万科地产目标成本管理实施细则含项目成本测算表样本.docx
- 文档编号:7333137
- 上传时间:2023-05-11
- 格式:DOCX
- 页数:13
- 大小:26.91KB
万科地产目标成本管理实施细则含项目成本测算表样本.docx
《万科地产目标成本管理实施细则含项目成本测算表样本.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《万科地产目标成本管理实施细则含项目成本测算表样本.docx(13页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
万科地产目标成本管理实施细则含项目成本测算表样本
目的成本管理实行细则(参照)
1.目
提高集团成本管理水平,建立先进合理目的成本管理体系。
2.范畴
本实行细则合用于集团所属各地产公司。
为集团所属各地产公司制定目的成本和实行目的成本管理提供相应根据和规范。
3.职责
3.1集团成本与筹划管理委员会负责本实行细则制定、修改、指引、解释与检查贯彻,集团财务管理部成本审算中心负责关于详细对接事宜。
3.2集团所属各地产公司负责贯彻实行。
4.办法与过程控制
4.1目的成本释义
4.1.1目的成本是公司基于市场状况,并结合公司经营筹划,依照预期售价和目的利润进行预先拟定,通过努力所要实现成本指标。
应体现集团“以经济合理性最大成本提高产品竞争力,并形成行业成本优势”成本管理宗旨。
4.1.2目的成本文献分为三个某些:
《目的成本测算表》《目的成本控制责任书》《动态成本月评估》。
4.1.3《目的成本测算表》是反映项目总目的成本和分项目的成本金额。
建设项目总目的成本是建设项目成本控制线,由各分项目的成本构成。
各分项目的成本涉及各专业工程造价指标及各种费用指标。
4.1.4《目的成本控制责任书》是对各项目费用责任部门及其重要职责阐明,涉及控制内容、控制要点和手段,需要注意已竣工程失败教训。
4.1.5《动态成本月评估报告》反映各成本项目动态变化状况,分析因素,提出成本控制建议。
4.2目的成本管理原则
4.2.1市场导向原则:
目的成本管理以市场为导向,保证目的利润实现。
4.2.2精确严谨原则:
目的成本指标应科学精确,每项来源都要有充分根据,保证目的成本权威性。
4.2.3事前控制原则:
目的成本管理贯穿于建设项目每一阶段,凡事做到事先控制为主,事中事后控制为辅,在立项、设计、施工之前发现问题,减少无效成本。
4.2.4动态管理原则:
建设项目动态成本要及时与目的成本进行比较并纠偏,保证建设项目总成本在目的成本控制范畴内。
4.3目的成本科目分类:
详附件《目的成本科目分类》
4.4目的成本文献制定环节及时间规定
4.4.1项目定位阶段:
在投资分析和概念设计阶段,依照可行性研究报告,以及营销、设计、成本、工程、财务等有关部门互动讨论拟定项目定位,完毕“项目定位阶段全成本测算”。
拟定各项费用筹划金额,涉及设计、报建、环境配套、营销费等,并向各费用负责部门交底达到一致,作为各部门工作目的。
主体建安费以设计部编制《建设项目综合经济技术指标表》为根据,在五个工作日内完毕,并依照测算基本,提出实行方案设计阶段成本控制目的、办法或建议,形成《方案设计阶段成本控制建议》,以此指引实行方案造价控制。
4.4.2实行方案阶段:
实行方案拟定后五个工作日内,对《项目成本测算表》进行细化和修订。
依照各有关部门工作现状和筹划,对设计、报建、营销等费用进行分析或修正。
建安费控制在重要材料设备选型拟定后,需增长重要材料设备目的成本分析。
结合设计院承诺明确各产品类型限额设计指标(如钢筋、砼含量等),形成《施工图设计阶段成本控制建议》,作为《设计任务指引书》一某些发给设计院作为施工图设计阶段造价控制根据。
4.4.3施工图预算阶段:
施工图完毕后十五个工作日内,对《目的成本测算表》全面进行细化和修订,作为最后目的成本。
并按已竣工程经验和“责任成本体系”规定,编制正式《目的成本控制责任书》,并以此指引招标、施工、采购等业务活动中成本费用使用与管理。
4.4.4各阶段成本测算有关资料(成本测算表、目的成本控制指引书)在定稿后即时上报集团财务管理部成本审算中心,有关数据录入成本管理软件。
4.5目的成本测算表编制
4.5.1目的成本测算必要应用集团统一测算表格(见附件),并体现量价分离原则。
4.5.2目的成本制定以项目规划指标、建造原则以及各部门共同拟定销售交楼原则为基本,目的成本测算表必要附详细产品建造原则及部品原则(施工图预算阶段)阐明书。
4.5.3成本测算表中各成本项目工程量,应依照已竣工相似工程结算分析得出关联系数,由项目规划基本指标(如建筑面积、基底面积、户数、单元等)推算得出,如按“窗地比”推算门窗面积,按基底面积推算屋面面积。
施工图预算完毕后《成本测算表》中工程量,应是按图实际计算成果。
4.5.4成本测算表中单价应依照产品定位、交楼原则、图纸规定按本地工程造价计算根据、市场行情计算得出,如是参照已结算工程单价,需注明参照数据来源和根据。
4.5.5产品定位和目的成本测算是一种互动决策过程,需要设计、营销、工程、成本重复沟通,原则是“满足品质规定性价比最大化”。
在本过程中可使用价值功能分析法得到最优方案。
4.5.6施工图预算完毕后《目的成本测算表》中材料设备,对其品质应有精确描述,且应与楼盘定位相适应,能提供品牌和图片阐明为最佳。
4.5.7投资分析和实行方案阶段成本测算量价分析原则不明确时,可以依照已结算工程经验直接填写可售面积单方成本或总金额,但需注明参照根据。
4.5.8各阶段成本测算应有明显可对比性,即后阶段测算与原测算不一致地方应有充分根据和阐明,原则上偏差不应太大。
4.6《目的成本控制责任书》编制
4.6.1目的成本控制责任书是目的成本管理指引性文献,与设计任务管理指引书、工程管理指引书等,互相补充,共同构成项目经营指引书内容。
4.6.2目的成本控制责任书制定,应按照《集团责任成本管理体系》规定,明确成本发生各阶段控制内容、控制原则、责任部门等。
4.6.3《目的成本控制责任书》应包括如下内容:
①项目概况:
总规划指标,分期规划指标,工程概况,入伙时间。
②地价成本控制:
目的、责任部门、控制手段和要点。
③开发前期准备费用控制:
目的、责任部门、控制指标、控制手段和要点。
④主体建安、社区管网、配套设施费控制:
目的、责任部门、控制指标、控制要点,应避免已竣工程失败教训总结;还应涉及材料供应方式及供应商选取要点。
⑤园林环境工程及样板间、卖场装修费用控制:
目的、责任部门、控制要点。
⑥开发间接费控制:
目的、责任部门、控制指标、控制手段和要点;涉及营销费、资本化利息、物业基金等控制。
(各成本项目详细控制指标详责任成本管理体系指引)
4.6.4营销费控制涉及开发间接费中“营销设施建造费”和期间费用中“销售费用”。
“营销设施建造费”额度拟定及实行过程,均需要设计、营销部门密切配合,兼顾效果与成本平衡;特别是卖场和样板间装修,在总额拟定后,由设计部负重要控制责任,并将样板房装修费用销售收回率作为成本控制考核指标之一。
“销售费用”应结合推盘筹划,于项目定位完毕后制定投放时间和费用额度筹划。
4.6.5《目的成本控制责任书》由成本管理部负责编写,草稿完毕后反馈到设计、工程、营销、项目经理部、项目发展部、财务部等各职能部门讨论、修改,达到一致后由各部门第一负责人签字确认,总经理签发执行。
4.7目的成本执行
4.7.1在项目实行过程中,应及时反映项目成本动态状况,由成本管理部每月出一份《项目动态成本月评估》,涉及各成本项目变化状况表,并阐明因素,提出成本控制建议。
4.7.2《项目动态成本月评估》应涉及“变更签证登记表”和“项目动态成本信息表”,并作为《成本信息月报》某些内容,在完毕后三个日内报集团财务部成本审算中心。
(可在成本管理软件中完毕)
4.7.3成本管理部应依照合同订立状况、预算核对状况、结算编制状况、及变更签证金额,每月在“成本管理软件”中对各项目待发生成本进行评估,在软件中生成“项目动态成本信息表”。
4.7.4如在月内浮现影响成本50万元以上重大事项,变化发生责任部门应及时向成本部提供有关资料,成本部及时计算相应成本变化金额和因素,向公司总经理和分管领导报告。
4.7.5在合同审批时,即时揭示施工合同和材料采同合同造价与目的造价对比概况;反映营销广告合同、园林环境合同额度使用状况;设计变更和现场签证应做到一单一算,月结月清,并录入成本管理软件。
4.7.6项目结算完毕后或者年度成本管理工作总结时,应按照《目的成本控制责任书》对有关责任部门进行评估,并提交公司管理层作为业绩考核根据之一。
4.7.6工程项目结算后,应按目的成本科目分类,总结各成本项目造价指标和技术经济指标,并按照“成本数据库”格式规定,录入数据库或整顿成原则格式Excel数据表作为新项目测算、结算初步审核根据。
4.7.7项目结算完毕后,应分析项目重要材料用量,为相似工程限额设计提供经验数据。
4.8目的成本修订
4.8.1施工图拟定后测算稿为最后目的成本,除规划条件、政府政策、市场环境有重大变化外不得修订。
普通变化作为正常成本动态变化在《项目动态成本月评估》中反映即可。
4.8.1工程施工和销售过程中,如果售价、成本发生较大变化时(对利润影响达2%),应对目的成本进行修订,并报公司总经理批准,同步上报集团财务部成本审算中心备案。
附件:
目的成本科目分类
成本测算表(原则)
目的成本科目分类
成本科目
重要包括内容
一
土地获得价款
1
政府地价及市政配套费
土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交地价等
2
合伙款项
补偿合伙方地价、合伙项目建房转入分给合伙方房屋成本和相应税金等
3
红线外市政设施费
红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费
4
拆迁补偿费
地上、地下建筑物或附着物拆迁补偿净支出,安顿及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等
二
开发前期准备费
1
勘察设计费
勘测丈量费
水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等
规划设计费
规化费:
方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费:
施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其她:
可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等
建筑研究用房
材料及施工费
2
报建费
报批报建费
1.项目报批报建费:
报建时按规定向政府关于部门交纳报批费
2.交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、费新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等
增容费
水、电、煤气增容费
3
三通一平费
暂时道路
施工用暂时道路设计、建造费用
暂时用电
施工用暂时用电规划设计费、暂时管线铺设、改造、迁移、暂时变压器安装及拆除费用
暂时用水
施工用暂时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用
场地平整
基本开挖前场地平整、场地清运、旧房拆除等费用
4
暂时设施费
暂时围墙
围墙、围栏设计、建造、装饰费用
暂时办公室
租金、建造及装饰费用
暂时场地占用费
施工用暂时占道费、暂时借用空地租费
暂时围板
暂时围板设计、建造、装饰费用
三
主体建筑工程费
1
基本造价
土石方、桩基、护壁(坡)工程费、桩基咨检测费、降水
2
构造及粗装修
砼框架(含独立柱基和条基等浅基本)、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运送、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体(高层建筑裙楼有架空层,原则上架空层构造列入裙楼、有转换层构造并入塔楼)
3
门窗工程
单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用
4
公共部位精装修
大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用
5
户内精装修
厨房、卫生间、厅房、阳台、露台精装修费用
四
主体安装工程费
1
室内水暖气电
室内给排水
◆给排水
自来水、排水
◆直饮水系统
◆热水系统
室内采暖
地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片
室内燃气
室内电气工程
楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋
2
设备及安装
通风空调系统
空调设备及安装费用、空调管道、通风系统
电梯供货及安装
发电机供货及安装
发电机供货、安装、机房降噪
消防系统
含消防水、电、防排烟
◆水消防系统
自动喷淋、主体内消火栓箱、独立室外消火栓系统
◆电消防系统
烟感、温感、报警、消防广播
◆气体灭火系统
◆防排烟工程
人防设备及安装
密闭门、气体过滤装置
3
弱电系统
居家防盗系统
阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭
对讲系统
涉及可视及非可视对讲
三表远传
水、电、气远程抄表
有线电视
有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座
电话
主体内外布线及终端插座
宽带网
主体内外布线及终端插座
五
社区管网工程费
1
室外给排水系统
室外给水系统
社区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接消火栓
雨污水系统
2
室外采暖系统
3
室外燃气系统
4
室外电气及高低压设备
高低压配电设备及安装
红线到配电房高压线、高压柜、变压器、低压柜;箱式变压设备
室外强电管道及电缆敷设
室外强电总平线路某些
室外弱电管道埋设
用于电视、电话、宽带网、智能化布线管道预埋、检查井
5
室外智能化系统
停车管理系统
露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统
社区闭路监控
摄像头、显示屏及电气系统安装
周界红外防越
红外对扫
社区门禁系统
电子巡更系统
电子公示屏
六
园林环境工程费
1
绿化建设费
公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、社区周边绿化
2
建筑小品
雕塑、水景、环廊、假山等
3
道路、广场建造费
道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等
车行道
广场、人行道
4
围墙建造费
永久围墙、围栏及大门
5
室外照明
室外灯光照明工程
6
室外背景音乐
7
室外零星设施
小朋友游乐设施、批示牌、标记牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞
七
配套设施费
1
游泳池
建导致本及配套资产购买
2
业主会所
建导致本及配套资产购买
3
幼儿园
建导致本及配套资产购买
4
学校
建导致本及配套资产购买
5
网球场
6
设备用房
配电房、水泵房土建及装修费
7
车站建造费
建导致本及配套资产购买
8
……
八
开发间接费
1
工程管理费
工程监理费
支付给聘请项目或工程建立单位费用
预结算编审费
支付给造价征询公司预结算编制、审核费用
行政管理费
直接从事项目开发部门人员工资、奖金、补贴等人工及行政费
施工合同外奖金
赶工奖、进度奖
工程质量监督费
建设主管部门质监费
安全监督费
建设主管部门安监费
工程保险费
2
营销设施建造费
广告设施及发布费
车站广告、路牌广告
现场包装费
彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆
接待厅装修、装饰费
设计、工程、装饰等
样板间
涉及样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。
主体外搭设样板间还涉及建造费用;主体内样板间销售后回收设计、装修、家具、家私等费用,可从总费用中扣除。
销售模型费
售楼沙盘、户型模型等
其她
3
资本化利息
直接用于项目开发所借入资金利息支出、汇兑损失,减去利息收入和汇兑收益净额。
4
物业管理完善费
开发商承担由物业管理公司代管大修基金、物业管理基金或其她专项基金,以及社区入住前投入物业管理费
九
期间费用
目的成本编制可不涉及此项费用,本表列明供参照,详见《万科集团费用核算办法》
1
管理费用
人工费用
行政费用
财产费用
其他
2
销售费用
详见《万科集团费用核算办法》
媒介广告费
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用
展销费
展位费、布置费、制作费等
促销活动费
设备租赁费、劳务费、活动场合布置、工作人员餐费
宣传资料及礼物费
售楼书、各种礼物
现场销售器具费
饮水机、家私等
销售人工费
工资、奖金、补贴等
看楼交通费
看楼专车运营费、修理费、司机行车费用
万客会费用
销售代理费及佣金
支付专业销售代理机构或物业公司代理销售费和佣金。
中介策划及征询费
支付中介机构进行市场调研、销售策划及相应征询等费用
总产权登记费
政府收费
分户产权转移登记费
政府收费
房屋交易费
政府收费
其她
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 地产 目标 成本 管理 实施细则 项目 测算 样本