纳德物管制度汇编1工程维修工作手册.docx
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纳德物管制度汇编1工程维修工作手册
浙江纳德物业管理有限公司
ZhejiangNadePropertyManagementCO.,Ltd
工程维修工作手册
第六册
(依据GB/T19001-2000idtISO9001:
2000)
文件编号:
WI-GCB-001
版本:
B
修改状态:
0
编制:
审核:
批准:
发布日期:
二OO六年十二月一日实施日期:
二OO六年十二月一日
颁布令
本工程工作手册是依据GB/T19001-2000idtISO9001:
2000《质量管理体系—要求》、公司QM-ZHB-001《质量手册》、PR《程序文件汇编》,结合本公司物业管理实际经验组织编写而成,经审定符合浙江纳德物业管理有限公司维修工作的实际情况,是指导公司工程维修工作的纲领性文件和准则,是新老维修工培训的依据,也是各管理处维修工作开展的依据。
各维修人员必须认真学习,严格贯彻执行,以保证本公司质量管理体系持续、有效运行和向业主提供满意的服务,同时也是本公司向每位业主展示维修服务水平和提供有效服务的承诺。
现予以批准发布,自二OO六年十二月一日起实施。
总经理:
2006年12月1日
第一章维修中心质量目标5
第二章维修中心各岗位职责5
第三章供配电设备维护保养规程11
第四章设备管理规程12
第五章风机保养管理规定15
第六章防盗监控系统的维修和保养16
第七章对讲、防盗报警系统的保养17
第八章周界报警系统的维修和保养17
第九章火灾报警系统的保养18
第十章消火栓的保养19
第十一章干粉灭火器的使用和保养20
第十二章电梯运行管理规定21
第十三章电梯故障应急处理方案24
第十四章电气维修管理规程25
第十五章给排水维修管理规程26
第十六章维修人员工作规程27
第十七章高压配电房操作规程28
第十八章低压配电房操作规程29
第十九章管理处消防器材管理制度29
第二十章房屋养护和修缮工作规程29
第二十一章公用设施改造及维护维修工作程序31
第二十二章工程维修部奖罚条例34
第二十三章报修投诉处理操作程序细则37
根据公司总质量目标,工程部特制定以下分目标,作为公司维修工作及各管理处维修工作考核依据:
1、房屋及公共配套设施完好率98%以上;配电房、消防水泵供水率达100%;
2、房屋零修、设备零修、急修及时率98%以上;
3、用户报修处理及时率达95%以上;
4、业主对管辖区维修服务满意率达95%以上;;
5、有效投诉处理100%;
6、维修工上岗前培训合格率达100%。
一、目的:
通过对维修中心各级岗位职责的制定,让各级人员明确各自的职责、权限,确保维修工作的正常运行。
二、适用范围:
各级维修人员
三、职责:
1、工程维修部部门职责
1)认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策,执行公司的有关规章制度,确保房屋、设施、设备处于安全、良好的运行状态。
2)负责对公司所辖房屋设施、设备进行维修保养。
3)制订公司各管理处大型设备、设施的中修、大修计划,并组织实施。
4)熟悉公司各管理处的通讯、自控、智能化、电梯、发电机、
供配电、给排水、通风、空调、建筑结构(含房屋装修)等方面的设备、设施安装及运行情况,为各管理处设备管理工作提供有力的技术支持,并负责大型设备、设施的更新改造工作。
5)对各管理处水、电、汽等能耗进行检查、监督,有效节约能耗。
6)组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障,使之尽快恢复正常运行,并为事后故障原因、总结经验教训提供技术意见。
7)负责工程施工合同、预算编制、审核,为公司领导决策提供可靠依据。
8)负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系,协助各管理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订,降低管理成本。
9)监督各管理处房屋二次装修工程的审核;监督公司分包工程的施工监理及工程验收。
10)配合相关部门做好新接物业的接管验收。
11)负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐;
12)监督公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作;
13)协助公司综合部进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作,提高工程人员的业务素质。
14)完成公司安排的其他各项任务。
2、工程维修部经理岗位职责
1)贯彻执行公司总经理的指示,直接对总经理负责。
2)就本部门以及公司的技术力量配置、技术管理组织结构提出方案或建议,挑选和配备公司各个技术岗位人员,培养、巩固技术骨干队伍,切实保障动力设备的安全运行以及房屋各方面设施的正常使用。
尽最大的努力,以最低的费用开支保持公司各物业高格调水准。
3)负责制定本部门人员岗位职责,考评员工的工作业绩并据实提出奖罚意见。
4)根据公司的经营管理目标和任务统筹本部门的工作安排,制定工作计划,组织技术力量解决工程技术问题、技术管理问题,建立技术管理制度,就重大技术事项向公司领导提出决策建议。
5)负责本部员工的职业道德教育和安全教育,带领本部全体员工努力完成各项任务,保持本部的上进风貌,提高本部的服务意识、管理效能和战斗力。
6)负责本部不合格服务的处理及纠正、预防措施的实施和跟踪。
7)对本部的开支情况和经济指标负责。
8)对本部的整体服务质量和安全生产负责。
9)协调本部内部以及与兄弟部门之间的工作关系。
10)兼任受聘的专业技术职责,负责本专业的技术决策。
3、土木工程主管岗位职责
1)负责新接楼盘(宇)本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。
2)负责组织指导各管理处完善管理区域内的房屋建筑、市政道路图纸资料及维修档案的归档。
3)负责审批涉及建筑结构的房屋装修方案,防止出现违章改建及装修,并对违章提出处理意见。
4)负责对公司在管房屋的结构安全进行鉴定,对一般损坏房屋提出修缮方案并报批施行,如果自行鉴定为危房则必须报房屋安全主管部门再次进行鉴定,并根据房屋安全主管部门的意见组织进行整改。
5)制定房屋大中修计划,报经批准后组织实施。
6)负责各土木工程小修的技术指导。
7)负责制定和完善公司内部与房屋安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。
8)负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。
9)负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。
10)配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。
11)负责相关专业对外的业务联系,协调与相关主管部门的关系。
12)在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。
13)完成公司领导及部门经理交办的其它任务。
4、给排水工程主管岗位职责
1)负责新接楼盘(宇)本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。
2)负责组织指导各管理处完善房屋、市政给排水图纸资料及维修档案供归档。
3)负责给排水设施正常使用的技术监督和指导。
4)制定给排水设施大中修计划,报经批准后组织实施。
5)负责给排水设施维修保养的技术指导。
6)负责制定和完善公司内部与给排水设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。
7)负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。
8)负责指导供水计量、节约用水的技术管理,努力降低供水损耗
9)负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。
10)配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。
11)兼管管道煤气工程跟踪、资料完善工作。
12)负责相关专业对外的业务联系,协调与相关主管部门的关系。
13)在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。
14)完成公司领导及部门经理交办的其它任务。
5、电气工程主管岗位职责
1)负责新接楼盘(宇)本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。
2)负责组织指导各管理处完善公司所需要的电气图纸资料及维修档案的归档。
3)负责电气设施正常使用的技术监督和指导。
4)负责电气设施维修保养的技术指导。
5)制定电气设施大中修计划、方案及预算,报经批准后组织实施。
6)负责指导供电计量、节约用电的管理,努力降低供电损耗。
7)负责组织制定和完善公司内部与电气设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。
8)负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。
9)负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。
10)配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。
11)负责相关专业对外的业务联系,协调与相关主管部门的关系。
12)在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。
13)完成公司领导及部门经理交办的其它任务。
6、电梯工程主管岗位职责
1)负责新接楼盘(宇)本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。
2)负责组织指导各管理处完善管理区域内电梯图纸资料及维修档案供归档。
3)负责电梯正常使用的技术监督和指导。
4)制定电梯大中修计划,报经批准后施行。
5)负责电梯维修保养、年检的组织工作和技术指导监督。
6)负责指导电梯经济运行的技术管理,努力降低损耗,提高设备利用率。
7)负责制定和完善公司内部与电梯、消防设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。
8)负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。
9)负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。
10)配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。
11)负责相关专业对外的业务联系,协调与相关主管部门的关系。
12)在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。
13)完成公司领导及部门经理交办的其它任务。
7、消防工程主管岗位职责
1)负责新接楼盘(宇)本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。
2)负责组织指导各管理处完善管理区域内消防图纸资料及维修档案供归档。
3)负责消防系统设备设施正常运行的技术监督和指导。
4)负责消防设备设施的正确使用的指导和培训。
5)制定消防系统大中修计划,报经批准后施行。
6)负责消防系统维修保养的组织工作和技术监督。
7)负责指导消防设施经济运行的技术管理,努力降低损耗,提高设备利用率。
8)负责完善公司内部与消防设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。
9)负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。
10)负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。
11)配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。
12)负责相关专业对外的业务联系,协调与相关主管部门的关系。
13)在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。
14)完成公司领导及部门经理交办的其它任务。
8、空调工程主管岗位职责
1)负责新接楼盘(宇)的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。
2)负责组织指导各管理处完善空调图纸资料及维修档案供归档。
3)负责空调设施正常使用的技术监督和指导。
4)制定空调设施大中修计划,报经批准后组织实施。
5)负责空调设施维修保养的技术指导。
6)负责空调设施合理使用、经济运行的技术指导,节约用水用电,努力降低能耗。
7)负责完善公司内部与空调设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。
8)负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。
9)负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。
10)配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。
11)负责相关专业对外的业务联系,协调与相关主管部门的关系。
12)在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。
13)公司领导及部门经理交办的其它任务。
9、弱电主管岗位职责
1)负责新接楼盘(宇)的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。
2)负责组织指导各管理处完善弱电系统图纸资料及维修档案供归档。
3)负责弱电系统设备设施正常使用的技术监督和指导。
4)制定弱电系统设备设施大中修计划,报经批准后组织实施。
5)负责各个管理区域内弱电系统(如对讲、监控及其它设备的弱电控制部分)的技术维护和管理,按质量要求制定管理办法和运行维护规范,监督、检查、指导各个管理区域内运行管理班组对弱电设备、线路的维护保养工作。
6)负责完善公司内部与弱电系统设备设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。
7)负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。
8)负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。
9)配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。
10)负责公司内电脑网络、设备及办公软件的技术维护和管理,保障电脑网络系统的正常、安全运行。
11)负责指导公司内职员对电脑设备的使用,及时指导解决电脑操作运行中出现的问题。
12)负责公司电脑网络系统设备配置的统筹安排工作。
13)负责公司网站及社区宽带网络建设工作。
14)配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。
15)负责相关专业对外的业务联系,协调与相关主管部门的关系。
16)公司领导及部门经理交办的其它任务。
10、设备管理员岗位职责
1)对本公司管辖管理区域内电气、电梯、空调、消防、水泵等设备进行规范化管理的具体实施工作。
2)负责建立和完善设备资料档案,负责设备管理的日常事务。
3)跟踪国内外设备管理的先进水平,完善设备运行、维护、维修的先进管理模式和制度,达到管好、用好、养好设备的目的。
4)对提高设备利用率、降低设备能耗负有统筹、监控和提出改进方案的责任。
5)负责对新购或更新设备的先进性、合理性提出核定意见。
6)负责对新接楼宇主要设备的会审、质量监督、接管的技术工作。
7)协助相关专业主管对重要设备安装、改造、更新、维护、维修计划的制定和组织实施。
8)负责检验、测量、试验设备的管理工作。
9)对设备的正常、安全使用负有督导责任,勤查勤看设备现场,对设备班组的现场工作进行检查和指导。
10)负责计划用电、节约用电、安全用电以及节约用水的日常事务。
11)完成经理交办的其它任务。
一、目的:
检查并及时处理供配电设备隐患,满足设备在良好的条件下运行,确保设备性能,保证安全运行。
二、适用范围:
适用于高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属设备的维修保养工作。
三、内容:
由运行班运行技工根据下面检查保养表对供配电设备进行保养,高压部分的年度检测保养可委托供电主管部门或有资质的专业公司进行检测保养。
由管理处的设备管理员根据相应的《维护保养检查表》对保养情况进行检查跟进。
低压配电柜的检查保养表
序号
检查保养项目
保养内容
周期
01
配电屏
清洁
月
02
电器仪表
外表清洁,显示正常、固定可靠
月
03
继电器、交流接触器、断路器、闸刀开关
外表清洁,触点完好,无过热现象,无噪音
月
04
控制回路
压接良好、标号清晰,绝缘无变色老化
月
05
指示灯、按钮转换开关
外表清洁,标志清晰,牢固可靠,转动灵活
月
06
电容无功补偿
电容接触器良好,电容补偿三相平衡,电容器无发热膨胀,也不冰冷,接头不发热变色
月
07
母线排
压接良好,色标清晰,绝缘良好
年
08
配电屏对地测试
接地良好
年
高压配电柜的检查保养表
序号
检查保养项目
保养内容
周期
01
操作机构
灵活
半年
02
隔离开关
触头正常、开合正常
半年
03
高压油开关油位
正常
半年
04
母线排
压接良好,色标清晰,绝缘良好
年
05
配电屏对地测试
接地良好
年
变压器的检查保养表
序号
项目
内容
周期
01
外观
扫尘、色标清晰,整体完好无损
年
02
绝缘电阻值
高压侧对低压侧,高压侧对地,低压侧对地,绝缘良好
年
03
零地接线端子
压接良好,牢固可靠
年
04
母线排
压接良好,牢固可靠
年
05
绝缘子
抹尘,整体完好无损
年
06
干燥剂
硅胶干燥剂色浅、半透明
年
电房附属设施的检查保养表
序号
检查保养项目
保养内容
周期
01
门窗及防小动物设施
门窗开启灵活,无>10mm缝隙,通风网无>10mm小孔、无严重锈蚀
月
02
通风照明设施
无故障、保证通风照明
月
03
绝缘工具
正常有效
月
04
灭火器
正常有效
月
四、相关记录
1、《低压配电柜检查保养记录表》
2、《高压配电柜保养检查表》
3、《变压器保养检查表》
4、《电房附属设施检查保养记录表》
第四章设备管理规程
一、目的:
通过对物业公共设备、设施的管理,使所有公共设备、设施在使用中保证完好状态,使设备在工作中保持最大效率,满足服务的要求。
二、适用范围:
本公司物业管理权限内的公共设备、设施。
三、内容
1、设备检修管理制度
1)设备检修申办制度
2)根据工程维修部年度月度工作计划对各自职责区域内的设备进行维修保养,先填写维修任务单,填写所维修检修内容,在规定时间完成检修工作后,由维修工填写实际工作记录和维修所用的材料配件的规格数量。
3)临时紧急设备维修,抢修由工程维修部主管到场签发维修工作任务单,检修完成后由检修人员填写实际工作记录,和所用配件、数量、规格、检修时间。
2、设备安全管理制度
1)设备检修(故障抢修)挂牌制度
⑴挂牌:
凡工程维修部员工在设备检修抢修前,应切断电源,执行挂牌作业。
挂警示牌前应填写“浙江纳德物业工程维修部设备检修(故障抢修)挂牌单”一式两份,将该挂牌单用夹子夹在所挂警示牌上(遇紧急情况可以先挂牌后填单),挂牌单上注明挂牌时间、原因、设备编号、挂牌人姓名,并由发令人签名,日班由工程维修部主管发令,如主管不在由领班发令,中夜班由正值班人发令。
⑵摘牌:
当检修、抢修工作完毕后应及时摘除所挂警示牌,摘牌人应在挂牌单上填写摘牌时间、摘牌人姓名、发令人签名。
挂牌单一份由摘牌人保存,一份交由工程维修部保存。
⑶设备的标识:
a.所有设备实现单机挂(粘)标识牌,标识各设备的名称、编号、该设备的运行状况,使每台设备受控。
b.阀门类的标识牌(ON+绿色┃)为开启,(OFF+红色○)为关闭,各类阀门使用情况变换应及时改变所挂受控状态牌。
3、设备定期检查试验制度
1)空调冷水机组:
空调冷水机组使用期间每小时检查一次,由空调操作人员负责检查并填写冷冻站运行记录表,记录冷凝压力、冷凝温度、蒸发压力、蒸发温度、油温、油压、供水温度、回水温度、回水压力、电流、开机停机时间,每天记录表由空调领班审核后交工程维修部文员装订成册保管备查。
空调冷水机组停机期间每日搞一次清洁保养工作,做到机台、地面无积尘,手摸无手印,每天检查有无泄露点。
2)消防水泵:
消防用自喷淋泵、消火栓泵,每月进行一次试验运转,试验运行时将控制开关打到手动位置,然后启动水泵,检查压力表压力,检查电流,当检查正常后将控制开关复位到自动状态,然后通知保安部,由保安部通知消防控制中心自动启动各消防泵,并和保安部作好试验运行记录,由试验负责人签名。
3)空调风机盘管:
空调风机盘管每年夏季前4月份、冬季前11月份对所有业主室内进行两次滤网清洗,以保证空调风机盘管的正常运行;清洗滤网同时检查风叶振动情况,发现异常当即处理,并由检查人员填写维修任务单,工程维修部主管分楼层抽查清洗质量,一楼大堂空调风机盘管滤网每两周清洗一次。
4)其他设备试验:
其他设备试验根据工程维修部年度月度工作计划实施(详见工程维修部年度月度工作计划表)。
4、设备检查、评审
1)工程维修部经理、主管对本公司管理权限内的设备进行不定期抽检,包括月检、周检。
2)每日审核冷冻站运行记录表、热力运行记录表、水泵房运行记录表、工程维修部综合日报表。
3)每月检评工程维修部月度计划完成情况。
5、工具管理制度
1)工具分个人工具和公用工具。
个人工具由维修人员个人保管,工程维修部登记注册规格、数量、型号,工程维修部主管每年分两次抽检其完好程度、是否缺损,缺少一件,由使用保管人员按使用期限折价赔偿,公用工具借用期间不按操作规程使用造成损坏,由借用人修复,修理费用由借用人酌情赔偿。
2)公用工具由工程维修部内勤人员保管,维修设备时由维修人填写借用单,写明规格、数量、型号、借用日期。
3)公用工具分电动工具和大型维修工具两类。
4)电动工具包括电锤、冲击电钻、手枪电钻、台钻、砂轮机、砂轮切割机、角向磨光机、电动曲线锯、电焊机,电动工具使用时应根据该工具的使用说明要求使用,使用时应检查绝缘性能是否良好、电源插头接线牢靠,使用人应戴绝缘手套操作电动工具,电动工具使用完毕须将外表擦洗干净。
归还保管人员后,应在借用单上填写归还日期、归还人员签名。
5)大型工具包括重型套筒扳手、600mm管子钳、900mm管子钳、1号管子台虎钳、450mm活扳手、2吨手拉葫芦、14P八角锤,大型工具使用应按该工具使用要领进行,榔头使用前须检查榔头柄装配是否松动,倒锲有否装好,以防使用中榔头脱柄伤人;手拉葫芦和重型套筒扳手使用后应将表面擦洗干净,并涂一层保护油膜。
所有大型工具使用完毕后应及时交还保管人员,并在借用单上填写归还日期、归还人签名.
6、设备润滑
1)泵类设备用3#锂基脂润滑运行,运行泵每月加注一次,季节用泵三月加注一次。
2)防火卷帘门每半年加注25#机油一次。
3)制冷机第一次运行5000小时更换YORK-C号油一次,以后每运行两万小时更换冷冻机油。
4)空气压缩机每年更换空压机油一次。
5)每次更换和加油由维修人员填写设备加油(换油)记录表,注写加油(换油)设备规格、型号、所加油(换油)规格、数量、日期。
6)工程维修部主管负责抽检加油(换油)情况每季度进行一次,并作检查评审。
7、能源管理制度
1)执行上级能源部门对用水、用电、用热的有关规定使用。
2)合理安排外围霓虹灯的开关时间和外围路灯的照明时间,可用电脑控制的设施全部由电脑程序控制,暂不能用电脑程序控制的由中夜班值班人员控制。
3)坚决杜绝“跑、冒、滴、漏”现象,汽车冲洗设专用水表。
4)严禁在大厦内使用碘钨灯、电热杯、速热器、电炉等电热器具。
5)每周统计一次大厦总用水量,检查用水是否在控制范围内。
8、检查:
根据工程维修部每天的日报表,由工程维修部经理每天9时进行审核,发现水电有超量情况,当即召集主管评审分析查找原因,排除故障。
9、技术培训制度
1)技术培训由主管负责制定培训计划,确定培训人员、方法、时间及培训考核,经部门经理批准后实施。
2)对新员工必须先进行安全操作规程及有关规章制度的学习,经考试合格后方可进行专业培训。
培训期间要进行操作规程、基本功和现场操作考核,考核合格方可安排正式上岗,不合格者,应限期补考使之合格,补考不合格者予以调离或辞退。
3)培训内容详见工程维修部年度培训计划。
4)考核:
考核成绩由工程维修部文员存档保管,详见培训考核记录表。
8、设备维护检修规程(详见WI-GCB-009)
第五章风机保养管理规定
一、目的:
确保风机手动、自动能正常起动和运转
二、适用范围:
每半年对小区
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- 关 键 词:
- 纳德物管 制度 汇编 工程 维修 工作手册