太原房地产市场报告.docx
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太原房地产市场报告.docx
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太原房地产市场报告
朗润时间(4.01—4.30)
市场热度趋缓,四月楼市完美收官
山西朗润智业房地产信息咨询有限公司
时间:
2016.4.12
三三
金三银四,市场稳定,新项目逐步亮相
4月份市场成交虽不及3月份,但整体来看符合预期。
其主要原因是,3月份在各项政策利好推动之下,新增供应增加,成交攀至高点,4月份市场恢复冷静,成交走势趋缓。
各项目营销仍以暖场活动为主,儿童类亲子活动居多,但不乏规模类的创意营销。
万科旗下项目营销活动频繁,每周举办3-4场暖场活动,带动大量到访,增加现场人气,促进成交;碧桂园为开盘造势,通过地推&品牌推介会等形式,放大市场声音,带动项目节点性的认筹蓄客。
2016年是十三五开局之年,一季度算是交出了一份不错的答卷,我们对二季度市场走势保持谨慎乐观态度,随着房企为冲刺半年度业绩,且碧桂园、保利梧桐语、富力尚悦居、恒大未来城、万科两大高端楼盘等新项目营销动作逐步加快,各大品牌房企蓄势待发,“红五月”可期。
政策市场:
政策放缓,集中在营改增层面
5月1日营改增全面推开部分行业保留差额征税
朗润解析:
营改增”政策一直充斥着地产人的心。
从政策开始提出到落地推进,仅用时两个月。
五一小长假,营改增试点全面推开,建筑业、房地产业均纳入试点范围,对开发商来讲无疑是最大利好,从开发过程看,进项税的抵扣,企业的不动产投资成本降低,内部流动资金增加,投资更加灵活,空间逐步放大,不论是一般计税还是简易计税,企业税负均有降低。
两部委发文挺棚改困难市县可由省政府代发债券筹资
朗润解析:
“相比较城改,棚改热度较低。
本次政府发布通知力挺棚改,可提升城市整体形象,切实提高市民的整体居住生活水平;从房地产市场看,棚改的进行,在一定程度上能降低库存去化难度;政府对融资平台的市场化改制,能够减少之前棚改资金使用的混乱现象,提高财政资金的使用效率,降低棚改成本,也可缓解城市高库存压力。
太原投资3亿元改造晋阳湖环湖北路红线宽度50米
朗润解析:
在政府的重点规划下,晋阳湖成为太原市场屈指可数的热点区域。
作为2019年的“城市会客厅”,改造晋阳湖成为主要任务,环湖北路的修建,使得晋阳湖改造再次升级,片区形象提升,生态、人文理念渐入人心;道路的畅通,不仅可以加强该片区与外界的联系,有效的带动客流,增加商务商业氛围;同时可以促进片区开发,刺激周边项目的去化。
横跨汾河摄乐大桥火速开工预计6月底主体完工
朗润解析:
为了提升太原城市形象,加快太原城市化发展进程,改善市民生活环境,同时加速库存的去化,太原近几个月来城建不断提上日程,摄乐桥是北城继胜利桥、北中环桥、柴村桥之后的第四座横跨东西的大桥,它的修建,缓解了交通高峰期的拥堵情况,极大改善了北城居民生活出行的便利性,不用再绕行北中环桥,节约了出行时间,同时也加快了北城建设进程,对北城房地产业的发展也有一定的刺激带动作用。
土地市场:
土地市场供应量激增,成交表现稳定
2016年4月土地市场,供应层面:
新增供应建筑面积145.78万㎡,环比上涨56%,供应量显著增高;成交层面:
本月成交3宗土地,成交建筑面积55万㎡,成交量小幅波动上涨,成交表现稳定;成交地块中晋源区地块为西寨城改用地,受晋阳湖热度提升,成交楼板价较高,为2,196元/㎡。
土地供应分析
4月份土地供应同比环比均有不同程度上涨,市场供应达一季度峰值。
据“朗润智业”监测显示,4月土地市场供应较多,挂牌出让经营性用地6宗,拍卖出让经营性用地2宗。
供应占地面积37.18万㎡,环比上升47%,同比上涨8倍;建筑面积145.78万㎡,环比上升56%,同比上涨11倍。
朗润解析:
本月土地供应8宗,均临近城市环线及主干道;其中,环线附近供应3宗;内城主干道供应4宗;尖草坪区1宗,且为流拍土地再次出让地块。
万柏林区供应5宗,为主要供应区域。
土地成交分析
市场近四个月来成交波动较小,土地市场相对平稳。
4月份,经营性土地成交3宗,成交占地面积14.91万㎡,环比上升26%;成交建筑面积55万㎡,环比上升30.95%;成交总金额11.19亿元,环比上升21.24%;楼面价格2,038元/㎡,环比下降6.59%;4月土地供求略有增加,成交单价下降约150元/㎡。
朗润解析:
HGZ-1603规划建筑面积6.7万㎡,容积率3.2,居住兼商业。
位于小店区龙城大街以北,离太原火车南站和机场较近,交通便利;HGZ-1605规划建筑面积25.78万㎡,容积率3.40,居住兼商业用地。
位于西寨路以东、滨河西路以西、西寨城改用地以南、西寨南街以北,两个地块均属于城改项目用地,预测为品质刚需。
HGZ-1604规划建筑面积22.4万㎡,容积率4.3,为居住兼商业用地。
位于府东街东延以北,临近东中环与火车站,交通通达性高,预测为刚需产品。
商品房市场:
楼市去库存基调不变
2016年4月份,整体市场虽较3月份有所下降,但仍处高位,万科、恒大、富力三大集团占据市场主要地位,本土项目中阳光揽胜本月开售新品洋房,成交较为突出;写字楼整体成交环比上涨,主力成交为华润大厦,该项目主要以低价格抢占市场;本月小店区供应量最高,成交也位居第一;万柏林区物业形态丰富,其中公寓成交较突出;晋源区全为住宅项目,物业形态较单一。
商品房市场分析
2016年从供求关系看,4月份相比3月份供应及成交均有不同幅度下降,同比2015年4月份,成交量小幅度上涨。
4月份商品房供应环比下降31%,成交环比下降23%,供求比0.5,仍以去库存为主,价格8,529元/㎡,环比上涨3%。
各区域商品房供求量价分析
从各物业类型成交表现来看,万柏林区、小店区物业类型较丰富,晋源区均为住宅项目,其中万柏林区公寓成交表现明显,占比28%,主力项目为中海寰宇天下及长风世纪广场,成交较好带。
从各区域商品房供求量价对比来看,小店区供应及成交最高,其中龙城天悦、融鼎御品二期开盘,万科城、保利香槟国际等不间断加推带动市场;万柏林区本月以去库存为主,供应虽少,但成交较好,迎泽区恒大山水城、竟杰常青藤有少量加推。
商品住宅市场:
成交表现仍处高位
2016年4月份,各项目营销手段层出不穷,积极推出新货源抢占市场先机。
虽成交量环比下降,但整体成交表现仍居于高位。
本月供应量环比下降,仅小店区、万柏林区及迎泽区有新增供应量。
长远来看,未来随着品牌房企旗下新项目入市,整体市场或将迎来新高峰。
商品住宅市场分析
2016年4月,楼市正值“金三银四”时期,成交表现仍处高位,成交价格变化幅度较小趋于稳定。
商品住宅市场供应1,970套,环比下降35%,成交3,441套,环比下降26%,成交均价8,292元/㎡,环比上涨2%。
商品住宅项目成交面积TOP20排行榜中,万科集团三个在售项目均入围,其中万科城排名榜首。
本月品牌房企成交占据多半市场,本土项目集中在TOP10-20,多数以价格优势,瓜分市场份额。
其中,TOP5项目均是持销期保持高速去化,核心以配套、大城、地段等强势吸附中高端客户;国投赞城位居第六,遥遥领先于其他本土房企,项目核心竞争力在教育配套、生活配套、大城、国企品质等形成的综合价值体系,促成开盘后的高去化。
公寓市场:
公寓市场持续趋好
2016年4月份,市场成交环比下降14%,同比上涨92%,成交均价为8,521元/㎡,其中,中海寰宇天下市场热销,对整体公寓市场的成交起到了带动作用。
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