房地产经济学案例和相关知识点汇总.docx
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房地产经济学案例和相关知识点汇总.docx
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房地产经济学案例和相关知识点汇总
《房地产经济学》各章案例及知识点
第一章房地产经济学学科概述—案例和相关知识点
邓小平关于建筑业和住宅问题的谈话
(位置:
房地产经济学的指导思想)
党的十一届三中全会闭幕不久,1980年4月2日,邓小平同胡耀邦、万里、姚依林、邓力群谈长期规划问题。
在谈到建筑业和住宅问题时,小平同志作了重要指示。
关于建筑业,小平同志说,从多数资本主义国家看,建筑业是国民经济的三大支柱之一,这不是没有道理的。
过去我们很不重视建筑业,只把它看成是消费领域的问题。
建设起来的住宅,当然是为人民生活服务的。
但是这种生产消费资料的部门,也是发展生产、增加收入的重要产业部门。
要改变一个观念,就是认为建筑业是赔钱的。
应该看到,建筑业是可以赚钱的,是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。
要不然,就不能说明为什么资本主义国家把它当作经济的三大支柱之一。
所以在长期规划中,必须把建筑业放在重要地位。
与此相联系,建筑业发展起来,就可以解决大量人口的就业问题,就可以多盖房,更好地满足城乡人民的需要。
随着建筑业的发展,也就带动了建材工业的发展。
关于住宅问题,小平同志说,要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。
城镇居民个人可以购买房屋,也可以自己盖。
不但新房子可以出售,老房子也可以出售。
可以一次付款,也可以分期付款,10年、15年付清。
住宅出售以后,房租恐怕要调整。
要联系房价调整房租,使人们考虑到买房合算,因此要研究逐步提高房租。
房租太低,人们就不买房子了。
繁华的市中心和偏僻地方的房子,交通方便地区和不方便地区的房子,城区和郊区的房子,租金应该有所不同。
将来房租提高了,对低工资的职工要给予补贴。
这些政策要联系起来考虑。
建房还可以鼓励公私合营或民建公助,也可以私人自己想办法。
农村盖房要有新设计,不要老是小四合院,要发展楼房。
平房改楼房,能节约耕地。
盖什么样的楼房,要适合不同地区、不同居民的需要。
恰如1991年6月7日《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》里说的“我国城镇住房制度改革,自从邓小平同志1980年提出出售公房,调整租金,提倡个人建房买房的改革总体设想以来,逐步在各地展开”,正是邓小平的这一讲话,拉开了我国住房制度改革的大幕。
房地产经济学是经济学的一个分支
(位置:
房地产经济学与其他经济学科的关系)
第二章房地产与房地产业案例及知识点
与房地产业相联系的部门
(位置:
房地产业的行业特性)
上游产业部门
建材、冶金、化工、机械、仪表等
中游产业部门
建筑工业、建筑机械工业、安装、装潢、金融等
下游产业部门
家用电器、家具、通信工具、商业、文化教育等配套设施等
三次产业分类
(位置:
房地产业的行业属性)
三次产业分类
《国民经济行业分类》(GB/T4754-2002)
类别、名称及代码
类 别
门类
大类
类别、名称
第一产业
A
农、林、牧、渔业
01
农业
02
林业
03
畜牧业
04
渔业
05
农、林、牧、渔服务业
第二产业
B
采矿业
06
煤炭开采和洗选业
07
石油和天然气开采业
08
黑色金属矿采选业
09
有色金属矿采选业
10
非金属矿采选业
11
其他采矿业
C
制造业
13
农副食品加工业
14
食品制造业
15
饮料制造业
16
烟草制品业
17
纺织业
18
纺织服装、鞋、帽制造业
19
皮革、毛皮、羽毛(绒)及其制品业
20
木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业
21
家具制造业
22
造纸及纸制品业
23
印刷业和记录媒介的复制
24
文教体育用品制造业
25
石油加工、炼焦及核燃料加工业
26
化学原料及化学制品制造业
27
医药制造业
28
化学纤维制造业
29
橡胶制品业
30
塑料制品业
31
非金属矿物制品业
32
黑色金属冶炼及压延加工业
33
有色金属冶炼及压延加工业
34
金属制品业
35
通用设备制造业
36
专用设备制造业
37
交通运输设备制造业
39
电气机械及器材制造业
40
通信设备、计算机及其他电子设备制造业
41
仪器仪表及文化、办公用机械制造业
42
工艺品及其他制造业
43
废弃资源和废旧材料回收加工业
D
电力、燃气及水的生产和供应业
44
电力、热力的生产和供应业
45
燃气生产和供应业
46
水的生产和供应业
E
建筑业
47
房屋和土木工程建筑业
48
建筑安装业
49
建筑装饰业
50
其他建筑业
第三产业
F
交通运输、仓储和邮政业
51
铁路运输业
52
道路运输业
53
城市公共交通业
54
水上运输业
55
航空运输业
56
管道运输业
57
装卸搬运和其他运输服务业
58
仓储业
59
邮政业
G
信息传输、计算机服务和软件业
60
电信和其他信息传输服务业
61
计算机服务业
62
软件业
H
批发和零售业
63
批发业
65
零售业
I
住宿和餐饮业
66
住宿业
67
餐饮业
J
金融业
68
银行业
69
证券业
70
保险业
71
其他金融活动
K
房地产业
72
房地产业
L
租赁和商务服务业
73
租赁业
74
商务服务业
M
科学研究、技术服务和地质勘查业
75
研究与试验发展
76
专业技术服务业
77
科技交流和推广服务业
78
地质勘查业
N
水利、环境和公共设施管理业
79
水利管理业
80
环境管理业
81
公共设施管理业
O
居民服务和其他服务业
82
居民服务业
83
其他服务业
P
教育
84
教育
Q
卫生、社会保障和社会福利业
85
卫生
86
社会保障业
87
社会福利业
R
文化、体育和娱乐业
88
新闻出版业
89
广播、电视、电影和音像业
90
文化艺术业
91
体育
92
娱乐业
S
公共管理和社会组织
93
中国共产党机关
94
国家机构
95
人民政协和民主党派
96
群众团体、社会团体和宗教组织
97
基层群众自治组织
T
国际组织
98
国际组织
第三章 土地与土地使用制度-案例和相关知识
上海虹桥经济技术开发区26号地块土地批租
(位置:
中国城市土地使用制度改革)
1988年3月22日,上海召开土地使用权有偿出让发布会,将一块位于虹桥开发区内,面积为12900平方米,可用于酒店、办公楼、住宅用途的土地,以出让50年使用权的方式,首次公开向国内外招标。
试点工作按国际惯例进行,通过公告、投标指引、投标和评标委员会审定。
来自日本、美国、中国香港等六家企业参与招标,结果日本孙氏企业有限公司以2805万美元的出让金中标,并于1988年8月8日签约,受让方在此地块上兴建的太阳广场于1993年落成。
这是上海第一幅批租地块,属于试点性质,当时在国内外引起强烈反响。
试点成功后,逐步推开,1988年至1991年底,上海共批租土地12幅,面积980万平方米。
批租土地上建造的各类商品房只限于外商投资企业自用,或向境外企业和个人销售,初步形成了外销土地一级市场。
资料来源:
殷关福张永岳,《上海房地产业发展史记》,上海人民出版社,2007年3月。
农村土地流转新制度有利于解决住房问题
(位置:
城市土地使用)
党的十七届三中全会以后,深化农村土地制度的改革已成为全社会关注的一个重要课题。
在新形势下,深化农村土地制度改革是继续推进我国农村改革发展的一项重要任务,是推进城乡经济发展一体化的必然选择。
深化农村土地制度改革势必要求我国进一步完善农村土地承包经营权流转机制、保障农户宅基地用益物权、破除城乡二元结构、建立统一的城乡建设用地市场,最终实现农村土地的优化配置。
它不仅涉及到我国18亿亩耕地、1.77亿亩园地、39.29亿亩牧草地承包权的流转,也涉及到4亿亩农村建设用地、270多亿平方米的村镇住宅和宅基地,以及60多亿平方米的村镇公共建筑和村镇生产性建筑、五六十亿平方米的小产权房的流转,还必然与广大城乡居民住房问题有着密切的关系。
在新形势下,我国深化农村土地制度改革的核心内容是构建农村土地流转新制度。
农村土地流转新制度,尤其是关于保障农户宅基地用益物权、允许农民依法通过多种方式参与开发经营城镇建设用地范围外的经批准占用农村集体土地建设的非公益性项目、逐步建立城乡统一建设用地市场等诸多政策,将为我国住宅产业的发展开辟新的空间,对解决我国城乡居民的住房问题产生深远的影响。
第一,土地流转新制度的建立,将对我国农村居民住房问题产生重大的影响。
长期以来,由于我国农村土地产权不明晰,在工业化和城市化过程中,农民的土地权益得不到有效保护,在土地征用过程中的级差收益往往被地方政府攫取,农民只能得到5%-10%的很少的征地补偿,大量土地的“农转非”收益被各级地方政府和工商企业截留侵蚀。
大量农村土地被半无偿地占有之后,不能向非农产业转移的农民失去土地,往往造成很大的社会问题。
据中央财经领导小组办公室副主任陈锡文估计,从改革开放到2003年,通过低价征用农村土地,至少使农民蒙受了2万亿元的损失。
由于农民土地承包权和房屋产权不能作做抵押,农民为改善生活和推动生产的融资活动也受到很大的制约。
就住房领域来说,如果农村土地流转的新制度能使农村宅基地得以顺利流转,能使农民拥有宅基地的永久使用权和完整物权,则必将更好地保障农民的住房权益,他们对于土地的自主意识就会增加,认知就会增强,自我保护意识就会提升,农民的住房权益就能得到稳定保障,遇到征用或拆迁时,就可以按照完整产权评估,从而确保公平交易,保障其合法利益不受损失。
同时,宅基地上各种权利的理顺与赋予,并通过商品化实现市场化,土地的价值就能凸显出来,土地的财产性就能真正得以实现,从而为农民创造更多的财产性收入,对解决和改善农民的住房问题提供重要的资金支持。
此外,在相关制度及法规的约束前提下,农民可以自由处置房屋和宅基地,既可以获取改善住房条件的有效资金,也为农民住宅财产的传承和转移创造了条件。
第二,土地流转新制度的建立,对我国城镇居民住房问题也会产生重要的影响。
毋庸置疑,土地制度是决定住宅产业发展的重要因素。
目前全国普遍出现城市建设用地不足的现象,东部地区这一矛盾尤其突出,制约了我国住宅产业的发展,也在一定程度上促使部分城市近些年来房价上涨过快,使得居民住房问题成为全社会广泛关注的社会问题。
而目前我国有3万个建制镇和集镇,300万个村庄,4亿亩农村建设用地。
城镇和村镇房屋建筑面积达510多亿平方米,其中城镇房屋建筑面积已经达到180多亿平方米。
这就意味着,如果使4亿亩建设用地(多属宅基地)、300多亿平方米的村镇房屋流动起来,将会对我国土地市场,进而对住宅市场产生深远影响。
十七届三中全会明确指出,在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外,经批准占用农村集体土地建设的非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。
这就为一些城市或区域试点探索新的城市土地供应方式,实现城乡一体化提供了政策保障。
农民、集体、地方政府和开发商在土地供应中的地位和作用将会得到改变,土地要素配置的市场化程度将得以提升,土地资源将得到更加有效的利用。
这将逐步改变现有的城市土地供应方式,即使是带有一定限制条件的农村宅基地流转,也将使土地资源紧张的局面获得一定程度的缓解,有助于建立和完善可持续发展的开发建设模式,从而影响城市住宅产业的发展,进而有助于解决和改善城镇居民的住房问题。
第三,土地流转新制度的建立,还会对我国进城农村剩余劳动力住房问题产生积极的影响。
城市化是我国现代化的题中应有之义。
伴随我国改革开放30年,尤其是近十几年来,农村剩余劳动力开始大规模向城市转移。
受二元经济结构的影响,近10多年来,我国进城农村剩余劳动力工资水平增长乏力,许多城市的农民工工资基本上没有什么变化,扣除物价上涨因素,实际工资增长缓慢,甚至在一些年份还出现了负增长。
由于农民工工资水平低下,所以绝大多数农民工居住条件较差,甚至很艰苦,多数农民工住在工棚或集体宿舍,即使是租赁住房,人均居住面积大多远远低于各个城市规定的最低居住标准。
农村土地流转的新制度,尤其是农户宅基地用益物权的行使、经批准允许农民依法通过多种方式参与非公益性项目的开发经营等政策,则可以改变农民的财产规模和融资能力,使农村土地使用权实现资本化,发挥农村地产资产经营的财富效应,在短期内增加农民的家庭财富总量。
这将有力地改善进城农民的生活条件和收人水平,使其具有一定的经济实力在城市改善住房条件,甚至购买商品住房,在城市安家落户,从而显著增强其迁居城市的能力和改善其适应城市生活的条件。
农村宅基地流转如同上世纪90年代公有住房使用权可交换一样,都是特定历史条件的产物,具有特定的经济特征,允许和放开其交易具有重要的现实意义和积极作用。
部分地方政府试点的“宅基地换房”、全产权“农民公寓”换取农民宅基地、宅基地使用权股权化等做法,都是宅基地流转实践中的有益探索,必将对我国进城农村剩余劳动力住房问题产生积极影响。
当然,由于上述农村土地流转制度是一个新生事物,如果要使其充分发挥作用,促进我国城乡房地产业持续健康发展,并逐步缓解和解决我国城乡居民的住房问题,还需要着力构建和提升一系列配套政策和服务,为政策效果的充分发挥创造条件。
具体而言:
一是要加强宅基地流转的相关法律、法规配套,使流通服务业在这一领域更好地获得政策支持,合规有序地发挥应有的功能与作用。
二是地方政府应勇于尝试、实践,通过政策和制度创新,推动本地区宅基地流转及房地产流通服务业的发展。
三是要建立一二三级市场联动体系,充分促进宅基地、新房、旧房的流转,在规范中搞活市场,优化资源配置。
此外,还可考虑加强房地产流通服务企业建设,建立规范化、专业化的村镇房地产流通服务企业,以及城乡房地产置换公司,切实推动宅基地及村镇房屋的流动。
在这一过程中,可研究推进成立村镇房地产流通服务业行业协会,并建立城市与村镇行业协会之间的沟通与合作机制,以便更好地指导企业运作,协调市场运行,从而有效地推进相关工作。
资料来源:
张永岳,《探索与争鸣》,2010年第2
第四章地租与土地区位
CBD
(位置:
城市土地区位)
中央商务区(CentralBusinessDistrict)简称CBD,最初起源于20世纪20年代的美国,意为商业会聚之地。
现代意义上的中央商务区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构,拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施,具备完善的市政交通与通讯条件,便于现代商务活动的场所。
中央商务区(CBD)的概念核心是基于产业聚集效应,搭建一个商务交易集中的平台,成为一个与商务活动相关的金融、商贸、传媒、广告、服务、酒店、展览等行业聚集的场所。
同时,由于CBD区域员工的生活需要,配套增加居住、消费、娱乐、文化等相关设施。
该区域具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境,便于开展大规模的商务活动,而载体是房地产(写字楼、公寓、酒店、展览、商铺等)。
商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征,而且是现代化国际大都市的一个重要标志。
资料来源:
创智天地选址原因
(位置:
决定城市土地区位的主要因素)
创智天地位于上海市杨浦区,规划占地约84万平方米,包括创智天地广场、创智坊、江湾体育中心以及创智天地科技园四大部分。
创智天地以教育、科技、文化、研发及创业为基础,创造了一个能吸引、培养和留住优秀人才的创新知识型社区。
选择在杨浦区打造创智天地主要基于以下五个原因:
1、杨浦区城区竞争力急需提升。
杨浦区有百年的工业文明,是中国近代工业的摇篮。
随着上海改革开放的不断深入,20世纪80-90年代,杨浦区的工业外迁和转移后,其经济发展速度相对于上海其他城区较慢,需要寻找新的经济增长方式和增长点来加快发展,提升城区竞争力。
2、杨浦区丰富的智力资源与巨大的发展机会。
杨浦区大学云集,有百年大学文明,一共分布着14所大学、22个国家级重点实验室和150家科研院所。
共有40多位两院院士、9000多名大学教师、13万大学生生活、工作在杨浦区。
汇聚一处的得天独厚的智力资源有着巨大的发展机会。
3、“科教兴市”推进“工业杨浦”走向“知识杨浦”。
迈入21世纪,上海市政府把“科教兴市”推到了城市发展战略高度。
杨浦区政府结合“科教兴市”的城市战略背景,充分利用其丰富的智力资源,提出了“知识杨浦”的发展策略,从“工业杨浦”走向“知识杨浦”。
4、市政设施的修缮和再生。
杨浦区有百年市政文明。
1929年上海市政府划定今江湾五角场东北地带作为上海市中心区域。
1930年上半年开始建造市政府大厦、图书馆、江湾体育场等市政设施,今天已有了进行修缮和再利用的机会。
5、政府支持。
在有限的都市空间中能够让创智天地在约84万平方米的土地上发展可以说是政府对创智天地最大的支持。
杨浦区政府批准成立的上海创智天地园区管理委员会,亦为创智天地的公司企业提供公司注册、税收激励、财政扶持等全方位的支持和帮助。
资料来源:
乔东华,陈建邦,营造“创智天地”,《时代建筑》,2009年第2期。
第五章房地产产权与房地产制度
走进大家:
科斯
(位置:
制度的一般理论)
1910年12月29日罗纳德·哈里·科斯出生于伦敦的威尔斯登。
新制度经济学的鼻祖,1991年诺贝尔经济学奖的获得者。
科斯的代表作是两篇著名的论文。
其一是1937年发表的《企业的本质》,该文独辟蹊径地讨论了产业企业存在的原因及其扩展规模的界限问题,科斯创造了“交易成本”这一重要的范畴来予以解释。
所谓交易成本,即“利用价格机制的费用”或“利用市场的交换手段进行交易的费用”,包括提供价格的费用、讨价还价的费用、订立和执行合同的费用等。
科斯认为,当市场交易成本高于企业内部的管理协调成本时,企业便产生了,企业的存在正是为了节约市场交易费用,即用费用较低的企业内交易代替费用较高的市场交易;当市场交易的边际成本等于企业内部的管理协调的边际成本时,就是企业规模扩张的界限。
另一篇著名论文是1960年发表的《社会成本问题》,该文重新研究了交易成本为零时合约行为的特征,批评了庇古关于“外部性”问题的补偿原则(政府干预),并论证了在产权明确的前提下,市场交易即使在出现社会成本(即外部性)的场合也同样有效。
科斯发现,一旦假定交易成本为零,而且对产权(指财产使用权,即运行和操作中的财产权利)界定是清晰的,那么法律范并不影响合约行为的结果,即最优化结果保持不变。
换言之,只要交易成本为零,那么无论产权归谁,都可以通过市场自由交易达到资源的最佳配置。
斯蒂格勒(1982年诺贝尔经济学奖得主)将科斯的这一思想概括为“在完全竞争条件下,私人成本等于社会成本”,并命名为“科斯定理”。
科斯被认为是新制度经济学的鼻祖。
资料来源:
农地交易的重庆试验
(位置:
中国农村土地制度的变革)
城市化过程中,全球存在的普遍规律是,城市建设用地大量增加,农村建设用地相应减少,土地集约化利用水平不断提高。
由于城乡二元体制阻隔,我国城市化出现了与之相悖的情形。
以1996-2004年为例,农村人口减少了11%,而农村居民点建设用地却增加了1.7%。
全国耕地紧逼18亿亩保护红线。
城市化、工业化进程,正在遭遇严峻的“土地困局”。
为此,中央提出了建立城乡统一的建设用地市场的新要求,寄望通过市场化交易平台,弥补试点工作中的不足,更好地实现城乡建设用地增减挂钩、耕地占补平衡的目标,促进土地集约化利用,走出“土地困局”。
2008年12月4日,重庆农村土地交易所挂牌成立,标志着全国首个城乡统一土地交易平台应运而生。
2009年1月,国务院印发《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》文件,明确要求“设立重庆农村土地交易所,开展土地实物交易和指标交易试验,逐步建立城乡统一的建设用地市场,通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,率先探索完善配套政策法规。
”
重庆农村土地交易所,是以“地票”和农村土地承包经营权、集体建设用地使用权等实物交易为主要交易品种的集中性交易平台。
“地票”是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地复垦为耕地而产生的建设用地指标。
按照“占补平衡”的原则,通过“地票”交易,转让给有建设用地需求的对象。
其目的是通过盘活农村存量闲置的建设用地,一方面解决城市发展的用地指标需求,另一方面解决农村发展缺乏资金的问题。
而“实物交易”,是指农村集体土地使用权或承包经营权的流转交易。
主要包括耕地、林地等农用地和集体建设用地的使用权,荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村未利用地,以及农村土地承包经营权折资入股后的股权或收益分配权交易。
其目的是促进农村土地资源向龙头企业、经营大户和合作经济组织集中,避免弃荒撂荒,促进农业生产的规模化经营。
“地票”是土交所交易业务的主要标的物。
“地票”的形成和使用须经过四个基本环节:
一是复垦。
在农民自愿和农村集体经济组织同意,且留足农村发展空间的前提下,可提出土地复垦立项申请,经区县土地行政主管部门批准后,可将农村建设用地进行复垦,变为耕地。
二是验收,实行“三级”验收制度。
在土地整理完毕后,首先项目业主自查复垦质量,再由区县土地行政主管部门会同农业部门严格验收,并按一定系数折算为有效耕地面积,最后由市土地行政部门核发农村建设用地复垦验收合格证,以此作为“地票”的来源。
三是交易。
“地票”通过农村土地交易所面向社会公开交易,购买者可以是一切农村集体经济组织、法人或其他组织,以及具有独立民事能力的自然人。
四是使用。
“地票”持有人可在符合城市总体规划和土地利用总体规划的区域内,选定待开发的土地,凭“地票”完成征地安置补偿,并按招、拍、挂有“地票”有关规定取得国有建设用地使用权。
“地票”交易包含出让、转让、质押三种类型。
出让是指建设用地复垦后形
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