上半西藏房地产估价师案例与分析房地产估价文书的种类及作用模拟试题.docx
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2017年上半年西藏房地产估价师《案例与分析》:
房地产估价文书的种类及作用模拟试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、__是指经济活动中的一种借贷行为,是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。
A.信用
B.贷款
C.公债
D.金融
2、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时,如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多,则认为该开发商采用了__。
A.领导定价法
B.随行就市定价法
C.目标定价法
D.挑战定价法
3、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则应以__进行估价。
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
4、长期趋势的测定中,通过扩大动态序列各项指标所属的时间,从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动,以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为__。
A.移动平均法
B.扩大时距法
C.最小二乘法
D.趋势观察法
5、收益法中所指的收益是__。
A.估价时点前一年的收益
B.估价时点前若干年的平均收益
C.估价时点以后的未来预期正常收益
D.估价时点前最高盈利年份的收益
6、一个房地产开发商要获取销售许可证,他要找的部门是__。
A.房地产学会
B.房地产行业协会
C.房地产管理部门
D.政府
7、假设某类住宅价格从3000元/m2,下降到2800元/m2,其需求量从900套上升到1000套,则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为__。
A.-1.33
B.-0.66
C.0.66
D.1.53
8、的主要内容包括城市的发展布局,功能分区,用地布局,综合交通体系,禁止、制和适宜建设的地域范围,各类专项规划等。
A:
城市总体规划、镇总体规划
B:
控制性详细规划
C:
修建性详细规划
D:
城市分区规划
E:
执行层的组织协调
9、房屋征收实施过程中,违法建筑应由__认定。
A.拆迁人
B.拆迁主管部门
C.房地产登记机构
D.规划行政主管部门
10、下列关于合伙的法律特征说法不正确的是__。
A.合伙是合伙人的集合,在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性
B.其团体性没有法人强
C.合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点
D.合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限
11、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定,拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。
A:
5
B:
7
C:
10
D:
15
E:
房地产估价机构必须加盖公章
12、设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件,一般认为㎡筑面积的户型较为理想。
A:
70~110
B:
80~120
C:
90~130
D:
100~150
E:
借款合同
13、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数,说法错误的是。
A:
需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度
B:
需求价格弹性中,价格是因变量,需求量是自变量
C:
需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值
D:
需求价格弹性系数的数值可以是正值,也可以是负值
E:
执行层的组织协调
14、某汽车厂在A市市区內,且属于新设立单位,按照规定,该汽车厂应当自设立之日起日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记。
A:
30
B:
45
C:
60
D:
90
E:
执行层的组织协调
15、某住宅房地产开发用地,其土地面积为10000㎡,规划容积率为1.2,楼面地价为1500元/㎡。
后经规划调整,其容积率提高到1.6,楼面地价不变,则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为万元。
A:
375
B:
450
C:
500
D:
600
E:
工业用地的监测点评估价格
16、下列房地产投资项目不确定因素中,属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是。
A:
建筑安装工程费
B:
土地费用
C:
空置率
D:
容积率
E:
借款合同
17、__是__的组成部分,是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书,能够单独施工,但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。
A.单项工程;建设项目
B.单位工程;工程项目
C.单项工程;工程项目
D.单位工程;建设项目
18、现拟开发建设某写字楼,预计3年后建成并全部售出,总建筑面积为10000㎡,可售建筑面积为8000㎡,销售单价为1.6万元/㎡,若报酬率为8%,折现率为10%。
则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。
A:
9616.83
B:
10161.05
C:
12021.04
D:
12800
E:
工业用地的监测点评估价格
19、某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡,类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套,年折现率为6%,类似商品住宅期房的市场价值为5000元/㎡,尚需10个月才能入住,风险补偿为现房市场价值的5%。
该套商品住宅现房的市场价值为元/㎡。
A:
4653
B:
5347
C:
5352
D:
5366
E:
工业用地的监测点评估价格
20、某租户承租某商场的部分柜台,双方商定基础租金为15万元/月,并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。
当租户的月营业额为180万元时,其应缴纳的租金时__万元。
A.13.2
B.15.9
C.19.5
D.20.4
21、以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地,超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的,可以无偿收回建设用地使用权。
A:
1
B:
2
C:
3
D:
4
E:
房地产估价机构必须加盖公章
22、某临街深度30.48m(即100ft)、临街宽度20m的矩形土地,总价为121.92万元。
按时四三二一法则,其相邻临街深度15.24m(即50ft),临街宽度25m的矩形土地的总价为()万元。
A.53.34
B.85.34
C.106.68
D.213.36
23、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。
A:
利润
B:
价格
C:
价值
D:
收益价格
E:
工业用地的监测点评估价格
24、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/㎡,预测值为3630元/㎡,修匀常数为0.65,则下一期房地产的预测值为。
A:
3610.5元/㎡
B:
3619.5元/㎡
C:
3711.5元/㎡
D:
3719.5元/㎡
E:
工业用地的监测点评估价格
25、住房公积金委员会各项决策的执行机构是。
A:
住房公积金管理中心
B:
住房公积金管理委员会委托的银行
C:
各个单位
D:
全体职工
E:
执行层的组织协调
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、根据消费者行为理论,消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为__。
A.满足感
B.满意率
C.效用
D.满意度
2、当房地产的需求和供给同方向变化,且供给增加小于需求增加,则均衡价格和均衡交易量的变化分别是__。
A.不变和减少
B.上升和减少
C.下降和不变
D.上升和增加。
3、市场定位的方式有。
A:
避强定位
B:
重新定位
C:
跟随定位
D:
差异定位
E:
对抗定位
4、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。
(2008年试题)
A:
房地产估价机构具有一、二级资质
B:
分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师
C:
在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师
D:
有固定的经营服务场所
E:
估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全
5、拍卖一非公物房地产。
市场价2800万元,确定保留价2300万元,起拍价1500万元,成交价3200万元,事先未约定佣金标准,拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。
A:
64
B:
96
C:
160
D:
224
E:
执行层的组织协调
6、某显像管生产商在激烈的市场竞争中,通过对资本劳动、技术投入的调整,维持在每年15万支的规模上,此时正好使其收入递增达到最大,此时我们称该规模为。
A:
最大规模
B:
平衡规模
C:
极值规模
D:
适度规模
E:
执行层的组织协调
7、下列关于明确房地产估价时点的表述中,正确的有。
A:
对当前的价值进行评估,一般以宾地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点
B:
城市房屋拆迁估价,估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C:
分期实施的房屋拆迁,应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D:
房地产估价人员可以假定估价时点
E:
对原估价结果有异议而引起的复核估价,应以申请复核之日为估价时点
8、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为年。
A:
4
B:
3
C:
2
D:
1
E:
执行层的组织协调
9、下列关于房产分丘图的表述中,正确的有。
A:
房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图
B:
房产分丘图是房产分幅图的局部明细图
C:
房产分丘图的比例尺为1:
100~1:
1000
D:
房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记
E:
房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细
10、关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法,错误的是。
A:
由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,一并申请登记
B:
申请业主与房屋所有权主体不一致
C:
在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书
D:
在房屋登记簿上作记载,并颁发房屋权属证书
E:
执行层的组织协调
11、保险的基本职能包括__。
A.分散危险
B.融通资金
C.风险投资
D.社会保障
E.组织经济补偿
12、证券一般具有的特点包括。
A:
买卖时不存在证券交易价格
B:
可以依法转让
C:
票面上标有具体金额,代表一定的财产权利,并能给持有者带来收益
D:
证券又是一种资本,可以为持有者带来一定的收益
E:
证券是一种商品,可以进行依法买卖
13、工程造价的计价与控制是以为对象,研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法,以及王程造价运动规律的学科。
A:
建设项目
B:
单项工程
C:
单位工程
D:
分部工程
E:
分项工程
14、下列属于禁止流通物的有。
A:
毒品
B:
武器
C:
军火
D:
化工物品
E:
文物艺术品
15、在估价中,测算开发利润时应注意__。
A.开发利润是所得税后的
B.开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润
C.直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本
D.成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息
E.销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值
16、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为。
A:
空置率
B:
有效面积系数
C:
建筑密度
D:
建筑容积率
E:
借款合同
17、在工程建设定额中,分项最细、定额子目最多的是。
A:
概算指标
B:
概算定额
C:
预算定额
D:
施工定额
E:
执行层的组织协调
18、下列费用中,不属于土地费用的是__。
A.土地使用权出让金
B.城市建设配套费
C.拆迁安置补偿费
D.基础设施建设费
19、由于人口的不断增长和经济社会的不断发展,房地产价格总体呈的趋势。
A:
向上波动
B:
向下波动
C:
上下波动
D:
随机波动
E:
借款合同
20、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于.(2005年试题)
A:
变动成本的设置
B:
销售收入的不同
C:
固定成本的设置
D:
平衡点的设置
E:
借款合同
21、某房地产项目转让收入3000万元,其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、教育税附加合计为__万元。
A.60
B.90
C.150
D.165
22、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种,其中,不可控因素调查包括()。
A.消费者调查
B.促销策略调查
C.分销渠道调查
D.技术发展调查
E.竞争情况调查
23、房地产使用权目前主要是土地使用权,是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。
土地使用权一般又可分为()。
A.临时用地土地使用权
B.农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)
C.宅基地使用权(为农民集体土地上的)
D.行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的)
E.出让土地使用权(为国有土地上的)
24、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点,统计中的相对指标包括。
(2007年试题)
A:
价值相对指标
B:
结构相对指标
C:
强度相对指标
D:
动态相对指标
E:
时期相对指标
25、下列风险分析的内容中,属于风险估计阶段工作的有__。
A.风险产生的原因分析
B.风险发生的概率大小分析
C.风险因素检验
D.风险变量间的相关性分析
E.风险概率分布情况分析
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