物业管理法律法规.docx
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物业管理法律法规.docx
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物业管理法律法规
物业管理法律法规
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课程主题:
树立物业管理法律意识
课程内容:
一、物业管理法律基础知识
二、物业管理实用法律法规
三、物业管理纠纷及解析
一、物业管理法律基础知识
(一)法的概述
1、法的定义与基本特征
狭义定义:
法律是指全国人大及其常委会颁布的规范性立法文件。
广义定义:
法律是指法律的整体,通常称为法,包含在以下的基本特征之中。
1、法的定义与基本特征
①由国家制定或认可的;
②体现了国家的意志;
③以权利和义务为主要内容;
④国家强制力为后盾的;
⑤人们行为的特殊规范;
2、物业管理法的渊源
1)宪法:
是根本大法,具有最高的法律地位和最高的法律效力。
时间:
生效失效的时间及溯及力
法律效力—指法的适应范围空间:
地域范围
对人:
不同的人,法律上的约束力不同
2)法律:
是我国最高权力机关—全国人民代表大会及常务委员会制定颁布的规范性立法文件
特点:
①法律效力;②上法院打官司的证据;
3)行政法规:
制定:
由国务院制定;
特点:
①法律效力;②上法院打官司的证据;
4)司法解释:
是最高司法机关对司法工作中具体应用法律、法规问题所作的解释;
5)行政规章:
制定:
国务院下属部、委、审计署,中国人民银行等具有行政管理职能部门根据法律、行政法规可以颁布命令、办法、决定;
特点:
a、行为规范,具有可操作性;
b、在司法中起“参考”作用;
6)地方性法规及规章:
●省、自治区、直辖市的人大及其常委会可以颁布;
●较大城市:
省会所在城市
经济特区
国务院认定的较大城市
3、如何运用法律法规?
1)母法大于子法;
2)按时间的先后顺序,后出台的法律效力大于先出台的;
3)条文、条款的理解;
(二)物业管理的法律关系
1、法律关系的含义
是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利义务关系;
是一种特殊的社会关系,即法律上的权利义务关系。
2、物业管理法律关系
是法律关系的一种,在物业管理相关活动中主体相互之间形成的具体的权利、义务关系。
开发商业主(以上业主)
选聘续聘改聘
物管企业(甲)物管企业(乙)
3、物业管理法律关系的构成
1)主体:
国家、法人、自然人
①业主、业主大会、业主委员会的含义及关系
业主大会:
权力机构
业主委员会:
执行机构
②业主委员会的成立
业主大会筹备组—召开首次业主大会或业主代表大会—推选业主委员会候选人—制票—唱票—公示—备案—通告—公示
③性质:
集团诉讼代表人
④会议
⑤经费开支:
办公费、电话费、人员津贴、水电费、差旅费、会议费、有关活动费等。
⑥经费来源:
由业主大会决定:
A、由业主支付;
B、可以在物业管理服务用房的收益、其它收益中支付;
C、可以从物业维修资金的利息中支付。
物管企业与业主委员会的关系是难点,所以在小区成立业委会、物业公司应做好以下准备:
①为未来的业委会面员做好选拔和培养
②树立业委会的工作标杆
③业委会成员必须具有号召力
④选举过程要合法
⑤换位思考
2)客体:
物行为以及非物质财富
3)内容:
主体享有的权利和义务(在合同中明确)
(三)物业管理法律责任
1、法律责任的概念
行为人未履行法定义务或约定的义务而应承担的对损害予以赔偿、补偿或接受惩罚的不利法律后果。
2、承担法律责任的前提条件:
有过错谁主张,谁举证。
如业主被杀;家里财产被盗
举证责任倒置
如举不出证据,则法院推定有过错。
主要有建筑物伤人、高空坠物伤人、高压伤人、游泳池娱乐设施等场所。
物业公司应如何注意防范无过错?
完善安全措施
设置警示标志
购公共责任险
3、法律责任的种类
1)民事责任:
含义:
违反民事义务的行为所引起的法律责任
特点:
有损害事实的存在,主要形式是赔偿损失
方式:
《民法通则》134条P34
2)行政责任:
含义:
行为人违反行政法义务所引起的法律责任
特点:
管理式职务上的责任
方式:
警告、罚款
3)刑事责任:
含义:
由犯罪行为所引起的与刑事制裁相联系
特点:
犯罪行为是对法律秩序最严重的破坏
方式:
管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑
二、物业管理实用法律法规
(一)民法
《民法》是最基本、最重要的一部法律,讲的是权利义务。
《民法》调整对象是财产关系和人身关系,但并不是所有的财产关系和人身关系都是由民法调整。
只调整平等主体之间的财产关系和人身关系,建立在行政命令和服务基础上的财产关系,则不属于,如国家向法人、公民征收税收等
1、诉讼时效
含义:
指权利人于法定期间内不行使请求人民法院保护其民事权利的请求,则丧失依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。
一般诉讼时效:
《民法》135条P34
特殊诉讼时效:
1)半年:
货物运输;
2)一年:
《民法》136条P34;
3)四年:
涉外合同;
4)五年:
人身保险合同中的寿险合同;
5)最长为二十年。
举例说明:
2、问题:
1)业主拖欠或不交物业服务费的问题
2)业主若是房屋出现质量问题
(二)合同法
1、含义:
是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
2、合同的条款《合同法》12条P37
1)当事人的名称或者姓名和住所
2)标的:
双方共同指向的对象
3)数量:
标准的计量单位,不能模糊。
4)质量:
要求明确。
你所要求的标的质量达到一个什么标准。
5)价款或者报酬:
具体包括的内容:
A、内涵;B、付款方式;
C、币种、汇率;D、可不可以调整
6)履行期限、地点和方式
7)违约责任:
违约金和赔偿金
8)解决争议的方式:
协商、调解、仲裁或诉讼
9)其它:
最好不用模棱两可的字、词、句
3、示范文本
4、物业服务合同
1)内容《重庆物业管理条例》34条P305
2)新旧示范文本对照
5、签定合同注意的事项
举例说明
6、物业管理中的保管合同
1)保管含义:
保管也称寄托、寄存、委托占有。
2)保管合同《合同法》365条P63
3)保管关系成立条件
①被保管人必须合法的拥有保管物
②保管合同以保管物交付成立
实质以交付保管物的实际控制权,排他占有权为交付标志。
保管不保管不以是否交费为标志。
举例:
车辆---标志:
交卡、交钥匙、行驶证
③保管人应有自愿接受和控制保管物,并愿意承担保管物损坏或丢失的赔偿责任。
7、供用水、电、气、热力合同
1)含义:
《合同法》176条P49
2)怎样与相关部门签定有偿合同?
(三)国务院《物业管理条例》
1、特点
1)维修资金;
2)共用物权,业主说了算
3)开发商与物业管理分了“家”
4)业主拖欠物业费受到限制;
5)物业服务合同应明示合同内容;
6)业主可以在不满物业公司的情况下,炒掉物业公司。
2、基本制度
1)业主大会制度;
2)业主公约制度;
3)前期物业管理招标投标制度;
4)物业接管验收制度;
5)物业管理企业资质审查制度;
6)物业管理从业人员职业资格制度;
7)专项维修资金制度。
3、六项禁止行为
1)19条第一款P157
2)27条P158
3)38条P159
4)40条P159
5)50条P160
6)51条第一款P160
4、两项书面合同
1)前期物业服务合同;
2)物业服务合同
5、授权四项规定
1)物业管理区域的划分;
2)业主在首次业主大会上的投票权;
3)国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度;
4)专项维修资金收取、使用、管理的办法。
(四)物业服务收费管理办法P180
1、主管部门:
第四条
2、物业服务收费应遵循的原则:
第五条
3、收费的形式:
第九条
4、物业服务成本或者物业服务支出的构成:
第11条
1)构成内容P181
2)问题:
①底层业主是否可以不交电梯费
②清洁卫生、绿化养护用水、用电是否可以进入公摊?
补充:
可公摊水电费、不可分摊、模棱两可
③秩序维护费包含哪些费:
包含保安、保险费吗?
④物业管理区域内秩序维护工作是什么?
是小区的治安管理工作,小区治安管理义务是物业管理企业的强制性义务。
主要包括:
a.执行门卫值班制度
b.实行保安巡逻制度
c.制止不遵守业主公约规章制度的各种活动
d.检查进出小区车辆
e.防止并制止其他妨害小区公共安全秩序行为
⑤法定税费是多少?
(5.5%)
a.营业税:
5%(按营业收入)
b.城市建设维护费:
0.35%(按营业收入)
c.教育附加费:
0.15%(按营业收入)
d.交通附加费:
0.25%(按营业收入)注:
于2005年2月28日后取消
⑥优惠政策
a.按国税98.217号:
代收的水电气费、维修基(资)金、房租不计征营业税,但对其从事此项代理业务取得的手续费收入应计征营业税;
b.国家税务总局规定:
下岗职工从事社区服务减免税费。
企业下岗职工人数占企业总人数60%以上的企业自其领取税务登记证之日起,3年内免征营业税;
c.我市规定:
税务局99.18号文。
5、物业管理单位申报物业管理服务收费须提供的资料
《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》
13条P359
6、违约责任
三、物业管理纠纷及解析
(一)、接管验收阶段
1、产权纠纷—停车场、会所等权属的归属问题
2、建筑质量原因引起的纠纷
在接管验收过程中,发现物业本身或配套设施设备存在问题是不可避免的。
因此,一定要坚持原则,严把接管验收质量关,不要轻易签字,一旦签字,标志着发展商的楼可以售出,从而把矛盾转嫁到物业公司。
3、质量保修问题引起的纠纷
通过案例,应明白:
1)保修范围及期限
2)保修期的计算:
A、从竣工验收合格之日起计算:
建筑商交楼给开发商;
B、从接管验收之日起计算:
业主的共用部分和共用设施设备;
C、从消费者(业主)收楼之日起计算:
业主的自用部分和自用设施设备;
3)开发商与建筑商承担连带责任;
4)保修期是针对新建房屋;
5)保修期是指在正常使用情况下,不含非正常情况;
6)保修期是指最低时限。
可以延长,但不能缩短。
补充:
在接管验收中应注意的事项
1)选派素质好,业务精,对工作认真负责的管理人员及技术人员参加;
2)既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应该站在业主的立场上对物业进行严格验收,维护业主合法权益;
补充:
在接管验收中应注意的事项
3)发现质量问题,应明确记录在案,约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修,直到完全合格;
4)落实保修问题;
5)开发商应移交有关的资料;
6)签署验收合格凭证。
(二)入住阶段
收到入住通知书后在规定时间内办理手续,称为入住.并非住进去才算入住.
1、没有签合同,业主该不该交物业服务费?
2、合同无效,业主是否可以不交物业服务费?
3、开发商承诺免交物管费问题;
4、物管费何时交?
5、物业服务费由业主交还是由使用人交?
6、空置房到底该不该交物业服务费?
该怎样交?
7、在出售房屋时拖欠的物业服务费应由谁交?
8、物业服务费该怎样计算?
——以实测面积
9、法院查封的物业该不该交物业服务费?
10、停车场的产权是自己的,还交不交停车费?
(三)装修阶段
1、二次装修引起的纠纷
业主行为会造成房屋的损坏;业主行为会给其他业主造成伤害。
因此装饰装修已成为房屋修缮管理的一个重要环节,加强对装饰装修的管理显得十分重要。
1)如何加强?
A、审批制:
a、保持原状的义务,如阳台、防盗网不能伸出去;
b、按原设计图纸要求使用,与产权证上标明相一致;
c、不得擅自改变物业的使用性质;
d、专有部分不得与建筑物的公共部分分割处分或设置负担。
B、两证一照制:
a、建筑业企业资质证书
b、装饰设计资格证书;
c、营业执照。
C、保证金的规定:
住宅≤2000元;非住宅≤10000元。
D、装修保修期:
在正常使用下,住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年,有防水要求的厨房、卫生间和外墙面为五年。
保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。
E、装修管理费。
2)常见的违章装修
A、破坏房屋外貌;
B、破坏房屋结构:
如铺装过重的地板材料,家铺1.5公分花岗石不允许。
C、违反消防:
高层住宅,每户必须备一只5公斤以上的灭火器,挂在明显的位置;写字楼每100平方米必须配一只。
D、随意占用通道,改变功能;
E、违反治安管理规定;
F、不遵守各类公约等。
补充:
装修管理中应采取的措施
1、巡楼制:
管理人员定时定点定项目对所管物业进行巡视,并把施工进度记录下来,然后编制施工日志,不给违章装修创造条件。
1)巡视:
每天进行巡视,在于发现问题;
2)制止:
发现了问题就要制止;
3)下紧急整改通知书;
4)扣除违约金;
5)公告;
6)告诉业主委员会或行政执法机构。
2、清场制:
在夜间10点半后,把所有施工人员清出去,不允许在小区过夜;
3、把住材料关;
4、装修竣工验收注意事项:
1)不要让竣工验收一次通过,只签初验合格;
2)装修保证金保留3—6个月,3—6个月后再复验,复验合格后再退保证金;
3)初验合格后,清除所有的施工人员,不允许在其他住户中去揽活;
4)签好保修事宜。
5)装修档案存入业主档案,长期保持下来。
(四)日常管理阶段
物业的维修责任与费用纠纷
1、纠纷
1)在业主房屋可能危及毗连房屋和公共安全、小区观瞻时,业主不及时修缮。
2)异产毗连房屋(即区分所有权的建筑物)经房屋安全鉴定结构鉴定为危险房屋的,房屋共有人不按有关规定及时治理。
3)物业管理公司对房屋公用设施、设备不按期检查,不及时修缮或修缮未达到合同规定标准和国家标准的。
案例分析
1)运用原则(通过案例明确)
A、建筑物区分所有权理论,从明确专有部分的界限着手,进行维修责任的区分。
B、运用过错原则。
C、在保修期内,无论补漏及赔偿相邻业主均由开发商承担。
2、案例分析
2)处理
A、楼上楼下共同承担
B、由楼下业主单独承担(楼下是补漏修缮后的受益者)
C、物业公司承担(视作共用管道)
物业的使用纠纷
1、纠纷
1)在建筑物和住宅小区的共用部分违章堆物、搭建、占用。
2)践踏、破坏共用部分的绿地,攀折花木。
3)损毁住宅小区的共用设施及设备。
4)挪用或移动共用场地中的沟井坎穴的覆盖物。
5)在行人通过处放置覆盖物。
6)在室外吊挂物品,在阳台上不适当放置花盆、拖把等物件。
7)不及时维修危害公共安全的设施及设备,不及时更新共用设施及设备。
8)侵占公共设施、设备和场地。
2、案例分析
专用部分与共用部分
共用部分,全体业主是否同意
不可分割性
物业环境与安全防范纠纷
1、纠纷
1)破坏环境卫生,妨碍物业管理区域观瞻;
2)随意开行和停放车辆;
3)排放或存放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品;
4)饲养猛禽、猛兽,危及人员安全;
5)聚众喧闹不、鸣喇叭、高声播放或以其他方式发出超过规定标准的噪音;
6)无理搜查业主或进入物业管理区域的人员。
7)无故闯入业主住宅。
8)不按时清理垃圾,在小区滥设广告,滥行张贴。
9)不履行巡逻职责,对危害治安行为不及时报警、制止,安全防范有明显疏漏。
2、案例分析
1)合理性
2)安全性
3)合法性
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