区非住宅改建租赁住房的操作办法(试行).docx
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区非住宅改建租赁住房的操作办法(试行)
为有效盘活我区闲置和低效商业、办公、工业等非住宅用房,支持和规范非住宅改建为租赁住房行为,切实增加租赁住房有效供给,优化租赁住房供应结构,有效解决职住平衡问题,促进住房租赁市场健康发展,根据**等文件精神,结合我区实际,制定本办法。
一、改建条件
(一)改建项目应符合区域功能定位、产业发展、安全条件等要求,改建后能进一步优化空间布局、推动职住平衡。
(二)改建建筑应为区行政区域内不动产权证登记用途为商业、办公、工业等非居住类型,且未列入征收计划的存量闲置建筑。
(三)改建房屋不存在查封登记、异议登记等限制交易的情形;存在抵押登记等他项权利的,应取得所有他项权利人的书面同意。
(四)工业类建筑应以整栋为基本改建单位,其他非工业类建筑不能以整栋改建的,改建部分应为相对集中的连续楼层,并且保持楼层的完整性。
非住宅改建后的规模应不少于50套(间)且建筑面积不少于2000平方米。
(五)改建项目不得分拆转让、分拆抵押、分割出售。
对闲置和低效利用的商业、办公、工业等非居住存量房屋,经联合审批小组认定改建为保障性租赁住房的,在用作保障性租赁住房期间,不变更土地使用性质,不补缴土地价款。
(六)改建租赁住房的运营管理应遵守宁波市租赁住房有关规定,并纳入市住房租赁监管服务平台统一管理。
(七)负面清单:
违法违章建筑;改建后不能满足结构安全和消防安全的建筑;不符合生态环境“三线一单”管控的建筑;未达到出让合同或开发建设投资协议约定要求的产业用地建筑;包括但不限于“2+4”现代产业园区内且控制性规划为工业的,经政府部门审定的小微产业园区及零星保留地块上的建筑,已实行“标准地”出让的工业用地上的建筑,符合存量工业用地“工改工”情形的建筑等;土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的建筑;法律法规规定其他不能改建为租赁住房的建筑。
申请改建的非住宅项目不改变原有土地性质和使用年限,如遇土地或房屋征收等情形,应按照原确权用途予以执行。
二、改建标准
(一)结构和消防安全。
改建前,改建主体应委托具有资质的第三方专业鉴定机构对房屋结构主体开展房屋可靠性鉴定。
改建主体应委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位进行改建设计(含消防)。
改建过程中不得擅自变动房屋建筑主体结构和承重结构。
(二)户型面积标准。
改建项目的户型标准,总体应由建设主体根据项目定位和市场需求在方案设计时自行确定。
考虑到其租赁住房用途,单套(间)户型建筑面积原则上应控制在70平方米以内(含)。
(三)技术标准。
改建项目的设计、建设应符合国家相关规范。
改建过程中不得扩大原建筑面积。
(四)卫生环保。
改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风、采光、给排水等居住条件,并符合环保、卫生等部门的相关要求。
改建后的项目应符合水利部门关于排水许可的相关要求。
改建后的租赁住房在首次出租前,应当取得第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告。
(五)期限要求。
改建后的租赁住房项目运营期不少于8年且首次审批年限不超过12年。
期限届满后可按有关规定申请办理延期手续,未申请延期或申请未获批准的,应当恢复原房屋用途。
(六)管理规范。
非住宅项目改建完成后,应及时将项目相关信息录入市住房租赁监管服务平台。
改建项目出租应符合我市住房租赁管理规定,除未成年人外,居住人员人均租住房屋建筑面积不得低于10平方米。
房屋出租后,出租人应在出租之日起3个工作日内办理租赁合同网签备案,并同时向属地公安部门申报出租房和租住人员信息。
改建后的租赁住房项目应实施统一的物业化管理。
三、改建流程
(一)提出申请。
改建主体应为房屋所有权人或受房屋所有权人委托、已在市住房租赁监管服务平台备案的专业化租赁运营机构。
改建主体向属地联合审批小组递交改建申请材料(附件1),提出改建申请。
(二)联合会审。
联合审批小组在收到改建主体提供的申请材料后应及时召开联席会议对改建项目进行联合审批。
初审同意的组织批前公示,经批前公示无异议的,联合审批小组出具同意纳入改建租赁住房的审批意见。
(三)施工许可。
改建主体应当根据联合审批意见实施改建,并办理建筑工程施工许可手续(工程安全质量监督手续)。
(四)竣工验收。
工程建设项目具备竣工验收条件后,改建单位组织勘察、设计、施工、监理等单位按规定进行竣工验收,按规定办理消防验收、备案抽查,并向联合审批小组申请联合检查。
本办法印发前已完成改建但未办理相应审批手续的项目,对供需适配且满足相关要求的,可向属地联合审批小组递交改建申请材料(附件1),补办相应审批手续。
审批通过的,联合审批小组应组织联合检查。
对不满足相关要求的,应责令其整改;逾期不整改或整改后仍不符合要求的,应停止出租运营并在规定期限内恢复原状。
四、监督管理
严格按规改建租赁房屋,改建后的租赁房屋及其运营管理应当符合《宁波市城市房屋使用安全管理条例》和《宁波市居住房屋租赁管理若干规定》(政府令第228号)等相关规定,相关职能部门要按照“管行业必须管安全、管业务必须管安全、管生产必须管安全”的原则和属地管理原则,切实履行相应监管职责。
对提供虚假资料申请改建的、改建后的租赁住房分割销售转让和抵押的、“以租代售”的,或者将改建项目用于非租赁住房的,应采取责令停止运营并限期改正,取消财政补助资格,收回已补助的专项资金等措施,并依法依规开展失信联合惩戒;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。
五、适用期限
本办法自202A年11月17日起实施。
202B年12月31日前完成审批的项目可按本文件改建。
附件:
1、改建项目审批资料要求;
2、区非住宅改建租赁住房项目申请表;
3、区非住宅改建租赁住房项目改建申请承诺书;
4、区非住宅改建租赁住房项目评审标准;
5、区非住宅改建租赁住房联合审批小组成员单位评审意见。
附件1
改建项目审批资料要求
一、申请新改建的项目需提供下列资料:
1、改建申请表;(附件2)
2、改建项目权属证明文件,权属为法人的还需提供加盖公章的企业营业执照复印件、权属为自然人的还需提供经权属人签字的身份证复印件;
3、改建企业营业执照复印件,委托实施的还需提供委托合同(协议)或同意委托改建的相关证明 ;
4、改建方案,主要内容应包括经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具的项目设计方案(项目现状、改建思路、改建方法、建筑设计方案等)、项目运营方案(投入成本、回报周期、房源数量、推广方式等)、租赁管理方案(经营模式、租赁群体、租金水平、租期设定等);
5、房屋安全可靠性鉴定报告(补办改建手续的此处可不提供);
6、存在抵押登记等他项权利的,提交所有他项权利人身份证明文件及其同意改建的书面意见(补办改建手续且改建行为发生在抵押之前的可不提供);
7、书面承诺,包括对提供材料的真实性负责、按规定履行相关建设程序、改建后只用于住房租赁且不“以租代售”、不骗取财政补助资金和服从城市建设发展等内容。
(附件3)
二、已完成改建补办审批手续的项目,还需提供:
1、项目施工图设计审查合格证书;
2、房屋安全可靠性鉴定报告;
3、消防安全评估的合格报告或者符合宾馆类场所要求的《消防安全检查合格证》;
4、空气质量检测合格报告。
(书面申报材料一式两份。
除“改建方案”采用A3纸单面打印于左侧胶装成册外,其余资料采用A4纸双面打印并按目录顺序于左侧胶装成册;申报资料均在封面加盖申报法人公章、侧面加盖骑缝章。
)
附件2
区非住宅改建租赁住房项目申请表
改建项目名称:
改建建筑所有权人
改建建筑
具体地址
改建建筑
产权证号
1.
2.
……
改建建筑
土地获得时间
改建前建筑
竣工时间
改建房屋
建筑面积
平方米
改建前
建筑用途
£商业□办公□工业
改建建筑
属地镇(乡)街道
改建后
租赁住房数量
套(间)
申请改建企业名称
统一社会信用代码
企业性质
□国有企业
□民营企业
□村集体股份公司
□其它
注册地址
实际经营地址
法定代表人或
实际负责人姓名
联系方式
联系人姓名
联系方式
开工时间
(补办手续项目)
年月日
竣工时间
(补办手续项目)
□尚未竣工
□已完工(年月日)
改建企业申请
本单位对照区关于非住宅改建租赁住房的改建条件和改建标准,已将改建申请材料准备齐全,特此申请改建。
(盖章)
年月日
改建建筑属地
镇、街道(园区)
意见
(盖章)
年月日
附件3
区非住宅改建租赁住房项目
改建申请承诺书
本单位针对位于的非住宅改建租赁住房项目,在此郑重承诺:
1.所有材料均依据相关改建要求据实提供。
2.按规定履行相关建设程序。
3.项目改建后只用于住房租赁,租赁运营期不少于8年,不“以租代售”。
4.改建项目不分拆转让、分拆抵押、分割出售。
5.不骗取财政补助资金。
6.服从城市建设发展,申请改建的非住宅项目不改变原有土地性质和使用年限,如遇土地或房屋征收等情形,同意按照原确权用途予以执行。
我们将严格遵守本承诺,如有违反,愿意承担相应的法律责任。
改建建筑产权人:
申请改建企业:
(盖章或签字)(盖章)
年月日年月日
附件4
区非住宅改建租赁住房项目评审标准
表一:
改建项目材料评审
改建项目:
改建企业:
序号
所需提供资料
是否提供
备注
一、申请新改建的项目需提供资料
1
区非住宅改建租赁住房项目申请表
□是□否
2
改建项目权属证明文件,权属为法人的还需提供加盖公章的企业营业执照复印件、权属为自然人的还需提供经权属人签字的身份证复印件
□是□否
3
改建企业营业执照复印件,委托实施的还需提供委托合同(协议)或同意委托改建的相关证明
□是□否
4
改建方案,主要内容应包括经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具的项目设计方案(项目现状、改建思路、改建方法、建筑设计方案等)、项目运营方案(投入成本、回报周期、房源数量、推广方式等)、租赁管理方案(经营模式、租赁群体、租金水平、租期设定等)
□是□否
5
房屋安全可靠性鉴定报告(补办手续的此处可不提供)
□是□否
6
存在抵押登记等他项权利的,提交所有他项权利人身份证明文件及其同意改建的书面意见
□是□否
7
书面承诺
□是□否
申报资料是否齐全
□是□否
二、已完成改建补办审批手续的项目还需提供资料
8
项目施工图设计审查合格证书
□是□否
9
房屋安全可靠性鉴定报告
□是□否
10
消防安全评估的合格报告或者符合宾馆类场所要求的《消防安全检查合格证》
□是□否
11
空气质量检测合格报告
□是□否
申报资料是否齐全
□是□否
区住房和城乡建设局负责非住宅改建租赁住房的局长、科长及工作人员签字:
年月日
区非住宅改建租赁住房项目评审标准
表二:
改建项目合格性评审
改建项目:
改建企业:
序号
评审内容
是否
符合
评审部门
1
改建建筑为未列入征收计划的存量闲置建筑。
□是/□否
属地镇(乡)、街道/园区
2
非未达到工业用地出让约定的产业建筑指标的工业建筑
□是/□否
3
改建项目符合区域功能定位,能进一步优化空间布局。
□是/□否
自然资源规划分局
4
改建建筑不存在查封登记、异议登记等限制交易情形。
□是/□否
5
改建建筑为合法建筑,不存在违法违章建筑。
□是/□否
6
改建建筑不是土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的建筑。
□是/□否
7
改建项目符合产业发展要求,能进一步推动职住平衡。
□是/□否
区发改局
8
改建项目符合产业配套建设要求。
□是/□否
区经信局
9
改建项目非“2+4”现代产业园区内且控制性规划为工业的,非经政府部门审定的小微产业园区及零星保留地块上的建筑,非已实行“标准地”出让的工业用地上的建筑,不符合存量工业用地“工改工”情形的建筑等。
□是/□否
区工治办
10
改建项目符合出租房屋治安要求
□是/□否
区公安分局
11
改建建筑系符合生态环境“三线一单”管控的建筑。
□是/□否
生态
环境分局
12
改建建筑符合相关要求。
□是/□否
区综合执法局
13
改建项目符合消防相关规定。
□是/□否
区消防救援大队
14
改建项目符合供电相关规定。
□是/□否
区供电公司
15
改建项目符合供水相关规定。
□是/□否
区自来水公司
16
改建项目符合消防安全、房屋安全。
□是/□否
区住建局
17
工业类建筑应以整栋为基本改建单位,其它非工业类建筑不能以整栋改建的,改建部分应为相对集中的连续楼层并且保持楼层的完整性。
非住宅改建后的规模应不少于50套(间)且建筑面积不少于2000平方米。
□是/□否
18
改建设计方案经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位设计。
□是/□否
19
按规定提交《改建申请承诺书》。
□是/□否
20
承诺租赁运营期不少于8年。
□是/□否
21
改建租赁住房的单套(间)户型建筑面积原则上应控制在70平方米以内(含)。
□是/□否
结论
□通过□不通过
上述评审内容有一项不符合的,则结论为不通过,不予批准改建。
区非住宅改建租赁住房联合审批小组成员签字:
年月日
附件5
区非住宅改建租赁住房联合审批小组
成员单位评审意见
栏目
内容
申报改建项目
申报改建企业
联合审批小组
成员单位名称
评审意见
评审单位(盖章):
年月日
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