晨光商业地产培训.docx
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晨光商业地产培训
商业地产知识培训
何为商业地产:
商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说
狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所
广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等,一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式,都叫商业地产。
商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
商业地产
商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积,靠企业长期持有
大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具,买来作为投资用的。
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去,而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待
商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
资本运营市场开发运营管理
贯穿商业地产全过程的三种行为
开发行为投资行为经营行为
商业地产的四元素
开发商投资客商户消费者
商业地产的市场发展条件
欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件;
地产投资市场产品类别
按开发形式划分
购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺交通设施商铺
按投资价值划分
都市型社区型便利型专业型其他商铺
专业型商铺
定义:
专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。
该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。
按业态划分
综合型特色型零散型
返租销售概念:
就是带租约销售,即先引进品牌商家,然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主,并保证给小业主一定的定期租金回报,发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。
实质:
商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售,在其进行外销商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售,在其进行外销商品房出售时与买受人约定,在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。
利益:
国内的房地产公司融资渠道比较单一,为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面,开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。
对于个人投资者而言,现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品,不仅具产权的房地产特性,同时在理想状态下,又是一种收益比较高的投资理财产品。
可见,售后包租并非只是开发商单方获益的模式,其本质仍是实现开发商与投资人的双赢
6%-10%左右是合理回报率商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本。
怎样才能让投资者觉得某个物业能增值?
背景环境——大的经济环境是否健康发展
行业环境——商业地产行业是否是投资热点
地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展
同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间
项目规划——商铺规划设计是否合理,是否符合经营要求
价格合理——销售价格是否与实际价值趋同
影响客户决断的因素
客户:
不仅指投资客,更是针对经营者,因为他们才是更加专业、更加挑剔的客户。
影响客户决断的因素
客户自身实力、知识、年龄、偏好、……参与开发的公司品牌,项目本身,其他,唯一性.
外在因素
参与开发的公司品牌开发商建筑设计公司物业、运营公司实力信誉经验
项目本身硬件软件
硬件地理位置交通状况周边商业市场同类市场整体水平周边居民水平建筑形式铺位划分配套设施
软件
销售策略进驻品牌优惠政策未来前景推广力度运营管理
硬件优势
资源优势市场优势建筑优势划分优势政策优势前景优势销售策略优势运营优势
商业房地产的价值构成是什么?
商业房地产的价值由两部分构成;
第一是房产有形的价值,土地加建筑成本等;
第二是商业无形的价值,它是商业房地产价值的根本价值.这两者不可分离,商业价值不可能离开商铺而单独存在.商业地产的价值在于经营.通过经营创造高于价格的价值.住宅地产的价值在于居住保值升值;
商业地产的类型有哪些?
(1)商铺(含各种类型店铺)
(2)商业街(含步行街)
(3)商场(含专业市场)
(4)超市/大卖场(含仓储中心)
(5)购物中心(含SHOPPINGMALL)
(6)酒店式公寓
商业地产的利润来自哪些方面?
商业地产利润来自四个方面:
(1)是开发商通过运作项目赚取开发投资利润;
(2)所有者出租商铺赚取租赁利润;
(3)商铺经营者赚取经营利润;
(4)商业物业管理者赚取管理利润;
商业地产开发中存在哪些风险?
1.利润过高产生泡沫;2.竟争加剧价值下降;
3.经营理念差异甚远;4.运作流程缺乏科学;
5.招商渠道对称困难;6.资金压力不断增大;
7.经营管理人才匮乏;8.政策风险难以抵御;
商场的管理方式与传统零售业有什么不同?
商场与传统零售来在规模,功能,目标市场;财务运行模式.管理任务营销方式等方面都有着很大的区别.它与传统零售业在经营,管理方面的最大差异表现在:
(1)经营管理模式不同,传统零售采取所有权,管理权,经营权“三权合一”的经营管理模式.而国际上大多数成功的商场一般都采取“三权分离”的模式,但就日前国内情况而言,商场的开发商无论是商业企业还是房地产企业最终往往还要担心当购物中心经营者的角色,国内商场的经营管理模式与国际接轨是势在必行.
(2).核心竞争业务的不同.购物中心的核心竞争能力不仅仅体现在商品的组合上,它更体现在购物中心具有的综合组合能力上,即商品买卖.娱乐休闲.餐饮服务等业态的组合及对各个品牌应有的号召力.凝聚力。
商场本身不参与基本一零售业或服务业的竞争,而是提供一个竞争的环境、场所和组合功能。
(3).营销方式和目的不同。
传统零售业的营销方式是以商品为中心,通过其宣传、展示、促销来达到扩大销售、推广市场目的。
商场侧重于文化营销和生活趣味营销,目的是更能吸引人气,同时把商场中心内部不同业种的承租户串联起来,通过相互间的促销活动,共同繁荣市场,使其真正成为“人气的集聚点”。
(4)服务对象不同。
传统零售业的服务对象主要是消费者;商场的服务对象既有消费者,还有经营者,还有经营者。
一方面能让消费者在商场享受较为优质的服务,另一方面也能使各租户在其经营中感受到商场全方位的帮助和支持。
第四,正确选址.选址是决定商场成败的一个关键。
商业地产项目的管理内容与管理原则是什么
商场的运营管理一般包括四个方面的内容:
(1)统一招商管理;要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
“品牌审核管理”是指招商对象需经品牌审核后才能进入。
“完善的租约管理”包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,
统一的营销管理”,有助于维护和提高经营者的共同利益。
“统一的服务监督”,有助于经营者间的协调和合作。
“统一的物业管理”,有助于建筑空间的维护和保养。
商铺投资与产业有什么关系?
如何选择具有良好产业背景的商铺?
“商”与“铺”是互相依存的关系,在经营决定价值的今天,商铺的价值更大的取决于商铺的经营的回报,具有高成长性的朝阳待业背景的商铺,其投资价值就大大高出其他同类的商铺.
在判断所投资的商铺是否具有良好的产业背景时,有3个基本的标准;
1.此行业的历史及未来的消费增长速度.
2.此行业的竞争情况呈良性.
3.此行业的利润空间.投资者可通过搜集统计数据和实地调研获得这些指标并进行分析.
好的商铺物业有哪些特性?
1.首先要考虑到交通便利,人流易达,人气鼎盛,所以,位于黄金地段的低层商铺(底铺)是最佳的商铺.一楼商铺当然要明显好于二楼的铺位.
2.人流量大,而且档次高.如休闲购物人流的商业价值要远远高于交通人流.
3.周边商业已经或者预期成势,周边经商环境可以汇聚重要的客源等.
4.商铺平面结构好,格局方正以便于店堂布置.有较宽的门面以便于接触顾客.
5.首先应该选择临街或者尽量靠近出入口或大堂的铺位,即铺位的曝光率要高.
6.商铺经营的换手率低.
7.商场的管理好.
8.商场的整体设计合理,有利于聚集人气和吸引客流等.
买商铺期房好,还是现成的商铺好?
各有利弊.关键是看所在地段和位置,还要看个人需求.一般说来,现成商铺经过了一段时期的市场培育已经成型,买来就能用,可以观察到其客流量和经营状况,可以知道其租金水平或其它有关的财经资料,容易估计其回报率,风险较小,但一般昂贵.而同样地段的商铺期房则需要一段时间以待其建成,风险相对较大,但价格会相对便宜,增值空间当然也比较大.
商铺公摊率高好,还是低好?
多高的公摊才算合适?
投资者应如何看待公摊率高低?
“商铺公摊率高低直接关系着商场今后的经营效果,投资者不要一味强调公摊面积的大小!
”其实,投资商铺并非公摊率越低越好,表面上看,公摊率低,所购商铺的使用率就要高一些,但经营效果未必就好.专家指出,投资商铺,要刻意考察的是口岸、位置、规划、价格、投资回报等因素,公摊率高低还排在其次.
据调查,目前新建大型商场公摊一般在45﹪-55﹪之间,少数彩传统布局的商场公摊率低于45%,但至少也在35%以上,只有沿街商铺的公摊率最低,一般在15%左右,在欧美及香港,一些比较高档的商场,其使用率都非常低,公摊面积基本在50%左右.这一方面是消防的原因,另一方面也是因为公摊的高低与商场的经营效果有直接的关系.专家指出,商场设计公空间,主要考虑客流通达与滞留,公摊面积就是用来营造舒适的购物环境,满足购物者的消费偏好.
因此越是高档的商场,其公空间就越多,比如走廊、通道要足够宽,至少3米宽、每层至少要有两部扶梯、两部电梯.有的商场还会设计宽敞的休息区、中央花园等,这些公共空间的设计都是为了使购物环境更加舒适.一个舒适的购物环境会极大地刺激购物者的消费冲动,而一个嘈杂拥挤的购物环境只会使人望面却步.其次,商铺公共空间大小决定了消费人群的容量和人流量.商场的空间是有限的,公摊面积小,可容纳消费者的公共空间自然就减少了,其人流量就会受到限制,从而也要直接影响商场的经营效果.
公摊率并非价值“尺度”
“没有合理的价值尺度,盲目追求小公摊商铺,投资者就可能挑选到‘垃圾股’,从而影响自己的投资收益.”投资商铺最终应考虑的是商场未来的商业气氛、经营效益,不能只简单地计较公摊面积、使用面积等因素.
假如甲乙两个商场,规模一样.甲商场有20个商铺,每个商铺年租金10万.商场能容纳1000个消费者,实现2000万的营业额,那么平均每个商铺实现100万的营业额;而乙商场能容纳2000个消费者,也有20个商铺,只是每个商铺面积比甲商场的面积小一些,但实现了4000万的营业额,则平均每个商铺是200万的营业额,那么它的年租金即使为20万元,作为一个聪明的投资者一定选择乙商场的商铺,虽然它的租金高、公摊面积大、使用面积小,也会成为追抢的旺铺.
投资商铺之商情?
商情—是指商铺所在地区的商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模与覆盖范围等.
投资商铺之客流量?
客流量—它对于商铺的价值至关重要,商情阐释的是商铺所在地区的“微观”量化.
投资商铺之可视性?
可视性—是指经过建筑师创造性的设计,最大限度地使尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到.
投资商铺之楼层?
楼层---商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小,一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的要高出很多.
投资商铺之交通条件?
交通条件---往往意味着可能到访客流量的潜力.
投资商铺之硬件条件?
硬件条件---具体指商铺的设计和能源状况等,包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导,还有水、电、气、污水排放等技术性内容,以上因素对商铺的影响很大.
投资商铺之经营商品的隶属项目的运营特点?
隶属项目的运营特点---商铺多数隶属于某个项目,所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的.
投资商铺之原始售价?
商铺初始售价---商铺初始售价的高低,将影响商铺投资的收益.商铺初始售价越高,投资收益率越低,资金风险也就越高.
投资商铺之周边地产发展趋势?
周边房地产发展趋势---商铺价值提升是一个动态的过程,商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用.
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