房地产项目整体定位分析及可行性研究报告.docx
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房地产项目整体定位分析及可行性研究报告.docx
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房地产项目整体定位分析及可行性研究报告
第一章:
项目简介
一、项目地点:
本项目位于XXXX经济技术开发区西南部,地处将军路延伸线、牛首山景色区整体规划范围以内。
基地南临佛城西路,连结将军路,北靠将军山脉,东侧隔康
辰豪园与河海大学新校区相连,西接牛首山国家级度假休闲景色区。
可直接与
XX城区及XX
市中心联系,距市中心新街口约
15公里,距禄口国际机场约20
公里,交通十分便利。
规划和居住环境上是一个正在日渐成熟的新区崇高住所区。
因为XX区将军路沿线的大规模开发,联系基地的道路业已具备了畅达的交通状况、完美的基础设备与优秀的视觉景观。
XX区骨干道将军路跨外秦淮河大桥
的完工、共青团路的开通,可直接通向新街口,大大减少了基地与
XX市中心的时距;距将军路
1公里的机场高速公路,也加强了该地区的交通选择性,为基
地成为市域性地块准备了充分条件。
二、项目概略:
本项目占地面积500亩,基地呈方形。
规划红线面积
32公顷,此中小部分一定用作主题艺术馆及艺术园区的建设。
基地南临佛城西路,北靠将军山脉,东側隔
康辰豪园与河海大学新校区相连,西接度假休闲景色区,是将军山脉中自然资源较为丰富的区段,拥有必定的环境优势。
基地内陆势北高南低,同时拥有浅丘、平川、人工湖、林地、沼泽等多种地形地貌
。
将军山脉在基地北侧形成
4座山岳,峰谷交织,形成优秀的基地背景。
基
地中部相对平展,局部有水塘和沼泽,南侧地势略高有缓坡,形成与南側道路的天然屏障,在隔尘挡噪方面有优秀作用。
从佛城西路超出此缓坡,隔湖望山,
别有洞天。
基地西南部、东北部有两个人工湖(康后湖与韩老洼水库)
,是基地可贵的景观元素和生态资源。
东北部另有一景观独到的废旧采石场。
整个基地范
围内植被旺盛,空气清爽,集景观性、生态性于一体。
具备建设高品位住所所需的多种资源。
本项目规划容积率为0.3左右。
第二章:
土地价值研判
土地属性剖析:
尊敬每一块土地。
只有视土地如生命,精心发掘它的各样属性,并给予它内涵,才能发挥土地的最高价值。
我们从天生和后天两大方面来研判当地块的价值:
1、天生
资源:
将军山脉形成的四座山岳,林木旺盛;坐拥康后湖与沐英湖两大水体,更有遍及基地的人工湖、水潭;同时拥有浅丘、平川、坡地、山岳、山谷、林地、
沼泽等多种地形地貌,基地要地的废旧采石场也是一道独到的景色景观。
应当说,本基地的自然资源在整个XX都属上乘,在将军路沿线更为突出。
景观:
韩府山、翠屏山、将军山的联体山脉,正幸亏当地块上拐个弯,形成了当地块最好的景观优势,坐北朝南,靠山面水,可充分利用自然的山川景观。
地点:
整个将军路板块均为崇高住所区,当地块南临佛城西路,北靠将军山脉,东側隔康辰豪园与河海大
学新校区相连,西接度假休闲景色区,与运盛正好组成将军路板块的头尾,并且道路沿线均拥有优秀的自然景观,切合高档别墅的区位和环境要求。
交通:
距市中心16公里,距区政府所在地6公里,距开发区管委会新址1.5里,距禄口国际机场20公里。
沿将军路跨秦淮河大桥与共青团路贯穿连结市中心
和沿机场路高速与城东干道贯穿连结市中心均只要20分钟。
同时地铁1、2号线延伸线三年后的接通为交通的更为便利埋下很好的伏笔。
从天生条件看,当地块是一块自然山川生态的绝佳别墅用地,具备建筑崇高别墅区的各样条件,称得上是“山川生态,别墅天成”。
2、后天
艺术文脉:
当地块自己就是以“XX艺术园”的名义立项的,园内一定有60-100亩的艺术园用地,并且“亚明艺术馆、XX区博物馆”就在小区内,艺术性必
将是当地块价值提高的最大的亮点和特点。
历史积淀:
“三山半落青天外,二水中分白鹭洲”,从唐诗宋词中能够找到好多对于将军山,翠屏山的典故和人文传说;当地块属牛首山景色区,“春牛首,秋栖
霞”,从中能够借用好多牛首山的历史掌故,当地块上自己也有少量历史古迹和古墓;再加上本项目命名为“XX”,唐本盛世,XX为“六代繁荣”之地,“十
朝京畿”要冲,当地块的历史资源较为丰富。
人文气氛:
项目位于XX新建大学城内,五所大学、两所国际学校,众多高新技术公司(包含14家世界500
强公司),使得整个大环境充满唯一无二的知识气氛,成为高素质人材的齐集地。
超低地价:
当地块的获得价钱十分优惠,使得当地块比竞争敌手更有条件建筑出高质量、低容积率的别墅
从后天条件看,当地块拥有很大的价值提高空间。
艺术和人文为当地块价值提高的两大手段,而超低地价的获得为当地块获取了后发的重要优势。
从当地块的是建筑别墅的一块好地,具备了较强的天生的资源优势;综合本项目的艺术性
质立项、容积率限制、低地价获得等要素,当地块在后期的操作中有较大的价值提高空间。
第三章:
项目开发理念
太多年了,XX市场最好的别墅仍是被帝豪花园之类所据有,营销的升级只好从金陵家天下的炒作中隐约看见这个城市从不稀缺顶级的山川资源,但真切
顶级的产品,太少太少。
从开发商的角度出发,XX人不只是希望赢取利润,更希望博得掌声;从策划公司的角度出发,我们也不只是希望能够达成特点流传和快速去化的任务,更希望从营销的立场出发,试试从土地的固有属性去提高它的价值,以别墅花费的心态去结构产品,在纷乱的竞争中突显产品的特点与差别。
对于本案的开发,我们充满热忱和信心。
自然,我们的信心一定根源于开发商的专业和实力,我们的热忱只好建筑在实实在在的产品和质量上。
一、整体开发理念
理念之一:
环绕市场,赚足利润
——作为一个发展商,赚钱是本能和动力;只有赚钱,才能生计,才有发展;
——卖掉产品,才能赚得利润;要卖掉产品,就一定尊敬市场,从市场的真切需求出发。
理念之二:
做精选,树品牌
——作为一个有责任的发展商,不单要赚钱,更要做精选,树品牌;
——天生的山川资源和后天的价钱优势为打造精选准备了充分条件;
——艺术立项的性质和股东合作的本义,也一定要做好项目。
——不是顶级价钱,但一定抢占顶级观点,塑造顶级质量
理念之三:
既要考量现实,又要适量超前
——XX别墅市场的现真相况和发展阶段,一定充分考虑;
——一定超前,因为开发有周期;只好适量,走快一步,防止“前浪死在沙岸上”。
理念之四:
尊敬共性,突出个性
——XX的特征要尊敬,但XX的客户可教育;——只有突出个性,才能形成差别,将军路的错位竞争才能形成。
以XX对XX新城市将来居住文化的深刻掌握,和对XX别墅市场需求的正确理解,集国内外精英团队于一体,在XX这个活力四射的板块上,以全面人性关
怀的理念,为这新城市中的精英人士打造一座极艺术性的别墅园。
把现代人的心灵从钢筋水泥的森林中解放出来,让疲倦的心回到自然根源的乐土中,让山川
人性成为“精神艺术的家园”。
从所处地带的“前瞻性”、物业的“规模性”、产品的“高档性”,和开发商的“艺术及品牌性”出发,本案需要解说时髦别墅观点,破译时代精神诀要,充分
发掘最能反应XX高阶层独有的居住文化特点,以及在建筑物业上的居住感觉。
包含社区规划风格、环境的唯美性、房型的舒坦性、立面的精致性、动线的合
理性、物管的仔细性、会所的全面性、社区的开放性、生活的国际性,均要切合XX顶级人土的居住感觉和审美需求,为XX高档物业供给一个将来国际重生
活模范。
二、产品设计理念
一幢一境地一户一艺境
亭台楼榭,彰显人性暖和山川树石,包含生命热爱
每一户都有自然——利用自然地势和植物,把别墅“种”在大自然的怀抱中,让每一幢,每一排都与自然资源真切联合,让自然成为每个家庭的亲近成员。
每一幢都是境界——按自然地理设计别墅,完整以逍遥自在的形式来组织园区,造型、户型都国际化,个性化设计。
每一幢都是景色,是艺术。
每一点都有艺术——我们导入艺术原则。
目的就是让居住者的生命在自然中获取养育;用“艺术”的观点来贯串环境、会所、社区文化和物业管理等,让生活就是艺术,在艺墅中享受艺术。
每一处都是空间——我们用“独享空间”的别墅特点来统率本案的物业形态。
既重申别墅花费很强的个人领域感,又经过社区公共设备、会所、艺术馆区、产品组团设计等附带“围合”观点,创造人际和睦的社区文化,让居者在建筑空间、环境空间、精神空间中净化心灵,体验别墅生活的主旨。
别墅精神=领域感+独立感+尊贵感+据有感+价值感+人际感情
一篇有思想的文章能够流传永久,一栋有理念的绝代建筑得以价值逾恒。
从法国的凡尔赛宫、罗马的圣彼得大教堂、中国的紫禁城,到莱特大师的落水山庄、比尔?
盖茨的将来世界皆以超越时代的理念而恒留在大地上,成为人类追求生活的最高象征。
XX艺术园,正以超出XX别墅业界的超前理念,挑战国际顶级别墅名宅的全部标准,必然跃升为金陵富豪晋身上流舞台的生活指标!
第四章:
项目定位建议
一、本项目的整体定位
XX首座自然生态顶级艺墅社区
二、本项目的市场定位
双层次高档物业对应双层次高档客户群。
双层定位,双头并进
第一层面――独立、双拼为主的高档别墅种类,此中以独立别墅作为精神领袖,拔高整个社区的品位,赚取主要利润;第二层面--以联体别墅、双立别墅为主的一般别墅种类,此中以联体别墅为二期产品快速跟进,加速资本回笼。
三、本项目的花费者定位
两大主力阶层为主导,覆盖整体中高收入阶层。
基于本项目的产品种类主要为两类:
高档别墅(独栋/双拼/双立)一般别墅(联排/复式别墅),主力市场分红两个层面:
第一层面:
针对高档别墅客户群――身家数百万、可担当100万以上房价的老板阶层;
第二层面:
针对一般别墅客户群――可担当总价80万以下的较高收入精英阶层。
职业特点:
1、各种私营业主,创业型业主
2、经营管理领域:
职业经理人,管理顾问,专业代理(商),高级营销人员
3、专业技术领域:
高级工程师、高级建筑师、电脑程式设计师、高级会计师、高级医师、证券高级从业者、高科技家产研究人员、高级贸易从业人员
4、社会人文科学领域:
律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授
5、有隐性收入的政界人员
花费者经济特点剖析——
依据行业及职业特点散布,我们计算出当地该阶层人士的家庭(以三口之家二人收入为依照)。
年均收入水平依其所处的事、公司单位的效益差别,可分为三个
经济收入
家庭年收入水平比率档
位
5
15万以上
高位阶层
20%
6-10万
中位阶层
3-5万
基础阶层
75%
本案目标层次主要以高位价层
(金字塔顶端部分)为主要目标客户,
实质运作中跟着品牌和形象的深入,还会有一部分中高层次(金字塔中部偏上部分)人群跟入。
花费者年纪特点剖析:
从目标客户的层面及前述经济特点剖析,作为重生代中产阶级的主力,除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。
其或多或少存在初级创业、原始累积和扩大发展三个过程,才能达到对本案的实质花费能力,这显示出本案的目标客户一定是有必定年纪的成功人士,由此能够得出:
主体年纪散布在35—50岁之间,并形成年纪渐渐趋低的趋向。
此中购置力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。
四、本项目的市场竞争定位:
总价竞争与同质量物业竞争并存——“远东战斗”与“南方会战”
针对同种类的别墅物业——主要敌手集中在亚东新区、XX区。
竞争优势——
(1)自然资源与后天整合优势。
(2)产品的质量与价钱优势。
(3)板块联动优势。
针对同总价的公寓型社区(春联体别墅而言)——主要敌手集中在河西、城中心一带。
竞争优势——以创新独立的别墅空间为观点,从生活观、生活质量方面抗衡“混居型”的公寓物业形态。
第五章:
整体规划剖析及建议
一、分区思路
将整体基地区分为三大区:
——以单体与双拼别墅为物业形态的高档别墅区;
——以联体别墅、双立别墅为主的一般型别墅区;
——艺术馆园区
艺术馆园区作为两个别墅区的共享区,除艺术馆外,会所、幼儿园等配套均在此中,可考虑在此中增添经营性的画家村功能,做足艺术配套服务的文章。
二、分期思路:
——抢占XX大型高档纯别墅社区观点,抢占定位制高点;
——以艺术园区作为小区的亮点和特点,与首期开发的样板段联动,打响XX品牌;——先推单体和双拼别墅,建立高档形象,拨高地价,再推排屋,快速回笼资本;——跑量以排屋为主力,双拼次之,单体盘量依照市场适合分期分区推出。
三、分区中的两种不一样布局思路:
——A:
保持原规划方案中T字形的大格局:
艺术园(包含会所、幼儿园等配套)规划在基地通向采石场的缓和处及大门双侧,并增添画家村的装备;
左方为高密度联排/双立别墅,量体尽量放大;
右方为超低密度单体与双拼别墅,山顶部分做少许的顶级观点别墅。
——B:
将艺术园等配套设备,所有放在佛城西路沿街;
基地西侧及进入采石场的缓和地带,用来盖联排/双立别墅;
基地东侧做单体与双拼别墅的混淆区,山顶部分仍做少许顶级观点单体别墅
四、容积率
——方案一:
整体容积率为0.3
左方排屋的容积率做到0.55(以当前市场为标准但较低);右方全面开释,最大限度的发挥原
始生态山川别墅的顶级观点,做到0.18的超低容积率;配套及艺术园区为0.3。
——方案二:
整体容积率提高到0.35
左方排屋的容积率为0.67;右方别墅的容积率提高为
0.2;配套及艺术园区为
0.35。
五、各区参数:
以容积率0.3计算。
——A:
以T字形为大格局进行功能定位:
容积率
艺术园及配套放在采石场近基地的缓和地带,并尽量凑近佛城西路;艺术馆园区总占地0.3,建筑面积12,006平方米;
60亩,
左边规划经济型别墅区,建筑高密度联排别墅,为主要出容积率的地方;经济别墅区占地140
亩,容积率0.55,建筑面积51,359平方米;
右边山地规划为崇高别墅区,安排为超低密度单体与双拼别墅,山顶部分依据地形地貌做少许豪宅,崇高别墅区占地
方米;
300亩,容积率
0.18,建筑面积
36,018
平
——B:
将艺术园等配套设备,所有放在佛城西路沿街:
艺术馆园区总占地60亩,容积率0.3,建筑面积12,006平方米
基地西侧及进入采石场的缓和地带,用来做经济型别墅,盖排屋;经济别墅区占地160亩,容积率
0.51,建筑面积54,427
平方米;
基地东侧做单体与双拼别墅的混淆的崇高别墅区,山顶部分仍做少许顶级观点单体别墅;崇高别墅区占地
280亩,容积率
0.18,建筑面积
33,617
平方米;
方案
A与方案
B对比,排屋的占地面积扩大了
20亩左右。
并且充分考虑了艺术园区的开放性与经营管理的方便性,尽量减少对社区居民的平常生活影响。
第六章:
项目建筑规划剖析及建议
一、产品规划剖析
本项目产品规划将面对三大矛盾:
一是怎样考虑XX高档别墅现阶段的购置力和总价抗力;二是怎样针对目标对象,规划适合产品;三是大规模开发,怎样区隔板块内其他产品,塑造产品的差别性,抢占市场。
本案的地区地点、容积率等都明确指向本案的物业型态为别墅,而XX的别墅市场还需要培养和时间催化,这些决定了我们在产品规划建议上一定考虑各样别
墅的盘量和总价,以便更切合目标市场对产品的定位。
基于当前XX别墅市场的现状,联体别墅的去化量必定远大于单体和双拼。
但综合各样要素,特别是从将军路板块的竞争角度来看,主打联体别墅,与运盛、
瑞景文华等对比并没有优势,而交通抗性不行防止,竞争上又很难造成差别;规划单调的独栋/双拼别墅,又存在现实市场去化速度的限制,资本回笼慢,风险很
大。
所以,从原则上,因为联体别墅的市场上升很快,建筑部分联体别墅是为了提高容积率,降低风险,快速回笼资本;而以独栋/双拼别墅为主观点推行,是为了
正确本项目的竞争定位,在逢迎市场、指引市场的过程中赚取利润。
二、物业种类建议
——以独栋、双拼别墅为主,以崇高纯别墅观点统率社区内所有产品。
除传统的独栋、双拼别墅外,可考虑引进双立别墅。
从建筑型态角度分类建议:
(1)独栋别墅——独门独户独院,自由空间,备享尊荣,从二百多平米的一般独栋到六七百平米的别墅王,无奇不有;
(2)双拼别墅——两户共用一堵墙,内部空间依旧为独栋排面,但售价降低;
双立别墅——假双拼。
优于双拼,比双拼别墅多一堵墙,但又是两栋紧贴的独栋别墅,
甚至两栋间以设备房或仆人房相连。
售价可介于独栋和双拼之间。
基于景观设置的多线路要求,我们本着广告流传和营销卖点整合的需求进行产品分类建议:
流水别墅——沿中部的溪水,湖泊,建立流水别墅,以业主每一窗都能拥有天然的流水,或垂钓,或听水,或枕溪,享受人间仙境。
岛居别墅——面湖而建临水型,半岛别墅,开门既见清风徐来,水波潋滟,鱼翔水底,细石可辨,椅窗听荷,雅兴徒增。
云顶别墅——专为顶级度身定造的休闲别墅,产生坐庭院看夕阳染红远山,听鸟鸣唱绿山谷,和着山野的天籁之声,一种悠久的梦想便随白云而翻飞,一种君临天下的大气风采便油但是生。
森林别墅——将军山北边茂盛的森林,将别墅栽种于森林中。
于健康步道中闲步,体验“运动与健康”的感觉,是安闲假期的好去向。
——以联体别墅、别墅楼中楼等一般别墅种类产品作为增补,依势而造。
除传统的联体别墅外,可依据实质状况考虑规划部分双立、别墅楼中楼
的创意房型。
(1)联体别墅——三联/四联/六联四联/六联可改进为双立别墅
叠加式别墅——创新版。
四层或六-七层电梯,但外立面造型为二层或三层,客堂挑空设计,三大入门门路:
首层于空中花园入客堂,二层于天台入主人房及工人专用门入
厨房或工人房。
——可考虑导入部分木质结构的独栋别墅,以创造产品差别,但弊端是隔音成效差,成本高。
三、单风光积建议
单风光积的设计,既要充分知足别墅居家的空间需求,也要考虑到市场承受能力,
特别是总价的承受力。
单体别墅:
主力面积:
300-350m2;沿将军山山体或山顶部分可度身定做豪宅(别墅王):
500-800m2双拼别墅:
主力面积:
250-300m2;
双立别墅:
主力面积:
200-250m2;
联体别墅:
主力面积:
180-220m2;
别墅楼中楼:
主力面积:
160-200m2;
四、面积及房型配比
项目
容积率
用地亩数
建筑面积
所占比率
总用地面积
0.3
500亩
333,500M2
总建筑面积
100,050M2
100%
单体别墅
0.18
300亩
36,018M2
36%
其
联排别墅
0.55
140亩
51,359M2
52%
中
配套及艺术园区
0.3
60亩
12,006M2
12%
户型比:
独栋
双拼
联排
双立
总计
35%
65%
15%
20%
55%
10%
100%
五、房型设计建议
空间是别墅的灵魂。
一定从房型上对XX的别墅房型进行一场“空间革命”!
单体/双拼/双立别墅建议:
——两层半或三层为主,层高三米以上
——户型设计基本要求:
动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开;
户型设计的要点:
客堂和主卧。
——客堂:
所有的客堂一定挑高(4.5米,5.4米以上);大面宽、大开间;最好能创造多种空间感觉;
大面积玻璃、弧形落地窗、低窗台落地大凸窗、壁炉等都可考虑
——主卧一定魄力,主卫、衣帽间、甚至与起居厅、书斋、健身房相连,最好外带大天台
——洗手间建议:
尽可能使主卫做到不小于10平方米(依据总面积作适合调整),次卫6-8平方米
——厨房:
可考虑有中式厨房或西式厨房两种,或开放式厨房
——餐厅或客房可做夹层(一夹二或二夹三)
——充分利用地形地势:
部分山地别墅还可考虑联合地形偷出地下室的面积,让看起来的二层实质为
三层;沿湖部分也可设计出有创新的别墅房型或生活型态——充分考虑别墅居家的特征,掌握好详细各房间的尺度——功能一定齐全,别墅的五大地区一定充分考虑,合理安排礼仪区:
玄关、客堂/交往区:
餐厅、家庭活动室、书斋功能区:
车库、洗衣房、仆人房、健身房、视听室/
/私密区:
寝室、洗手间
室外区:
车库门、协助进出口、总门、花园庭院、天台、会所、公共绿化——沿湖、或沿山,可考虑邀请外国有名的设计师,从外立面到内部装饰所有进行设计,不为卖房,
第一为炒作观点,用大手笔表现XX实力与特点,也是营销创新的一种手段,为项目形象提高打下伏笔。
——特其他豪宅:
这能够说是XX艺术园的明星产品,也是小区的物业领袖,能够特别设计,创新、有个性,可加配小型游泳池,双车库等特别设备。
联体别墅房型建议:
——流水线产品:
大批可复制的成熟产品,只推3-4种经典房型
——房型创新:
客堂所有挑空,4.2-4.5米以上;三层半空间;大开间(5.4米或以上)
——外车库设计:
去除室内车库,所有放在室外,填补挑空的面积损失(据检查而知,好多住别墅
的客人都喜爱泊车在室外)
——加大花园:
减少公摊面积,加大花园面积
——面积控制:
所有200平米以下,有效控制总价
六、建筑立面及风格建议
——整个社区建筑单体联合不一样组团主题采纳相应的建筑风格。
三个区(崇高别墅区、艺术园区、联排区)各有特点,但整体协调;
——高档别墅的建筑风格应依照传统、经典或经典改进型、庄重、大气,不该过分现代或时髦,一定经得起时间考验;(唐朝建筑的风格特点就是气势雄伟、严
整而又爽朗)联体别墅的建筑风格可更现代化、创新化、特点化;
——建筑立面上:
崇高别墅追求个性,但不张扬,一定在整体协调的状况下多样化;联体别墅则建议相对一致化。
——主题艺术馆园可独自设计,采纳现代前卫风格,早期可先做两座已定的亚明艺术馆与XX区博物馆,其他尽量先与有兴趣的有关人或厂家谈好心向,依据
其要求联合园区的整体风格再行建筑。
第七章:
环境规划剖析及建议
一、景观设计理念:
“大地艺术,唐诗遗韵,自然人文”
——本项目的名称是XX艺术园。
XX和艺术正是我们需要发掘的两大卖点。
——大唐是中国十多个朝代中最为兴隆的一个,大唐人民生活平定,无牵无挂,平常就有好多时间去研究艺术,所以产生了好多文人,诗词歌库,更有唐诗三
百首,唐宋八大家流传千古,所以大唐最突出的就是大唐文化。
——在园林方面,跟着大唐封建社会中经济和意识形态的变化,园林艺术日趋发展,威严的宫殿被打破,反之以模拟自然
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