松江区住房发展十三五规划发布修改.docx
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松江区住房发展十三五规划发布修改
松江区住房发展
“十三五”规划
松江区住房保障和房屋管理
2017年6月
第一章总论
一、“十二五”住房发展回顾
“十二五”以来,我区全面贯彻落实上海市住房发展指导方针,把住房发展作为推进松江经济发展和民生改善的重点,在加强房地产调控,保持房地产市场健康稳定发展的同时,全面推进“四位一体”住房保障举措,加大旧区改造和旧住房综合改造步伐,加大节能环保和住宅产业化推进力度,完善住宅小区综合治理体制和机制,积极改善居民的居住条件和居住环境,较好地完成了“十二五”规划确定的各项目标和任务。
(一)住房市场健康平稳发展,居民居住水平不断提高
“十二五”期间,我区认真贯彻落实国家、市级房地产市场调控政策,按照“三个为主”的市场发展原则,加强供需双向调节力度,加强市场监管,促进住房市场的健康稳定发展。
1、住宅建设投资稳步增长
在“保增长、扩内需、调结构、惠民生”政策的推动下,本区进一步加大住房建设力度,住宅建设投资迅速回升。
“十二五”期间,本区在房地产领域投资总量为732.13亿元,占区全社会固定资产投资的60%。
其中住宅类投资为553.53亿元,占房地产投资的75.6%,占全社会固定资产投资的45.3%,成为整个社会固定资产投资的重要部分。
2、商品住宅市场平稳发展
“十二五”期间,本区新建商品住宅上市面积444.97万平方米(36229套),成交面积393.98万平方米(33255套),成交均价20339元/平方米。
其中,普通住宅占55.5%。
二手房成交面积509.04万平方米(47701套),成交均价14506元/平方米。
其中,普通住宅占68.6%。
“十二五”期间,本区商品住宅市场总体表现为量大价低(上市量与交易量排名全市第三、成交均价全市第十三),呈平稳发展状态。
(二)住房保障体系不断完善,居民住房困难逐步改善
“十二五”期间,我区紧跟市级步伐,从单一的住房保障制度,逐步形成了“分层次、多渠道、成系统、全覆盖”的廉租住房、共有产权保障住房(“经济适用住房”)、公共租赁住房、动迁安置房“四位一体”、租售并举的住房保障体系。
1、大型居住社区建设稳步推进
2010年市政府根据《大型居住社区第二批选址规划》,在全市9个区县范围内选择23个居住点共计总用地面积111.41平方公里,其中,在本区选择了4个点,总共27.76平方公里,占全市总用地量的四分之一,为全市最多。
“十二五”期间,我区大型居住社区已交付住宅建筑面积142.6408万平方米,21323套;在建148.0579万平方米,23054套;2015年计划新建236万平方米,30766套,为全市保障性住房供应提供有力保障。
2、动迁安置房建设大力推进
按照“政府引导、市场运作、面向社会、服务大众”的原则,动迁安置房建设得到规范有序推进。
“十二五”期间我区动迁安置房共完成项目认定24个,涉及11个镇(街道)。
规划用地273.2公顷、建筑面积392.15万平方米、可建住宅41773套。
累计开工住宅建筑面积265.69万平方米(29155套)、累积竣工住宅建筑面积100.59万平方米(18377套);总预售认定住宅建筑面积237.06万平方米(26559套)。
3、公共租赁住房筹措与供应有序开展
“十二五”期间,本区区属公租房规划项目共6个,共投资68209万元,累计建筑面积98046.71平方米,1273套,其中,已供应项目3个、共53553平方米,767套。
区公租房公司已受理了1096人的申请。
其中,927人已通过住房面积核查。
同时,我区根据《上海市关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》,引导单位利用自用土地建设单位租赁房,“十二五”期间,我区单位租赁房项目共49个,其中已建成项目37个,22883套,已供应31个,15946套。
4、廉租住房受益面不断扩大
突出廉租住房这一重点,着力解决最困难居民家庭的住房问题,符合条件的申请家庭基本实现“应保尽保”。
“十二五”期间,我区廉租住房配租家庭累计953户,共计发放租金补贴1167.54万元;分两批次对221户家庭进行了实物配租,目前,该221户家庭总体居住情况稳定。
5、共有产权保障房(经济适用住房)稳步启动
配合市局积极推进共有产权保障房(经济适用住房)制度,加快解决中低收入居民家庭的住房困难。
“十二五”期间,我区共启动了4个批次的共有产权保障房申请受理工作,审核通过496户,签约286户。
(三)坚持机制创新,旧区改造步伐不断加快
“十二五”期间,我区努力破解旧区改造工作“瓶颈”,创新旧区改造机制,以解困签约为主线,同步做好安置房筹措建设、老旧住房修缮、历史建筑保护等相关工作,并于2013年底开始试点“城中村”改造,取得重大进展,推动本区旧改工作踏上一个新台阶。
1、积极探索旧区改造新工作机制
自2012年3月新一轮旧城改造工作启动以来,三年解困签约共4023户,签约面积1.74万平方米,占应签约总数6830户的58.9%。
连续三年保持郊区旧改工作的50%以上,是郊区旧改工作力度最大、速度最快,百姓受益最多的。
并在创新机制,完善政策方面取得了新的突破:
一是成立了以区长为总指挥的旧城区改造建设指挥部,建立工作例会制度,出台了《关于进一步加快推进老城改造的实施办法》、《关于松江区老城改造专项资金具体操作办法的通知》等一系列文件,为旧改工作提供政策保证和操作依据。
二是按照过程全透明、结果全公开的要求,各街镇积极探索,开始施行“事前两次征询”、“数砖头”加套型保底、第三方提前介入等新机制,进一步加快签约步伐。
2、积极筹措安置房源,确保平稳过渡
本轮旧改推进中,我区在原油脂化工厂、松汇西路、辰塔路、市属泗泾南拓展等基地通过自建和回购方式建设安置房近4000套,逐步解决居民安置需求。
同时,完成了中山西路改造、松江市河综合整治、中山中路休闲绿地建设工程等一批涉及民生的实事工程;完成了仓城历史风貌区建设的示范点——关帝庙修复重建工程;完成了费骅宅、钱以同宅、杜氏雕花楼等一批古宅修缮工作,上海书画院松江分院、松江素琴馆、松江非遗传习基地等单位的入驻让这些古宅老房焕发了新的活力。
3、不断加大旧住房修缮改造力度
“十二五”期间,本区旧住房修缮工作最初为平改坡综合改造、多层房屋综合整治以及直管房全项目修缮三种形式,2013年增加了屋面及相关设施改造,2015年又拓展到危旧房全项目修缮和严重损坏房屋修缮两类。
全区共推进实施各类旧住房修缮改造209.81万平方米,其中保障性安居工程59.48万平方米(屋面及相关设施改造),受益居民3万余户,共计投资50638万元。
旧住房修缮改造工作从工程任务量、改造形式、资金投入和管理水平等各方面都有了较大提升。
4、积极探索“城中村”试点改造
我区“城中村”改造现在共有5个项目获市相关部门批复并已开始实施,分别涉及岳阳、永丰、中山、车墩、佘山等街镇,土地总面积为1773亩,受益居民2万余户。
自2013年11月试点改造正式启动以来,各街镇共完成签约440户,占总户数的35%。
“城中村”试点改造工作取得实质性进展,成绩位居郊区前列。
(四)管理机制日益完善,小区综合管理水平不断提升
“十二五”期间,面对小区综合管理存在的种种难题,我区积极转换观念,开拓思路,以加强基层组织建设为契机,推进住宅小区综合管理联席会议实体化运转,加强监督,加强执法,引导居民自治,指导本区住宅小区综合管理工作取得新进展。
1、着力推进住宅小区综合管理联席会议实体化运转
建立了住宅小区综合管理联席会议,分管副区长担任第一召集人;相关职能部门的分管领导亲自抓住宅小区综合管理的落实;各街道(镇)相应建立了住宅小区综合管理联席会议,由各街道(镇)分管领导任联席会议召集人。
同时在住宅小区以居民区党组织为核心的“五位一体”工作机制已基本形成(即居委会、业委会、物业企业、房管办、社区民警),共同推进形成政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合管理格局。
2、强化物业服务行业监管
一是加强物业企业资质管理。
严把物业服务企业资质审批准入关和审批过程监管关,建立企业能升能降、能进能出的监管机制和约谈、警告、处置的工作机制。
二是建立物业服务“四查”制度。
住宅小区实行小区经理每日查、物业企业每周查、房办每月查、区局抽查的动态检查制度,加强对物业服务企业的日常监管,提高物业服务水平,增加物业服务行业满意度。
三是推进物业管理招投标。
与市房管局联动,建立公开透明的操作体系和实时运作信息系统,促进物业管理招投标活动在公开、公平、公正的“阳光操作体系”下运行,从源头上把好市场准入关。
四是积极推进物业服务企业及从业人员诚信体系建设。
加大监督检查力度,建立诚信信息披露制度,认真落实物业服务企业和物业项目经理信用信息记分工作。
五是建成962121松江物业服务呼叫平台和房屋维修应急中心。
“十二五”期间,962121呼叫平台24小时受理市民群众的物业服务诉求12069件;房屋维修应急中心常年处置老旧房屋应急抢修任务19.6万件。
3、加大住宅小区综合执法力度
积极履职,主动出击,严厉查处各类住宅小区违法行为。
“十二五”期间,查处住宅小区违法行为2400起,拆除面积34183.5平方米;发出房屋使用违规整改通知书627起,作出处罚决定8起,罚款金额29.5万元;对附有违法建筑、损坏房屋承重结构等采取限制其房产交易242起;组织拆除历年存量违法建筑23起,拆除面积2780平方米。
4、扎实开展群租整治工作
全区上下联动,疏堵结合,认真扎实地开展“群租”专项整治工作,有效遏制“群租”行为蔓延的势头。
建立了由分管副区长为总召集人的松江区住宅小区出租房屋综合管理工作联席会议。
各街镇也对应建立了“群租”整治工作领导小组,形成了上下联动、条块结合、协同推进的工作格局。
“十二五”期间,共整治“群租”约1.68万户。
同时,积极探索运用法律武器整治“群租”之路,松云水苑某户违规租赁案件历时11个月,4次行政诉讼及一次监督申请,开辟了一条成功运用行政、法律等手段处理“群租”违规行为的有效途径。
(五)住宅产业化明显加快,房屋质量逐步提高
“十二五”期间,我区以“节能、节地、节水、节材和环保”和提高住宅整体质量为目标,从优化户型设计、加强建筑节能减排和推进住宅全装修等方面入手,不断完善住宅产业化推进机制和管理措施。
1、建立住宅产业化推进和监管机制
抓住土地出让源头,将住宅全装修作为土地出让的条件,使住宅全装修推进工作进入了一个新阶段,并通过示范项目,逐步形成节能省地型“四高”优秀小区创建平台。
“十二五”期间,全装修住宅约占新建商品住宅的9.2%,交付使用面积86.15万平方米,装配式建筑的项目2个,面积4.28万平方米,住宅整体质量明显提高。
住宅产业现代化已从“点上示范”进入“面上推行”阶段。
2、提高住宅建设配套质量
按照“同步规划、同步设计、同步建设、同步交付”的要求,“十二五”期间,居住区公建配套设施累计交付89465.58平方米,为购房居民提供良好的配套服务设施。
“十二五”期间,本区住房发展工作虽取得了明显成效,但依然面临着一些亟待解决的新问题、新情况。
一方面住宅市场供应结构存在不合理,部分高档住宅房源去库存压力较大,住房租赁市场发展不成熟,尚需进一步优化;另一方面住房保障政策、运作机制、供后管理体制还有待进一步完善,住房保障覆盖面急需进一步扩大,与着力改善民生,满足人民群众基本住房需求的目标要求还有一定差距;同时,随着社会化进程,人们对于居住条件、居住环境的要求越来越高,对房屋质量、公建配套设施、物业服务满意度等提出了新的要求,也需要我们进一步开拓思路致力解决。
二、“十三五”住房发展面临的形势与背景
“十三五”时期是松江区创新驱动、转型发展的关键时期,住房发展面临新的趋势和新的挑战。
(一)积极应对经济转型
一是随着土地、资源、环境压力日益加重,原有的主要依靠资源消耗和投资拉动的增长方式已难以为继,因而必须重塑我区经济增长的动力,从投资驱动转向创新驱动;二是要进一步优化和提升我区经济结构,改善城市面貌,提升城市功能;三是要更加注重社会发展和民生改善,实现从建设小康社会向构建和谐社会的转变。
(二)住房市场由增量房向存量房过渡,由量向质转变
“十二五”期间,本区存量房供应和交易面积超过增量房,说明本区房地产市场已处于增量房时代向存量房时代过渡的阶段。
“十三五”期间,随着土地指标的进一步紧缩,住房市场不可能持续粗放型增长,关注点从量向质转变,不仅要求房屋本身质量的提高,也包括房屋使用和管理质量的提高。
一是要盘活存量房屋,进一步发展存量房市场;二是要加大公建配套设施建设,不断提升住宅小区综合管理水平,提升物业服务满意度,提升居住环境质量;三是大力发展节能建筑、绿色建筑、装配式建筑,推动房地产业向节能环保、生态集约的方向转型。
(三)住房保障依旧是“十三五”住房发展工作的核心
“十三五”期间,全国、上海的住房保障政策架构将会进一步完善, 我区也要仍然紧紧围绕民生和安居两大重点,不断推进住房保障工作迈步向前。
住房保障首要目标是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居。
重点是健全住房保障和供应体系,要稳定商品住房供应,加大保障性住房供应,大力发展二手房市场和住房租赁市场,推进住房供应主体多元化,满足市场多样化住房需求。
关键是健全保障性住房制度。
一是要建立各级财政保障性住房稳定投入机制,扩大保障性住房有效供给;二是要进一步完善租赁补贴制度,推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行,加快各类棚户区改造,规范发展经济适用住房;三是要加强保障性住房的管理,要制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序,严格规范准入、退出管理和租费标准,提高保障性住房物业管理、服务水平和运营效率。
(四)城市更新对旧区改造提出了更高的要求
2015年5月,《上海市城市更新实施办法》正式实施,这标志着上海已经进入了以存量开发为主的“内涵增长”时代。
不同于过去的“城市扩张”、“大拆大建”,城市更新指的是对城市内已建成区空间形态和功能进行进一步改善。
松江是一座历史悠久的老城,我们拥有仓城历史风貌保护区等优秀历史资源,但同时,老城区、旧集镇区内还存在着城市能级不高、活力不足、公共空间和服务设施缺口、城市风貌保护不够等多种问题,切实推进“再开发”这种城市更新模式刻不容缓。
“十三五”期间,我们在启动旧城镇改造时,一是要特别关注弱势群体的需求,比如对棚户区进行更新时,需要充分听取当地居民的意见,形成共识,提高当地居民的居住福利。
二是提倡有机更新,采取渐进式的、有机的更新方式,要更加注重城市环境的改善、城市功能的提升以及城市文化的传承。
三、“十三五”住房发展的指导方针和总体目标
“十三五”本区住房发展的指导方针为:
全面贯彻落实党的十八届四中全会精神,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,紧紧围绕上海加快建设“四个中心”,建设宜居乐业新松江的总体目标,坚持“以人为本、重在民生”的发展理念,进一步深化“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的住房发展原则,建设“健康、稳定、持续、有序”的住房市场;完善“分层次、多渠道、成系统”的住房保障体系,切实将推进住房保障、服务百姓安居,作为本区住房发展的主线和首要任务,全面推进动迁安置房、廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障房“四位一体”住房保障举措,着力解决中低收入住房困难家庭和青年职工、引进人才和来沪务工人员等群体的居住问题;加快旧街坊整体改造、旧城改造、“城中村”改造和旧集镇改造,盘活存量用地,改善城市环境;进一步加快旧住房综合整治,推进节能环保和住宅产业化,提升住宅小区综合管理水平,全面改善居民的居住条件,提升居民的居住水平。
让松江逐步发展成为规划合理、配套齐全、节能环保、服务完备、住有所居、社会和谐的生态宜居城市。
“十三五”住房发展的总体目标为“围绕一个核心、抓住两个重点,做到三个提高”。
即:
——以全面推进“四位一体”的住房保障举措为核心,进一步加大保障性住房的建设和供应力度,着力解决中低收入住房困难家庭和部分来松人员的居住问题;
——紧抓城市更新和旧城镇改造两项工作重点,统筹城乡发展,进一步盘活存量用地,改善城市面貌,促进松江转型升级。
——进一步完善住宅小区综合管理体制、机制,提高物业服务满意度;进一步推进旧住房综合改造,提高居民居住条件和居住环境;进一步加大节能环保和住宅产业化推进力度,提高住宅建设质量。
第二章保障房建设与管理规划
一、总体发展目标
“十三五”期间,根据本区经济产业发展、城乡一体化和用地规划的要求,坚持以人为本,按照保基本、全覆盖、分层次、可持续、促公平的方针,继续健全深化“四位一体”、租售并举的住房保障体系,合理统筹安排区属保障性住房的建设布局,加快解决本区居民的住房困难问题。
“十三五”保障房建设与筹措总体目标如下:
——区属动迁安置房计划开工项目7个,15512套,安置居民5621户;计划认定项目20个,可安置居民1.4万户;
——公共租赁房(单位租赁房)计划筹措3700套;
——适当调低廉租住房实物配租比例,计划新增实物配租家庭50户;
——共有产权保障住房计划保障家庭270户。
二、区属动迁安置房建设布局
“十三五”期间,区属动迁安置房建设、供应的重点在于满足旧区改造和城乡一体化建设中的住房需求,以农民宅基地置换和旧城改造的安置需求为基本导向。
(一)满足“十二五”期间已动迁居民的安置需求
1、计划开工数量
为满足“十二五”期间已动迁项目在外过渡居民安置需求,根据已认定项目情况,“十三五”期间本区准备开工项目为7个,计划供应15512套住房,可安置5621户家庭。
已出让土地面积:
16.32万平方米,未出让土地面积16.73万平方米。
表2.1:
“十三五”期间动迁安置房拟开工项目单位:
万平方米、套、户
项目
个数
土地情况
项目招标情况
规划套数
可安置户数
认定面积
规划可建面积
已出让情况
未出让
土地面积
可建建筑面积
招标住宅面积
土地面积
规划可建建筑面积
7
76.8107
132.489
16.32759
26.89785
26.2724
16.733
26.936
15512
5621
2、区位安排
本区“十三五”动迁安置房开工建设主要涉及六个街镇:
叶榭镇、中山街道、永丰街道、车墩镇、新浜镇、九亭镇(具体项目分布如图2.1所示)。
3、建设时序安排
原则上按照需求量大小、开工时机成熟与否来安排开工时序,具体开工计划如表2.2所示。
计划开工情况和规划保障房数量情况来看,2017-2018年是本区动迁安置房大量动工的集中期,并且集中在松江南站。
南站作为交通枢纽,周围配套建设的保障性住房可以借助便利的交通条件,方便居民的生活和出行。
表2.2:
“十三五”期间动迁安置房开工建设的时序安排
时间
项目名称
规划保障房数量
可安置户数
2016
中山文化苑三期
760套
280户
中山街道茸北苑A、B地块
430套
430户
松江区新浜镇SJS80001单元02-10号地块
515套
233户
松江区九亭镇01-04、02-04地块
2024套
711户
2017
叶榭动迁安置房2号地块
1200套
300户
松江南站大型居住社区C17-19-02、C17-17-04、C17-10-03号地块
6085套
1667户
2018
松江南站大型居住社区C18-22-06等五幅地块
4498套
2000户
图2.1:
“十三五”期间松江区拟开工项目的建设分布图
(二)满足“十三五”期间拟动迁项目的安置需求
1、各街镇动迁安置需求情况
根据调查统计,各街镇上报的“十三五”动迁安置需求如表2.3所示。
表2.3:
“十三五”期间各街、镇动迁安置房需求情况单位:
户,万平方米
街、镇
需动迁安置总户数
需安置面积
岳阳
1530
20.1
方松
320
9.44
中山
986
13.95
永丰
2900
54.42
九亭
450
12.92
泗泾
1240
24.8
佘山
2500
125
新浜
2460
48.38
小昆山
1500
30
泖港
120
4
车墩
118
2.96
合计
14124
345.97
2、计划项目认定数量
为保证后续动迁安置房的建设、供应,满足“十三五”期间的动迁安置需求,根据各街、镇意向,共计划认定项目20个,涉及11个街镇(详见图2.2)。
表2.4:
“十三五”期间松江区动迁安置房拟认定项目汇总表
项目数
所涉街镇
土地面积(公顷)
建筑面积(万平方米)
预计投资总额(亿元)
20
11
223.66
345.97
199.93
表2.5:
“十三五”期间松江区动迁安置房拟认定项目汇总明细表
序号
所属街镇
项目名称
建筑面积(万平方米)
项目安排
拟安置户数
R1
岳阳
原古城大酒店地块
3.7
旧城改造
280
R2
岳阳
黑鱼弄地块
3.2
旧城改造
250
R3
岳阳
戴家浜地块
13.2
旧城改造
1000
R4
泗泾
泗泾镇南拓展大型居住社区25-01
11.8
解决泗泾镇老镇改造的动迁安置地块
690
R5
泗泾
泗泾镇第七期动迁安置房项目(暂定名)
13
泗泾镇郊野单元规划实施所动迁村民安置
550
R6
九亭
九亭镇安置小区04、05地块动迁安置房项目
12.92
结合本镇的发展需求,改善并提高原九亭地区居民的住房条件,主要安置对象为自然村宅基地
450
R7
中山
光星花苑(暂定名)地块动迁安置房项目
3.8
光星路2号地块动迁安置户,中山街道北区已动迁未安置户及计划动迁安置对象
160
R8
方松
松江区方松街道STC10008单元02-04号地块动迁安置房
9.44
方松郊野单元规划实施(包括广富林郊野公园建设)所动迁村民安置
320
R9
永丰
郊野单元AZ001、AZ003及AZ002、AZ004地块动迁安置基地
54.42
安置永丰郊野单元内农村宅基地房动迁家庭
2900
R10
新浜
08-02地块安置房
8.7
搬迁农户安置房
450
R11
新浜
03-07地块安置房
6.4
搬迁农户安置房
330
R12
新浜
11-02地块安置房
6.5
搬迁农户安置房
340
R13
新浜
16-01地块安置房
2.78
搬迁农户安置房
140
R14
新浜
202亩地块安置房
24
搬迁农户安置房
1200
R15
佘山
佘山江秋安置基地
65
主要用于安置天马垃圾焚烧场项目周边动迁居民,总户数约1300户。
1300
R16
佘山
天马山老城改造和建设用地减量化安置地块
60
主要用于安置改造地块和减量化地块内的动迁居民,总户数约1200户。
1200
R17
小昆山
小昆山镇文翔路三号动迁安置房
30
安置小昆山镇集建区外1500户民宅在集建区外,尚需要另建一安置小区用于安置
1500
R18
泖港
泖港镇中南路6号地块
4
泖港镇在配合项目建设中(辰塔路泖港段、11万伏高压线、G1501高速公路大桥等)及叶新公路沿线环境整治和本地块腾地需要。
120
R19
中山
方塔北路07A-04A地块
10.15
根据区府2014-63号“关于上海电气集团地块改造事宜”专题会议纪要精神及
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