房地产基本制度与政策题解估价师考试用书.doc
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房地产基本制度与政策
第一章房地产业
1、什么是房地产业?
房地产业是进行房地产投资、开发、管理服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
2、房地产业包括哪些细分行业,各细分行业的主要内容是什么?
房地产可分为房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业。
房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
房地产咨询是指为有关房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
现实中个体业务有进行房地产市场调研、项目可行性研究、开发项目策划等。
房地产价格评估业是指以房地产为对象,由专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。
房地产经纪业是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理和经纪的经营活动。
物业管理业是指专业化的物业管理企业,受业主委托,按照国家法律法规,依据合同,对已竣工验收投入使用的各类房屋及其附属配套设施,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经营方式进行管理,为客户提供高效、优质、经济的全方位的服务,使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
3、发展房地产业的意义是什么?
房地产业是国发经济发展的一个基本的生产要素,任何行业的发展都离不开房地产业。
是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。
A、为国民经济的发展提供重要的物质条件;B、改善人民的居住和生活条件;C、改善投资环境,加快改革开放的步伐;D、通过综合开发,避免分散建设的弊端,有利于城市规划的实施;E、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道;F、可以带动相关产业的发展;G、有利于产业结构合理调整;H、有利于深化住房制度改革,调整消费结构;I、有利于吸引外资,加速经济建设;J、可以扩大就业。
4、城镇住房制度改革经历了哪几个阶段?
每个阶段的主要特征是什?
三个阶段
1978~1990年,为城镇住房制度改革的探索和试点阶段,1979年开始向居民全价售房试点,1982年开始补贴出售试点,1986年以后,取得重大突破,成立了“国务院住房制度改革领导小组”,并出台了“关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案”,标志住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。
1991~1994年,为城镇住房制度改革的全面推行和配套改革阶段。
从1994年开始,为城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段。
5、城市土地使用制度改革的主要内容是什么?
1)征收土地使用费
2)开展土地使用权有偿出让和转让
3)制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规
4)修改宪法和土地管理法
5)制定全国性的土地使用权出让和转让条例
6、房地产生产方式改革的主要内容是什么?
房地产生产方式的改革即房地产综合开发。
综合开发就是把开发建设的各个环节组织、衔接起来,使用城市规划与开发建设紧密结合为一个有机的整体,以保证城市健康、协调地发展。
其特点:
综合、配套。
即对地下设施进行综合建设,对住宅、工商业用房、文教卫生福利设施、园林绿化、道路交通以及其它公用设施进行配套建设。
其具体内容可分为规划设计、征地拆迁、施工组织、竣工验收、经营和使用管理等五个阶段。
7、房地产领域的法律、行政法规、部门规章、规范性文件和技术法规主要有哪些?
法律三部:
《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市规划法》
第二章建设用地制度与政策
1、国有土地包括哪些土地?
集体土地包括哪些土地?
城市市区的土地全部属于国家所有。
矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属国家所有。
由法律规定的除外。
农村和城市郊区的土地有的属于国家所有,有的属于农民集体所有;除法律规定属于国家所的以外,属于农民集体所有。
宅基地和自留地、自留山属于集体所有
2、土地权属证书有哪几种?
《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、〈集体土地使用证〉
3、国家建设所需土地,可采用哪些途径获得?
1)通过行政划拨方式(含征地)取得;
2)通过国家出让方式取得;
3)通过房地产转让方式取得;
4)通过土地或房地产租赁方式取得。
4、征用集体土地的特点和原则是什么?
特点:
1)具有一定强制性;
2)要妥善安置被征地单位人员的生产和生活,用地单位向被征地单位给予补偿;
3)被征用后的土地所有权发生转移。
原则:
1)珍惜耕地,合理利用土地的原则;
2)保证国家建设用地的原则;
3)妥善安置被征地单位和农民的原则;
4)有偿使用土地的原则;
5)依法征地的原则;
5、各级政府征用土地的批准权限分别是多少?
审批时应注意哪几点?
1)基本农田,基本农田以外的耕地超过35公顷的,其他土地超过70公顷的,由国务院审批;
2)其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目,由省级人民政府审批并报国务院备案。
6、简述征用土地的工作程序
1)申请用地
2)受理申请并审查有关文件
3)审批用地
4)征地实施
5)签发用地证书
6)征地批准后的实施管理
7)颁发土地使用证
8)建立征用土地档案
7、征地补偿费主要包括哪几项?
其标准如何确定?
征用耕地的补偿费用包括土地补偿、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
土地补偿费标准:
1)征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6-10倍。
2)征用其他土地的补偿绱标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。
安置补助费:
按需要安置的农业人口计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。
但每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。
地上附着物和青苗补偿费:
由省、自治区、直辖市规定。
8、什么是土地使用权出让?
是指国家将国有土地使用权在一定年限内出修让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
9、土地使用权出让的方式有哪几种?
1)招标
2)拍卖
3)协议出让
10、土地使用权出让的最高年限国家是怎样规定的?
1)居住用地70年;
2)工业用地50年;
3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年;
4)商业、旅游、娱乐用地40年;
5)综合或其他用地50年。
11、在什么情况下国家可以收回土地使用权?
1)土地使用权届满的收回;
2)国家有权提前收回土地使用权;
3)因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权;
4)司法机关决定收回土地使用权。
12、土地使用权出让合同有哪几类?
1)土地使用权出让合同的正本、副本;
2)土地使用权出让合同附件;
3)补充合同。
13、土地使用权出让合同的主要内容?
签约双方当事人;出让地块的位置、面积、界线等自然情况;地价款数额、定金、支付方式和期限;土地作用期限;动工及开发期限;取得土地使用权的方式及违约责任等。
14、什么是土地使用权划拨?
指有批准权的人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者的行为。
15、划拨土地使用权的转让、出租、抵押的条件是什么?
转让:
一是报有批准权的人民政府审批准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;二是可不办出让手续,但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。
出租:
1)房产所有权人以营利为目的,将划拨土地使用权的地上建筑物出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家;2)用是单位因发生转让、出租、企业改制和改变土用途等不适宜办理土地出让的,可实行租赁;3)租赁时间超过6个月的,应办理租赁合同,合同期限不得超过出让年限。
抵押:
抵押时,其抵押金额不应包括土地价格,因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的,应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。
16、什么是闲置土地?
经法定手续,以征用、划拨、出让方式取得土地使用权的单位或个人,未按规定的土地用途利用土地,也未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发的建设用地,视为闲置土地。
第三章城市房屋拆迁管理制度与政策
1、《拆迁条例》实施的范围是什么?
《拆迁条例》规定的适用范围是指在城市规划区国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
2、什么是拆迁人?
什么是被拆迁人?
拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。
被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人,不包括被拆迁房屋的使用人。
3、拆迁租赁房屋有哪些规定?
拆迁人对房屋所有人进行补偿,由所有人对承租人进行安置。
如出租人与承租人达不成协议时,《拆迁条例》规定实行产权调换,被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。
4、申请房屋拆迁许可证需要提交哪些材料?
1)建设项目批准文件;
2)建设用地规划许可证;
3)国有土地使用权批准文件;
4)拆迁计划和拆迁方案;
5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁资金证明。
5、实施房屋拆迁有哪几种方式?
拆迁的实施方式有二种,即自行拆迁和委托拆迁。
6、房屋拆迁补偿的方式有何规定?
房屋拆迁补偿有二种方式,即货币补偿和房屋产权调换。
7、房屋拆迁补偿的标准如何确定?
《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是——等价有偿,采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,用房地产市场评估的办法确定。
8、几种特殊情况下的房屋拆迁有何规定?
1)产权不明确的房屋的补偿、安置
补偿:
由拆迁人提出补偿方案,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。
安置:
拆迁人应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
2)抵押房屋的补偿、安置
一是要认定抵押的有效性。
(有无办理抵押登记)二是应当及时通知抵押权人;三是能解除抵押合同的,补偿款付给被拆迁人,付款前必须经抵押权人认可;四是不能解除抵押关系的,按照法律规定的清偿顺序进行清偿。
3)公益事业房屋及其附属物的补偿
根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿。
其货币补偿,通过评估确定其价格,用成本法进行评估。
4)违章建筑、临时建筑的补偿、安置
对必须拆除的违章建筑不予补偿。
拆除超过批准期限的临时建筑不予补偿,拆除未超过批准期限的临时建筑,应当按使用期限的残值参考剩余期限给予适当补偿。
第四章房地产开发经营管理制度与政策
1、房地产开发企业设立的条件和程序是什么?
条件:
1)有符合公司法人登记的名称和组织机构;
2)有适应房产开发经营需要的固定的办公用房;
3)注册资本100万以上;
4)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员;
5)法律、法规规定的其他条件。
程序:
新设立的房地产开发企业,应当自领取营业执照之日起30日内,持有关文件到登记机关所在的房地产开发主管部门备案。
房地产开发部门应当收到备案申请后30天内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》,有效期一年,一年内无开发项目的,有效期不得延长。
2、简述房地产开发项目资本金的主要内容?
投资项目资本金,是指在投资项目总投资中,由投资者认购的出资额,对投资者来说是非债务性资金,项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务;投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益,也可转让其出资,但不得以任何方式抽出。
项目资本金可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权,必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价,不得高估或低估。
资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
3、简述房地产开发项目质量责任的主要内容?
房地产开发企业必须对其开发的项目承担质量责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。
4、房地产项目转让的条件是什么?
以出让方式取得的土地使用权
1)要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。
2)要按照出让合同约定进行投资开发,完成一定的开发规模后才允许转让。
两种情形:
一是属房屋建设的,开发单位除土地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设的用地条件,方可转让。
以划拨方式取得的土地使用权
前提:
必须经有批准权的人民政府审批。
对准予转让的有两种处理方式:
1)由受让方先补办土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后,才能进行转让。
2)可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产,但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
5、商品房销售的计价方式有哪些?
销售面积误差如何处理?
6、发布房地产广告应当提供哪些文件?
禁止发布房地产广告的有哪几种情形?
发布房地产广告应当提供的文件:
1)营业执照或者其他主体资格证明;
2)开发企业资质证书;
3)项目土地使用权证明;
4)工程竣工验收合格证明;
5)预售、销售许可证明;
6)中介发布广告,应当提供业主委托证明;
7)工商行政管理机关规定的其他证明。
禁止发布房地产广告的几种情形:
1)未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;
2)在未经征用的集体土地上开发建设的;
3)政府查封或者以其他形式限制房地产权利的;
4)未取得房地产预售许可证的;
5)权属有争议的;
6)违反国家有关规定建设的;
7)不符合工程质量标准,经验收不合格的;
8)法律、法规规定禁止的其他情形。
9)
第五章规划设计与工程建设管理制度与政策
1、城市规划的编制分哪几个阶段?
一般分总体规划和详细规划两个阶段。
2、城市总体规划和详细规划的任务是什么?
城市总体规划的主要任务是:
综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态,统筹安排城市各项建设用地,合理配置城市各项基础设施,处理好近期建设与远期发展的关系,指导城市合理发展。
期限一般为20年。
近期建设规划是总体规划的一部分,期限一般为5年。
详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
控制性详细规划的主要任务是:
以总体规划或者分区规划为依据,详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求,控制和引导各项用地的开发和投资建设。
修建性详细规划的主要任务是:
以总体规划、分区规划或者控制性详细规划为依据,直接对建设作出具体的修建按排及其规划设计,指导建筑设计和工程施工图设计。
3、简述城市规划与房地产开发的关系?
1)城市规划管理决定未来房地产开发价值和最有效利用程度,从而决定了未来城市各区位房地产开发价值和有效利用程度。
2)城市规划管理是政府调控地价的手段。
4、城市规划的审批权限是如何规定的?
城市规划实行分级审批制度。
直辖市的城市总体规划,由直辖市人民政府报国务院审批。
省政府所在城市、100万人口以上城市由省人民政府审查同意后,报国务院审批。
其他设市城市的总体规划,报省人民政府审批。
县级城镇总体规划,报省政府审批,建制镇的总体规划报县政府审批。
报总体规划前,须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。
城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后,报城市人民政府审批。
城市详细规划由城市人民政府;
5、城市规划的实施管理有哪几部分内容?
城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。
报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书,对城市用地审核审批核发建设用地规划许可证,对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。
6、什么是建设项目选址意见书?
建设项目选址意见书的主要内容:
建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。
7、什么是建设用地规划许可证?
怎样办理建设用地规划许可证?
是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
建设用地规划管理的主要内容是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局,决定建设工程可以使用哪些土地,不可以使用哪些土地,以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下,如何经济合理地使用土地。
在城市规划区内进行建设需要用地的,必须持国家批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证。
8、建设工程规划管理的主要内容是什么?
1)建筑管理
2)道路管理
3)管线管理
4)审定设计方案
5)核发建设工程规划许可证
6)放线、验线制度
9、在城市规划区内取得建设用地应经过哪两道程序?
1)向城市规划行政主管部门申请定点,取得建设用地规划许可证。
2)取得建设用地规划许可证后,向县级以上人民政府土地管理部门申请用地,经审查批准后,由土地管理部门根据规定供应土地。
10、什么是建设工程规划许可证?
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
11、建设工程规划管理程序分为哪几个步骤?
1)建设申请
2)建设申请的审查
3)提出规划设计要点
12、如何对勘察设计单位进行资质管理?
对持证单位的资质实行年检制度。
13、什么是注册建筑师制度?
注册建筑师制度是建筑设计人员执业技术资格认证和设计行业管理的一种国际惯例,是被世界大多数发达国家实践证明的一种以法制手段进行管理的行之有效的办法,包括严格的资格审查与考试制度、注册制度和相应的管理制度。
14、什么是注册结构工程师制度?
为了加强对结构工程设计人员的管理,提高工程设计质量与水平,保障公众生命财产安全,维护社会公共利益,而确定的专业技术人员执业资格制度。
15、建设工程项目招标范围和原则是什么?
招标范围:
1)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;
2)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;
3)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目;
4)法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的,依照其规定。
原则:
1)招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则;
2)任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。
3)依法必须进行招标的项目,其招标活动不受地区或部门的限制。
16、建设工程招标方式有几种?
分为公开招标和邀请招标。
17、什么是建设监理制度?
建设工程监理是建设工程项目实施过程中一种科学的管理方法。
是对建设前期的工程咨询,建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收,直至建设后期的运转保修在内的阶段的管理和监督。
18、建设监理工作的“三控”、“两管”、“一协调”主要内容是什么?
三控是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制;
两管是指监理活动中的合同管理和信息管理;
一协调是指全面的组织协调。
19、工程建设监理的范围是什么?
1)国家重点建设工程
2)大、中型公用事业工程;
3)成片开发建设的住宅小区工程
4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程
5)国家规定必须实行监理的其他工程
20、建设工程监理单位的责任和义务是什么?
第一,监理单位应当依法取得相应等级的资质证书,并在其资质许可的范围内承担工程监理业务。
第二,工程监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建设材料、建筑构配件和设备单位有隶属关系或者其他利害关系的,不得承担该项目建设工程的监理业务。
第三,工程监理单位应当依照法律、法规以及有产技术标准、设计文件和建设工程承包合同,代表建设单位对施工质量实施监理,并对施工质量承担监理责任。
第四,工程监理单位应当派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。
第五,监理工程师应当按照工程监理规范的要求,采取旁站、巡视和平行检验等形式,对建设工程实施监理。
21、办理施工许可证应具备哪些条件?
1)已经办理该工程用地批准手续;
2)取得建筑工程规划许可证;
3)施工场地已基本具备施工条件,拆迁进度符合施工要求;
4)已经确定施工企业;
5)满足施工需要的施工图纸及技术资料,施工图设计文件已按规定进行了审查;
6)有保证工程质量和安全的具体措施;
7)已委托监理;
8)建设资金已落实。
9)法律、行政法规规定的其他条件。
22、建设工程质量管理的原则是什么?
第一,县级以上人民政府主管部门负责对建设工程质量实行监督管理;
第二,从事建设工程活动,必须严格执行基本建设程序,坚持先勘察、后设计、再施工的原则;
第三,县级以上人民政府及其有关部门不得超越权限审批建设项目。
第四,国家鼓励采用先进的科学技术和管理方法,提高建设工程质量。
23、如何对建设工程质量实施监督管理?
24、对房屋建设工程的质量保修期限有哪些具体规定?
1)地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏,为5年;
3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
4)电气系统、给排水管道、设备安装为2年;
5)装修工程为2年。
保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
25、简述工程竣工验收的条件和程序?
第六章房地产交易管理制度与政策
1、房地产交易包括哪几种形式?
房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
2、房地产交易中的基本制度有哪几个?
1)房地产价格申报制度
2)房地产价格评估制度
3)房地产价格评估人员资格认证制度。
3、简述房地产价格申报制度的内容及作用。
房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90天内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格。
房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;
以成交价格作为缴纳税费的依据。
4、什么是房地产转让?
包括哪几种形式?
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。
根据转让的对象,房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让,地面上无建筑物的房地产转让,习惯上又被称为土地使用权转让。
根据土地使用权的获得方式,房地产转让可分为出让方式取得的土地使用权转让和划拨方式取得的土地使用权转让。
根据转让的方式,房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。
有偿转让主要包括房地产买卖、房地产入股等行为。
无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。
5、哪些情形下的房地产不得转让?
1)以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,应完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
同时应支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书才可转让。
2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。
3)依法收回土地使用权的。
4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的。
5)权属有争议的
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