抵押品评估与信用风险管理(PPT 44页).pptx
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CollateralEvaluationandCreditRiskManagement抵押品评估与信用风险管理,1.WhyisCollateralEvaluationImportant?
为什么抵押品评估重要2.TypesofCollateralandRegulatoryPitfalls抵押品种类和法规缺陷3.EvaluationofCollateral(RealEstate)抵押品评估(房产)4.EvaluationofCollateral(OtherAssets)抵押品评估(其他资产)5.ProtectionofCollateral抵押品保护CreationofSecurityInterest担保利益的创立PerfectionofSecurityInterest担保利益的完善6.CollateralManagement抵押品管理CollateralManagementforCreditRiskManagement信用风险管理中的抵押品管理SafeguardingtheEnforcement维护强制执行7.EnforcementofCollateral抵押品的强制执行8.ExtinguishingSecurityInterestinCollateral抵押品利益的终止,Contents目录,WhyisCollateralEvaluationImportant?
为什么抵押品评估很重要?
WhyisCollateralEvaluationImportant?
为什么抵押品评估很重要?
Themoreaccuratetheevaluation,themoreenhancedcreditriskmanagementinplace.对抵押品的评估越是准确,信贷风险的管理的准确性就越高LargeactualloanlossexceedingtheestimatedLGDcouldleadtoaseriousdepletionofbanksequitycapital.实际贷款损失如果大大超过预计的违约损失率会导致银行的自有资本严重损耗。
FundingCost资金成本,OperatingCost运营成本,ExpectedLoss(PDLGD)预计损失,UnexpectedLoss非预期损失(RequiredReturnAllocatedEconomicCapital),ValueAdded价值增加,MARGIN利润,价格PRICE,Byreducinglossgivendefault,thebankcanreducethemarginwithoutreducingvalueadded.通过降低违约损失,银行可以降低利润而不降低价值增加部分。
EL:
ExpectedLoss预计损失PD:
ProbabilityofDefault违约概率LGD:
LossGivenDefault违约损失率UL:
UnexpectedLoss非预期损失,WhyisCollateralEvaluationImportant?
为什么抵押品评估很重要,LGDisestimatedfromdefault-weightedaveragelossrateduringacertaintimeperiod.违约损失率可以通过一段时间内的加权平均违约损失率估计出来Lossrateisgivenby:
损失率计算方法Toreduceaveragelossrate,banksneedtocollectonthedefaultexposureasmuchasandasfastaspossible.为了降低平均损失率,银行应该尽快收回尽量多的资产。
Ifabankdoesnotproperlyestimatecollateralvalues,thecollectionupondefaultwouldbecomesmallerandtakealongerperiodoftime,leadingtoadepletionofcapitalandlowerprofits.如果银行不能准确估计抵押品价值,违约后能够收回的价值就降低了,所需要的时间也更长,导致资本损耗了利润降低。
1-,PVatthedefaultdateofrecoveries+PVofcostsassociatedwithcollecting回收物在违约日的现值+会收的相关成本的现值,EAD(Exposureatdefault)违约风险暴露,WrongCollateralEvaluation错误的抵押品评估,HigherWright-offs更高的坏帐核销,CapitalWaste资本浪费,HigherLGDEstimation增高违约损失率,HigherProvision更高的坏账损失,LowerProfits利润更低,PV:
Presentvalue现值,RoleofCollateralinFinancialIntermediationI抵押品在金融中介活动中的作用I,Collateralstabilizesfinancialintermediation抵押品稳定金融中介活动Collateralbetteralignsinterestsofthelenderandborrowerbecause:
抵押品更好的使出借方和借用方的利益达成一致Thelendercanmaximizethesafetyofrepayment出借方可以使收回借款的可能性最大化Theborrowerwillminimizetherisktaking借用方可以使承担的风险最小化Withoutcollateral如果没有抵押品:
Thelenderwillsolelyrelyonborrowerscash-flowgeneratedbytheproject(business)fortherepayment.出借方只能依靠借用方项目(营业)产生的现金流来偿债Theborrowertendstotakemorerisksintheproject(business),whichmaycauseinstabilityingeneratingcash-flow.借用方会承担项目(营业)更大的风险,这会导致无法生产足够的现金流Therewillbemorevulnerablebanksandmoreriskybusinessesintheeconomy,otherwise,resultinginshallowfinancialintermediation.经济环境中会产生更危险的银行和更有风险的行业,这样也会缩减金融中介活动。
RoleofCollateralinFinancialIntermediationII抵押品在金融中介活动中的作用II,Lender出借方(specifically)EncouragewillingnessofpaymenttoreducePL.鼓励出借方进行借款降低损失SubstitutetherepaymentstoreduceLGD.代替还款降低违约损失率Protectsagainstborrowersover-borrowing.保护出借方不至于过度借债Borrower借用方(specifically)Accesstocredit:
letborrowersmonetizetheirilliquidassetstoraisefunds获得融资:
借用方可以抵押他们的非现金资产来获取资金CostofCredit:
potentiallyreducefundingcostsforthelowerELcalculatedbythelender融资成本:
潜在的降低了融资成本,因为出借方计算出的预计损失较低Overcomingasymmetricinformationproblems:
accesstofundseveninafinanciallydifficulttime,orevenwithoutauditedfinancialreports解决了信息不对称问题:
即是财务困难时期,或者没有审计后的财务报表,也可以获得融资,EL:
ExpectedLoss预计损失PD:
ProbabilityofDefault违约概率LGD:
LossGivenDefault违约损失率UL:
UnexpectedLoss非预期损失,2.TypesofCollateralandRegulatoryPitfalls抵押品种类和法规缺陷,WhatisCollateral?
什么是抵押品,Undermoderncollaterallawsystems,collateralcanbeanyassetwhichproducesfuturecashflowdirectlyorindirectly,andcanbecreatedbyanylenderandborrower,inanypresentorfutureassetsandinalltransactions,tosubstitutepaymentsforapartortheentireoutstandingdebtupondefault.在现代担保法体系中,抵押品可以是任何直接或间接产生现金流的资产,也可以是由任何出借方和借用方创造出来的,在违约时用现有或将来的资产以及交易中代替偿还部分或全部借款Underunreformedcollaterallawsystems,therewouldbevariousconstraintsonassettypeseligibleforcollateral,onpersonsorlegalpersonsqualifiedtocollateralagreements,orontheenforceabilityofsomecollateral,duetothelackofefficacyandintegrityofthesystem.在创新性的担保法体系中,由于系统缺乏有效性和不统一,其中有很多对抵押品资产形式,可以签署担保合同的个人和法人,或者是对抵押品的强制性实权的限制条件,CollateralLawsandCollateralTypes担保法和抵押品种类,CollateralLaw担保法Independentandcomprehensive“collaterallaw”israre:
generallycollaterallawisasystemwhichisconstitutedbyseveralrelevantlawsandregulations.独立和综合的担保法很少见:
通常担保法由一些相关法律和法规组成Extentofcollateral抵押品范围After-acquiredproperty事后取得的财产Proceeds收益Supportingobligation相关义务UnmovableCollateral不动抵押物RealProperty:
LandandBuilding房地产:
土地和建筑物PlantandEquipment车间和设备NaturalReserves自然资源Timbertobecut待采伐的木材,Goods物品Consumergoods消费品Farmproducts农产品Inventory存货Equipment设备Fixtures固定设备Accessions添加物Intangibles无形资产Negotiableinstrument流通票据Documentoftitle物权凭证Investmentproperty投资财产Account(bookdebt)应收款GeneralIntangibles一般无形资产Otherkindsofcollateral其他抵押品Depositaccounts存款帐户Lifeinsurancepolicy/health-careinsurancereceivable人生保险/应收健康保险金,Source:
Collateral,CollateralLawandCollateralSubstitutes,B.BalkenholandH.Schutte,SocialFinanceProgramme,WorkingPaperNo.26,p17来源:
抵押品,担保法和担保替代品,3.EvaluationofCollateral(RealEstate)抵押品评估(不动产),PrinciplesofCollateralEvaluation抵押品评估原则,Collateralevaluationisnottofindanaccurate,uniqueprice,buttofindapriceandlogicwhicharerealistic,practical,andacceptablebyordinarymarketparticipants.抵押品评估并不是为了寻找一种精确的,唯一的价格,而是找到一个合理的、实际的、能够被普通的市场参与者接受的价格和方法。
Evaluatecollateralonthebasisofthemarketvalueratherthanbookvalue.抵押品的评估是依据市场价值而非帐面价值Applythemostconservativeevaluationmethod.采取最保守的评估方法Ifpossible,collateralpropertyshouldbelocatedwithinadistancebankofficerscantakefrequentvisits.如果可能,担保资产应该放在银行人员可以经常看得到的地方Watchthemarketpriceifitsrisingfast:
apricebubblemaybedeveloping.如果市场价格增长很快,那么小心市场价格,可能存在价格泡沫。
BasicsofLandCollateralEvaluation土地抵押品评估基础,Step1:
Estimateapriceparsquaremeter/feeteitherby:
估计每平方米/英尺价格方法:
(1)Thesalescomparisonapproach市场比较法
(2)Theincomecapitalizationapproach(mainlyforleaseproperties)收益还原法(主要用于出租场地)(3)Thecostapproach(incaseofhousesandbuildings)成本法(用于房屋和建筑物)Step2:
Adjustthepricebyfactorsuniquetotherealestate用房地产业独有的因素来调节价格
(1)Usageoftheproperty房地产的用途
(2)Trendsofrealestateprice房地产价格趋势(3)Conditionsoftheproperty/natureofthesurroundingarea房地产的环境/附近地区的自然状况(4)Legalissues法律问题,SalesComparisonApproach市场比较法,Ifrecenttransactionsorsellspricesforthesimilarrealestateareavailableinthecity,townorvillage,thesalescomparisonapproachprovidesgoodestimates.如果可以获得所在城市、城镇或乡村最近同类房地产的交易或销售价格,那么市场比较法可以提供很好的预测。
PriceB(2,450$/m),PriceA(2,000$/m),PriceC(1,900$/m),Weighted-averageofAandB(PriceD)A和B的加权平均价格,UnadjustedestimatedPriceE($/m)?
调整前价格,Note:
Eachpricepointsshouldnotbeseparatedbyamajorstreetorriver,whichaffectthepricedifferences注:
每个价格点不能被主要街道或河流分割,这会影响价格,150m,50m,70m,30m,(PriceA30)+(PriceB70),(PriceD150)+(PriceC50),SalesComparisonApproach:
Example市场比较法:
举例,EvaluatethelandpriceE.估计土地E价格ThreerecentrealestatetransactionsaroundE.最近E的附近有三个交易A:
$2,000,B:
$2,450,andC:
$1,900Onthemap,locatepriceDbetweenAandB在地图上找到A和B之间的价格DDistancesbetweenthesepointsare:
这些地点的距离A-D:
70m,D-B:
30m,D-E:
50m,andC-E150m.ThendollarpriceparsquaremeterofEwillbe:
E的每平方米价格是,PriceD=,70+30,PriceE=,50+150,=2,315($/m),=2,211($/m),IncomeCapitalization收益还原法I,Findageographicallyweighted-averagerentpriceperunitoflandinthesamewaybefore.和市场比较法一样,找到每单位土地的加权平均出租价格,RentpriceB(320$/month),RentpriceA(350$/month),RentpriceC(360$/month),Weighted-averageofAandB(priceD)A和B加权平均价格,EstimatedrentpriceE估计E出租价($/month?
),Note:
Eachpricepointsshouldnotbeseparatedbyamajorstreetorriver,whichaffectthepricedifferences每个价格不能被主要街道或河流分割,这会影响价格,40m,10m,30m,15m,Calculatethepresentvalueoftherentincomeforthecertainfutureperiod.计算将来一短时间内的租金收入的现值Incomecapitalizationapproachusingrentsmaybeusedinasituationwherealoanofficerknowsthepropertyconcernedhasacertainvalueforthemarket,butthereisnowaytoreasonablyestimateandexplainthevalueduetothelackoftransaction.使用收益还原法时,贷款主管知道土地的市场价格,不过如果没有类似交易的时候,就没有办法合理估计和解释价值了。
Theestimatedvaluemaybemuchlowerthanapotentialmarketvalue(additionalmarginforvaluationuncertainty).估计的价值可能远低于潜在的市场价格(由于价格的不确定性而需要附加利差)Itdependsonbanksloanpolicy,buttimehorizonshouldbelimitedto10to12years.这取决于银行的贷款政策,不过一般的时间跨度应该在10-12年以内,IncomeCapitalizationII收益还原法,Annualrent(maintenancecost+propertytaxes)年租金-(维护成本+房产税),PV=,(1+r),n,PV:
Presentvalue现值,Annualrent年租金(33612)(maintenancecost维护成本300),(PriceD40)+(PriceC10),(PriceA15)+(PriceB30),IncomeCapitalizationApproach:
Example收益还原法:
举例,PV=,(1+0.08),t,EvaluatethelandpriceE.估计土地E的价格Monthlyrentsofthethreeleasingpropertiesare三个出租场地的月租金分别为:
A:
$350,B:
$320,andC:
$360DistancesbetweenthesepropertiesareE到这三个场地的距离分别是:
A-D:
30m,D-B:
15m,D-E:
10m,andC-E40m.Usingtheaboveinformation,estimatedrentpriceEwillbe使用上述信息,估计E的出租价格是:
Assumetheannualmaintenancecostincludingpropertytaxesis$300,interestrateis8%,andyoucalculateupto10years,thenestimatedcollateralvalueis:
假设包括房产税的年维护成本是$300,利率*%,计算10年的估计担保价值是,RentD=,30+15,RentE=,10+40,=330($/month),=336($/month),t=1,10,=25,042($),PV:
Presentvalue现值,IncomeCapitalizationApproachIII收益还原法,Basicconceptofthecapitalizationrate收益还原法的基本概念“Thecapitalizationrateitselfisafunctionoftheinvestorsdesiredreturnandacombinationofthecostsofdebtandequityem
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