房改房买卖合同的效力.docx
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房改房买卖合同的效力
房改房买卖合同的效力
篇一:
房改房买卖合同效力
房改房买卖合同效力
原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房,后以三、四万元的市场价格卖出,但几年以后房价涨至十几万时,连肠子都悔青了,拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。
原房主往往起诉至人民法院,以种种理由要求认定原房改房买卖合同无
效。
其主要悔约理由一般可能是如下几种。
1、以房改房为夫妻共有,签订合同时夫妻一方未到场签名,夫妻另一方无权独自处分夫妻共同财产为理由主张无效的。
笔者认为,如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字,则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授权委托书。
因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产,应当征得另一方的同意,此时买方不构成善意取得,没有两人的签名也无法办理产权过户手续。
如果有了授权委托书,买方则有理由相信是夫妻共同的决定,卖方构成表见代理,买方构成善意取得,合同是有效的。
如果另一方事后对配偶的行为进行了追认,也应当认定合同有效。
如果另一方在事后不予认可,则买卖合同是无效的。
而当房产证上只有一个人的名字时,此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同,除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。
因为,买房人为善意第三人,符合善意取得的条件时,法律为了维护市场交易秩序,应当认定合同有效。
2、以房改房是以标准价购买的房屋,约定单位有优先购买权的,在出卖时未征得单位同意为理由主张无效的。
在房改时是以市场价或
成本价购买的公房不存在此问题,买房者拥有全部产权,取得房产证后公房即变成私房,此时可以自由买卖,不必征得单位同意。
但当房改房是以标准价购买时,单位和个人对于房屋是共有关系,原房主对于房屋只享有部分产权,房产证上也肯定标明了共有权人或优先权人。
此时,买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主,应当知道还有单位的产权或优先购买权。
买房人不构成善意取得,买卖合同应当认定为效力待定。
如果事后单位予以了追认,则应当认定合同有效。
如果单位作为共有人,在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的,应当予以撤销。
但原房主无申请撤销的
权利。
3、原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中,还没有取得房产证,无权卖房,认为根据《城市房地产管理法》和《物权法》的相关规定,只有取得房产证和房产登记以后,原房主才有房产所有权,才能将房产转让。
因此,在未取得房产证前,原房主还不是法律上认可的所有权人,对房屋就进行出卖的行为当然无效。
笔者认为这种说法不对。
首先,虽然在房产证办理下来之前,有全部产权的原房主尚未取得法律上的所有权,但其在向单位出资购买所住房屋后,已经构成了事实上的房主,且房产证也正在申办之中,应当认定原房主具有处分该房产的权利。
其次,即使有全部产权的原房主没有房产证就出卖房产,依据《合同法》第五十一条的规定,是一种效力待定的合同,也不是无效的合同。
当房产证办理下来之后,房产证写的是原房主的名字且拥有全部产权时,此时效力待定的合同就转化为有效的合同。
4、以根据相关法律法规规定,对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时,均需到房地产管理部门办理变更登记手续,当初买卖时没有进行登记违法为理由主张合同无效的。
笔者认为,《城市房地产管理法》和相关法规规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规,不是法律的强制性规定。
未对房产进行过户登记并不必然导致合同无效。
合同的订立有效性和房产变更登记是两种不同的法律关系,合同有没有效力在订立时已经确定,至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容,与合同的效力无关。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
(一)第九条规定:
“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
”《物权法》第十五条规定:
“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定:
“买卖双方自愿,并立有契约、买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。
”正如本文案例中原被告双方协议所约定的内容并未违反法律的强制性规定及损害公共利益,亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同法定无效之情形,故原、被告所签订的协议当不属法定无效之协议。
且买卖双方自愿,并立有契约、买方已交付了房
款,并实际使用和管理了房屋已愈八年多,故原、被告所签订的协议
当属有效协议。
总之,房改房买卖合同如果没有极其特殊的情况,一般情况下是有效的。
法律会支持已经成立并生效的合同,保护善意第三人的合法权益,维护合同的稳定和交易的安全,保护“诚实信用”这一民法的“帝王”原则。
和商品房买卖合同相比,最大的不同点就是上市出售时,应当补交国有土地使用权出让金或土地收益金,在其他方面没有
很大的区别。
篇二:
房改房买卖合同
篇一:
房改房买卖合同
三、甲方逾期交付房改房的违约责任自行约定___________________________________________________________________________。
十
四、其他违约责任:
依照法律规定和本合同约定承担。
十五、甲、乙双方风险责任:
房屋买卖在产权登记确认前,风险责任由甲方承担,产权登记确认后风险责任由乙方承担。
十六、房改房买卖时,在同等条件下,原产权单位有优先购买权。
甲、乙双方在本合同签订前已如实告知原产权单位,且原产权单位放弃了优先购买权。
十七、本合同末尽事宜,可由双方协商,以补充协议明确。
本合同补充协议及附件为合同的组成部分,具有同等法律效力。
十八、本合同在履行过程中发生的争议,由甲、乙双方协商解决;协商不成时,按下述第_____种方式解决:
1、提交杭州市仲裁委员会仲裁2、依法向人民法院起诉。
十九、本合同自双方签订之日起生效。
二十、本合同依法成立后,双方都必须自觉履行,需要变更或终止时,应经双方协商一致,另签补充协议。
本合同正本一式二份,甲、乙双方各执一份;副本若干份,分别送市住房制度办公室、产权登记部门及相关单位。
均具有同等法律效力。
甲方签章:
乙方签章:
住所:
住所:
联系电话:
联系电话:
身份证号码:
身份证号码:
年月日年月日篇二:
房改房房屋买卖协议
房屋买卖合同
买方(受让方):
_____________________(以下简称甲方)
卖方(转让方):
_____________________(以下简称乙方)
甲、乙双方经共同协商,本着平等互利、自愿的原则,就房屋买卖有关事项订立本合同。
一、房屋具体情况(以房屋所有权证信息为准)
1.位置:
小区楼单元层号
2.房屋套型________,建筑面积________平方米。
3.该房屋的销售价格为每平方米________元人民币,总计房价_____拾____万元整。
二、乙方销售该房屋应具备合法的《房屋所有权证》,并可合法出售。
如买卖该房屋引发产权纠纷,概由乙方负责处理。
《房屋所有权证》书证号:
___________________________________
三、甲方已于年月日向乙方支付定金贰千元整,甲、乙双方一致同意开始办理产权过户手续。
四、甲、乙双方共同办理产权过户手续,交易构成中产生的各项税费,甲、乙双方约定如下:
契税(税率3%)由甲方负责支付;
印花税(税率%)由甲方负责支付;
交易手续费(6元/平米)由甲方负责支付;
登记费(80元/套)由甲方负责支付;
核档费(50元/宗)由甲方负责支付;
其它小额税费均由甲方负责支付;
交易过程中不应缴纳土地收益金、营业税等。
五、个人所得税按照国家相关法律规定原则上由乙方承担,但甲、乙双方一致同意根据具体的情况按如下约定执行:
如果个人所得税的税率为总房款的1%,则由甲方负责支付;
如在过户手续办理期间,国家要求个人所得税以财产转让所得20%税率计征,则由乙方负责支付。
在此种情况下,乙方有权提出终止合同。
六、甲、乙双方均有权在办理过程中终止合同。
如甲方提出终止合同,乙方不退还定金;如乙方提出终止合同,则双倍退还甲方定金(但如因第五条中涉及的20%个人所得税情况,或房屋因不可抗力原因而不能进行交易的,则单倍退还甲方定金);提出终止合同的一方还应承
担产权转让和转回过程中已缴和应缴纳的税费。
七、甲、乙双方办理完房屋产权过户手续后,由甲方一次性向乙方支付除定金外的全部房价款。
或者
在交易过程中完成各项税费的手续后,甲方将交易所中登记的房款数额交大同市房地产交易中心代存,双方办理完房屋产权过户手续乙方将房屋腾空并连同该房屋有关图纸、资料、房屋钥匙等交给甲方后,甲、乙双方同时到房地产交易中心由乙方凭甲方出具的书面证明领取售房余款。
九、本协议一式________份,甲方执存________份,乙方执存________份。
十、买卖双方情况买方:
__________________________________
姓名(签章):
__________________________现户籍所在地:
__________________________身份证号:
______________________________工作单位:
______________________________电话号码:
_____________________________登记人:
________________________________共有人:
________________________________代理人:
_______________________________卖方:
__________________________________
登记人:
________________________________共有人:
________________________________代理人:
________________________________篇三:
房改房买卖合同范本
房改房买卖合同范本
甲方(卖方):
单位:
职务:
身份证号:
家庭住址:
邮编:
电话:
甲方(与上述甲方系夫妻关系):
单位:
职务:
身份证号:
家庭住址:
邮编:
电话:
甲方夫妻身份证、结婚证见合同附件一
乙方(买方):
单位:
职务:
身份证号:
家庭住址:
邮编:
电话:
乙方(与上述乙方系夫妻关系):
单位:
职务:
身份证号:
家庭住址:
邮编:
电话:
买方夫妻身份证、结婚证见合同附件二
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,在平等、自愿、协商一致的基础上,甲乙双方就买卖商品房事宜达成如下协议:
第一条甲乙双方经协商,乙方决定购买甲方拥有土地使用权、房屋所有权的商品房(以下简称商品房),商品房位于苑幢楼第单元楼号房屋。
商品房建于年月日,土地使用权证号为,房屋所有权证号为。
属_砖混_结构,建筑层数为6层。
第二条乙方向甲方购买商品房的建筑面积共_____平方米,共_室厅卫。
(该商品房房屋平面图见本合同附件三)。
第三条自商品房交付之日起,商品房所占用的土地使用权依法随之转移给乙方。
第四条商品房总金额为共()万___()千___()百___()拾___()(人民币)元整。
(括弧外填汉字大写,括弧内填阿拉伯数字,发生争议以汉字大写为准)
第五条乙方应当在甲乙双方共同到房地产产权登记机关进行办理房屋权属变更登记手续之日付房款%。
否则,甲方有权解除合同,或者要求乙方每日甲方支付相当于总房价%的违约金。
鉴于乙方经济困难,甲方同意乙方在乙方居住该商品房3个月内付清房款的%。
若乙方违约,甲方有权要求乙方每日甲方支付相当于总房价%的违约金。
甲方应当在甲乙双方共同到房产登记机关进行办理房屋权属变更登记手续之日,即本条
第一款日期将商品房钥匙交付给乙方。
否则从该日起,甲方每日向乙方支付相当于总房价%
的违约金。
第六条甲乙双方应当在签订合同之日起日内携带有关商品房登记过户所需的所有证件、资料、票据等,到市房产局将商品房办理产权登记过户给乙方。
否则从甲乙双方签订合同之日第日起,违约方每日向未违约方支付相当于总房价%的违约金。
该商品房登记过户由乙方负责,甲方协助,所需契税、评估费等过户费用由乙方负担。
商品房无法登记过户的,乙方有权立即解除合同,甲方应当立即退还所收全部房款,并自确定不能登记过户之日起有权要求甲方每日支付乙方相当于总房价%的违约金。
甲方应当在甲乙双方办理完毕付清房款之日将商品房钥匙交付给乙方。
否则从乙方付清房款之日起,甲方每日向乙方支付相当于总房价%的违约金。
甲方要将房子在过户交屋前,将室内清扫干净,不能留有垃圾,废弃物等。
第七条甲方承诺该商品房内从未发生过任何人死亡、从未发生过恶性伤人等涉嫌犯罪案件、以及从未发生过其他使社会一般人居住在该房产生精神紧张、惊恐等不利益的不法事件,否则乙方有权解除合同要求退房;如乙方暂不解除合同要求退房,则甲方应自该事件发生之日起7日内向乙方支付违约金万元,逾期则甲方再每日向乙方支付相当于总房价%的违约金。
篇三:
论房改房、集资房、安居房、村证房买卖合同效力
目前,我国存在着多种性质的房屋,主要可分为商品房和非商品房。
商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。
非商品房主要包括:
公房改制出售给个人的房改房,按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用房,这主要是指单位集资房和安居房,城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房等。
最高人民法院于XX年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,为审理商品房买卖合同纠纷提供了法律上的依据。
而在现实生活中,更为常见的则是非商品房买卖合同纠纷。
非商品房因其地理位置优越,价格相对便宜,吸引了众多二手房买主。
但因为我国对非商品房的买卖设置了许多限制,又没有很明确的对二手房买卖的司法解释,致使在买卖发生后容易产生纠纷。
大多数的情况是一方在买卖后反悔,要求认定买卖合同无效。
那么,这几种房屋的买卖合同是否有效呢?
一。
房改房买卖合同效力。
1.1994年,国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,将国有公房产权出售给职工。
分为三种方式,一种是以市场价购买,产权完全归个人;一种是以成本价购买,产权也归个人;一种是低于成本价的标准价购买,产权由个人和单位共有。
2.1999年,为了促进房地产市场的发展和存量房的流通,建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》,对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。
比如:
已取得房产证的房改房才允许买卖;个人拥有部分产权的住房(指标准价房),还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见;如果有共有权人时应当征得共有人的同意;在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益,以及交纳其他税费等。
《河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法》也规定了类似内容。
对于卖房款,办法规定,以成本价购买的住房,其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。
以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款,全部产权归住房所有权人所有后再进行交易,交易收入按前款的规定执行。
也可以直接进行交易,按规定缴纳有关税费后,交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。
原产权单位撤销的,其应当得所部分上交同级财政,专项用于住房补贴。
3.实践当中,原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房,后以三、四万元的市场价格卖出,但两三年以后房价涨至十几万时,连肠子都悔青了,拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。
原房主往往起诉至人民法院,以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。
其主要理由可能是:
原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中,还没有取得房主证,无权卖房;签订合同时夫妻一方未到场签名,夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产;房改时是以标准价购买的房屋,单位有优先购买权,在出卖时未征得单位同意应属无效;《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定,城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续,当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。
那么,原房主的说法是不是能站得住脚呢?
是否能导致买卖合同无效呢?
5.签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢?
赵律师认为,如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字,则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授权委托书。
因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产,应当征得另一方的同意,此时买方不构成善意取得,没有两人的签名也无法办理产权过户手续。
如果有了授权委托书,买方则有理由相信是夫妻共同的决定,卖方构成表见代理,买方构成善意取得,合同是有效的。
如果另一方事后对配偶的行为进行了追认,也应当认定合同有效。
如果另一方在事后不予认可,则买卖合同是无效的。
而当房产证上只有一个人的名字时,此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同,除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。
因为,买房人为善意第三人,符合善意取得的条件时,法律为了维护市场交易秩序,应当认定合同有效。
赵律师认为,在买卖任何性质房屋时,为了将来没有任何后顾之忧,买方应当让卖方夫妻两人共同签名,以防将来产生争端。
本人就曾代理过相关诉讼,一个案子打了两年,打完一审打二审,打完二
审再发还重审,后来总算达成了调解。
6.房改时是以标准价购买的房屋,单位有优先购买权,在出卖时未征得单位同意是否有效呢?
在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题,买房者取得房产证后公房即变成私房,此时可以自由买卖,不必征得单位同意。
但当房改是以标准价购买时,单位和个人对于房屋是共有关系,原房主对于房屋只享有部分产权,房产证上也肯定标明了共有权人。
此时,买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主,应当知道还有单位的产权。
买房人不构成善意取得,买卖合同应当认定为效力待定。
如果事后单位予以了认可,则应当认定合同有效。
如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的,应当予以撤销。
但原房主无申请撤销的权利。
7.法律规定,对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时,均需到房地产管理部门办理变更登记手续,当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢?
赵律师认为,《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规,而不是合同有效性的规定。
合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系,合同有没有效力在订立时已经确定,至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容,与合同的效力无关。
我国〈〈合同法的司法解释一〉〉第九条规定:
“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》56条规定:
“买卖双方自愿,并立有契约、买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。
〈”〈物权法〉〉第十五条规定:
“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
”8.总之,赵律师认为,买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况,一般情况下是有效的。
法律会支持已经成立并生效的合同,保护善意第三人的合法权益,维护合同的稳定性,保护“诚实信用”这一民法的帝王规则。
和商品房买卖合同相比,最大的不同点就是在交易时,必须支付土地使用权出让金,在其他方面没有很大的区别。
二.集资房、安居房买卖合同效力。
1.我国经济适用房包括集资房和安居工程房。
集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。
由单位进行了补贴,个人也出资购买,产权归职工个人所有。
安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。
2.按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定,经济适用房经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。
同时还对单位集资房规定,在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。
各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房;任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房;单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
3.但在实践中,也出现了买卖此两种经济适用房的情况。
经济适用房在有的是买卖房号,有的是在居住后五年内出卖,有的是在居住五年后出卖。
在房地产市场涨价的情况下,有的卖方反悔,起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。
理由大致有:
将单位集资房卖给了非本单位人员,其没有本单位职工购房资格;在房产证未办理下来之前就卖了楼号,买卖房屋必须要有房产证,无证买卖无效;原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉,违反国家政策;原房主将经
济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方,违反国家政策无效等等情况。
那么,他们的这些观点是否能成立?
是否能导致合同的无效呢?
3.赵律师认为,在国务院2007年8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前,经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的,也是可以得到履行的,房管部门应当办理过户登记。
合同是双方真实意思的表示;买房人构成善意第三人;将房屋卖给外单位职工,原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方,虽然不符合相关经济适用房相关的政策,但这些政策只是部门规章,不是法律或行政法规,不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据,且房屋管理部门也会予以办理过户登记。
4.赵律师认为,经济适用房和商品房有很大的区别,政策性极强,相关的政策规定越来越严格。
经济适用房的原房主只有有限的产权,经济适用房不能自由在市场上流通。
通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。
为此,石家庄市已经在2007年6月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院发布的意见,虽然不是行政法规,不是认定合同有效性的依据,但具有强制性,房屋行政管理部门必须遵照执行。
买卖双方如果违反了相关规定,则不能办理过户手续。
因此,今后,虽然经济适用房的买卖合同是有效的,但存在履行上的障碍。
即使原房主配合办理过户,房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同,在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。
新房主将无法取得房产证,不受法律的保护。
因此,赵律师认为,买卖合同虽然有效,但无法得到履行,经济适用房不能在市场上自由流通。
如果想买经济
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