房地产企业广告发布暂行规定.docx
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房地产企业广告发布暂行规定.docx
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房地产企业广告发布暂行规定
房地产企业广告发布暂行规定
2007-8-2916:
40 国家工商行政管理局 【】【】【】
第一条发布房地产广告,应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。
第二条本规定所称房地产广告,指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让和其他房地产项目介绍的广告。
居民私人及非经营性售房、租房、换房广告,不适用本规定。
第三条房地产广告必需真实、合法、科学、准确,符合社会主义精神文明建设要求,不得欺骗和误导公众。
第四条凡下列情形的房地产,不得发布广告:
(一)在未经依法取得国有土地利用权的土地上开发建设的;
(二)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;
(三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的;
(四)预售房地产,但未取得该项目预售许可证的;
(五)权属有争议的;
(六)违背国家有关规定建设的;
(七)不符合工程质量标准,收不合格的;
(八)法律、行政法规规定禁止的其他情形。
第五条发布房地产广告,应当具有或提供下列相应真实、合法、有效的证明文件:
(一)房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或其他主体资格证明;
(二)建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书;
(三)土地主管部门颁发的项目土地利用权证明;
(四)工程完工验收合格证明;
(五)发布房地产项目预售、出售广告,应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证明;出租、项目转让广告,应当具有相应的产权证明;
(六)中介机构发布所代理的房地产项目广告,应当提供业主委托证明;
(七)工商行政管理机关规定的其他证明。
第六条房地产预售、销售广告,必需载明以下事项:
(一)开发企业名称;
(二)中介服务机构代理销售的,载明该机构名称;
(三)预售或销售许可证书号。
广告中仅介绍房地产项目名称的,能够没必要载明上述事项。
第七条房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容,对项目情形进行的说明、渲染,不得有悖社会良好风尚。
第八条房地产广告中涉及所有权或利用权的,所有或利用的大体单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。
第九条房地产广告中对价钱有表示的,应当清楚表示为实际的销售价钱,明示价钱的有效期限。
第十条房地产中表现项目位置,应以从该项目抵达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时刻来表示距离。
房地产广告中的项目位置示用意,应当准确、清楚、比例适当。
第十一条房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在计划或建设中,应当在广告中注明。
第十二条房地产广告中涉及面积的,应当表明是建筑面积或利用面积。
第十三条房地产广告涉及内部结构、装修装饰的,应当真实、准确
预售、预租商品房广告,不得涉及装修装饰内容。
第十四条房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。
第十五条房地产广告中利用建筑设计效果图或模型照片的,应当在广告中注明。
第十六条房地产广告中不得出现融资或变相融资的内容,不得含有升值或回报的许诺。
第十七条房地产广告中涉及贷款服务的,应当载明提供贷款的名称及贷款额度、年期。
第十八条房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、、升学等事项的许诺。
第十九条房地产广告中涉及物业管理内容的,应当符合国家有关规定;涉及尚未实现的物业管理内容,应当在广告中注明。
第二十条房地产广告中涉及的,应当表明评估单位、估价师和评估时刻;利用其他数据、统计资料、文摘、引用语的,应当真实、准确,表明出处。
第二十一条违背本规定发布广告,依照《广告法》有关条款惩罚,《广告法》无具体惩罚条款的,由广告监督管理机关责令停止发布,视其情节予以通报批评,处以违法所得额三倍以下的罚款,但最高不超过三万元,没有违法所得的,处以一万元以下的罚款。
第二十二条本规定自发布之日起实施。
建筑企业驻外分公司本钱核算
2009-3-2115:
23 【】【】【】
一、核算中应注意的问题:
一、人员第一应了解本地有关管理规定,以便制定内部管理的核算办法。
如,承建工程是不是需公司所在地局开具《外销证明》,应交本地税务和有关部门的税费项目、标准、及解交方式。
工程是不是允许分包承建,分包队伍在本地是不是合法经营,可否开具合格发票。
二、熟习总分包合同、内部单位间的内部合同有关内容及公司的有关规定,以便控制经济业务发生符合规定,协调各单位的经济纠纷。
3、代垫代交应由具体施工单位承担的费用应按照交费标准及时分派收回资金。
4、向建设单位收取的任何款项均要先汇入分公司帐户,再进行分派。
对内部单位的资金管理按《内部结算中心管理规定》文件执行。
五、按照建设单位批准的己完工作量审批单及建设单位工程结算拨款单,进行资金分派并预扣有关税金费用等(预扣税费应包括甲供料价值)
六、认真执行公司费用开支有关规定,不得扩大费用开支范围和提高费用标准。
二、分公司本钱费用的核算
分公司以工程施工―间接费科目归集本单位发生的费用,间接费缺项的费用项目在管理费用核算。
如,工会经费、经费、税金等费用。
一、提现金发工资按照现金支票小票作:
借:
库存现金
贷:
存款
二、发放工资、奖金按照工资单作:
借:
应付职工薪酬
贷:
库存现金
应交税费——个人所得税
其他应付款——工资代扣款(金、失业金、公积金)
3、发生的办公费、交通费、房租等费用,按照发票等原始凭证作:
借:
工程施工——间接费——费用项目
贷:
银行存款或库存现金
4、发生的诉讼费,企业承担的失业保险金(百分之二部份)房产税、车船税等费用按照原始凭证作:
借:
管理费用―各费用项目
贷:
银行存款或库存现金、内部往来
五、发生的利息支出、汇兑损失,按照原始凭证作:
借:
财务费用
贷:
银行存款
六、月末进行工资分派
借:
工程施工——间接费——管理人员工资
贷:
应付职工薪酬
7、月末按照工资总额计提14%的福利费、2%的工会经费、%教育经费
借:
工程施工―——间接费——福利费
管理费用―工会经费
管理费用―教育经费
贷:
应付职工薪酬
其他应付款―工会经费
其他应付款―教育经费
八、月末计提固定资产折旧
借:
工程施工―固定资产利用费
贷:
累计折旧
如固定资产是公司购买挑唆给分公司利用的,在上缴折旧费时,冲减上级拨入资金。
九、月末计提低值易耗品摊销(规定单位价值200元之内的一次摊入本钱,单位价值200元以上的低值易耗品,按2—3年的期限分期摊入本钱)
借:
工程施工——间接费——工具用具摊销费
贷:
低值易耗品―—摊销
10、月末别离将期间费用结转今年利润科目
借:
今年利润
贷:
管理费用
财务费用
1一、工程施工科目结转见分包工程核算部份
1二、季末应交公司各项费用划交:
借:
应付职工薪酬
其他应付款―教育经费
今年利润
贷:
内部往来―公司
今年利润如是负利润不划帐,工会经费应直接同公司工会发生关系。
13、以现金上缴公司按照公司的收据汇款单作:
借:
内部往来―—公司
贷:
银行存款
三、分包工程本钱核算
一般分包工程有两种型式:
一是收取总保证理费,二是收取工程总分包造价差。
一、代垫代交费用核算:
(1)交出代垫的招投标费、报建费、定额费等费历时,按照收据、支票等原始凭证作:
借:
其他应收款
贷:
银行存款
(2)收回代垫代交费历时应抵作分包工程进度款,按照分包发票作:
借:
预付帐款―—工程分包单位
贷:
其他应收款
二、收到工程备料款时,按照发票、进帐单作:
借:
银行存款
贷:
预收帐款―—xx工程
预收帐款按单位工程用三栏式帐页反映,贷方反映向建设单位收取的工程款。
3、拨付分包单位工程款,按照分包合同规定、建设单位审批后的已完工作量结算单扣减应预扣的税金管理费后拨付分包单位(预扣款应包括甲供料价值)收取工程造价差型式的应按照分包实际完成工作量结算单扣减预扣费用后拨付时作:
借:
预付帐熬
贷:
银行存款
4、月末按照建设单位审核后的实际完成工作量结算单作:
借:
应收帐款―—XX工程
贷:
工程决算收入
工程结决算收入科目按外包、总包费项目别离反映。
五、月末按照分包已完工作量结算单作:
借:
工程结算本钱——分包本钱
贷:
应付帐款——xx工程分包单位
应付帐款按单位工程和分包单位用三拦式帐页反映。
六、月末结转分公司间接费本钱
借:
工程结算本钱——分公司本钱
贷:
工程施工——间接费
7、月末提取工程税金,分包税金抵作拨付工程款
借:
工程结算税金及附加(总包税金)
预付帐款―(分包税金)
贷:
应付税费
八、工程结算收入、本钱、税金结算今年利润。
(1)借:
工程结算收入
贷:
今年利润
(2)借:
今年利润
贷:
工程结算本钱
(3)借:
今年利润
贷:
工程结算税金及附加
九、冲销应收帐款、预收帐款避免虚增债权债务:
借:
预收帐款―xX工程
贷:
应收帐款―xx工程
10、冲销分包单位预付帐款、应付帐款避免虚增债权债务:
借:
应付帐款―xx工程分包单位
贷:
预付帐款―xX工程分包单位
四、内部工程项目资金核算
工程项目部资金管理由驻外分公司依照《内部结算中心管理规定》代行使部份管理职能。
一、催促项目部及时足额收取工程备料款进度款上缴驻外分公司收妥备用,收到备料款、工程款时按照进帐单作:
借:
银行存款
贷:
内部存款——项目部
二、增强资金的计划管理,项目部必需在月初编制资金利用计划,经分管部门初审后驻外分公司领导批准,由驻外分公司财务科总量控制执行,付款时按照资金计划表、内部银行传票作:
借:
内部存款——项目部
贷:
银行存款
3、为减少内部单位之间资金结算纠纷,对无端拒付款项,按照内部合同规定,合同两边签证的结算单金额,用特种传票强行划付(手续转付款单位)
借:
内部存款——付款单位
贷:
银行存款或内部存款——收款单位
4、在本地解缴的税费和公司委托代扣未及时上缴的费用,支付时按照原始凭证,委托书(手续转付款单位)作:
借:
内部存款——项目部
贷:
银行存款或有关科目
房地产企业本钱管理四步法
2009-3-2115:
27 【】【】【】
随着中国地产市场由成长期步入成熟期,地产界的竞争也慢慢规范化。
房地产商要想取得经营利润,除必需提供适销对路的房源外,还应该降低开发本钱,严格控制各项费用支出。
“利润=销售收入-本钱费用”这一众所周知的简单公式,充分反映了本钱管理的重要性。
如何通过IT手腕、科学的管理方式提升房地产企业本钱管理的水平?
明源按照几年来对房地产企业本钱管理的研究与实践,结合多家优秀房地产企业在本钱管理方面的先进,总结提炼了“本钱管理四步法”。
这四个步骤别离是:
制定目标、明确职位职责、跟踪执行、业绩评估。
以下就这四个步骤做详细的分析:
1.制定目标——目标本钱
目标本钱是企业预先肯定的、在一按时期内和通过尽力所要实现的本钱目标,是项目本钱的控制线。
许多项目本钱失控的一个很重要原因是:
事前没有成立明确的目标本钱,即便有也是相对粗线条的,通常只是个“大致的数”,而真正到了执行时,那个“大致的数”往往就经不起推敲,无法作为项目的控制线。
所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”,其结果致使“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”,本钱失控就不足为奇了。
目标本钱法的大体思想:
制定目标本钱,将目标本钱按规范的本钱结构树层层分解;再通过将预算计划落实到部门与行动上,把目标变成可执行的行动计划,并在执行进程中把实际结果与目标进行对比分析,找出差距,分析原因,制定改良办法。
影响目标本钱制定准确性的原因
1)项目进度太紧:
基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要,房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧,许多项目匆匆上马,为了赶时刻/赶进度,常常未等设计完成绩开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍。
既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成,就造成了在项目前期无法对目标本钱进行准确测算。
另外,也正因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算,实际业务中只能利用“费率招标”方式取代“总价招标”、“工程量清单招标”,这就为往后施工进程的本钱控制埋下了庞大的隐患。
实际中的许多项目存在着大量的“合同变更”,其中很重要的一个原因就是采用了“费率招标”的模式。
“欲速则不达”,为了进度却捐躯了本钱。
业内许多企业都意识到其间的短处,严格规范开发流程,重点增强“计划设计”、“招标”环节,踊跃推行“目标本钱管理”,取得了不错的效果。
2)缺乏规范的目标本钱测算体系:
从项目管理的角度看,房地产项目具有较高的复杂度,项目周期长、涉及的环节多。
项目进展、计划设计、招标、签约、施工、完工结算、销售、物业管理……每一个环节都涉及到本钱控制,因此要为如此的项目制定“目标本钱”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施,即成立企业内部的“目标本钱管理规范”。
规范的目的:
保证目标本钱的准确性:
通过制定统一的流程与标准,使目标本钱的准确度不因项目不同而不同。
实现项目间的本钱数据共享:
通过项目间本钱数据的对比分析,能够及时发觉项目中潜在的问题并及时采取办法予以解决。
另外,咱们还能专门好的利用历史数据,为新项目提供指引,避免犯重复错误,并能够站在“历史的高度”去不断完善优化相关流程。
规范的方式:
成立规范的本钱结构树:
综合公司开发项目的特点,提炼出一套能兼容所有项目的全本钱树,作为目标本钱制订的基线。
成立规范的流程:
概念如安在项目进展阶段对“估算本钱”进行测算,如安在“计划设计”、“扩充设计”、“施工设计”各个阶段完成对目标本钱的层层细化修订,并形成最终的目标本钱,指导招标、施工、采购等业务活动中的本钱费用的利用与管理。
2.明确职位职责——责任本钱体系
“责任本钱体系”的目标是明确专业职能部门的本钱管理职责,并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情形。
“责任本钱”回答的是在“本钱管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。
谁来做?
咱们有哪些职位与本钱控制有关?
做什么?
这些职位别离对哪些本钱控制指标负责?
怎么负责?
如何评价?
“责任本钱体系”包括四大要素,即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。
完成上述四要素的概念,咱们就可以够成立起责任本钱体系的大体框架,从而在“组织架构”的层面保证目标本钱的顺利执行。
落实责任到职位,落实责任到人,最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现,真正做到“权责明晰,有据可依”。
责任本钱范围:
“责任本钱体系”的目的是保证对目标本钱的执行落到实处,因此“责任本钱体系”中的“责任范围”的划分,实际上也就与目标本钱的结构体系息息相关。
简单的说,“责任范围”的集合应该来自“本钱结构树”。
理论上,咱们还能够把“本钱结构树”的每一个分支都作为“责任范围”来看待,并为之概念相关的责任部门、评价指标、评价部门。
固然在实际工作中,考虑到可操作性,咱们可能需要把最重要的那部份摘掏出来进行概念并加以实施。
作业进程管理:
明确了“责任本钱体系”,依照部门/职位对其负责的“责任范围”进行归并,咱们就可以够取得部门/职位的本钱目标集合。
可是如何才能保证部门/职位的本钱目标能被顺利的完成?
为此,咱们需要概念一套完整的“作业进程指导书”来对部门/职位的行为进行规范,也就是说,必需从“制度流程”的层面保证对目标本钱的执行,保证对本钱的控制,这就是“作业进程管理”。
咱们能够把房地产开发全进程划分为若干个相对独立的作业进程,并为每一个作业进程概念相应的流程制度规范,同时重点概念每一个作业进程中与本钱控制相关的要点,包括量化的经济技术评价指标。
如此,咱们就可以够在日常业务那个层面实现对本钱的进程控制,真正的将本钱控制的执行力渗透到基层一线。
3.跟踪执行——动态本钱法
通过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清楚”以后,咱们便进入最重要的第三步:
目标本钱执行进程的跟踪——动态本钱。
动态本钱反映的是项目实施进程中的预期本钱,通过实时反映目标本钱和动态本钱的不同,帮忙相关部门及时发觉问题并解决问题,实现对本钱的控制。
全动态本钱:
动态本钱的核心是实时性,动态指的是在项目整个生命周期的任一时刻点,都能实时掌握项目最新的本钱状态,例如,每平方单方综合造价是多少?
咱们强调“在项目执行进程中”能对项目的全本钱进行实时测算,只有如此才能控制本钱、辅助营销决策。
若是只是在项目结束时取得相关本钱数据,实际上只能完成大体本钱核算功能,对项目本钱控制却没有任何帮忙,因为到了项目结束时,米已成炊,谈控制为时已晚。
如何实现动态本钱的测算?
——一个中心,三条主线
动态本钱=合同性本钱+非合同性本钱+待发生本钱。
合同性本钱是动态本钱中变更性最大的部份,其“高变更性”决定了它是本钱控制的重中之重。
而“非合同性本钱”,如“政府报批报建费用”等,则相对容易控制。
正是因为工程合同的不肯定性,致使了本钱控制的复杂性,反映在实际业务中,就表现为“变更黑洞”、“款项超付”等本钱失控现象几回出现。
所以,咱们在本钱管理中必需“以合同为中心”。
三条主线:
“动态本钱”、“实际发生本钱”、“实付本钱”。
“动态本钱”反映任意时段项目的综合本钱及结构散布:
“实际发生本钱”指的是项目当前已审定的工程量,与“动态本钱”对比可反映出项目整体进度:
“实付本钱”指的是实际已支付的款项,与“实际发生本钱”对比反映出款项的支付进度,包括应付、实付的情形。
这三条主线能够专门好的反映项目本钱执行的全貌。
本钱管理系统——管理目标本钱/动态本钱的重要工具动态本钱的组成是相当复杂的,为了能实时取得动态本钱相关数据,实现本钱核算、本钱控制的目标,咱们必需借助信息化手腕提高企业本钱管理水平。
本钱管理系统实际上是一个能够实时反映出项目本钱的信息平台,它能够辅助咱们成立本钱结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展,实现业务、财务、资金管理的有机结合。
整个系统的核心是围绕合同管理进行的,包括了估算本钱、目标本钱、合同台帐、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态本钱等功能。
系统还能够提供决策的依据,比如付款时刻、历史账务,大量的基础工作能够依托本钱管理来简化,它的透明和实时查询能够让相关人员提高效率而且对项目进行监控。
系统通过即时反映目标本钱和动态本钱的不同,大幅提升企业对本钱的掌控能力,加速决策进程,进而提高企业的核心竞争力。
4.业绩评估——优奖劣罚,拿数听说话
制定目标本钱、明确责任体系、对业务进程进行了实时的跟踪与控制,在完成前面三个步骤以后,最后咱们就可以够按照执行的结果对相关的业绩进行评估。
将项目最终的“动态本钱”与“目标本钱”对比,咱们能够评价整个项目的本钱控制水平;将执行进程“实际完成的经济技术指标”与“责任本钱体系”中的“评价指标”做比较,咱们就可以够专门好的对部门/职位在本钱控制方面的业绩进行评估,并真正做到“优奖劣罚”拿数听说话。
本钱数据库的成立:
在咱们完成对业绩评估的同时,还必需对整个项目生命周期中的本钱控制的得失进行及时的总结,并将之与项目“目标本钱数据”、“动态本钱数据”一路进行归档,在此基础上,提炼出关键的本钱指标,并最终形成项目的“本钱数据库”。
通过“本钱数据库”的成立,所有项目的关键本钱数据都将被保留下来,并对未来业务的开展发挥重要的指导作用。
“本钱数据库”的成立充分表现“知识管理”的思想,使知识作为企业最宝贵的财富,能够专门好的沉淀下来,不因人员的流动而流失,使房地产企业的本钱管理再上一个新的台阶。
“省钱就是赚钱”,谁在本钱管理领域走在前面,谁就在竞争中占据优势!
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