XX市竞品项目市场调研报告.docx
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XX市竞品项目市场调研报告
市场调研报告
一、调研内容
对XX新区周边房地产项目进行市场调查,共调研14个楼盘。
对XX新区周边楼盘概况、布局、产品设计、现阶段价格、销售情况、整体形象等信息进行调研。
二、调研目的
通过对周边房地产市场的调研,得出该区域的楼盘规划、价格走势、各产品销量走势,为本案的规划及后续的销售提供参考。
三、调研数据分析
1、调研区域项目整体供应情况
区域
总建筑面积
总户数
XX新区
402万㎡
32806套
分析:
2、调研项目的基本情况
项目名称
开发商
地理位置
项目类型
金辉天鹅湾
金辉集团
XX坡十字东北角
住宅、商业
汉唐御府
海纳集团
XX坡十字西南角
住宅、商业
龙湖MOCO国际
龙湖
XX御府西侧
商业、精装公寓
龙湖水晶郦城
龙湖
MOCO北侧
住宅、商业
爱情公寓
西安百益实业有限公司
城西大兴区桃园北路357号
住宅
长兴园湖曲
西安长兴置业投资有限公司
城西西二环与梨园路十字向东300米
住宅
金业观湖大第
陕西小白杨实业有限公司开发项目
城西小白杨路与大白杨路十字西北
住宅
天健望湖大观
西安天健大兴置业有限公司
城西二环与梨园路十字东南角
住宅/写字楼
汉城湖畔
西安万瑞房地产开发有限公司
鸵鸟王大厦十字向西200
住宅
锦源汉序
陕西锦源投资有限责任公司
城西劳动北路与梨园路十字西南角
住宅
天朗大兴郡
天朗地产
西二环白家口转盘向东200米路北
住宅/公寓
太奥广场
陕西福源置业有限公司
丰禾路西口与西二环交汇处
住宅,公寓,商铺,写字楼
格林小镇
西安唯真房地产开发有限公司
丰禾路与大丰路十字向北200米
住宅
锦翔梧桐坊
陕西锦翔房地产开发有限公司
城西大兴东路2号
住宅
分析:
1、该区域项目开发商已本地企业为主,开发实力基本较低,仅有较少本地企业实力及项目运作能力较强,有两个全国性的房地产公司,企业实力较强,项目运作能力很强,所开发的楼盘在该区域也属于高端项目。
2、该区域开发地项目已住宅为主,只有两个项目规划了写字楼,公寓产品也较少,商业基本已底商为主,独立的商业较少。
3、调研项目整体规划情况
项目名称
占地面积
总建面积
总套数
容积率
规划形态
车位数
销售分期
可见供应量
后续供应量
金辉天鹅湾
58660㎡
50万㎡
2926
3.5
2栋12层小高层/11栋33层高层
2340
三期
0
23万㎡
汉唐御府
8110㎡
5.3万㎡
248
4.9
1栋20层高层/1栋27层高层
300
一期
5万㎡
0
MOCO
190015㎡
2754
6.5
2栋31层
1023
二期
0
0
龙湖水晶郦城
44666㎡
19万㎡
1345
3.4
6栋33层高层/1栋23层高层
924
二期
5万㎡
0
爱情公寓
37296㎡
13万㎡
3.72
9栋
629
二期
0
0
长兴园湖曲
3万㎡
12万㎡
1010
3.5
7栋
二期
2.4万㎡
0
观湖大第
23841㎡
13万㎡
1307
5.4
3栋33层高层
386
二期
5.2万㎡
0
天健望湖大观
16650㎡
8.3万㎡
500
4.95
3栋
600
一期
6.3万㎡
0
汉城湖畔
156666㎡
32万㎡
2585
5.25
19栋32层高层
三期
3万㎡
26.4万㎡
锦源汉序
7458㎡
35400㎡
331
3.5
1栋26层/1栋18层/1栋8层/1栋16层
2585
一期
17万㎡
18万㎡
天朗大兴郡
600亩
130万㎡
14000
3.37
2栋33层/8栋26层
200
七期
20万㎡
40万㎡
太奥广场
300亩
80万㎡
4000
4
1/1
/
/
格林小镇
34亩
11万㎡
1100
4.98
6500
二期
0
锦翔梧桐坊
11332
6万㎡
700
5.3
2栋33层
1/1
一期
0
0
分析:
1、该区域项目开发体量都较大,基本在10万㎡以上,其中30万㎡以上的大楼盘有4个,其余项目体量基本在20万㎡左右。
2、对于住宅类产品,容积率最低的3.5,最高的是5.25,居住舒适度一般。
对于公寓类产品容积率最高的达到了6.5。
3、该区域项目规划基本都以小高层和高层为主。
4、项目车位设置基本是1:
0.8,与一般小区规划基本持平,没有太大出入。
5、项目开发基本分为二期~三期,只有一个项目较多,规划了七期。
6、调研项目中80%项目目前存在供应量,其中6~7的项目目前可见供应量在5万㎡左右,有2个项目可见供应量达到了20万㎡左右。
7、调研项目中有后续产品供应的有4个项目,供应量都在20万㎡以上。
4、调研项目现阶段基本情况
项目名称
交房时间
现销售阶段
工程进度
金辉天鹅湾
9#、10#楼2015年下半年交房,其余在2014年5月交房
二期清盘销售
11#楼封顶、9#楼地上5层,其余完工
汉唐御府
2014年底
开盘销售期
封顶
MOCO
已交房
二期清盘销售
现房
龙湖水晶郦城
2014年10月份/2015年1月份
三房售罄,二房暂时不售,加推商业
封顶
爱情公寓
已经交房
尾盘销售
现房
长兴园湖曲
2015.6
正在销售二期
出地
观湖大第
2014.5
3#楼在售
即将封顶
天健望湖大观
2015.6
正在销售
地下工程完成
汉城湖畔
2015.6
二期在售
一期地上17层/二期地上3层
锦源汉序
2014年上半年
咨询阶段
现房
天朗大兴郡
2015.9
五期在售(32.8万㎡)
现房/准现房/期房
太奥广场
10#楼咨询中,2.22开售
现房、准现房、期房(地上5层)
格林小镇
2016.6
咨询阶段
部分刚出地面
锦翔梧桐坊
已经交房
清盘销售
现房
分析:
1、该区域已经交房的项目有4~5个,2014年交房的项目有4个,其余都在2015年中旬以后交房。
2、该区域目前有4~5个项目处于清盘销售期,有2个项目处于前期咨询阶段,新开盘的项目有2个,其余基本都处在正常平稳销售期。
3、就工程进度而言,该区域目前有4~6个项目已经是现房销售,有3个项目工程刚出地面,其余基本都在封顶或即将封顶阶段。
5、调研项目产品规划情况
项目名称
梯户比
房型面积及比例
一房
比例
两房
比例
三房
比例
四房
比例
金辉天鹅湾
1T2/2T4/2T6/3T8
51㎡
2%
86㎡~96㎡
65%
101㎡~116㎡
33%
汉唐御府
2T4
/
/
77㎡~105㎡
50%
105㎡~137㎡
50%
MOCO
8T51
35㎡~45㎡
94%
88㎡
6%
/
/
龙湖水晶郦城
2T3/2T4
/
/
87㎡
40%
127㎡
60%
爱情公寓
2T6/2T10
70㎡~95㎡
80%
20%
长兴园湖曲
2T3
83㎡
90㎡~139㎡
观湖大第
2T3/2T4
90~102
78%
112
22%
天健望湖大观
2T3/2T4
80~95㎡
30%
111~130
30%
130~178
10%
汉城湖畔
2T4/2T5
81~91
63%
92~137
37%
锦源汉序
2T3
99~130
天朗大兴郡
2T3/2T4/3T11
55~90
46%
90~130
52.4%
136
1.5%
太奥广场
/
68~90
格林小镇
/
75~96
99~125
分析:
1、该区域住宅类产品梯户比设置基本都是2T3~2T5,居住舒适度较好,公寓类产品梯户比设置在8T51户,密度较大。
2、目前阶段,该区域房型设计基本以二房和三房为主,有2个项目有一房产品,有2个项目有4房产品。
3、对于一房产品,MOCO国际是公寓类产品,所以占比很大,住宅类只有天鹅湾有,占比很小,只有1.5%。
4、对于两房产品,面积基本都在75㎡~96㎡之间,两房的主力户型集中在85㎡左右。
5、对于三房产品,面积基本都在100㎡~130㎡之间,三房的主力户型集中在115㎡左右。
6、对于四房产品,目前只有2个项目在售,占比很小;金辉天鹅湾在一期项目中有,面积在115~137㎡,已经售完,现阶段二期项目中没有四房产品。
6、调研项目价格走势情况
项目名称
本期入市时间
入市价格
开盘时间
开盘价格
现阶段价格
优惠情况
金辉天鹅湾
2013.2
7500元/㎡
2013.4.28
7500元/㎡-8300元/㎡
7000元/㎡
99折再减10000
汉唐御府
2013.10
/
2014.1.21
6500元/㎡
6500元/㎡
总价减18000后再99折
MOCO
2012.10.08
7000元/㎡
2013.01.07
7000元/㎡
7800元/㎡(精装)
总价减10000,再96折
水晶郦城
2013.01
6600元/㎡
2013.8
7400元/㎡
7500元/㎡
暂无
爱情公寓
5500元/㎡
6500元/㎡
98折
长兴园湖曲
2012.09.22
6500元/㎡
7600元/㎡
99折
观湖大第
2013.8
1#2#楼5400/3#楼6000元/㎡
2013.10.20
6400元/㎡
减6500*95折*99折
望湖大观
2012.12.01
5400元/㎡
5900元/㎡
订金一万抵2万,按揭99折,一次性92折
汉城湖畔
2013.11
5000元/㎡
2013.12
5400元/㎡
6000元/㎡
95折
锦源汉序
2012.12
6500元/㎡
2012.12.27
6800元/㎡
7600元/㎡
全款98折/按揭99折
天朗大兴郡
2013.05
5800~6300元/㎡
2013.08.25
7100元/㎡
7300元/㎡
住宅:
交3000抵2.8万-5000再99折;公寓:
交3000抵8000-5000再99折
太奥广场
4500~6000元/㎡
2012.6
6000元/㎡
6300元/㎡
格林小镇
4900元/㎡
交4000抵40000再打9.5折;全款分期5:
2:
2:
1
梧桐坊
2011.1
7300元/㎡
分析:
1、该区域项目的开盘价格比本项目的入市价格都有略微提高,涨幅在300元/㎡左右。
2、该区域项目在2012年销售价格在6500元/㎡~7000元/㎡左右,2013年价格在6800元/㎡~7500/㎡元左右,现阶段均价在7200元/㎡~7300元/㎡左右。
2013年价格较2012年有涨幅,现阶段较2013年价格基本持平。
3、综合所有项目的优惠情况,优惠比例基本在97折~95折。
没有较大的优惠政策出现。
7、调研项目产品销售情况
项目名称
一期销售情况
本期销售情况
推出体量
去化套数
去化率
销售周期
月均去化
推出体量
去化套数
去化率
销售周期
月均去化
金辉天鹅湾
1748
1748
100%
20个月
87
1178
1050
90%
12个月
87
汉唐御府
/
/
/
/
248
30
12%
4个半月
6.6
MOCO
1377
1377
100%
16个月
86
1377
1370
99%
16个月
85
水晶郦城
528
316
60%
12个月
26
爱情公寓
442
150
34%
10
3.7万㎡
长兴园湖曲
614
580
94%
30
396
156
34%
16个月
10
观湖大第
443
400
90%
18个月
22
594
100
16%
9个月
11
望湖大观
120
24%
15个月
8
汉城湖畔
二房:
三房=800:
650
1000套(二三房销售比例基本持平)
70%
25个月
40
二房:
三房=718:
422
114套(二三房销售比例基本持平)
10%
3个月
38
天朗大兴郡
二房/三房/四房=1181/1343/39
461
18%
10个月
46
分析:
1、该区域整体对比而言,现阶段产品去化速度较以前放缓。
2、整个区域内,产品去化速度发生脱节,全国性的开发商如龙湖和金辉,楼盘去化速度很快,月均去化量都在80套左右,其次是本地企业中开发实力较强的如天朗,月均去化速度在40左右,其次是本地开发商实力较弱的,月均去化速度都在30套以下,甚至有10套以下的。
3、就两房和三房产品去化速度而言,龙湖和金辉将去化比例基本上控制在1:
1,而本地开发商楼盘两房去化速度比三房去化速度快。
4、每一期的销售周期都在一年以上,甚至在20个月左右,销售周期都较长。
四、主要竞争项目分析
1、海纳汉唐御府
1)该项目共计两栋楼,1#楼33层,2个单元,2T4户设计,2#楼22层,1个单元,2T4户设计,项目体量较小,目前处于开盘销售期,工程即将封顶,预计2014年底交房。
在售楼平层图如下:
2)该项目房源共计248套,目前售出约20套左右。
3)该项目现在售价在6800元/㎡。
4)优惠政策:
总价减18000元后再99折。
5)该项目属于小盘,开发节奏较快,刚开始销售,销售状况不理想,销售氛围比较冷淡。
优势:
1)该项目开发速度较快,现在工程即将封顶,2014年底交房。
2)梯户比设计较大,居住舒适度较好。
3)销售价格在该区域内属于较低价格,比较有吸引力。
劣势:
1)该小区西南侧有铁路通过,东侧是星火路,影响居住。
2)小区面积较小,绿化覆盖率很小。
2、金辉天鹅湾
1)该项目目前处于二期尾盘销售阶段,2014年5月份交房。
在售9#楼、11#楼,预计2015年底交房,项目效果图及在售楼平层图如下:
2)该项目在售9#10#楼共计540户,目前销售约90%,销售情况较好,剩余两房86㎡和三房113㎡产品。
3)该项目有三期规划用地,现阶段还未规划,预计将有23万㎡体量。
4)该项目现在两房产品均价在7200元/㎡,三房在7800元/㎡。
5)优惠政策:
总价99折后再减10000元。
6)该项目属于大盘以及精品盘,销售速度较快,小区规划建设较好。
7)该项目三期一旦入市,会对本案造成较大冲击。
优势:
1)该项目在该区域内属于高端项目,项目建设情况良好。
2)项目开发运作能力较强,品牌信誉度高。
劣势:
1)该项目在该区域内价格较高。
2)该项目目前处于清盘阶段,对本案暂时没有冲击。
3、龙湖水晶郦城
1)该项目现在处于二期销售阶段,工程进度即将封顶,在售1栋楼,2个单元,一个22层,一个33层,其余都已售罄,交房时间为2014年10月份和2015年1月份。
在售楼平层图如下:
2)该项目剩余这两栋楼中,三房产品已经售罄,剩余两房产品现阶段不推,预计在3月份会入市。
3)该项目剩余两房产品推出价格会在7500元/㎡~7800元/㎡。
4)由于没有在推的产品,暂无优惠政策。
5)该项目属于精品盘,销售速度较快,小区规划建设较好。
6)由于没有后续供应量,故将来对本案的冲击有限。
优势:
1)该项目属于精品住宅,项目建设情况较好。
2)项目开发运作能力较强,品牌信誉度高。
3)物业服务较好。
劣势:
1)该项目在该区域内价格较高。
2)没有后续产品入市。
4、天朗大兴郡
1)该项目在售第五期,在售体量也较大,五期总建筑面积月32.8万㎡,交房时间在2015年9月份。
项目效果图及在售楼平层图如下:
2)该项目五期共计2563套房源,销售速度较快,月均去化45套左右,但体量较大,去化率在18%左右。
3)该项目现在7500元/㎡左右。
4)优惠政策:
住宅:
交3000抵2.8万-5000再99折;公寓:
交3000抵8000-5000再99折。
5)该项目属于大盘,后续供应量仍较大,对本案冲击力很大。
优势:
1)在该区域经营时间较长,业主基础广。
2)在西安本地属于较大的开发商,品牌信誉度高。
3)有前面几期的成功开发,会对该区域的客户形成吸引。
劣势:
1)销售价格较高。
2)小区规模太大,容易造成管理混乱。
五、市场调研总结
1)该区域内开发商以本地企业为主,大型房地产商较少,竞争压力中等。
2)该区域内以住宅产品为主,公寓很少,写字楼只有一家,还未入市,商业基本都以小区自带底商为主,大型商场只有一家。
3)该区域内项目开发体量30万㎡以上的只有4个,大规模的社区较少,本案具备较强竞争实力。
4)该区域内目前可见产品供应量在60万~70万㎡,后续产品供应量在100万㎡,预计入市时间在2015年,本案面临的竞争压力较大。
5)目前处于正常销售期的项目在10个左右,对本案的入市会有较大影响。
6)该区域内目前一房和四房的产品很少,主力户型为85㎡二房和115㎡三房,户型面积没有明显的减小趋势。
7)该区域内产品价格目前基本维持在7200元/㎡左右,较2013年下半年价格没有明显增幅,2013年价格较2012年整体价格涨幅在300元/㎡左右,该区域内一段时间内价格上涨的可能性不大。
8)产品去化情况因开发商而异,开发商实力较强、开发运作能力较强,去化速度很快,本地开发商开发楼盘去化速度较慢。
综上:
从本案的规模、定价策略、运作能力来看,本案在该区域内具备较强的竞争实力。
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