资产评估师经济法第6章讲义.docx
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资产评估师经济法第6章讲义
第六章 土地与房地产管理法律制度
前 言
本章主要内容有:
国家所有土地和集体所有土地的范围;禁止闲置、荒芜耕地的基本措施;建设用地补偿的费用范围、标准和劳动力安置措施;国有土地使用权出让的方式;房地产转让的条件;商品房预售的条件;房地产禁止转让的情形。
本章历年考试均为客观题,分数不多。
第一节 土地管理法律制度
一、土地管理法概述
土地管理法是调整土地关系的法律规范的总称,它是我国经济法律体系中的重要法律。
二、土地的所有权和使用权
(一)土地所有权
1.概念
土地所有权,是指组织或者自然人依法对土地享有的占有、使用、收益和处分的权利,它是土地所有制关系在法律上的体现。
2.国家土地所有权
国家所有的土地包括:
(1)城市市区的土地;
(2)农村和城市郊区中依法没收、征收、征购,收归国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外);
(3)国家依法征收的土地;
(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;
(5)农村集体组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;
(6)因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民的集体所有的土地。
3.集体土地所有权
农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于集体所有。
(二)土地使用权
土地使用权,是指土地使用人根据法律、合同的规定,对国家或集体所有的土地享有占有、使用、部分收益和部分处分权能的权利,主要表现为土地使用人对土地享有的使用权(利用权)、出租权、转让权和抵押权。
(三)土地所有权和使用权的确认
1.农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。
2.单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。
其中,中央国家机关用的国有土地的具体登记发证机关由国务院确定。
三、耕地保护制度
(一)实行占用耕地补偿制度
1.非农业建设经批准占用耕地的,按照“占多少,垦多少”的原则,由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费,专款用于开垦新的耕地。
2.省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划,采取措施,确保本行政区域内耕地总量不减少;耕地总量减少的,由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地,并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。
3.个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏,新增建设用地后,新开垦耕地的数量不足以补偿所占用耕地的数量的,必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量,进行易地开垦。
(二)建立基本农田保护制度
1.依法列入基本农田保护区的耕地有:
(1)经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地;
(2)有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田;
(3)蔬菜生产基地;
(4)农业科研、教学试验田;
(5)国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。
各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上。
基本农田保护区以乡(镇)为单位进行划区定界。
【考题·单选题】根据《土地管理法》的规定,各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的( )以上。
(2007年考试题)
A.60%
B.70%
C.80%
D.90%
【答案】C
【解析】本题考核点是基本农田保护制度。
各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上。
2.非农业建设必须节约使用土地,可以利用荒地的,不得占用耕地,可以利用劣地的,不得占用好地。
禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。
禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
(三)禁止闲置、荒芜耕地
1.已经办理审批手续的非农业建设用耕地,一年内不用又可以耕种和收获的,应由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的,应按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续两年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的使用权;该幅土地原为农村集体所有的,应交由原农村集体经济组织恢复耕种。
2.承包经营耕地连续两年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的耕地。
在城市规划区内,以出让方式取得土地使用权用于房地产开发而闲置的,依照《城市房地产管理法》的规定办理。
【考题·多选题】下列关于耕地保护的表述中,正确的有( )。
(2005年考试题)
A.禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼
B.承包经营耕地弃耕抛荒满1年的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的耕地
C.已经办理审批手续的非农业建设用耕地连续2年没有使用的,县级以上人民政府依法无偿收回土地使用权
D.非农业建设不得占用耕地、好地
E.开发未确定使用权的国有荒山、荒地从事工业生产的,县级以上人民政府可以依法确定给开发单位长期使用
【答案】AC
【解析】本题考核点是耕地保护的相关规定。
承包经营耕地连续2年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的耕地,因此选项B的说法错误;非农业建设必须节约使用土地,可以利用荒地的,不得占用耕地,可以利用劣地的,不得占用好地,因此选项D的说法错误;开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事“非工业生产”的,经县级以上人民政府依法批准,可以确定给开发单位或者个人长期使用。
【考题·单选题】根据土地管理法律制度的规定,承包经营耕地连续( )年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的耕地。
(2008年考试题)
A.1
B.2
C.3
D.5
【答案】B
【解析】本题考核《土地管理法》中有关禁止闲置、荒芜耕地的规定。
根据规定,承包经营耕地连续“2年”弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的耕地。
(四)鼓励开发未利用的土地
1.适宜开发为农业用地的,应当优先开发成农用地。
2.开垦未利用的土地,必须经过科学论证和评估,在土地利用总体规划规定的可开垦的区域内,经批准后进行。
3.禁止毁坏森林、草原开垦耕地,禁止围湖造田和侵占江河滩地。
四、建设用地管理制度
(一)建设用地的权属关系
1.建设占用国有土地的权属关系
(1)任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
(2)土地占有单位和个人建设占用国有土地的,经国家规定的机关审批并办理合法手续后,依法享有该幅土地的使用权,该幅土地的所有权依法归国家享有。
2.建设占用集体土地的权属关系
(1)土地占用单位和个人建设占用集体所有的农业用地,如果属于征收土地,经过国家规定的机关批准,用地一方必须依法支付土地补偿费并办理合法手续后,才享有该幅土地的使用权,该幅土地的所有权依法归国家享有。
(2)乡镇企业、农村集体经济组织、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等建设占用集体所有的土地,经国家规定的机关依法审批,土地占用者取得合法手续后,土地占用者依法享有该幅土地的使用权,该幅土地的所有权依法归集体组织享有。
(二)建设用地的审批程序
建设用地征收基本农田、征收基本农田以外的耕地超过35公顷、征收其他土地超过70公顷的,由国务院批准,征收上述范围以外的其他土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。
(三)建设用地的补偿和安置
土地补偿费
征收耕地的补偿费,为该耕地被征收前3年平均年产值的6—10倍。
(1)不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市政府批准,可以增加安置补助费。
但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。
(2)除属于个人的附着物和青苗的补偿费付给本人外,其余均由被征地单位用于发展生产和安排多余劳动力的就业以及作为不能就业人员的生活补助,不得移作他用,任何单位和个人不得占有。
(3)土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。
安置补助费
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前3年平均年产值的4—6倍。
但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。
地上附着物和青苗补偿费
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
劳动力安置
因国家建设征收土地造成的多余劳动力,由县以上土地管理部门组织被征地单位、用地单位和有关单位,通过扩大农副业生产和发展乡镇企业等途径加以安置。
【例题·多选题】下列关于建设用地的补偿和安置的说法中,正确的有( )。
A.建设征用耕地时支付的安置补助费应按被征用耕地的数量计算
B.每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍
C.土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的15倍
D.征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费
E.因国家建设征用土地造成的多余劳动力,由县以上土地管理部门组织相关单位进行安置
[答案]D、E
[解析]建设征用耕地时支付的安置补助费应按需要安置的农业人口数计算;每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍;土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
第二节 房地产管理法律制度
一、房地产管理法概述
1.房地产是房产和地产的统称。
房地产具有一般“物”的属性,又称不动产。
2.房地产管理法,是调整城市规划区内国有土地范围内房地产权属关系,以及房地产开发、交易和产权管理中发生的经济关系的法律规范的总称。
二、房地产开发用地管理
(一)城镇国有土地使用权出让制度
1.土地使用权出让的概念
土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
2.土地使用权出让的期限
(1)居住用地70年;
(2)工业用地50年;
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
(4)商业、旅游、娱乐用地40年;
(5)综合或其他用地50年。
3.土地使用权出让的方式
(1)土地使用权出让,属于我国房地产一级市场中的活动,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取招标、拍卖方式;没有条件不能采取上述方式的,才可以采取双方协议的方式。
(2)工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
4.土地使用权出让合同
(1)采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
(2)设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。
建设用地使用权自登记时设立。
登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
(3)建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。
(4)建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。
(二)城镇国有土地使用权划拨制度
1.土地使用权划拨,是指经县级以上人民政府批准,在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
2.下列建设用地的土地使用权确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:
(1)国家机关用地和军事用地;
(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。
(三)城市房屋拆迁评估管理制度
1.房屋拆迁,是指国家因城市建设发展的需要,而使用城市规划区内已建有房屋及地上建筑的土地时,经人民政府批准,由具有拆迁资格的拆迁人对现有房屋及其他地上建筑物进行拆除,并依法对房屋所有权人及房屋使用权人给予经济赔偿和进行安置的行为。
2.拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担,估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。
拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
3.估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。
拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。
三、房地产开发管理
(一)房地产开发的概念
房地产开发,是指以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。
(二)房地产开发的要求
1.按照合同约定开发。
超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外
2.房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。
3.房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。
4.群体项目应当综合验收。
5.开发项目及建设事项备案。
四、房地产交易管理
(一)房地产交易的概念和一般规定
房地产交易,是指房地产权利人依照法律的规定和合同的约定,通过转让、抵押和租赁的方式将其所享有的房地产权利全部或者部分有偿移交给受让人的行为。
房地产交易必须遵照以下规定进行:
1.房地产权属不可分离。
2.房地产交易价格管理。
国家对房地产价格实行评估制度。
国家实行房地产成交价格申报制度。
3.房地产转让、抵押的,当事人应当依照《城市房地产管理法》的规定办理权属登记。
(二)房地产转让
1.房地产转让的概念
房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式,将其房地产权利转移给他人的行为。
2.房地产转让的条件
以出让方式取得土地使用权的
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(2)按照出让合同的约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
以划拨方式取得土地使用权的
报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
商品房预售
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证;(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
【考题·多选题】根据《城市房地产管理法》的规定,房地产开发企业在预售商品房时,应当符合的条件有( )。
(2008年考试题)
A.已交付全部土地使用权出让金
B.取得土地使用权证书
C.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期
D.持有建设工程规划许可证
E.向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明
【答案】ABDE
【解析】本题考核房地产开发企业在预售商品房时应当符合的条件。
根据规定的条件之一是按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的“25%”以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
因此选项C的说法是错误的。
3.不允许转让的房地产
(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合转让条件的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)依法收回土地使用权的;
(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(5)权属有争议的;
(6)未依法登记领取权属证书的;
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
4.房地产转让合同
(1)以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
(2)以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
【考题·单选题】A公司通过出让的方式获得了一幅居住用地的使用权,使用期限为70年。
在经过5年的部分开发后,A公司将士地使用权转让给了B公司,B公司对该幅土地进行了5年开发,又将该幅土地的使用权转让给了C公司。
那么C公司取得该幅土地使用权的期限是( )年。
(2007年考试题)
A.70
B.65
C.60
D.50
【答案】C
【解析】本题考核点是房地产转让。
以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的最高使用年限为:
原出让合同约定的使用年限(70年)减去原土地使用者已经使用年限(5年+5年)后的剩余年限。
五、房地产产权登记管理
(一)地产产权登记
1.设定土地权利登记
以划拨方式取得土地使用权的
建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起30日内,持建设单位用地批准书申请土地预登记。
建设项目竣工验收以后,建设单位应当在竣工验收之日起30日内,持建设项目竣工验收报告和其中有关文件申请国有土地使用权登记。
以出让方式取得土地使用权的
受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后30日内,持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请土地使用权设定登记。
成片土地开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的,受让方应当在每期付款后30日内,持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。
国家将国有土地使用权以作价入股方式让与股份制企业的
该企业应当在签订入股合同之日起30日内,持土地使用权入股合同和其他有关证明文件申请土地使用权设定登记。
依法向政府土地管理部门承租国有土地的
承租人应当在签订租赁合同之日起30日内,持土地租赁合同和其他有关证明文件申请土地使用权设定登记。
依法抵押土地使用权的
当事人应当在抵押合同签订后15日内,持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。
有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的
出租人与承租人应当在租赁合同签订后15日内,持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。
【考题·单选题】采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权方式取得成片土地开发用地的,受让方应当在( ),持相关文件申请国有土地使用权设定登记。
(2005年考试题)
A.土地使用权出让合同签订之日起30日内
B.每期付款后30日内
C.每期提供出让土地使用权后15日内
D.土地使用权出让金全部支付后15日内
【答案】B
【解析】本题考核点是土地使用权登记的期限。
根据规定,采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权方式取得成片土地开发用地的,受让方应当在每期付款后30日内,持相关文件申请国有土地使用权设定登记。
2.变更土地使用权登记
划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的
使用者应当在缴纳土地使用权出让金后30日内,持土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原《国有土地使用证》申请变更登记。
企业通过出让或者国家入股等形式取得的土地使用权,再以入股方式转让的
转让双方当事人应当在入股合同签订之日起30日内,持出让或者国家入股等方式取得土地使用权的合法凭证、入股合同和原企业的《国有土地使用证》申请变更登记。
集体土地所有者将集体土地使用权作为联营条件兴办三资企业和内联企业的
双方当事人应当在联营合同签订后30日内,持县级以上人民政府批准文件和入股合同申请变更登记。
依法转让土地使用权,即因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的
土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后30日内(涉及房产变更的,在房地产变更登记发证后15日内),持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。
因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的
有关各方面应当在合同签订后30日内或者在接到上级主管部门的批准文件后30日内,持合同或者上级主管部门的批准文件和原土地证书申请变更登记。
因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的
交换、调整土地的各方应当在接到交换、调整协议批准文件后30日内,持协议、批准文件和原土地证书共同申请变更登记。
因处分抵押财产而取得土地使用权的
权利人和原抵押人应当在抵押财产处分后30日内,持有关证明文件申请变更登记。
商品房预售的
预售人应在预售合同签订后30日内,将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
出售公有住房的
售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内,持公房出售批准文件、售房合同、房屋所有权证书和售房单位原土地证书申请变更登记。
土地使用权抵押期间,抵押合同发生变更的,以及土地使用权出租期间,租赁合同发生变更的
当事人应当在变更之日起15日内申请变更登记。
依法继承土地使用权和土地他项权利的,或涉及其他形式的土地使用权、所有权和土地他项权利变更的
继承人或其他当事人应当在发生变更之日起30日内,持有关证明文件申请变更登记。
更改名称、地址和依法变更土地用途的
必须依照规定向土地管理部门申请登记。
【考题·多选题】下列情形中,依法应当办理土地使用权变更登记的是( )。
(2006年考试题)
A.集体所有的土地依法被全部征收
B.县级以上人民政府依法收回国有土地使用权
C.因自然灾害造成土地权利灭失
D.企业通过出让方式取得土地使用权,再以入股方式转让
E.土地使用者更改名称、地址
【答案】D、
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