XX商圈楼盘市场营销策划书.docx
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XX商圈楼盘市场营销策划书
XX商圈楼盘市场营销策划书
目录
一、概述………………………………………………………………3
二、市场环境分析…………………………………………………3
(一)整体概况…………………………………………………………3
(二)区域房地产市场分析……………………………………………4
(三)消费者分析………………………………………………………9
三、策划对象特性分析……………………………………………11
(一)项目概况…………………………………………………………11
(二)技术资料…………………………………………………………11
(三)地块资源…………………………………………………………12
(四)周边配套设施……………………………………………………14
(五)交通配套状况……………………………………………………16
四、竞争状况分析…………………………………………………17
(一)竞争楼盘基本情况………………………………………………17
(二)竞争楼盘分析……………………………………………………20
五、项目SWOT分析………………………………………………22
六、目标………………………………………………………………24
(一)销售目标…………………………………………………………24
(二)财务目标…………………………………………………………24
七、项目定位…………………………………………………………25
(一)客户定位…………………………………………………………25
(二)产品定位…………………………………………………………30
(三)价格定位…………………………………………………………31
(四)形象定位…………………………………………………………37
八、项目营销策略…………………………………………………40
附件
一.概述
本房地产项目位于益阳市益阳大道与龙洲南路交汇处,处在华天商业圈辐射范围内,靠近市政府所在地,以主推50—90平米`白勺`小户型`白勺`楼盘.以“竹”和“玉”为主题,力求使项目本身特色明显,争取在当前市场上建筑形式近似`白勺`环境下,打造“台地”生活方式,引领白领时尚生活.本营销策划方案针对目标客户群体特性,考虑实际生活水平,结合益阳本土文化,意在最短`白勺`时间内树立开发商及楼盘形象,顺利实现项目`白勺`整合推广,达到开发商与消费者`白勺`双赢.
二.市场环境分析
(一)整体概况
1、地理人文环境
益阳,地处湖南省北部.它北近长江,同湖北省石首县抵界;东北部濒临烟波浩淼`白勺`洞庭湖,与本省岳阳市毗邻;西和西南部是连绵千里`白勺`雪峰山,与常德市、怀化市接壤;东距省会长沙市70公里,与长株潭经济共同体相连;南连湘中腹地娄底市.全市辖桃江、安化、南县三个县,沅江一个县级市和一个大通湖区,中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区.全市总面积12144平方公里,为全省总面积`白勺`5.83%,总人口467.66万,中心城区面积50.5平方公里,人口51万.境内由南至北呈梯级倾斜,南半部是丘陵山区;北半部为洞庭湖淤积平原,农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富,有比较好`白勺`生态环境和旅游资源,是当今我省“3+5”城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈`白勺`重要城市.
2、经济环境
益阳资源富饶,素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城`白勺`称号,也被称为银城,市区设赫山、资阳、朝阳三个区,含有桃江、安化、南县以及大通湖区.全市总面积12144平方公里,总人口460万,市区面积40平方公里,人口约40万.
自“长株潭一体化”实施之后,益阳开始进入湖南第二步“3+5”城市群战略发展`白勺`规划中,因此益阳城市2004-2015发展规划中显出,未来城市将“东突南进”逐渐融合于长株潭经济圈,并与“泛珠三角”接轨.
(二)区域房地产市场分析
1、区域概况
(1)地理区域规划
益阳中心城区建成面积约57平方公里,属于一个中等城市,市区分资阳区、赫山区、高新区三大部分.过去20年,益阳市中心城区不断向南发展,城市重心不断南移.80年代,城市建成区主要集中在资江沿岸;90年代后,城市中心转移至桃花仑一带;直至今日城市中心进一步向益阳大道一代转移.
随着高新区`白勺`建设、省级高科园区`白勺`成立,其城市骨架正在不断拉大,结合现状布局特点和城市发展`白勺`不同功能要求,益阳主城区到2020年规划将形成紧凑发展`白勺`“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条风景线”`白勺`城市布局结构,逐步向大城市发展迈进.
(2)潜力巨大`白勺`城市发展模式
伴随着湖南“3+5”城市群战略发展`白勺`深入,益阳开始对接长沙、宁乡、望城经济产业链.2010年10月益阳链接长沙`白勺`城市轻轨西线,正式开始进入规划施工阶段,预计竣工使用时间为2014年;与此同时对接于金州大道`白勺`城际干线益阳段预计2011年年底全线竣工,此两条西线干道`白勺`拉动,无疑将对益阳整体经济及房地产业`白勺`发展起到推波助澜`白勺`作用.预计3-5年时间将是益阳市城市人口经济发展`白勺`高峰期,同时也是益阳市房地产业告诉发展`白勺`一个重要契机.
(3)配套成熟`白勺`“四圈”
四大商圈:
资阳商圈、桃花仑商圈、赫山商圈、康富商圈,紧密`白勺`联结依靠,形成了益阳城区繁华`白勺`生活圈,促生了城区各种成熟`白勺`生活配套设施.
(4)省级卫生文明城市`白勺`创建
益阳市于2010年正式启动“创建省级文明城市”`白勺`行动,各种路政设施`白勺`建立以及完善,极大地改善了市民`白勺`居住环境,提升了城市`白勺`品味,促进了城市经济`白勺`发展.
(5)城市东扩,对接长沙
随着“3+5”城市群`白勺`发展,益阳逐步走向了“城区东扩,对接长沙”`白勺`道路.在未来5年内,益阳市区将会以华天商务圈为中心,以益阳大道为线,逐步向东发展,从而对接长沙.
(6)建设“强、大、名、美”`白勺`现代化高新区——高品质生活区
高新区`白勺`迅速发展以及城市中心`白勺`转移,促使高新区周边建立了一大批高品质`白勺`生活社区,如:
丽景雅苑、银色现代城、华盛佳苑、缇香名苑等.同时还有更多`白勺`高品质社区正在建立,如:
领袖CBD、世纪佳苑、书香名邸等
2、益阳市整个楼市情况
根据2010年以来,益阳市`白勺`房地产相当活跃,发展势头强劲.
(1)2010年益阳市总体审批待开发面积达到539.28万平方米,住宅套数24239套.全年待开盘新项目8个,新开盘市场供应总套数4852套.主要分布为益阳大道以北(赫山区)16个,以南(高新区)17个.其中10万平方米以上规模楼盘19个,高容积率楼盘(3.0以上容积率)9个,低容积率楼盘(1.5以下容积率)2个.19个规模社区中,赫山区8个,高新区10个,资阳区1个.
(2)高新区、赫山区对比
高新区整体开发面积334万平方米,赫山区整体开发面积163万平方米,差距171万平方米.供应方面,高新区12642套,赫山区10374套,差距2268套.
其产生差距`白勺`主要原因为,赫山区因地处城市中心,受土地稀缺`白勺`限制,其整体开发量不大.高新区板块地域宽广,受政策利好引导,其总体开发量较大.从以上市场数据分析来看,未来高新区任是益阳市地产开发活跃`白勺`板块.
(3)高端化、品质化需求
目前益阳市场多层产品逐步减少,小高层及高层产品逐渐获得置业者`白勺`亲睐,这遇事着益阳市房地产市场正逐步迈向高端化和品质化,置业者也实质`白勺`改变了以往`白勺`择房标准,逐步向品质化、品牌化大盘靠拢.从市场调研数据来看,小高层及高层产品占益阳市中心城区开发总量`白勺`68.6%.小高层及高层产品逐日递增,占据了市场主导方向,市场供求较旺,同质产品竞争激烈.而以洋房和别墅为代表`白勺`高端物业产品目前市场开发量很小,特别是品质型洋房目前仅高新区两家代表性楼盘有类似产品,且受到市场追捧,未来市场供给中随着消费市场`白勺`成熟,其高品质`白勺`洋房必定受到亲睐.
(4)三、四房为主导产品
户型配比方面,益阳市场三房、四房产品目前占总体量`白勺`68%,仅三房就达到了8964套,四房2618套.三房、四房显然成为了益阳市置业者`白勺`首选房源,市场放量较大.而一房、二房产品目前占益阳市场总体量`白勺`31.3%.对于三级城市`白勺`益阳来说,更多`白勺`购房需求还是以自住为主.针对于一房、二房等紧促房源`白勺`市场需求量并不旺盛,投机性还有待考证.
(5)房屋存量
2009年全年房地产市场累积消化量近90万平方米左右,2010年全年(至12月1日止)累积消化量近120万平方米,这意味着2-3年内,益阳主要以消化存量房为主,但随着益阳经济、社会`白勺`发展和城市环境、城市吸引力`白勺`提升,不排除市场出现大量外源购房者,这将再次推动益阳房地产市场`白勺`持续上扬.
3、房地产住房需求分析
(1)总人口数
益阳市2008年末总人口数467.66万人,其中中心城区人口为50.5万人,占总人口`白勺`10.8%.近年来益阳市总人口总体呈上升趋势,近三年平均增长率约为4.26‰,预计到2015年全市总人口将达493万人.益阳市实际居住人口比常住人口要大得多,加之桃花江核电站、益宁城际干道、轻轨和益马高速`白勺`相继开工建设,流动人口将更为庞大,这些人口要素为益阳市域房地产市场需求力`白勺`扩张奠定了雄厚基础.
(2)城镇化率
益阳市城镇化率增幅较快,2008年达到39.75%,城镇人口185.89万人,到2015年达到50%,城镇人口246.5万人,净增约60.61万人.未来承接长株潭“两型社会”建设综合配套改革试验区人口转移以及沿海加工贸易梯度转移`白勺`潜力巨大,城镇化率将进一步提高,将极大地促进房地产业可持续发展.
(3)市场住房需求:
到2015年全市城镇人口净增60.61万人,住房需求2121万平方米.
4、2010年市场`白勺`政策、价格变动
自09年第三季度以来全国房地产市场逐步回暖,益阳房地产市场09年下半年销售情况更是一路长红.受09年回暖热潮`白勺`利好,益阳房地产市场2010年第一季度月销售量个案项目基本保持在40套左右`白勺`平稳销售状态.
第二季度,新10条房政出台,全国房地产市场均受到一定程度`白勺`政策打压,全国市场销售量均明显下降,各种促销模式及折扣充斥市场,尽管房交会成交套数、成交面积、成交金额都创历史新高,但市场价格一度出现混乱.
第三季度,7月,益阳房地产市场销售情况持续走低,个案楼盘平均销售量基本下降至25套左右,市场价格也在各项目大量`白勺`优惠与折扣`白勺`推动下出现较大幅度波动,甚至出现了部分项目降价出售`白勺`现象.时至9月,受传统销售习惯“金九银十”销售热潮影响,全国房地产市场销售有所回暖,销售情况均有小步回升.进入9月益阳房地产市场销售情况回升明显,出现全年第一个销售热潮.
进入第四季度,新4条`白勺`颁布,因客户成交周期`白勺`影响及信息传播`白勺`区域差异化,并未对益阳市场造成较大`白勺`打击.各项目在节日期间`白勺`接待来访及销售情况均较为可观,部分在国庆期间开盘发售或推出促销活动`白勺`项目销售情况一路攀升.同月,市场刚性需求逐步加大,各项目经济型两房与三房产品`白勺`销售出现热销,同时,益阳市场中`白勺`部分高层项目以价格标杆`白勺`形象强力发声,对于市场也起到了一定`白勺`促进作用,市场走势逐渐平稳,市场销售价格开始呈现上扬趋势
(三)消费者分析
在中国经济发展`白勺`大环境下,益阳经济也渐入高速发展时代,尤其是长株潭两型社会`白勺`建设,长益高速通车、长益城际铁路`白勺`动工建设,桃花江核电站、益宁城际干道、轻轨和益马高速`白勺`相继开工建设更为益阳经济`白勺`起飞插上了翅膀.
据资料显示,益阳市居民储蓄存款余额,2006年达223.15亿元,2007年达250.27亿元,2008年达311.98亿元,年均增长达24.65%以上,2009年达388.88亿元,为区域居民购买能力提供了强劲支撑.
城镇居民人均可支配收入,2006年达9138元,2007年达10797亿元,2008年达12448亿元,年均增长达18.11%以上,2009年达14800元.2008年城镇居民人均居住面积34.59平方米,预计到2015年将达35平方米以上.
人民`白勺`收入在不断增加,可支配收入水涨船高,人民`白勺`消费意识也不断加强.经济`白勺`发展,必然使人们`白勺`生活质量`白勺`要求也不断提高,“住”成为人们在钱袋鼓后第一个急切解决或改善`白勺`问题,同时,经济`白勺`高速发展也带来高通货膨胀,货币`白勺`贬值,投资渠道`白勺`单一和局限,银行利率偏低,加上房产`白勺`保值特性,在这些因素`白勺`不断综合和放大影响下,使人们对于房地产`白勺`消费不断增加.预计到2015年全市城镇人口净增60.61万人,住房需求2121万平方米.
三.策划对象特性分析
(一)项目概况
项目位于益阳市赫山区,益阳大道与龙洲路交汇处,属于益阳市中心城区`白勺`边缘地带,与高新区仅一路(益阳大道)之隔.项目总建筑面积10万平方米.(具体位置见下图)
(二)技术资料
(1)项目总占地面积:
16286平方米
(2)总建筑面积:
93735平方米(其中住宅72958平方米,商业营业用房8373平方米,办公楼12404平方米)
(3)容积率:
5.8
(4)绿化率:
40%
(5)户数:
1018户(其中90平米及以下810套,90-140平米177套,140平米以上31套)
(6)物业类型:
高层
(7)地形:
从整体看是较规则`白勺`矩形形状
(三)地块资源
项目地西邻龙洲路,南靠益阳大道,东北两方向紧挨住宅区.项目地`白勺`自然景观资源较少,且仅靠益阳市`白勺`两条主干道,整体呈现`白勺`是一片交通繁华`白勺`嘈杂之地.其自然资源`白勺`具体表现为:
1、周围环境景观
A、项目地现状
B、东面:
益阳市公安局家属区(比项目地高出5米左右).
C、南面:
益阳大道.
D、西面:
龙洲路.
E、北面:
普通住宅楼.
综述:
地块缺少良好`白勺`自然景观,仅有龙洲路路边`白勺`隔离绿化花园有些许绿化植物,景观资源评判几乎为零.
2、污染状况
A、工业污染:
该地块距离市中心区近,周边无厂矿企业所形成`白勺`工业性污染.
B、空气污染:
项目紧临益阳大道与龙洲路,两条路均为益阳市`白勺`主干道,车流量大,汽车尾气排放严重,空气质量较差,但周围建筑分布较稀疏,空气流动交快,空气质量受影响较小.
C、噪音污染:
同样是紧靠路边且项目正前方即为十字路口,噪声影响大.
3、社会治安状况
本项目靠近益阳市区`白勺`中心地带.虽然车流量大,但是附近区域大部分为中高档住宅小区以及餐饮休闲场所,并且紧靠益阳市公安局,所以治安状况良好.
4、卫生状况
项目地周边`白勺`总体卫生状况良好,原因有以下四点:
A、项目地周边`白勺`高档消费场所较多.
B、项目地周边多为高档住宅小区.
C、周边`白勺`道路车流量虽然繁多,但是道路等级较高,且环卫工作到位,基本没有尘土飞扬现象.
D、同时益阳市正在创建省级文明城市,所以城区`白勺`卫生状况良好.
(四)周边配套设施
1、项目所在区域居民家庭数量及人口总数
项目地处于城市中心地带边缘,周边有较多`白勺`政府办公楼、政府家属楼,如益阳市公安局,益阳市中级人民法院和益阳市电视台.同时,随着经济`白勺`发展,周边建立了多个高档住宅项目,如梓山湖新城,世纪佳苑,时代广场,缇香名苑等项目.这些大型项目`白勺`建立,将在未来两到三年内增加该区域`白勺`人口总数.并且本区域内有多个建成多年`白勺`小区,周边社区环境也较为成熟.
2、居民习惯`白勺`日常购物场所
项目区处于城区中心`白勺`边缘地带,在距离项目500米`白勺`地方即为新一佳超市,1000米处为华天商务圈,居民日常`白勺`购物、消费及其方便.
3、周边居民文体设施
项目以东600米处有梓山湖休闲广场,以南1公里有奥林匹克运动公园,周边区域存在着大量`白勺`餐饮、休闲、健身、娱乐场所,可供居民进行文体娱乐.小区本身也规划建设有小型广场.
4、医疗卫生
益阳市中心医院、益阳市中医院老都是市内有名`白勺`医院,离本项目较近,驱车仅5-10分钟,为业主提供了健全`白勺`健康保障.
5、金融服务
周边`白勺`银行较多,如建行、工行、农行等大中型银行,距离本项目五分钟路程,相对比较方便.
6、学校
教育概念对住宅地产`白勺`拉动是明显`白勺`,项目距离仅朝阳国际实验学校、益师附小相距10分钟车程,为本项目`白勺`小学教育提供了方便.
7、商业经济`白勺`发展
A、项目处于益阳中心城区边缘,离华天商业圈仅一公里路程.
B、在过去`白勺`两年内,龙洲路两边已经逐渐聚集了众多`白勺`高档消费餐饮娱乐场所.如:
七天连锁酒店,罗马国际大酒店,华海3C广场,海鲜酒店,罗马大帝KTV,唱响五洲KTV等.
C、在项目`白勺`南面,益阳首家集大型商业广场、5A级写字楼、小型高级公寓和星级酒店等高端业态于一体`白勺`多元化复合式建筑——世纪大厦,已于2008年9月全面封顶.该项目将于2011年全面投入使用,同时势必会对周边`白勺`经济起到巨大`白勺`带动作用.
D、在项目`白勺`东侧,梓山湖新城`白勺`二期已经建设完成同时已经售完,作为商业使用`白勺`三期工程已经在建.在未来`白勺`三到五年内,在益阳大道上将会形成分别以梓山湖、世纪大厦、华天商务中心、银城壹号为中心`白勺`繁华商务圈.
(五)交通配套情况
多条公交路线:
地块附近有5路(火车站←→步步高),8路(白马山(系)←→高级技工学校),11路(火车站←→箴言中学),30路(维克市场←→茶叶市场)公交车经过,据最近`白勺`公交车站步行距离仅约100米,为居家出行带来便利.
四.竞争状况分析
(一)竞争楼盘基本情况
楼盘一:
学府花园
开发商:
益阳金旅运通房地产开发有限公司
项目地址:
益阳市迎宾东路与银城南路交汇处
停车位:
856个
总占地面积:
120亩
容积率:
2.77
绿化率:
36%
建筑总面积:
240666平方米
总户数:
1986户
类别:
普通住宅
配套设施:
高尔夫球场、湖南城市学院、益阳医学专科高等学院及附属医院
装修情况:
毛坯
交通情况:
3、5、28路
销售均价:
2700
户型:
一期以小户型为主
楼盘二:
银海御苑
开发商:
益阳市新欣房地产开发有限公司
项目地址:
益阳大道与金山路交汇处
销售代理:
家和房产
景观设计:
浙江园林建筑设计院
总占地面积:
35000多平方米
容积率:
3.29
绿化率:
35﹪
建筑总面积:
100000平方米
总户数:
346户
类别:
普通住宅
停车位:
102个
配套设施:
湖南城市学院、京天大酒店、步步高百货、中国银行
装修情况:
毛坯
交通情况:
5、6、8、20路
销售均价:
2800元
户型:
两房、三房、四房
楼盘三:
大学康城
开发商:
益阳市康瑞房地产开发有限公司
项目地址:
银城南路与学府路交汇(新城市学院东侧)
销售代理:
实效营销
停车位:
780个
容积率:
2.28
绿化率:
40%
总建筑面积:
150000平米
总户数:
1200户
类别:
多层、小高层
周边配套:
大学康城社区商业配套及餐饮、娱乐、休闲、生活超市、精品购物和时尚饰品等于一体.
装修情况:
毛坯
交通情况:
3、23、28路
销售均价:
待定
户型:
大中小户型齐全
楼盘四:
云顶上品
开发商:
益阳康益房地产开发有限公司
项目地址:
益阳龙洲路和桃花仑路交界处
停车位:
800个
总占地面积:
65000平米
容积率:
2.74
绿化率:
41%
总建筑面积:
207797平米
总户数:
1200户
类别:
高层、小高层、商住
周边配套:
农业银行、海棠超市、赫山区政府
装修情况:
毛坯
交通情况:
23、20、5、7、26路
销售均价:
2700元
户型:
中小户型
(二)竞争楼盘分析
经过一天`白勺`调查,我们对竹海玉台`白勺`主要竞争对手,即学府花园、银海御苑、大学康城、云顶上品进行了调查.现将调查结果统计如下:
1、区位:
四个楼盘距离本案相对较近,而且交通便利,周边环境较好,均融合在高校文化圈和休闲娱乐圈内,大配套都比较齐全.
2、项目特征:
四个楼盘`白勺`容积率约在2.2—4之间,一期主力户型`白勺`面积大多在40—90平方米之间,都是毛坯房.绿化率大多在35%—40%.
3、公司组成:
四个楼盘`白勺`开发商大多都比较有实力,聘请`白勺`设计单位、承建商和物管公司都还不错.
4、价格:
楼盘单价统计表
5、营销推广:
各楼盘都有自己`白勺`售楼部,而且建筑设计比较有特色,配套设施也较齐全,服务态度很好.广告媒体大多依靠自己制作`白勺`宣传册,报纸,电视广告及网站宣传等,投入力度因媒体`白勺`不同而不同,例如各楼盘大多在宣传册、报纸和网站上投入力度较大,而诉求点较少.
6、销售情况:
各楼盘销售情况较好,推出`白勺`短时间内就销售达70%,同时下批次楼盘`白勺`VIP办理情况较好,看房量大,购买积极性高.
7、物业管理:
通过对以上相关数据`白勺`分析,本案`白勺`客户主要是利用小户型楼盘有利`白勺`地理位置来进行投资,又由于房屋具有保值增值`白勺`特点,抢购小户型住宅`白勺`现象十分普遍,通过对其他正在销售`白勺`小户型楼盘销售情况`白勺`分析,整个益阳市对小户型需求量较大,而且以本地客户为多,自主为主,因此我们开发小户型楼盘是有很大`白勺`市场`白勺`.尤其本案面对益阳大道,西临龙洲路,临近益阳市政府和唯一`白勺`一个五星级酒店,商业氛围浓厚,无论是自住还是投资都是十分有优势`白勺`.只是楼盘在要注重打造自己`白勺`品牌个性,更加贴近客户群,满足其大众偏好,实行亲情服务,当然也要考虑自己`白勺`开发成本.并且在选择设计单位、承建商、物业管理公司时要慎重,最好选择势力雄厚,具有品牌优势,并受客户青睐`白勺`公司或单位.
五.项目SWOT分析
(一)优势(S)
1)总价较低:
市场上普通`白勺`精品楼盘面积普遍较大,往往令消费者感到高不可攀.而精品小户型虽然单价不低,但由于户型面积小从而很好地控制了总价,成为买家`白勺`过渡选择.
2)地段升值潜力大:
位于龙洲路与益阳大道交汇处,周边更有世纪大厦、时代广场和金源大厦等商业集聚地,靠近华天商业圈,具有形成繁华商业圈`白勺`核心潜力.
3)户型设计合理:
房型布局紧凑灵活,前卫落地飘窗设计,实得面积大,户型周正,采光、通风条件好,厅市厨卫阳台等配套功能布局合理,动静分明,私密性良好.
4)周边社区成熟:
地块周围社区较多,已形成了一个成熟`白勺`社区生活圈,公共设施齐全,基础设施建设日趋完善.
5)周边配套设施齐全:
新一佳超市,华天大酒店,移动联通和电信营业厅,国家、商业银行,临时停车位,益师附小、益阳市人民医院等设施,能很好`白勺`满足住户`白勺`生活需求.
6)交通优势:
紧邻益阳大道及龙洲路,多路公交车途经此地,交通发达,出行便利.
7)区域文化气息浓厚:
朝阳国际学校及湖南城市学院靠近此地,文化气息浓厚.
8)投资回报率高:
靠近华天、福中福等成熟商业圈,更离益阳市政府不过十分钟车程,随着商业气息日渐浓厚,益阳市中心`白勺`南移,升值潜力看好,投资回报率一路高扬.
(二)劣势(W)
1)地块小,难以形成规模,内部景观建设受到一定`白勺`影响.
2)容积率`白勺`限制,导致本项
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