产业完成增加值376.66亿元,增长11.0%;第三产业完成增加值376.27亿元,增长10.6%。
一、二、三产业增加值比重为7.3∶46.4∶46.3。
生产总值占全省的33.0%,拉动全省经济增长3.2个百分点,对全省经济增长的贡献率达36.8%。
1.2.2 农业和农村经济
2003年昆明市进一步强化农业基础地位,采取强有力的措施,增加农业投入,突出重点,分类指导,努力调整农业结构,以花卉、蔬菜生产为主的特色产业保持持续增长,畜牧业继续稳步发展。
全市农业和农村经济继续稳定发展,全年实现农业增加值59.07亿元,比上年增长4.3%。
2003年植树造林工作取得新进展,退耕还林成效显著。
全年完成造林面积31.46万亩,比上年减少25.0%;零星植树1344万株,增长29.2%;新增育苗面积96公顷,减少28.9%;年末实有封山育林面积234.09万亩,其中当年新增面积17.25万亩;四旁义务植树1597.85万株。
截止年末,全市农业有效灌溉面积达137.77千公顷;拥有机械总动力2.27亿瓦特,比上年增长3.7%;全年农用化肥施用量(折纯)吨,增长3.2%;农村用电量71463万千瓦小时,增长7.3%。
1.2.3 工业和建筑业
工业生产快速增长,经济跃上新台阶。
2003年,全市完成工业增加值294.5亿元,比上年增长10.1%。
规模以上工业企业实现增加值214.9亿元,增长10.9%;实现销售收入559.6亿元,增长17.3%,实现利税122.5亿元,增长30.0%;产销衔接状况继续改善,产品销售率99.05%;综合经济效益指数达146.4%,比上年同期提高17.8个百分点。
工业经济效益创历史新高,工业结构进一步得到调整,技术含量高、附加值大的高新技术产业快速发展。
2003年昆明市支柱产业和重点企业发挥重要的支撑作用。
昆明市烟草、医药、化工、机电、电力、冶金六大支柱产业的工业增加值均保持了快速增长,共创造了工业增加值190.74亿元,占规模以上工业增加值的88.7%,同比增长12.5%,快于全市工业平均增速2.4个百分点。
大中型企业仍是昆明市工业经济的骨干力量,特别是昆明卷烟厂产值首次突破100亿元大关,改写了昆明市无百亿元产值企业的历史。
在固定资产投资快速增长的带动下,全市建筑业总产值达到215亿元,比上年增长7.8%。
实现增加值82.12亿元,比上年增长15.1%。
1.2.4 固定资产投资
在加快发展的大环境下,昆明市紧紧抓住扩大内需,实施西部大开发,建设现代新昆明等重大发展机遇,加大发展力度,加快建设速度,全年全社会固定资产投资总额达360亿元,比上年增长23.3%,超过1998年迎接世博会投资高峰的水平。
按管理渠道划分,基本建设投资124亿元,增长18.1%;更新改造投资70.4亿元,增长16.7%;房地产开发投资68亿元;其他投资19亿元;农村集体、农村私人、工矿区私人建房及个私经济投资78.6亿元。
2003年昆明市商品房需求旺盛,房地产开发后劲较强。
去年,昆明商品房市场一直较热,商品房销售均保持两位数的增长幅度。
10月份举办的昆明房交会吸引了大量外地购房者,进一步推动了昆明 商品房市场。
1—12月,昆明市房地产开发企业商品房销售面积283.5万平方米,销售金额62.8亿元,分别比去年同期增长22.2%和24.8%。
由于商品房市场较热,加之中国—东盟自由贸易区的建立,现代新昆明的建设,使昆明的发展步伐加快,房地产商对昆明房地产开发预期看好,信心增强。
1—12月,房地产新开工面积达到295.7万平方米,同比增长49.8%,房地产开发后劲较足。
1.2.5 交通运输和邮电通信业
交通运输、邮电通信业保持较好的发展势头。
全市各种运输工具运输量完成情况如下:
2003年全年完成货运周转量154.61亿吨公里,铁路完成105.62亿吨公里,公路完成47.51亿吨公里,航空完成1.48亿吨公里;旅客周转量95.80亿人公里,铁路完成15.67亿人公里,公路完成38.97亿人公里,航空完成41.16亿人公里。
邮电通信事业快速发展,服务领域不断拓展。
2003年,全市邮电业务总量54亿元。
年末全市固定电话交换机总容量216.98万门。
1.2.6 国内贸易
2003年,消费品市场继续保持增长态势。
全年实现社会消费品零售总额328.4亿元,比上年增长12.1%。
按所有制结构看:
公有制经济实现72.5亿元,占全市比重的22.1%;非公有制经济实现255.9亿元,占全市比重的77.9%,其中个体经济占全市比重的56.5%。
随着经济结构调整步伐的加快,流通体制改革不断深化,非公有制经济迅速发展。
2003年部分商品呈现热销态势,从限额以上批发、零售贸易企业销售情况看,通讯产品以手机较为畅销,比去年同期增长12.9倍;电视机、音响、摄像机、影碟机等家电产品的销量均好于去年,分别比去年增长0.9倍、1.0倍、3.0倍、0.8倍;计算机、轿车销售继续升高,同比增长81.6%、1.1倍;人民生活水平逐步提高,消费品市场的发展前景看好。
1.2.7 对外经济贸易及旅游
2003年,全市继续加大对外开放力度,不断完善政策措施,外向型经济继续发展,招商引资取得新进展。
传统出口市场继续巩固,新的出口市场得到开拓。
全年新批外商投资企业57户,实际利用外资5148万美元,比上年增长39.0%。
全年海关进出口总额17.8亿美元,比上年增长20.1%,其中出口10.1亿美元,比上年增长12.4%;进口7.7亿美元,比上年增长31.8%。
旅游业受非典影响,有所回落。
全年共接待海内外游客1592万人次,其中国内游客1549万人次,旅游收入109.0亿元;海外游客43万人次,旅游外汇收入1.13亿美元。
旅游总收入118.5亿元。
1.2.8 财政、金融
财政收入增长较快。
全年财政总收入完成135.1亿元,比上年增长12.8%。
地方财政收入完成62.9亿元,比上年增长11.8%;地方财政支出80.7亿元,比上年增长5.9%。
金融机构存贷款余额持续稳定增长,金融业务扩大。
2003年末,金融机构存款余额1770.26亿元,比年初增长19.3%,其中:
企业存款714.05亿元,储蓄存款708.53亿元,分别增长18.4%和18.7%。
金融机构贷款余额1261.24亿元,比年初增长18.8%。
1.2.9 科技、教育、文化和卫生体育
全面实施科教兴市和可持续发展战略。
积极推进科技交流,产学研合作进一步密切。
组织实施科技计划项目56项,一批先进实用技术得到推广应用。
市级应用型科研机构转制工作稳步推进。
以实施素质教育为核心,“两基”成果继续巩固和加强,教育事业在改革调整中稳步发展。
普通高等院校在校学生13.56万人,比上年增长24.4%;普通中等专业学校在校学生7.4万人,比上年增长15.6%;普通中学在校学生24.69万人,比上年增长1.7%;普通小学在校学生42.75万人,比上年增长1.3%。
文化事业蓬勃发展。
文艺创作又出精品,《小河淌水》等文艺精品获得多项全国大奖。
卫生事业健康发展。
制定并实施了《昆明市突发公共卫生事件应急办法》,城乡医疗卫生服务和药品监管得到加强。
1.2.10 人口、人民生活、环境保护和社会保障
年末全市总人口(户籍人口)达500.8万人,比上年末增加5.99万人,增长1.2%,自然增长率为6.9‰。
城乡居民生活水平进一步提高。
据抽样调查,城镇居民人均可支配收入达7979元,增长8.1%。
农民人均纯收入达2581元,增长5.7%。
提高了城市居民最低生活保障标准。
对口帮扶,部门挂钩,异地开发等扶贫工作取得新成绩。
环境保护事业不断发展。
积极推进创建“国家环保模范城市”活动,加强滇池流域水污染防治工作。
环保投资不断增加,全市环保投资指数达2.7%。
社会保障体系建设继续加强。
各类保险覆盖面进一步扩大。
全面落实“两个确保”工作。
城镇登记失业率控制在3.3%以内。
二、政策环境
2.1 国家和地方政府对房地产产业的相关政策
中国房地产市场在2003年走过了尤其不平凡的一年。
年初,一场突如其来的“非典”疫情给房地产市场带来了不小的震荡,掩盖了社会各界对中国房地产市场是否存在“过热”或“价格泡沫”的讨论。
在与“非典”对抗的过程中,健康居住方式受到了业界与广大居民的特别关注,健康住宅一时大行其道。
疫情过后,受到一定程度“打击”的地产界热切期待政府出台鼓励房地产业发展的新政策,但6月5日,央行规范房地产金融市场的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件),却再次给了房地产业重重的一击。
121号文件引发了房地产业界、地方政府和学术界的空前大讨论,房地产业发展过程中的诸多问题也因而显得更加突出。
8月12日,国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)充分肯定了中国房地产业对社会经济发展的贡献,明确作出了“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”的判断,为一系列争论不休的问题画上了阶段性的休止符。
从其基调来看,2003年可谓房地产市场的规范年。
除了121号文件和18号文件带给地产市场的大悲大喜,从2月份中国人民银行发布《货币政策执行报告》,3月份全国土地市场秩序治理整顿拉开大幕,到5月份最高人民法院公布《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》,直至9月1日我国正式实行第一部《物业管理条例》……2003年我国对房地产业的调整可谓紧锣密鼓,触及到了房地产领域的各个层面。
18号文件明确提出房地产业已经成为国民经济的支柱产业,是对近几年房地产业快速发展的充分肯定。
但是,要真正将房地产业发展成为国民经济的支柱产业,目前还存在诸多的问题。
例如,从房地产业可持续发展角度来看存在结构不平衡的问题,房地产资金与土地方面存在不少问题,房地产企业经营管理水平太低、良莠不齐等。
目前,中国的房地产行业发展还处于发展的初期阶段,只有很好地解决其中突出的问题,房地产业才能真正成为国民经济的支柱产业。
房地产业发展到2003年,已步入了其明显的转型期。
《经济参考报》文章指出,房地产业经过多年的发展已经到了关键时刻,眼前面临着两个拐点,一是任其发展,经过优胜劣汰,自我调整,形成一个良性发展的市场。
其间的过程将是漫长而痛苦的,而且极有可能因市场的盲目性而形成泡沫,引发金融危机。
另一个拐点,就是政府运用宏观调控手段将房地产业引入健康有序的发展轨道,其间也必然会经历阵痛,但前景却很光明。
从目前的情况看,房地产行业在2003年的政策规范工作已经进行得差不多了,目前和以后的一段时间内,房地产业都会经历一场良性的温和的阵痛,房地产企业将不断地通过政府政策的指导与限制进行自身调整。
伴随着其调整,金融、土地、市场、产品的走势都会更加明朗。
1.2.1 昆明地区房地产重大政策变化
1)一湖四环
2003年中,云南省政府、昆明市政府共同出台了《环滇池城镇体系规划概要》和《滇池流域生态保护规划概要》,根据上述文件,初步明确从2003年到2020年建成“一湖四环”、“一湖四片”现代新昆明城市规划建设发展的基本思路,该规划构想的实施前奏为“东绕城”项目的开发。
绕城项目位于东二环以外、含东三环、东绕城以内约3万亩左右土地开发量。
前期拆迁工作已经开始,道路工程计划于四年左右完成。
此概念的出台,将直接导致昆明房地产格局发生重大变化,目前直接的影响就是引起了广大省外投资者和省内实力比较雄厚的开发商的极大兴趣,2003年昆交会的引资项目数量迅速增加,很多意向性的合作都是围绕“一湖四环”概念。
“一湖四环”概念如果成立,对房地产最直接的影响极有可能出现的情况是城市郊区化进程加速和进一步放大。
总体而言,将对昆明房地产业产生拉动。
2)二环路以内只拆不建
自2002年6月份政府出台“二环路以内只拆不建”的通知以来,昆明二环路以内的项目基本处于冻结状态,但最新的信息表明,政府二环路只拆不建的政策已经开始松动。
受“二环只拆不建”的政策解冻影响,市府新近出台《昆明市交通整治和环境治理拆迁会议纪要》,明确四区一批土地的拆迁工作和道路扩建。
必然导致未来1~3年内市中心房地产项目的重新崛起和大量入市。
按不完全推算,仅此次指导性批示的拆迁项目共14宗(其中包括威远街、顺城街、西昌路等绝对“市中心”的项目),折合建设用地约780亩。
这项政策也将对昆明房地产业产生拉动。
2.1.2 结论
◎ 目前的昆明经济运转正常,社会各项经济保持平稳增长,支持昆明地产在近期的平稳发展和根本消费需求;
◎ 受近两年北市区土地开发制约和“二环以内只拆不建”政策影响,昆明房地产近年主要供应量表现在郊区化(尤其是北市区)、多层住宅开发上。
而市中心、高层项目锐减,许多区域形成“供给真空”;
◎ 央行“121”号文、新昆明城市规划、二环内项目限制的解冻……等重大房地产相关政策的调整,将会使昆明地产开发格局、竞争态势在未来时期出现重大变动。
2.2 建设工程政府部门收费标准
2.2.1 国有土地使用证办理:
1)宗地地价评估收费标准:
序号 土地价格总额 收费标准
1. 100万元以下(含100万元) 4‰
2. 101万元—200万元 3‰
3. 201万元—1000万元 2‰
4. 1001万元—2000万元 1.5‰
5. 2001万元—5000万元 0.8‰
6. 5001万元—10000万元 0.4‰
7. 10000万元以上部份 0.1‰
2)宗土地测量费:
1.00元/㎡;
3)土地出让:
卖方交付出让金,为地价的25%—50%(如属兼并、倒闭企业可减半或减免),契税:
3% ;
4)土地转让:
转让金额由买卖双方协商,买方交纳契税:
3% ,土地登记费:
0.15元/㎡;
5)公证费:
3% ;由买卖双方各负担一半。
2.2.2 商品房预售许可证:
1)申报和领取《商品房预售许可证》时不交纳任何费用。
2)在办理《商品房购销合同》登记审验(即以前的签证)时,需按合同总金额交纳合同审验服务费2‰,买卖双方各负担1‰。
3)验资报告审验费:
注册资金的1%(不能提交验资报告的情况下)。
2.2.3 建设工程规划许可证:
按无减免估算:
框架结构:
89.63元/㎡; 砖混结构:
80.74元/㎡。
1)市政设施配套费:
39元/平方米(此费用工程项目位置在二环路外可不交纳);
2)散装水泥保证金:
2.5元/平方米;
3)新型墙体专项费:
7元/平方米;
4)劳保基金:
投资的4%;
5)工程定额编制管理费:
投资的0.4‰;
6)人防工程费:
8元/平方米。
2.2.4 施工许可证:
办理招投标费:
(以100万元的工程为例需交纳:
3770.00元)
1)入场交易席位费用为:
中标价的0.6‰,其中我公司出20%,施工单位出80%。
2)国家财政局费用为中标价的1.3‰,建设单位和中标单位各出50%。
2.2.5 质监费:
工程造价的2‰。
三、昆明市城市规划
3.1 新昆明规划——“东方日内瓦”
2003年5月30日是政府要把昆明大造成东方日内瓦的规划正式出台。
“东方日内瓦”由“一湖四环”组成:
一湖即滇池,“四环”指环湖公路、环湖截污、环湖生态、环湖新城。
“四环”之中的主体是环湖新城:
以滇池为中心,打造四个卫星城,构建“一湖四片”昆明城市区。
3.1.1 北城区(目前的主城片区)
北城是现在的昆明主城。
主要功能:
我省重要的金融商贸服务和行政中心,城市主要居住区。
规模:
规划人口控制在220万人,用地约220平方公里。
近期内,在发展滇池盆地东城等新城区的同时,北城(主城)将继续保持作为全省第三产业发展和行政中心的活力,并进一步提升昆明作为我国中西部现代化大都市的形象,突出深厚历史文化内涵和山水交融的特色。
3.1.2 东城区(呈贡片区)
东城是昆明的新城区,按接近大城市规模进行总体规划。
主要功能:
昆明市域城镇体系新城区,滇池盆地主要城市,将建成我省的主要铁路口岸、现代城市物流中心、高校园区、科技工业园区和以花卉产业为特色的生物产业基地。
规模:
规划人口约95万人左右,规划用地约100平方公里。
3.1.3 南城区(晋宁片区)
南城是昆明的新城区,为昆明市域城镇体系中的中等城市。
主要功能:
旅游休闲、观光度假。
规模:
规划人口约75万人左右,规划用地约80平方公里。
3.1.4 西城区(昆阳、海口片区)
西城是昆明的新城区,由昆阳、古城、海口构成,为市域城镇体系中的中等城市。
主要功能:
综合工业城市。
城市规划:
规划人口约60万人,规划用地约60平方公里。
以规划建设“一湖四片”为龙头,促进安宁、嵩明、宜良三个卫星城市和其他县城及小城镇的建设发展。
三个卫星城市的功能分别为:
安宁是科技工业城,嵩明拟考虑为国际航空港经济区,宜良是现代农业和新兴旅游度假城。
其他县城将建成各具产业特色的现代化城市。
这样,就在全市2.1万多平方公里的范围内,形成一个以“一湖四片”为核心,以卫星城市、县城、小城镇、相环绕,良性互动,协调发展的昆明市域城镇体系。
3.2 产业规划支撑城市规模
3.2.1 东城区优先启动
东城区土地资源和基础设施条件较好,近期拟按以下布局进行产业建设:
◎ 北部王家营现代物流和制造业区。
结合王家营国家集装箱结点站和王家营陆上铁路枢纽口岸进行布局,大力发展现代物流产业。
◎ 中部吴家营大学园区、高校科技园区、行政办公区和居住区。
发挥昆明在全省和面向东南亚、南亚科技的比较优势,在东城区中部建设好一流大学园区,吸引全省和国内外大学进入办学,迅速形成以科技、文化为重点的、无污染的科技文化产业区。
把东城区建设成为文化生活丰富、文化产业发达、文化魅力独特的新城区。
省级行政办公产区仍主要集中于北城区,但东城区的发展也必须有行政机构迁移的大力带动,因此,可考虑将昆明市委、市政府及其所属机构择机迁入东城区,以带动行政办公产业及其他相关产业的快速发展。
另外,以住宅建设为主的房地产业也应重点布局于东城中部。
◎ 东部城郊生态经济农业示范区。
以斗南龙城商贸区为龙头,在建成区与滇池环湖路之间,建设东城区城郊高标准花卉蔬菜生产示范区,使之成为以花卉产业为特色的生物产业基地,以此带动花卉、蔬菜、水果为主的生态经济型农业产业的规模化发展,并将其作为城市建成区的绿色隔离地带,用以改善和提高新城区的生态环境质量。
在大力发展城市农业的同时,要着力推进以花卉观光为主题的城郊特色旅游产业建设。
◎ 南部科技工业园区。
充分利用中部的科技文化资源,在中部与南部的结合带,建设以高新技术为主导的科技工业园区,并逐步向南部推进,尽快在此区域内建成以生物技术、生态食品、天然药物、电子信息、光机电一体化、新材料技术及环保技术为核心的高新技术产业群。
3.2.2 西城区加快建设
西城区一直是昆明远郊区重要的综合工业区,现有中
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