世联行东莞房地产市场数据分析无图.docx
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世联行东莞房地产市场数据分析无图
世联行:
2016年6月东莞房地产市场数据分析
市场综述
一级市场:
2016年6月,东莞全市共成交4宗地块,总成交面积5.79万㎡,环比减少81.66%,同比减少81.54%;成交金额0.7亿元,环比减少95%。
本月土地市场较为冷静,商住用地成交再度出现零成交,主要受到政府控规调整影响,使政府推地计划也有所延后。
二级市场:
据东莞世联市场监测数据显示,2016年6月东莞商品房供应8847套,环比减少12.97%,同比增加8.9%。
6月批售面积为75.08万平方米,环比减少24.25%,同比减少9.98%。
其中住宅供应5803套,供应面积为65.87万平方米;非宅供应3044套,供应面积为27.45万平方米。
2016年6月,东莞全市共成交9535套商品房,环比增加15.18%,同比减少6.18%;成交面积为93.12万平方米,环比增加20.89%,同比减少12.26%。
其中住宅成交7231套,成交面积81.51万平米;非住宅成交7231套,成交面积为11.61万平米。
全市一手房总成交额为126.06亿元,成交均价为13539.06元/平米,较5月下降5.38%,同比上涨31.90%。
市场资讯
1.宏观经济
1.1全国经济运行状况
国家统计局发布的2016年6月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为50.0%,比上月微降0.1个百分点,位于临界点。
总体看仍呈现生产平稳、结构进一步优化的特征。
一是生产稳中有升。
生产指数为52.5%,比上月小幅上升0.2个百分点,连续两个月回升。
二是高技术制造业、装备制造业增长加快。
高技术制造业和装备制造业PMI分别为51.3%和51.1%,均比上月上升0.5个百分点,高于制造业总体1.3和1.1个百分点。
其中,计算机通信电子设备及仪器仪表制造业、通用设备制造业、电气机械器材制造业等行业PMI连续处于扩张区间。
三是一些产能过剩的传统行业明显回落。
高耗能行业PMI为48.2%,比上月下降0.9个百分点,连续两个月大幅回落。
其中,黑色金属冶炼及压延加工业PMI为45.6%,比上月下降2.4个百分点,去产能效果进一步显现。
1-5月份,全国规模以上工业企业实现利润总额23816.4亿元,同比增长6.4%,增速比1-4月份回落0.1个百分点。
1-5月份,在规模以上工业企业中,国有控股企业实现利润总额4290.2亿元,同比下降7.3%;集体企业实现利润总额177.8亿元,下降2%;股份制企业实现利润总额15992.9亿元,增长7.6%;外商及港澳台商投资企业实现利润总额6082.9亿元,增长6%;私营企业实现利润总额8488.9亿元,增长9.4%。
1.2地方经济运行状况
2016年1-5月,广东规模以上工业实现利润总额2621.52亿元,同比增长15.8%,增速分别比一季度和1-4月回落10.0个和6.7个百分点;实现主营业务收入44523.30亿元,同比增长4.1%,增速比一季度提高0.7个百分点,与1-4月持平;亏损企业亏损额309.46亿元,同比增长12.7%,增速比一季度和1-4月分别提高3.7个和3.2个百分点。
5月底应收账款余额16251.72亿元,同比增长10.4%,增速比1-4月回落2.2个百分点。
全国百城房价指数发布,2016年上半年全国百城房价涨幅排行榜出炉,东莞的房价从2015年年底的9667元/㎡一跃升至12430元/㎡,以28.58%的涨幅排在全国首位,高出深圳涨幅10个百分点。
2.市场政策
2.1中央政府
6月6日,国务院办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,要求到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。
《意见》表示,将鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。
支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。
6月6日,国土部召开发布会表示,“十三五”期间,安排新增建设用地总量将由“十二五”期间的3925万亩压缩至3256万亩,缩减比例约为17%,意味着未来5年,中国新增建设用地平均每年将减少100多万亩,同时反映出国土资源部将实行建设用地总量控制和减量化管理,以建设用地总量“瘦身”,倒逼存量建设用地的盘活,进一步提高土地资源集约利用水平。
6月7日,下调住房公积金缴存比例正逐渐落地,目前已有河北、天津、福建、吉林、宁夏、青海、重庆等地出台了阶段性降低住房公积金缴存比例的具体办法。
各地均明确了缴存比例最高不得超过12%的“天花板”。
这次降低住房公积金缴存比例,是根据当前的实际情况,采取的阶段性措施,不是长期的制度安排。
降低的幅度要符合当地的实际情况,要符合降低成本的实际需求,要考虑职工的利益和承受能力。
6月12日,国务院发布《关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》,此次《意见》提出,要对重点领域和严重失信行为实施联合惩戒。
第一类是严重危害人民群众身体健康和生命安全的行为,包括食品药品、生态环境、工程质量、安全生产、消防安全、强制性产品认证等领域的严重失信行为。
第二类是严重破坏市场公平竞争秩序和社会正常秩序的行为,包括贿赂、逃税骗税、恶意逃废债务、恶意拖欠货款或服务费、恶意欠薪、非法集资、合同欺诈、传销、无证照经营、制售假冒伪劣产品和故意侵犯知识产权、出借和借用资质投标、围标串标、虚假广告、侵害消费者或证券期货投资者合法权益、严重破坏网络空间传播秩序、聚众扰乱社会秩序等严重失信行为。
第三类是拒不履行法定义务,严重影响司法机关、行政机关公信力的行为,包括当事人在司法机关、行政机关作出判决或决定后,有履行能力但拒不履行、逃避执行等严重失信行为。
第四类是拒不履行国防义务,拒绝、逃避兵役,拒绝、拖延民用资源征用或者阻碍对被征用的民用资源进行改造,危害国防利益,破坏国防设施等行为。
6月15日,国务院常务会议部署清理规范工程建设领域保证金,会议指出,清理将建筑业企业在工程建设中的保证金,除保留依法依规设立的农民工工资、投标、履约、工程质量保证金外,其余全部取消;未经国务院批准,各地各部门不得新设保证金项目,推进保证金信息公开;对保留的保证金,转变缴纳方式;规范保证金管理。
6月24日,公投以52%对48%的结局决定英国正式“脱欧”,随后英国首相卡梅伦于宣布,他将辞去首相职务。
对中国整体经济而言,脱欧事件会加剧人民币贬值压力,打乱人民币国际化步伐,而且英国脱欧对欧盟产生的经济影响可能会波及中国的出口,特别是一旦欧盟倾向于采取贸易保护政策,将影响中欧双边贸易。
6月24日,国土资源部制定了《建立和实施不动产统一登记制度专项督查方案》(以下简称《方案》)。
《方案》明确,督查的目的是:
确保不动产统一登记制度在基层落地实施,2016年年底前所有市县颁发新证、停发旧证。
督查的范围是:
31个省(区、市)的所有市县。
督查重点内容主要包括两方面:
一是各级不动产登记工作计划推进和出台文件情况,重点督查工作计划是否有效落实、出台文件是否依法依规。
二是市县不动产登记制度落地实施情况,重点督查机构建设是否到位、资料移交是否到位、资金保障是否到位。
机构建设到位的标准是:
人员、机构和职责“三到位”。
6月27日,中国工商银行发布了《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》,要求提高商用房贷款首付比例,其中个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%,商住两用房的首付由45%调整到50%。
此外,《通知》中说,工商银行今后商用房贷款准入会优先选择北京、上海、广州、深圳以及省会和直辖市的单位面积小、价格稳定、易于变现的小区配套底商,而三四线城市商用房贷款业务将只降不减。
6月28日,住建部发布的《城市地下空间开发利用“十三五”规划》,以促进城市地下空间科学合理开发利用为总体目标,我国首次明确了“十三五”时期的城市地下空间开发利用的主要任务和保障规划实施的措施。
“十三五”时期,我国将建立和完善城市地下空间规划体系,推进城市地下空间规划制订工作。
到2020年,不低于50%的城市完成地下空间开发利用规划编制和审批工作,补充完善城市重点地区控制性详细规划中涉及地下空间开发利用的内容。
同时将开展地下空间普查,推进城市地下空间综合管理信息系统建设并纳入不动产统一登记管理。
6月29日,住建部印发《住房公积金信息化建设导则》。
《导则》提出,应通过统一接口,接入全国住房公积金结算应用系统,实现异地转移接续和贷款功能。
公积金中心在系统建设中,应充分考虑未来五年业务发展,配置与业务规模相适应的经济、实用的基础设施;在系统升级改造中,应注意保护既有投资成果,避免重复建设、过度投资。
《导则》要求,公积金中心信息系统建设应包括便捷服务、高效业务处理、支持异地转移接续和贷款、风险防控、辅助决策支持、安全保障六方面内容。
应建立简明高效的归集、提取、贷款业务处理系统,采用全国统一的银行结算应用系统,实现业务驱动财务、自动对账、自动平衡检查的会计核算机制。
《导则》特别提出,应通过统一接口,接入全国住房公积金结算应用系统,实现异地转移接续和贷款功能。
2.2地方政府2
6月8日,东莞南城第一国际地段已经建立“香港机场东莞候机楼”,东莞市民从市区前往香港国际机场将新增一条快捷便径。
市民可乘坐东莞市区前往虎门港澳客运码头的免费接驳车,并可直接预办登机服务。
以往东莞旅客前往东南亚国家时,大多选择从虎门的港澳客运码头乘船前往香港国际机场再转机前往目的地。
今后,这一现状将得以改变。
除了免费接驳车外,东莞候机楼客运跟港澳客运码头现场一样预办登机、行李直挂服务,同样可以享受免费过香港关、领取香港离境税退税的优惠。
据了解,市民可乘坐东莞地铁R2线到鸿福路口站,步行三分钟即可抵达第一国际香港机场东莞候机楼。
6月13日,东莞地铁1号线一期工程的勘察开工启动仪式在1号线新源路站举行,正式宣布1号线进入实质性的开工阶段,这也是东莞的第二条地铁。
1号线建成后,将有5个站可换乘直达广州、深圳、惠州、佛山等城市,在望洪站与穗莞深、佛莞惠三线换乘,在鸿福路站与2号线十字换乘,在东城南站与莞惠线通道换乘,在松山湖站与3号线平行换乘,在黄江中心站与4号线通道换乘。
未来,随着东莞地铁1号线开通、人才与土地价格节节上升,深圳资源的外溢现象会更加显著,楼市会承接更多的广深客户,产业招商也会吸引更多的企业。
6月20日,东莞市政府官网发布公告称,6月20日至7月31日,符合条件的成长型企业人才可以申请扶持资金,其中,博士或高级职称可获补贴2万元/人。
申请人除了需是成长型企业的员工之外,还要求已落户东莞并且是2015年1月1日之后引进,与所在企业签订3年及以上劳动合同,在企业工作时间满1年并依法缴纳社会保险。
同时,还须是全日制普通高校本科以上学历,或具有初级以上职称,或在莞年缴纳个人所得税超过3万元(含)。
通过成人高等教育取得的本科学历不符合申请条件。
6月30日,东莞市政府官网公布《东莞市国有土地房屋征收与补偿办法》,明确了国有土地上单位、个人房屋的征收和补偿方案。
办法提出,对被征收人进行补偿不得低于类似房地产的市场价,不得以暴力、威胁或者违反规定中断供水、供电等非法方式迫使被征收人搬迁。
1.一级市场
1.1供应分析
2016年6月,东莞全市供应土地6宗,面积18.25万㎡,环比减少44.09%,同比减少83.66%。
其中商住商服用地1宗,占地面积1.41万㎡,建筑面积4.66万㎡,商服用地1宗,占地面积0.81万㎡。
1.2成交分析
2016年6月,东莞全市共成交4宗地块,总成交面积5.79万㎡,环比减少81.66%,同比减少81.54%;成交金额0.7亿元,环比减少95%。
本月土地市场较为冷静,商住用地成交再度出现零成交,主要受到政府控规调整影响,使政府推地计划也有所延后。
2015.01-2016.06东莞土地供应成交月度走势图
2.二级市场
2.1供应分析
据东莞世联市场监测数据显示,2016年6月东莞商品房供应8847套,环比减少12.97%,同比增加8.9%。
6月批售面积为75.08万平方米,环比减少24.25%,同比减少9.98%。
其中住宅供应5803套,供应面积为65.87万平方米;非宅供应3044套,供应面积为27.45万平方米。
2016年6月,东莞共有21个镇区有商品房新增供应,类型上,依旧是以住宅用地为主要供应,高达88%;区域分布上,麻涌、虎门、常平成为本月三大供应主力,分别占13%,12%,12%。
麻涌镇本月有万科珠江东岸、碧桂园十里江湾两大盘集中放量,供应894套住宅产品,面积达9.8万平方米,支撑起全镇整体供应量。
另虎门镇本月积极推货,主要包括金城都汇、中天悦府、佳兆业御龙山、南部湾万科城。
常平镇则以绿地大都会、翔龙天地、金碧花园集中入市。
东莞14.08-16.05新房批售一览表
2016年6月,住宅新增供应共5803套,环比减少17.11%,同比减少20.31%;住宅供应面积为65.87万平米,环比减少8.09%,与去年同比减少15.63%。
非住宅供应3044套,环比增加1.74%,同比增加接近2倍;供应面积为9.21万平米,环比减少66.45%,同比增加72.80%。
6月房企推货力度有所放缓。
2.2成交分析
2016年6月,东莞全市共成交9535套商品房,环比增加15.18%,同比减少6.18%;成交面积为93.12万平米,环比增加20.89%,同比减少12.26%。
其中住宅成交7231套,成交面积为81.51万平米;非住宅成交2304套,成交面积为11.61万平米。
全市一手房总成交额为126.06亿元,成交均价为13539.06元/平米,较5月下降5.38%,同比上涨31.90%。
据东莞世联研究部数据监测显示,6月东莞住宅网签面积81.51万平,住宅成交小幅回升。
成交金额高位企稳,住宅均价达13557.71元/平米。
东莞15.01-16.06商品房成交一览表
2016年6月东莞各区住宅成交情况一览表
从区域成交来看,6月东莞共有31个区域住宅签约成交7231套,其中寮步镇成交943套位居榜首,虎门镇成交891套位列第二,麻涌成交860套排名第三。
据东莞世联市场监测数据显示,本月住宅成交均价为13557.71元/平米,环比下降4.71%。
塘厦镇以24206元/平米的签约均价位居榜首;松山湖本月签约均价为22459元/平米,排名第二;黄江镇排名第三,签约均价为19368元/平米。
在从片区看,其中作为价格洼地的水乡片区强势崛起,去货较快,成为本月成交量最高,片区住宅单月成交面积达18万平,占全市成交面积总量的24%。
价格方面,各镇区整体均价变动幅度较小,共19个镇区均价破万。
临深片区依旧高位企稳,片区整体均价达19336元/平米,四大城区、松湖、滨海三大片区均价以15000-16000元/㎡企稳。
2.3批售成交情况分析
6月东莞全市总批售面积75.08万平方米,环比减少24.25%,同比减少9.98%;成交面积为93.11万平米,环比增加20.87%,同比减少12.27%;批售成交比0.81,可售存量320.53万平方米。
截至2016年6月底,东莞一手住宅库存面积约320.53万平方米,环比5月下降4.05%,消化周期继续缩短至3.3个月,市场供不应求的矛盾加剧。
主要由于本月东莞住宅供应下降,而成交量有所升,库存短缺压力大。
2.4成交排名TOP10楼盘
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