房地产中介服务管理方案.docx
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房地产中介服务管理方案
-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
房地产中介服务管理方案
房地产中介服务管理方案
广州地铁物业管理有限公司
房地产中介服务管理方案
(讨论稿)
1、我司开展房地产中介服务适应地铁大物业发展的趋势,能伴
随地铁房地产开发的发展而强大。
按总公司的规划要求,房地产业务
将是地铁公司多种经营支柱,特别从明年开始,地铁房地产开发将进
入发展期,既有地下商场、地面商场建成,又有住宅小区开发销售,
因此需要房地产中介提供优质的中介服务,这也是我司开展中介
服务的目标之一。
2、我司开展房地产中介服务是市场化多种经营的需要。
我司跟
总公司大包租资源有近100间商铺约万平方米、540套临租房约万平方米、247套代管房约万平方米、三间农贸市场约7千矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧。
平方米、三个停车场约2万平方米、场地及加油站等物业约4万平方米,合计超12万平方米,经营资源收入约占我司总收入的50%;我司现有五个在管的物业小区,在管面积超80万平方米,服务客户近1万户,这些都是我司开展中介服务的基础,通过专业的中介服聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅。
务更能发挥我司优势,建立广大可信的客户群,从而创更高的经济
效益和社会效益,树地铁物业管理公司经营品牌。
3、我司经营体制和人力资源适应房地产中介服务的需求。
我司
是独立法人的股份公司,公司实行董事会领导下总经理负责制,自
主经营,独立核算,自负盈亏,我司的体制跟市场化的房地产中介
公司相近,因此也能适应市场的需求和参与市场的竞争;我司有十
1
多年的物业经营管理开拓经验,有一定经营管理知识,通过专业的
培训和实践操作,能适应房产中介服务,通过引进市场专业经营人
才,能强化经营人才队伍。
我司于2005年6月已获得了广州市国土资源和房屋管理局颁发的《房地产中介服务机构资质证书》,中介资质证号为,我残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東。
司已具备了为房地产转让、抵押和租赁等提供咨询、经纪服务的中介
资质,我司现有三人获得房地产中介服务上岗证,小区管理处也具备
了开展房地产中介服务的基本条件。
为规范我司房地产中介服务业务,确立各操作流程和管理措施,
明确各部门、小区和各岗位职责,为客户提供优质的服务,为公司创
造更高经济效益,特制定本管理方案。
2
一、根据我司的实际情况,我司实施房地产中介服务分四个阶段:
初始阶段、起步阶段、成长阶段、公司化阶段,不同的阶段采用不同
的管理模式和管理方法,从而确保按计划逐步推进。
二、不同的小区采用差异化管理。
由于各小区在管资源不同、客
户群体有差异、影响中介服务的周围环境因素各不一样等,因此不同
的小区将采用差异化管理,确保调动各小区经营人员的积极性和主动
性,从而保证顺利的推进中介服务的开展和做强做大。
三、采用市场化的薪酬分配制度和公司的经营分配制度相结合。
考虑到金兰、金道小区中介服务人员同时要兼负公司经营业务,以及
金菊、富康、百事佳小区的中介服务人员是由物管人员兼职等因素,
因此在中介服务人员的薪酬方面将采用:
1、底薪+提成(适用金兰、金道小区);2、岗位工资+提成(适用金菊、富康、百事佳小区)。
各酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯。
小区中介人员的收入直接跟小区的业绩挂钩,并以此作为个人的升
职、调职、解聘、评先等的依据。
四、继续加强经营培训制度和调动更多的人员参与经营活动。
目
前我司只有三人取得中介服务上岗证,在服务方面缺乏专业的服务经
验,下一步我司加强这方面的培训;现在我司直接参与经营服务的人
员较少,这样不利于中介服务的开展,下一步的工作重点是调动更多
人积极参与中介服务,使更多人取得服务上岗证。
五、本方案在实施后,将收集实际的操作情况,定期修改本方案。
3
市场部作为我司房地产租赁(中介)业务的归口管理部门,负责
公司房地产中介服务资质的申办、年检;负责对小区房地产中介服务
业务进行指导、检查、监督、审核;负责组织房地产中介业务专业培
训;负责制定、修改我司房地产中介服务管理制度和操作流程;负责
收集相关的信息,供公司经营决策。
财务部负责指定我司房地产中介服务的财务管理制度;负责指
导、检查、监督小区房地产中介服务费的收缴情况;负责对中介服务
人员的业务提成的核对工作;负责对相关中介服务合同的执行进行跟
踪、监控。
综合部负责中介服务人员的招聘、解聘等人力资源管理;负责中
介人员每月的工资发放。
按不同的阶段,小区管理处有不同的职责:
1、初始阶段
小区管理处作为房地产中介业务的具体执行部门,负责房地产中
介业务的开展,包括:
办理业主委托、办理租赁手续、建立代理出租
物业台帐、收取中介服务费、建立客户群、收集中介服务信息、完成
小区经营指标、完成公司下达的其他经营任务等。
2、起步阶段
小区管理处作为房地产中介业务的分管部门,负责房地产中介业
务的分管工作,中介服务人员仍归属小区管理处,管理处职责包含:
4
办理业主委托、办理租赁手续、建立代理出租物业台帐、收取中介服
务费、建立客户群、收集中介服务信息、完成小区经营指标、完成公
司下达的其他经营任务等。
3、成长阶段
小区管理处作为房地产中介业务的监督部门和配合部门,一方面
小区管理处发挥属地管理的优势,检查小区中介服务部的运作情况、
经营指标完成情况、中介业务的开展情况及服务费收取情况等,另一
方面小区管理处发挥在管资源的优势,为中介服务部提供支持和帮
助。
4、公司化阶段
小区管理处与中介服务公司属合作伙伴的关系,通过双方的合作
为公司创造更多效益,这也是公司真正实行经营与管理分开的阶段。
5
一、初始阶段的管理模式
1、概念解释:
初始阶段是指刚开始实施房地产中介服务的时期,公司主要采取扶持、培育、试探的管理模式,小区也是通过本阶彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤。
段初次进入房地产中介市场、掌握房地产中介信息、操作技巧和培育
顾客群。
2、初次阶段实施时间:
用3—8个月,根据实施情况和业务的进展情况,从而确定由初始阶段升级到起步阶段的时间,不同的小区可采用不同的时间,条件成熟一个升级一个,务必达到能操作、可操謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂。
作,保证做到升级一个成功一个。
3、初次阶段管理方式:
(1)在现小区管理处基本架构不变、办公地点不变,物业管理
服务职责不变的前提下,小区管理处采用一套人马两套牌子的办法,
成立小区家政秘书服务中心。
小区家政秘书服务中心的职责包括:
开
展有偿服务、开展房地产中介服务、接待住户报修、接待住户投诉、
小区收费、客户回访等,具体办法是(主要是金兰、金道小区,其它
小区参照执行)做法是小区的经管员、协管员、收款员服务位臵前移,
直接面对客户,小区管理处同时兼负起开展房地产中介服务的职责,
直接岗位责任人为经管员,小区管理处主任负直接领导责任,经管员
按本方案的要求操作。
(2)操作流程:
A、大包租物业:
按《地铁物业租赁程序与规定》办理。
B、业主委托物业:
由业主填写《物业销售/租赁委托书》一式两份,明确委托我司代理销售/出租物业,小区经管员把业主填写好厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔。
的《物业销售/租赁委托书》送市场部,市场部负责办理盖章手续。
6
办好手续后小区与业主各执一份《物业销售/租赁委托书》;小区经管员根据《物业销售/租赁委托书》建立委托代理销售/出租物业台帐;已成功销售/出租的代理物业,小区做好销售/出租记录,并把相关资料复印存档;业主要求撤销代理的物业,由业主填写《撤销物业代理茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐鈞。
销售/租赁书》,并经小区主任签名同意后生效,小区经管员根据小区
主任同意的《撤销物业代理销售/租赁书》在代理出租物业台帐上做
好撤销登记。
C、代理物业的出租:
经管员负责与客户洽谈、看物业等,如客
户认为符合销售/租赁条件,经管员负责与业主联系,业主与客户的
销售/租赁条件达成一致,经管员负责收取业主与客户的中介服务费,
并协助业主与客户签订《销售/租赁合同》(我司无需在《租赁合同》
中签名和盖章),《销售/租赁合同》一式贰份,业主、客户各执一份
(我司留复印件)。
D、租赁中介服务费收费标准
序号物业类别售/租签订方式租户类别中介服务费收费标准
地铁外租户月租金的50%
新签
地铁内租户50元/套1大包资源租
地铁外租户月租金的25%
续签
地铁内租户30元/套
业主月租金的20%-50%2外委物业租新签
租户月租金的50%-100%
新签租户月租金的50%3其它物业租
租户月租金的25%续签
买方成交价的1%4物业售
卖方成交价的1%
7
售房的中介服务收取:
根据售房总价的1%各向买卖双方收取中介服务费,情况特别的经公司总经理同意可酌情减收。
鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘聾。
4、初始阶段的薪酬
(1)金兰、金道小区采用:
底薪+提成;金菊、富康、百事佳小
区采用:
岗位工资+提成。
(2)金兰、金道小区经管员底薪计算方式:
8
2004年52004年62004年72004年82004年92004年2004年2004年2005年12005年2005年32005年42005年52005年6合计时间月月月月月10月11月12月月2月月月月月籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠挞曉。
项目
地铁外户数2344126123新签合同
地铁内户数17122431213633
地铁外户数844744314898275续签合同
地铁内户数113176127622956384119
地铁外面积95511279新签合同預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴買闥龅。
地铁内面积1896渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦鋇絨钞。
地铁外面积4304874098续签合同铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡缝勵罴。
地铁内面积606573067343擁締凤袜备訊顎轮烂蔷報赢无。
地铁外租金292177154681111223新签合同贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷鯛汉鼉。
地铁内租金54613333坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚跻馱釣。
地铁外租金399633845续签合同蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘籜葦繯。
地铁内租金2271206945499買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄届嬌擻。
小计
9
时间2004年5月2004年6月2004年7月2004年8月2004年9月2004年10月2004年11月2004年12月2005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月合计项目綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴飙钪麦。
商铺户数121111313115新签合同
地铁内户数
商铺户数312412442311230续签合同
地铁内户数
商铺面积71新签合同驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦諑琼针。
地铁内面积
商铺面积12620125续签合同猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑献鵬缩。
地铁内面积
商铺租金260049614971067852531新签合同锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔嗚訝摈。
地铁内租金
商铺租金5493412续签合同構氽頑黉碩饨荠龈话骛門戲鷯。
地铁内租金小计
10
2004年5月~2005年4月中介服务费标准中介服务费时间
项目
地铁外户数23
新签合同
地铁内户数2450元/套1200
地铁外户数73
续签合同
地铁内户数10730元/套3210
地铁外面积
新签合同
地铁内面积
临租房
地铁外面积
续签合同
地铁内面积
地铁外租金50%
新签合同
地铁内租金
地铁外租金25%
续签合同
地铁内租金
新签合同户数11
续签合同户数27
新签合同面积
商铺
续签合同面积
新签合同租金50%
续签合同租金25%
小计
11
底薪推算表
序号小区名称05年经营指标(不含物业管理服务费)系数年底薪(占经营指标%)1金兰小区26847552金道小区254561813合计5230373輒峄陽檉簖疖網儂號泶蛴镧釃。
本表是按下达指标数来推算年底薪,实际情况按完成情况来计算
年底薪,如果完成年指标的80%以下(含80%),年底薪的提成系数为%;如果完成年指标的80%—90%以下(含90%),年底薪的提成系数为%;如果完成年指标的90%—100%以下(不含100%),年底薪的提成系数为%;如果完成年指标的100%以上,年底薪的提成系数为%,超指标完成按超出部分的3%-5%计提超额奖,具体在年终时统一结算,差额或超出部分在年终奖金中体现,中途调尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅瀝纰縭。
岗的核实完成指标数后一性结算。
小区经管员年底薪推算年提成推算超额奖推算年收入实际年收入年差额
金兰10257150062731
(3)业务提成结算标准及方式:
金兰、金道小区经管员:
所收到中介服务费的35%,每月15日前结算上月的经管员业务提成,由经管员填写业务提成表,经小区主识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒侬减攙。
任签名后,报公司市场部、财务部审批,由总经理签名同意后当月
25日前结算上月的业务提成,业务提成属经管员个人收入
金菊、富康、百事佳小区经管员:
所收到中介服务费的10%,每月15日前结算上月的经管员业务提成,由经管员填写业务提成表,凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴铍賄鹗。
12
经小区主任签名后,报公司市场部、财务部审批,由总经理签名同意
后当月25日前结算上月的业务提成,业务提成属小区管理处收入,
由小区主任按业绩分配到个人。
二、起步阶段的管理模式
1、概念解释:
起步阶段是经历初始阶段升级的,由原来的家政
服务中心转变为专门的中介服务部,有独立的营业门面,进入直接成
本的独立核算阶段,实行项目负责制,公司主要采取支持、项目考核
的管理模式,小区是原来的实施部门转变为兼管部门,特点是能熟悉
中介市场的操作技巧和已形成一定的顾客群。
2、起步阶段实施时间:
用10—18个月,根据实施情况和业务的进展情况,从而确定由起步阶段升级到成长阶段的时间,不同的小区恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦聰櫻郐。
可采用不同的时间,条件成熟一个升级一个,务必达到能操作、可操
作,保证做到升级一个成功一个。
3、起步阶段管理方式:
(1)成立中介服务部,在小区范围内设营业门面,实行项目负
责制,由小区管理处兼管,中介服务部根据规模的大小设部门负责人、
业务员、收款员等、人员的薪酬主要取决于业绩,中介服务部的人员
全部采用底薪+提成的办法,逐步实施市场化运作。
(2)操作流程:
(参照初始阶段的操作流程修改后公司总经理审
批后执行)
4、起步阶段的薪酬
(1)底薪计算标准:
序号小区名称年经营指标(不含物业管理服务费)系数年底薪(占经营指标%)
1金兰小区30000001450002金道小区30000001450003合计600000090000鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫摇饬缗。
中介服务部仍然承担小区经营指标的完成任务,同时公司也按经
13
营指标的完成情况支付中介服务部的年底薪:
如果完成年指标的80%以下(含80%),年底薪的提成系数为%;如果完成年指标的80%—90%以下(含90%),年底薪的提成系数为%;如果完成年指标的90%—100%以下(不含100%),年底薪的提成系数为%;如果完成年指标的100%以上,年底薪的提成系数为硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹鸶胶据。
%。
(2)业务提成标准及方式:
按所收到中介服务费的35%,每月15日前结算上月的业务提成,
由中介服务部负责人填写业务提成表,报公司市场部、财务部审批,
由总经理签名同意后当月25日前结算上月的业务提成,业务提成属
中介服务部收入,由中介服务部负责人根据个人的业绩情况进行二次
分配。
5、起步阶段的资金投入预测
序营业门面面积
号服务部名称(m2)装修费用(元)购资固定资产费用(元)培训费用(元)小计(元)1金兰3018000120001500315302金道3018000120001500315303金菊1510000100001000210154富康2012000100001000230205百事佳151000010000100021015阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖輛埙鵜。
合计11068000540006000128110
6、起步阶段的年收支预测
(1)年收入预测
二手楼销售代理中介收入其它多种经营收入序号名称租赁中介收入(元)小计(元)(元)(元)
1金兰11000015000150001400002金道12500018000150001580003金菊780001800050001010004富康6000016000800084000氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩纷釓鄧。
14
5百事佳7600012000600094000
合计4490007900049000577000
(2)年支出预测
人员费用配臵铺面面铺面租序号名称经营费用税收水电费小计人数积金底薪提成
1金兰3309000360004200012000840048001122002金道3309000360004740012000948048001186803金菊21572002400030300900060603600801604富康22048002400025200800050403600706405百事佳2157200240002820090005640360077640釷鹆資贏車贖孙滅獅赘慶獷緞。
合计1211037200144000173100500003462020400459320(3)收支分析怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉馴鸨撟。
年收入-年支出=577000-459320=117680元
按不完全成本计算,年获利达万元,利润率达20%,前提条件是5个中介服务部都开业,如果有的小区还没有具备条件的,暂谚辞調担鈧谄动禪泻類谨觋鸾。
不设中介服务部;由于市场不可控因素较多,本收支只是推算,具体
按实际操作为准。
1、概念解释:
成长阶段是由起步阶段升级的,公司在管理模式
上采用事业部制管理,中介服务部实行项目责任制,实行独立核算、
对业务提成和超额指标的部份有独立的分配权,人员的招聘、薪酬等
相对独立,已按市场化运作,完全熟悉中介服务的技巧和了解市场运
作的特点,已建立了相当规模的客户群,有独立运作的能力和市场份
额,公司在管理上采取业绩考核制度。
2、成长阶段实施时间:
用12—24个月,根据实施情况和业务的进展情况,从而确定由成长阶段升级到公司化阶段的时间。
嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩癱恳迹。
3、成长阶段管理方式:
(1)在中介服务部的基础上,通过建立较完善的管理制度和运
15
作流程,各服务部已具备了独立运作的能力和相当规模的客户群,因
此公司在管理模式上将采用事业部制,达到放权给各服务部、提高服
务部的工作效率和灵活性,使服务部在市场竞争中能更高效灵活,同
时也对实行真正意义的独立核算,公司不再直接承担服务部的亏损和
保证人员的薪酬;
(2)管理处对中介服务部具有监督的职能,同时也以中介服务
部有友好的合作关系,中介服务部从服务小区的客户为主逐步走向以
周围住宅群为服务资源为主的转变,小区内部资源的比例逐步下降,
社会化资源的比例逐步上升,基本完成了由内部经营向外部经营的转
化。
(3)操作流程:
(参照起步阶段的操作流程和市场化运作的需要,
修改制订新的操作流程和管理制度)。
4、成长阶段的薪酬
按照市场化的运作,采用业绩跟收入直接挂钩的办法,制订相应
的薪酬制度,同时公司也将大包租资源委托给中介服务部经营,具体
的委托方式再议。
公司化阶段是在中介服务部的基础上,成立地铁物业公司控股的
具有独立法人资格的房地产代理公司,地铁物业公司对该公司的管理
模式采用董事会领导下的总经理负责制,房地产代理公司具有法人资
格,自主经营,自负盈亏,并建立有自已公司特色的管理模式、管理
制度和分配制度。
16
一、房地产买卖流程图:
房地产开发公司申请《预售商品房许可证》后,方可进行商品房
预售,签订《房地产预售契约》。
未经批准而预售的商品房,不受法
律保护。
(一)
商品房预售及
鉴证过户
签订预售契约验收产权登记登记契约登记鉴证交楼确认过户发证熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库圆鍰缄。
123456鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞阕簣择。
(二)(三)二手
预售房地产转让房地产买卖
填表复核转让咨询填表签订实勘审批登记收件审批登记备件收件契约估价过户过户123123456纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛覲僨鴛。
17
1、申请办理房地产交易基本流程表
绘制房地产产权有共有人或租户填表证平面附图须书面征询后才受理备件颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷涨负這。
房查册收件出售未成年人
产验签订合同房产须公示七天
价
审批过户发证确定濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減栖綜。
2、申请双方须提交的资料:
(1)房地产产权证,如:
《房地产证》、《房地产所有证》及《国
有土地使用证》或〈房屋产权所有证〉。
(2)产权人合法的身份证明,如是港澳台同胞应缴验身份证或
护照等,如已加入外籍应缴验国籍身份证明。
(3)共同共有的房地产,须提交房地产共有凭证及共有人对房
地产买卖的征询意见。
(4)如房地产是出租的,须提交租凭合约、租薄及承租人对房
屋买卖的征询意见。
(5)在同等条件下,按共有人、抵押权人、承租人,其他优先
购买权人的顺序享有房地产优先购买权。
国家另有规定的从其规定。
18
三、广州市已购公有住房上市的程序
1、经广州市住房制度改革办公室核准。
(1)提交资料、房地产证、购房协议书、申请人的身份证。
(2)是否违反购房约定。
(3)出售中属于原产权单位收益的部分存入基金专户;
分摊的共有建筑面积;标准价购买20%。
2、交易过户。
(1)征询原产权单位意见。
(2)收件:
经原产权单位盖章的《房屋买卖征询意见表》及相关房改房
缴款明细表。
房地产证。
双方申请人身份证。
报价。
(3)估价:
评估该房屋市场价。
(4)审批确定:
审核价格,批准过户。
(5)登记过户:
征收有关税费,核发交易登记证明书。
其中出售以标准价购买的已购公有住房时,卖方应在办理交易确
认后30日内(发出过户通知书)把出售中属于原产权单位收
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