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北京最新住宅价格走势.docx
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北京最新住宅价格走势
中国指数研究院 北京典型住宅指数办公室
2006-4-28
序言:
房地产市场最敏感的一个词就是“房价”,而有关房价的讨论也从来没有停止过,近年来全国房价的疯涨早已牵动着党和国家领导人的心。
受中央宏观调控措施的影响,全国房价在2005年夏天出现过观望性低迷,但房价的上涨依然成为居民们不得不面对的现实。
僵持一年的上海楼市在3月交易量骤升;北京房价已超过上海27元,成为中国楼王;南部的广州,楼价以10%的增速稳步前行。
国家统计局监测,2月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。
一些二线城市如武汉、重庆水涨船高,甚至很少被关注的三线城市,房价也在创下新高……
为揭示房价上涨内幕、预测房价走势,中国指数研究院及各分院组织专门力量,集中对北京、上海、广州、重庆、武汉等20个大中城市房地产市场(主要是价格)进行专题研究,相关研究成果将形成系列研究报告。
《2006北京最新住宅价格变动走势研究报告》主要结论或观点:
住宅价格走势呈现05年平稳06年发力的态势
以普通住宅为代表的低档房价格上涨较快,是推动商品住宅价格上涨的主要力量
东城、西城、宣武、海淀为价格上涨最快的四城区,四环以外成为房价上涨新主力
从市场基本面来看,供不应求是此轮价格上涨的根本原因
从政策面来看,宏观调控为此轮房价上涨积蓄力量
从宏观环境面来看,外部环境向好是当前房价上涨的基础
预计2006年住宅价格的走势还将呈上升态势
1、住宅价格运行现状分析
1.1住宅价格05年平稳06年发力
图1:
商品住宅期房成交价格走势图(单位:
元/平方米)
数据来源:
北京市房地产交易管理网()
2006年3月,北京住宅期房成交价为7749元/平方米,同比上涨11.5%,比2月上涨了3.6%。
从价格走势曲线来看,住宅期房成交价2005年比较平稳,基本在7000-7200元/平方米之间波动;进入2006年,价格出现了快速上涨的势头,1-3月份单月平均涨幅为2.8。
1.2普通住宅价格近期涨幅较大
图2:
普通住宅期房成交价格走势图(单位:
元/平方米)
数据来源:
北京市房地产交易管理网()
2006年3月,普通住宅期房成交价格为7549元/平方米,同比上涨15.9%,比2月份上涨3.7%。
从价格走势来看,2005年各月普通住宅期房成交价格涨势缓慢,2006年开始,价格快速上涨,1-3月平均每月同比涨幅为12.6。
普通住宅价格上涨是推动住宅价格上涨的主要动力。
1.3以公寓为代表的高档住宅价格波动下行
图3:
高档住宅期房成交价格走势图(单位:
元/平方米)
数据来源:
北京市房地产交易管理网()
相对普通住宅价格走势,以公寓为代表的高档住宅期房成交价格2005年以来一直处于波动下行的走势,由2005年2月份的最高点13950元/平方米,下降到2006年2月的最低点9413元/平方米,一年内下降了48.2%。
2006年3月,高档住宅期房成交价格为9998元/平方米,比上月上涨6.2%,价格出现止跌回升迹象。
1.4东城、西城、宣武、海淀主城四区价格涨幅较大
图4:
2006年3月份各区县住宅期房成交价格图(单位:
元/平方米)
数据来源:
北京市房地产交易管理网()
图5:
主城五区住宅期房成交均价走势图(单位:
元/平方米)
数据来源:
北京市房地产交易管理网()
分区县来看,城八区仍然是住宅价格上涨幅度最大的区域,尤其是东城、西城、宣武、海淀四区05年以来住宅期房成交价格一直保持较快的上升速度。
今年3月,东城区住宅期房成交价为18064元/平方米,同比上涨40.7%,价格及同比涨幅均高居各区县之首,但相对2月份下降了1.6%;而3月份西城、宣武、海淀三区住宅期房成交价也均在10000元/平方米之上,宣武、海淀两区住宅期房成交价同比涨幅超过了38%,西城、宣武、朝阳三区住宅期房成交价比上月有所上涨。
1.5二环内房价涨幅最高,四环外成房价上涨新主力
图6:
各环线住宅期房成交价格势图(单位:
元/平方米)
数据来源:
北京市房地产交易管理网()
图7:
2006年3月份各环线住宅期房成交价格图(单位:
元/平方米)
数据来源:
北京市房地产交易管理网()
从各环线价格情况来说,二三环之间的价格与二环内的价格比较接近,价格差异正在逐渐缩小。
各环线价格走势情况来说,2005年以来涨幅度较大的为二环内及四环外,近期涨涨较大的为三四环间和四环外。
2006年3月份二环内住宅期房成交价为12099元/平方米,同比上涨37.4%外;四环外住宅期房成交价为7646元/平方米,同比上涨24.3%。
2006年3月份三四环间及四环外的价格环比上涨幅度分别为5.7%和6.3%。
1.6总结:
北京住宅价格涨势呈现两个特点
2005年以来,北京住宅价格持续上涨。
2005年各月住宅平稳上涨,单月涨幅较低,2006年开始,房价出现快速上涨势头。
北京住宅价格涨势呈现以下两个特点:
(1)从结构上来看,以普通住宅为代表的低档房价格上涨较快,是推动整个住宅价格上涨的主要力量,而以公寓及别墅为代表的高档住宅价格则一直处于下行走势。
(2)从空间上来看,东城、西城、宣武、海淀主城四区住宅价格涨幅较大,是支撑北京住宅价格上涨的四大区域。
四环以内因为离市中心近,配套较为完善,加上资源的稀缺,因此价格维持在较高的涨幅。
随着郊区配套的不断改善,以及迫于市中心高房价的压力,部分购房的目光转向近郊,导致四环外的近郊房价近来也开始上涨。
2、住宅价格上涨的影响因素分析
2.1从市场基本面看,供不应求是此轮住宅价格上涨的根本原因
(1)住宅总供求关系
图8:
商品住宅期房各月供应及成交面积走势图(单位:
万平方米)
数据来源:
北京市房地产交易管理网()
图9:
普通住宅期房各月供应及成交面积走势图(单位:
万平方米)
数据来源:
北京市房地产交易管理网()
图10:
各月住宅期房面积供销比走势图
数据来源:
北京市房地产交易管理网()
市场经济最基本的一个条件就是供求关系来决定价格。
2005年1月至2006年3月期间,北京市商品住宅期房供应总面积约2416万平方米,成交总面积约2238万平方米,供求基本平衡。
但从各月的供求关系来看,2005年前三季大部分月份供应面积大于成交面积,从2005年第四季开始,此种供求关系急转直下,大部分月份供应面积远低于销售面积,出现供不应求的新局面,尤其是今年2、3月份的供给下降较大,销供比超过1.5。
北京商品住宅这种供不应求的态势有力地支撑了房价的快速上涨。
普通住宅供应与成交情况基本吻合。
2005年1月至2006年3月期间,北京市普通住宅期房供应总面积约2214万平方为,成交总面积约2075,供求基本平衡。
从各月的供求关系来看,2005年前三季大部分月份供应面积大于成交面积;从2005年第四季开始,大部分月份供应面积减少,但需求强劲,在供应萎缩的情况下成交面积大幅攀升,出现供不应求的局面。
(2)各环线商品住宅供求关系
图11:
一季度各环线商品住宅期房供应及销售面积对比图(单位:
万平方米)
数据来源:
北京市房地产交易管理网()
从2006年1-3月份各环线之间的住宅供应和需求情况来看,次中心(三四环间)及近郊(四环外)两区域供求总量较大,北京住宅市场重心正逐渐外移。
而三四环间与四环外商品住宅交易活跃,销售面积超过供应面积,尤其是三四环间销供比达到1.8,出现供不应求局面,因此这两个区域价格近期上涨较快。
二环内供求基本平衡,该区域价格上涨主要表现为刚性价格。
二三环之间供应量较大,远大于需求量,因此近期价格有所下降。
(3)各区县商品住宅供求关系
图12:
一季度各区县商品住宅期房供应及销售面积对比图(单位:
万平方米)
数据来源:
北京市房地产交易管理网()
从2006年1-3月份各区县之间的住宅供应和需求情况来看,剔除远郊区县(相对而言远郊区县房地产市场有一定的独立性,其市场变化对北京市住宅市场影响较小)供应及需求量排在前三甲的分别为朝阳、丰台、海淀。
从供应与需求的对比关系来看,销供比最高的为海淀,达1.56,表明该区域供不应求局面较严重,其次为朝阳,通州及大兴作为后起之秀,需求也较旺盛,这些区域价格涨势比较看好。
2.2从政策面来看,宏观调控为此轮北京房价上涨积蓄力量
当前,房地产市场宏观调控的核心目标是稳定房价,所采取的措施概括起来是“两大闸门,双向挤压”。
所谓“两大闸门”,是指严格规范土地市场的土地政策和紧缩银根的信贷政策;所谓“双向挤压”,是指调控政策既打压供给,又抑制需求。
既要抑制房地产投资过热,减少供给量,又要抑制房价过快上涨,从理论上来说,唯一的途径是需求量锐减。
从政策效果来看,中央两大调控政策(土地新政与房贷新政),导致一些有投资实力而无土地储备的开发企业难以通过招拍挂拿到住宅建设用地;一些有土地储备而资金实力不雄厚的企业难以进行住房开发;一些可供开发的土地由于历史原因和新土地政策的出台变得难以开发,这直接导致房地产市场供应的减少。
但是,由于北京房地产市场的特殊结构,宏观调控的政策效果没有体现在房地产市场的销售环节。
上海因为投资性需求较大,而中央宏观调控政策也以打击投资为主要目的,因此宏观调控对上海房价打击较大。
北京房地产市场由于需求刚性特征,需求受宏观调控影响小而难于减少。
旺盛的需求力量抵消了调控打压需求的力量,2005年的观望为2006年的需求爆发积蓄了能量。
这就不难解释为什么北京房价在经历了2005年蓄势期后,2006年出现大幅反弹的局面了。
2.3从宏观环境面来看,外部环境助推当前房价上涨
(1)经济持续走高为房地产发展奠定基础
从宏观经济环境来看,北京经济持续高速增长为房地产市场快速发展奠定了坚实的基础。
由于当前房地产市场正处在住房市场化改革之后的快速发展阶段,房地产业成为利润率相当高的一个行业,从而吸引了众多企业投资房地产业。
房地产开发融资链条从土地使用权银行抵押到要求建筑企业垫资建造,再到商品房预售,为企业进入房地产业提供了有利的金融环境。
而与此同时,国内银行实际存款利率较低,再综合利息税和物价指数,基本上接近于零利率;股票市场长期低迷,投资渠道不畅;住房价格上涨幅度远高于住房按揭贷款利率,住房投资首付只需20~30%,可以进行以小搏大的投资。
这些条件又促使社会资金大举流向房地产业。
北京作为全国发展得较快的北部发达地区之一,作为最有潜力率先建设国际化大都市的城市之一,房地产业的成长性最好,成为房地产业投资的首选之地。
(2)人民币升值预期促进房价上涨
在宏观经济高速增长的大背景下,人民币面临较大的升值压力。
市场预期升值时,大量短期的国际投机性资金将涌入中国。
由于国内投资渠道不畅,这样,具备保值增值功能的房地产自然成为这些游资的投机对象。
在宏观调控的形势之下,盘踞在沪杭的资本南下深圳,导致了深圳房价的短期暴涨。
但由于深圳土地供应有限,可供“游戏”的楼盘也远远不够,因此大量资本必然还会北上。
而对于他们来说,北方最大的机会也是最具房价现实成长性的城市,自然非北京莫属,投资的扩张加大需求促进房价上涨。
3、未来价格走势预测
商品住宅价格走势预测图(单位:
元/方米,4月份以后数据为预测值)
数据来源:
北京市房地产交易管理网()、中国房地产指数系统(CREIS)
商品住宅价格走势预测图(单位:
元/方米,4月份以后数据为预测值)
数据来源:
北京市房地产交易管理网()、中国房地产指数系统(CREIS)
未来住宅价格走势既取决于市场供求力量的变化,又取决于宏观调控政策的组合状况及政策强度。
北京房地产市场正处在一个高速发展时期,从当前的市场发展状况和政策取向来看,我们的判断是:
2006年住宅价格的总体走势还将呈上升态势。
这里采用ARMA模型进行分析和预测。
其中普通住宅均价用一个带有常数项的ARMA(1,1)来拟合,而商品住宅均价用一个不含常数项的ARMA(1,1)来拟合。
预测结果显示,未来几个月内北京市商品住宅价格将平稳上升。
其中,商品住宅期房成交价格上半年预计将上涨7%-10%,普通住宅期房成交价格上半年预计将上涨12-15%。
当前支撑北京房价上涨的两大理由:
(1)旺盛的需求使房价很难降低。
由于北京的房地产市场是一个全国性的市场,因此,北京房地产市场的购买力与有效需求十分庞大。
而随着城市化率的进一步提高,带来的住房需求更加广阔。
据预测,北京市到2010年常住总人口有可能达到1700万,由此推算,每年新增人口约35万人左右。
同时,本地居民家庭的置业升级、城市改造中所产生的需求和一部分家庭理财的投资需求都使得北京的房价很难降低。
(2)土地供应结构也可能推高房价。
从土地供应情况来看,“8•31”大限后,北京的土地一律用招拍挂方式上市,2005年土地放量明显不足,全年公开出让的土地总数量不到年计划的五分之一。
每放出一块土地,开发商便蜂拥而至,从当初的清河“地王”到如今的马驹桥地块,几乎拍出的每一块地价格都超出了人们的心理预期。
土地成本的增加则加剧了房价的快速增长。
2006年总体土地供应量在6000~7000公顷之间,其中住宅用地为1590公顷,明显多于上年住宅用地900公顷的供应量。
加上大约在4000公顷左右规模左右的存量土地,应该说北京的土地供应未来今后一段时间算是充足的。
但由于当前的供地计划在确定供应土地数量的同时,也规定了土地的用途,同时,土地供应对市场价格的影响相对滞后,2006年可能入市转化为实际供应的土地中,75%是2004年“8•31”大限前“突击闯关”成功的土地,其中8大城区占去80%,这其中又有70%位于朝阳、宣武、崇文、海淀、西城、东城这几个传统高房价区域,这样的土地供应结构可能推高房价。
从区域来看,海淀因供应少而需求较大,价格仍然会保持较高幅度的涨势;朝阳、通州、大兴未来供应增多,同样需求增长也快,这些区域的价格上涨空间也较大。
东城、西城、宗文、宣武等中心城区因为“8•31”的原因未来供应有所加大,加上目前已经较高的价格对需求有一定的抑制,未来价格以平稳为主。
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