监理工程师考试《投资控制》三控心得与笔记.docx
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监理工程师考试《投资控制》三控心得与笔记
监理工程师考试《投资控制》三控心得与笔记
《建设工程投资控制》
第一章建设工程投资控制概述
第一节建设工程项目投资的概念和特点
一、建设工程项目投资的概念建设工程项吕总投资是指为完成工程项目建设并达到使用要求或生产条件,在建设期内预计或实际投入的全部费用总和。
生产性建设工程项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金三部分;非生产性建设工程项目总投资包括建设投资和建设期利息两部分。
其中建设投资和建设期利息之和对应于固定资产投资。
建设投资,由设备及工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费用、预备费(包括基本预备费和涨价预备费)组成。
固定资产投资投资可分为静态投资部分和动态投资部分。
静态投资部分由建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费和基本预备费构成。
动态投资部分,是指在建设期内,因建设期利息和国家新批准的税费、汇率、利率变动以及建设期价格变动引起的固定资产投资增加额,包括涨价预备费和建设期利息。
工程造价,一般是指一项工程预计开支或实际开支的全部固定资产投资费用,在这个意义上工程造价与固定资产投资的概念是一致的。
二、建设工程项目投资的特点建设工程项目投资的特点是由建设工程项目的特点决定的。
(一)建设工程项目投资数额巨大
(二)建设工程项目投资差异明显(三)建设工程项目投资需单独计算(四)建设工程项目投资确定依据复杂如预算定额是概算定额(指标)编制的基础,概算定额(指标)又是估算指标编制的基础;反过来,估算指标又控制概算定额(指标)的水平,概算定额(指标)又控制预算定额的水平。
这些都说明了建设工程项目投资的确定依据复杂的特点。
(五)建设工程项目投资确定层次繁多需分别计算分部分项工程投资、单位工程投资、单项工程投资,最后才能汇总形成建设工程项目投资。
(六)建设工程项目投资需动态跟踪调整
第二节建设工程投资控制原理
一、投资控制的动态原理
二、投资控制的目标控制是为确保目标的实现而服务的,一个系统若没有目标,就不需要、也无法进行控制。
目标的设置应是很严肃的,应有科学的依据。
投资控制目标的设置应是随着工程项目建设实践的不断深入而分阶段设置,具体来讲,投资估算应是建设工程设计方案选择和进行初步设计的投资控制目标;设计概算应是进行技术设计和施工图设计的投资控制目标;施工图预算或建安工程承包合同价则应是施工阶段投资控制的目标。
有机联系的各个阶段目标相互制约,相互补充,前者控制后者,后者补充前者,共同组成建设工程投资控制的目标系统。
三、投资控制的重点项目投资控制的重点在于施工以前的投资决策和设计阶段,而在项目做出投资决策后,控制项目投资的关键就在于设计。
四、投资控制的措施应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施。
技术与经济相结合是控制投资最有效的手段。
项目监理机构在施工阶段投资控制的具体措施如下:
(一)组织措施
(1)在项目监理机构中落实从投资控制角度进行施工跟踪的人员、任务分工和职能分工。
(2)编制本阶段投资控制工作计划和详细的工作流程图。
(二)经济措施
(1)编制资金使用计划,确定、分解投资控制目标。
对工程项目造价目标进行风险分析,并制定防范性对策。
(2)进行工程计量。
(3)复核工程付款账单,签发付款证书。
(4)在施工过程中进行投资踉踪控制,定期进行投资实际支出值与计划目标值的比较;发现偏差,分析产生偏差的原因,采取纠偏措施。
(5)协商确定工程变更的价款。
审核竣工结算。
(6)对工程施工过程中的投资支出做好分析与预测,经常或定期向建设单位提交项目投资控制及其存在问题的报告。
(三)技术措施
(1)对设计变更进行技术经济比较,严格控制设计变更。
(2)继续寻找通过设计挖潜节约投资的可能性。
(3)审核承包人编制的施工组织设计,对主要施工方案进行技术经济分析。
(四)合同措施
(1)做好工程施工记录,保存各种文件图纸,特别是注有实际施工变更情况的图纸,注意积累素材,为正确处理可能发生的索赔提供依据。
参与处理索赔事宜。
(2)参与合同修改、补充工作,着重考虑它对投资控制的影响。
第三节建设工程投资控制的主要任务
二、我国项目监理机构在建设工程投资控制中的主要工作
(一)施工阶段投资控制的主要工作1.进行工程计量和付款签证2.对完成工程量进行偏差分析项目监理机构应建立月完成工程量统计表,对实际完成量与计划完成量进行比较分析,发现偏差的,应提出调整建议,并应在监理月报中向建设单位报告。
3.审核竣工结算款4.处理施工单位提出的工程变更费用5.处理费用索赔
(二)相关服务阶段投资控制的主要工作1、决策阶段
(1)投资估算编制
(2)融资方案研究(3)财务分析与经济报告编制(4)PPP项目物有所值与财政承受能力论证等。
2、工程勘察设计阶段
(1)协助建设单位编制工程勘察设计任务书和选择工程勘察设计单位,并应协助签订工程勘察设计合同。
(2)审核勘察单位提交的勘察费用支付申请表,以及签发勘察费用支付证书。
(3)审核设计单位提交的设计费用支付申请表,以及签认设计费用支付证书。
(4)审查设计单位提交的设计成果,并应提出评估报告。
(5)审查设计单位提出的新材料、新工艺、新技术、新设备在相关部门的备案情况。
必要时应协助建设单位组织专家评审。
(6)审查设计单位提出的设计概算、施工图预算,提出审查意见。
(7)分析可能发生索赔的原因,制定防范对策。
(8)协助建设单位组织专家对设计成果进行评审。
(9)根据勘察设计合同,协调处理勘察设计延期、费用索赔等事宜。
3、工程保修阶段
第二章建设工程投资构成
第一节建设工程投资构成概述
一、我国现行建设工程投资构成
第二节建筑安装工程费用的组成与计算
一、按费用构成要素划分的建筑安装工程费用项目组成
按照费用构成要素划分,建筑安装工程费由人工费、材料(包含工程设备,下同)费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。
其中人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润包含在分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中。
图2-2按费用构成要素划分的建筑安装工程费用项目组成
(一)人工费人工费是指按工资总额构成规定,支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用。
内容包括:
(1)计时工资或计件工资:
是指按计时工资标准和工作时间或对已做工作按计件单价支付给个人的劳动报酬。
(2)奖金:
是指对超额劳动和增收节支支付给个人的劳动报酬。
如节约奖、劳动竞赛奖等。
(3)津贴补贴:
是指为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给个人的津贴,以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给个人的物价补贴。
如流动施工津贴、特殊地区施工津贴、高温(寒)作业临时津贴、高空津贴等。
(4)加班加点工资:
是指按规定支付的在法定节假日工作的加班工资和在法定日工作时间外延时工作的加点工资。
(5)特殊情况下支付的工资:
是指根据国家法律、法规和政策规定,因病、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等原因按计时工资标准或计时工资标准的一定比例支付的工资。
(二)材料费材料费是指施工过程中耗费的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备的费用。
(1)材料原价:
是指材料、工程设备的出厂价格或商家供应价格。
(2)运杂费:
是指材料、工程设备自来源地运至工地仓库或指定堆放地点所发生的全部费用。
(3)运输损耗费:
是指材料在运输装卸过程中不可避免的损耗。
(4)采购及保管费:
是指为组织采购、供应和保管材料、工程设备的过程中所需要的各项费用。
包括采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗。
工程设备是指构成或计划构成永久工程一部分的机电设备、金属结构设备、仪器装置及其他类似的设备和装置。
(三)施工机具使用费施工机具使用费是指施工作业所发生的施工机械、仪器仪表使用费或其租赁费。
(1)施工机械使用费1)折旧费2)大修理费3)经常修理费4)安拆费及场外运费5)人工费:
是指机上司机(司炉)和其他操作人员的人工费。
6)燃料动力费:
是指施工机械在运转作业中所消耗的各种燃料及水、电等。
(四)企业管理费企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用。
内容包括:
(1)管理人员工资:
是指按规定支付给管理人员的计时工资、奖金、律贴补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资等。
(2)办公费:
是指企业管理办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、办公软件、现场监控、会议、水电、烧水和集体取暖降温(包括现场临时宿舍取暧降温)等费用。
(3)差旅交通费:
是指职工因公出差调动工作的差旅费、住勤补助费,市内交通费和误餐补助费,职工探亲路费,劳动力招募费,职工退休、退职一次性路费,工伤人员就医路费,工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料等费用。
(4)固定资产使用费。
(5)工具用具使用费。
(6)劳动保险和职工福利费:
是指由企业支付的职工退职金、按规定支付给离休干部的经费,集体福利费、夏季防暑降温、冬季取暖补贴、上下班交通补贴等。
(7)劳动保护费:
是企业按规定发放的劳动保护用品的支出。
如工作服、手套、防暑降温饮料以及在有碍身体健康的环境中施工的保健费用等。
(8)检验试验费:
是指施工企业按照有关标准规定,对建筑以及材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用,包括自设试验室进行试验所耗用的材料等费用。
不包括新结构、新材料的试验费,对构件做破坏性试验及其他特殊要求检验试验的费用和建设单位委托检测机构进行检测的费用,对此类检测发生的费用,由建设单位在工程建设其他费用中列支。
但对施工企业提供的具有合格证明的材料进行检测其结果不合格的,该检测费用由施工企业支付。
(11)财产保险费:
是指施工管理用财产、车辆等的保险费用。
(12)财务费:
是指企业为施工生产筹集资金或提供预付款担保、履约担保、职工工资支付担保等所发生的各种费用。
(五)利润利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。
(六)规费规费是指按国家法律、法规规定,由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用。
包括:
(1)社会保险费1)养老保险费2)失业保险费3)医疗保险费4)生育保险费5)工伤保险费
(2)住房公积金(七)税金税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加。
2、按造价形成划分的建筑安装工程费用项目组成
建筑安装工程费按照工程造价形成由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金组成,分部分项工程费、措施项目费、其他项目费包含人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润。
(二)措施项目费项目措施费是指为完成建设工程施工,发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。
内容包括:
1.安全文明施工费
(1)环境保护费
(2)文明施工费(3)安全施工费(4)临时设施费(5)建筑工人实名制管理费2.夜间施工增加费3.二次搬运费4.冬雨期施工增加费5.已完工程及设备保护费6.工程定位复测费7.特殊地区施工增加费8.大型机械设备进出场及安拆费9.脚手架工程费(三)其他项目费1.暂列金额指建设单位在工程量清单中暂定并包括在工程合同价款中的一笔款项。
用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、工程设备、服务的采购,施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。
2.计日工指在施工过程中,施工企业完成建设单位提出的施工图纸以外的零星项目或工作所需的费用。
3.总承包服务费
3、建筑安装工程费用计算方法
(1)各费用构成要素计算方法
(2)1.人工费人工费=∑(工日消耗量X日工资单价)(2-1)2.材料费3.施工机具使用费1)折旧费计算公式为:
(2-10)社会保险费和住房公积金应以定额人工费为计算基础。
8税金(3)建筑业增值税计算办法建筑安装工程费用的增值税是指国家税法规定应计人建筑安装工程造价内的增值税销项税额。
增值税的计税方法,包括--般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
1)一般计税方法当采用一般计税方法时,建筑业增值税税率为9%。
计算公式为:
增值税销项税额=税前造价×9%(2-21)税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和,各费用项目均不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。
2)简易计税方法简易计税方法的应纳税额,是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额,不得抵扣进项税额。
当采用简易计税方法时,建筑业增值税征收率为3%。
计算公式为:
增值税=税前造价×3%(2-22)税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和,各费用项目均包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。
(3)建筑安装工程计价公式如下1.分部分项工程费分部分项工程费=∑(分部分项工程量X综合单价)(2-23)式中:
综合单价包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润以及一定范围的风险费用。
3.其他项目费
(1)暂列金额由建设单位根据工程特点,按有关计价规定估算。
施工过程中由建设单位掌握使用、扣除合同价款调整后如有余额,归建设单位。
(2)计日工由建设单位和施工企业按施工过程中的签证计价。
(3)总承包服务费由建设单位在招标控制价中根据总包服务范围和有关计价规定编制,施工企业投标时自主报价,施工过程中按签约合同价执行。
4.规费和税金建设单位和施工企业均应按照省、自治区、直辖市或行业建设主管部门发布的标准计算规费和税金,不得作为竞争性费用。
第三节设备、工器具购置费用的组成与计算设备、工器具购置费用是由设备购置费用和工具、器具及生产家具购置费用组成。
在工业建设工程中,设备、工器具费用与资本的有机构成相联系,设备、工器具费用占投资费用的比例大小,意味着生产技术的进步和资本有机构成的程度。
一、设备购置费的组成与计算
设备购置费是指为建设工程购置或自制的达到固定资产标准的设备、工具、器具的费用。
所谓固定资产标准,是指使用年限在一年以上,单位价值在国家或各主管部门规定的限额以上。
设备购置费=设备原价或进口设备抵岸价+设备运杂费
(1)国产设备标准设备原价在计算设备原价时,一般按带有备件的出厂价计算。
(2)进口设备抵岸价的构成及其计算进口设备抵岸价是指抵达买方边境港口或边境车站,且交完关税以后的价格。
1.进口设备的交货方式可分为内陆交货类、目的地交货类、装运港交货类。
内陆交货类即卖方在出口国内陆的某个地点完成交货任务。
目的地交货类即卖方要在进口国的港口或内地交货。
装运港交货类即卖方在出口国装运港完成交货任务。
2.进口设备抵岸价的构成进口设备抵岸价=货价+国外运费+国外运输保险费+银行财务费+外贸手续费+进口关税+增值税+消费税(2-30)
(1)进口设备的货价,一般可采用下列公式计算:
货价=离岸价(FOB价)×人民币外汇牌价(2-31)
(2)国外运费:
我国进口设备大部分采用海洋运输方式,小部分采用铁路运输方式,个别采用航空运输方式。
国外运费=离岸价×运费率(2-32)
(2)国外运输保险费:
对外贸易货物运输保险是由保险人(保险公司)与被保险人(出口人或进口人)订立保险契约,在被保险人交付议定的保险费后,保险人根据保险契约的规定对货物在运输过程中发生的承保责任范围内的损失给予经济上的补偿。
计算公式为:
(3)(2-34)(4)银行财务费,一般指银行手续费,计算公式为:
银行财务费=离岸价×人民币外汇牌价×银行财务费率(2-35)银行财务费率一般为0.4%〜0.5%。
(5)外贸手续费:
是指按外经贸部规定的外贸手续费率计取的费用,外贸手续费率一般取1.5%。
计算公式为:
外贸手续费=进口设备到岸价×人民币外汇牌价×外贸手续费率(2-36)进口设备到岸价(CIF)=离岸价(FOB)+国外运费+国外运输保费(2-37)(6)进口关税:
关税是由海关对进出国境的货物和物品征收的一种税,属于流转性课税。
计算公式为:
进口关税=到岸价×人民币外汇牌价×进口关税率(2-38)(7)增值税:
增值税是我国政府对从事进口贸易的单位和个人,在进口商品报关进口后征收的税种。
我国增值税条例规定,进口应税产品均按组成计税价格,依税率直接计算应纳税额,不扣除任何项目的金额或已纳税额。
即:
进口产品增值税额=组成计税价格×增值税率(2-39)组成计税价格=到岸价×人民币外汇牌价十进口关税十消费税(2-40)增值税基本税率为13%。
(8)消费税:
对部分进口产品(如轿车等)征收。
(3)设备运杂费1.设备运杂费的构成设备运杂费通常由下列各项构成:
(1)国产标准设备由设备制造厂交货地点起至工地仓库〔或施工组织设计指定的需要安装设备的堆放地点)止所发生的运费和装卸费。
进口设备则由我国到岸港口、边境车站起至工地仓库(或施工组织设计指定的需要安装设备的堆放地点)止所发生的运费和装卸费。
第四节工程建设其他费用、预备费、建设斯利息、铺底流动资金的组成与计算
一、工程建设其他费用
(一)建设用地费1.农用土地征用费
(1)征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的6〜10倍。
(2)征用耕地的安置补助费。
(3)征用土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。
(4)征用城市郊区的菜地。
2.取得国有土地使用费
(1)土地使用权出让金
(2)城市建设配套费:
是指因进行城市公共设施的建设而分摊的费用(3)拆迁补偿与临时安置补助费
(二)与项目建设有关的其他费用1.建设单位管理费
(1)建设单位开办费:
是指新建项目为保证筹建和建设工作正常进行所需办公设备、生活家具、用具、交通工具等购置费用。
(2)建设单位经费:
包括工作人员的基本工资、工资性津贴、职工福利费、劳动保护费、劳动保险费、办公费、差旅交通费、工会经费、职工教育经费、固定资产使用费、工具用具使用费、技术图书资料费、生产人员招募费、工程招标费、合同契约公证费、工程质量监督检测费、工程咨询费、法律顾问费、审计费、业务招待费、排污费、竣工交付使用清理及竣工验收费、后评估等费用。
2.可行性研究费3.研究试验费4.勘察设计费5.专项评价费6.临时设施费临时设施费是指建设期间建设单位所需临时设施的搭设、维修、摊销费用或租赁费用。
临时设施包括:
临时宿舍、文化福利及公用事业房屋与构筑物、仓库、办公室、加工厂以及规定范围内道路、水、电、管线等临时设施和小型临时设施。
计算公式为:
临时设施费==建筑安装工程费×临时设施费标准(2-45)7.建设工程监理费工程监理费是指建设单位委托工程监理单位实施工程监理的费用。
由于工程监理是受建设单位委托的工程建设技术服务,属建设管理范畴。
如采用监理,建设单位部分管理工作量转移至监理单位。
监理费应根据委托的监理工作范围和监理深度在监理合同中商定或按当地或所属行业部门有关规定计算。
8.工程保险费9.引进技术和进口设备其他费引进技术及进口设备其他费用,包括出国人员费用、国外工程技术人员来华费用、技术引进费、分期或延期付款利息、担保费以及进口设备检验鉴定费。
10.特殊设备安全监督检验费特殊设备安全监督检验费是指安全监察部门对在施工现场组装的锅炉及压力容器、压力管道、消防设备、燃气设备、电梯等特殊设备和设施实施安全检验收取的费用。
11.市政公用设施费
(三)与未来企业生产经营有关的其他费用1.联合试运转费费用内容包括:
试转运所需的原料、燃料、油料和动力的费用,机械使用费用,低值易耗品及其他物品的购置费用和施工单位参加联合试运转人员的工资等。
试运转收入包括试运转产品销售和其他收入。
不包括应由设备安装工程费开支的单台设备调试费及无负荷联动试运转费用。
2.生产准备费生产准备费是指新建企业或新增生产能力的企业,为保证竣工交付使用进行必要的生产准备所发生的费用。
费用内容包括:
(1)生产职工培训费。
(2)生产单位提前进厂参加施工、设备安装、调试等以及熟悉工艺流程及设备性能等人员的工资、工资性补贴、职工福利费、差旅交通费、劳动保护费等。
3.办公和生活家具购置费
二、预备费
三、建设期利息
建设期利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产的利息。
为了简化计算,在编制投资估算时通常假定借款均在每年的年中支用,借款第一年按半年计息,其余各年份按全年计息。
计算公式为:
各年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)×年利率(2-47)第三章建设工程项目投融资
第1节工程项目资金来源
一、项目资本金制度1.项目资本金的来源项目资本金可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。
以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%,国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。
二、项目资本金制度项目资金筹措应遵循以下基本原则:
(1)规模适宜原则。
(2)时机适宜原则。
(3)经济效益原则。
(4)结构合理原则。
(一)项目资本金筹措渠道与方式根据项目资本金筹措的主体不同,可分为既有法人项目资本金筹措和新设法人项目资本金筹措。
(二)债务资金筹措渠道与方式债务资金主要通过信贷、债券、租赁等方式进行筹措。
1.信贷方式融资信贷方式融资是项目负债融资的重要组成部分,是公司融资和项目融资中最基本和最简单,也是比重最大的债务融资形式。
(1)商业银行贷款。
(2)政策性银行贷款。
(3)出口信贷。
(4)银团信贷。
(5)国际金融机构贷款。
2.债券方式融资除一般债券融资外,还有可转换债券融资。
(1)债券筹资的优点1)筹资成本较低。
2)保障股东控制权。
3)发挥财务杠杆作用。
4)便于调整资本机构。
3.租赁方式融资在大多数情况下,出租人在租赁期内向承租人分期回收设备的全部成本、利息和利润。
租赁期满后,将租赁设备的所有权转移给承租人,通常为长期租赁。
根据租赁所体现的经济实质不同,租赁分为经营性租赁与融资性租赁两类。
(1)经营租赁
(2)融资租赁2)融资租赁的租金。
融资租赁的租金包括三大部分:
①租赁资产的成本:
租赁资产的成本大体由资产的购买价、运杂费、运输途中的保险费等项目构成;②租赁资产的利息:
承租人所实际承担的购买租赁设备的贷款利息;③租赁手续费:
包括出租人承办租赁业务的费用以及出租人向承租人提供租赁服务所赚取的利润。
三、资金成本
(一)资金成本及其构成资金成本--般包括资金筹集成本和资金使用成本两部分。
1.资金筹集成本资金筹集成本是指在资金筹集过程中所支付的各项费用,如发行股票或债券支付的印刷费、发行手续费、律师费、资信评估费、公证费、担保费、广告费等。
资金筹集成本一般属于一次性费用,筹资次数越多,资金筹集成本也就越大。
2.资金使用成本资金使用成本又称为资金占用费,是指占用资金而支付的费用,它主要包括支付给股东的各种股息和红利、向债权人支付的贷款利息以及支付给其他债权人的各种利息费用等。
资金使用成本一般与所筹集的资金多少以及使用时间的长短有关,具有经常性、定期性的特征,是资金成本的主要内容。
(三)资金成本的作用
(1)个别资金成本主要用于比较各种筹资方式资金成本的高低,是确定筹资方式的重要依据。
(2)综合资金成本是项目公司资金结构决策的依据。
(3)边际资金成本是追加筹资决策的重要依据。
第二节工程项目融资
一
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