核心地段城市设计说明书.docx
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核心地段城市设计说明书
目录
1.0研究背景
2.0规划范围
3.0展望和主题
4.0相关案例借鉴
5.0定位与规模
6.0基地分析
7.0设计理念
8.0设计构思
9.0用地规划
10.0规划布局
11.0公共配套设施
12.0道路交通系统
13.0绿地开放空间系统及地下空间利用
14.0景观系统
15.0竖向设计
16.0城市总体形态
17.0城市设计
18.0实施策略
19.0市政工程
20.0投资估算
附录:
规划指标一览表excel
一、研究背景
香江路,西起江山路、东至井冈山路段,是青岛市黄岛区最古老的一条商业街,也是目前区内最重要的商业街之一。
为抢抓“拥湾发展”战略机遇,加快推进老城区内用地功能置换,更好的塑造香江路城市新面貌,高起点、高标准推进城市有序开发建设,故有本次城市设计。
(区位图)
二、规划范围
综合考虑香江路周边建设现状、城市景观的构成层次需要,以规划道路为界,对香江路以南200-400米腹地进行规划设计,规划范围东至太行山路,西至江山路,南至北江路及香江二支路,北至香江路。
规划总占地面积41公顷,地块净用地面积31.24公顷,其中包括一块已批规划用地及现状保留用地。
(区位图、地块放大图)
三、展望与主题
3.1展望
规划一个具备浓郁现代城市形象和特色的全新标志性地区。
规划一个反映黄岛区人文传统的门户。
规划一个体验黄岛的城市商业、商务能力和特征的乐园。
规划一个与城市协调、重点地段相呼应的现代景观地区。
规划一个具备综合用途的、充满活力的城市功能区。
3.2主题
我们的设计灵感源自于规划地段位于城市中心的位置和黄岛区的城市特征,香江路将与整个黄岛区溶为一体,唐岛湾北部片区形成以香江路为核心的城市中心格局,与其他地区互补、互赢、共生。
将香江路规划设计为黄岛区的著名商街,展现多层次视野,创造现代之都,动感之都,魅力之都。
(城市意向图片、SU空间模型)
四、相关案例借鉴
根据规划设计目标和主题,我们选取了国内外比较成功的城市商业街案例进行分析,总结其经验和特点,并在我们的规划中加以借鉴。
香港·铜锣湾
新加坡·乌节路
东京·新宿大街
纽约·第五大道
(图片)
分析结论
通过分析我们认为以上地区有很多经验值得我们借鉴和思考,主要体现在以下几个方面:
商务办公、商业用途相当集中,高密度,高强度、高楼层,以显示其商业中心地位
拥有一些地标建筑,是城市的景观中心
对外交通网络多元化、立体化及高效率
商业中心区注重行人的使用
强调场所的开放性和地下、地面、地上多层次的立体人行系统
设计多把人工水体及绿地深入商业区中,利用景观提升地区环境品味及土地价值
五、定位与规模分析
5.1上位规划解读
在青岛市黄岛区新一轮分区规划及控制性详细规划中,本次研究区域规划调整为商业、居住、办公、科研及体育、文化娱乐用地,强调该区域的服务功能。
该区域处在城市重要商业轴区(香江路——)井冈山路——>长江路),为黄岛商业北门户,城市形象作用十分重要。
(黄岛分区规划图)
青岛市经济技术开发区商业网点和商品市场建设发展“十一五”规划中把香江路商业街作为青岛开发区中心商业区的第一商业中心,涉及具体内容如下:
香江路综合商业街----第一商业中心
香江路北侧进一步完善金融、保险、海关等功能,为四大工业区做好服务,并拓展现代信息服务功能。
香江路南侧提升零售功能,增强餐饮、休闲功能,重点发展大众品牌专卖店和特色专业店。
井冈山路到太行山路以完善提高三家百货公司为主的零售功能,使传统百货店向现代百货商厦发展。
香江路北侧金洋鞋厂地块改建成3万平方米现代购物广场。
武夷山路口长江路市场改建成多层的文化用品城(包括大型书城、文化办公用品店、数码广场等),以满足市民文化用品需求。
香江路综合商业街商业建筑总量控制在10万平方米左右,同时配建停车泊位600个。
5.2功能定位
香江路将是黄岛区唐岛湾北片区的金融、商贸及文化中心,是黄岛现代都会形象的象征,城市活动的焦点。
本规划区为香江路商圈的重要组成部分,将建设成为集餐饮购物、办公、居住、文化科研、文体娱乐、旅游等为一体的现代化的商业街区,作为香江路商圈(青岛市市级商业中心)的重要支撑点,充分体现城市的商业活力与繁华。
(城市意向图,SU空间模型)
5.3设计规模
规划维持原控规对本区域设定的总开发强度,地上总建筑面积为85.52万m2。
其中包括:
办公、公寓式办公约占20.2%,商业配套占13.9%,公寓、住宅占27.9%,酒店占6.9%,文体科研占29.3%。
六、基地分析
6.1基地位置
位于黄岛唐岛湾北片区的中心,城市商业发展轴线上。
基地与其他地区有着便捷的联系,是城市发展空间要素的结合点。
(基地航拍位置图)
6.2用地现状及地形情况
场地现状为工业厂房及80年代居住建筑,工业区与城市居住区混杂,相互干扰较大。
地势呈南高北低、西高东低状,总体地形相对平坦。
6.3改造与保留
规划拟分期分批拆除大部分现状建筑,保留部分正建和已经建成的建筑及公共配套设施,主要包括:
H-7-9地块和H-9-7地块。
其中前者正在建设,后者为新建建筑,规划建议保留。
6.4现状交通分析
规划区内现已形成了较为系统的道路体系,城市主干道包括江山路、香江路;城市次干道有五台山路、太行山路;另有若干组团或街坊内支路分布,道路骨架良好。
(现状交通分析图)
6.5机遇与制约
发展机遇
青岛正处于快速发展阶段,城市实力不断提升
海底隧道及海湾大桥即将通车,将极大加速黄岛与青岛之间的城市融合
依据拥湾发展战略,黄岛将成为拥有150万人口的超级辅城,香江路被定位为市级商业中心。
明显的区位交通优势
丰富的城市旅游资源
发展制约
属于高现状建成区、用地性质复杂
七、设计理念
7.1旧城区和新都心——黄岛的“历史”与“未来”
在独特的历史背景下,黄岛形成了由新、旧两大区域组成的城市特色格局,两个区域有着协调的整体规划,但又各具特色,代表着不同的发展时代。
新香江路建成后,黄岛将呈现以香江路与长江路并存的“双心”格局——历史与现代共存,传统与未来并重,进一步强化了城市的特色,丰富了内涵。
7.2城市的“再生”
随着用地内现状厂房的逐步搬迁改造,香江路将是一个延续传统文化脉络,提升环境品味,衍生现代城市生活的地区,是一个更新城市生命力的焦点。
八、设计构思
■香江路将是黄岛的一个全新的地区。
拥有齐全的城市功能,高度混合的用地,有各种金融商贸、文化娱乐、商业零售中心、居住社区、学校和部分行政及公共设施,提供灵活多样的办公和商业、居住、休闲、观光服务;
■结合黄岛城市总体格局特点,利用香江路的改造进一步完善城市整体功能结构,拉动内陆城区发展,平衡南北差距;
■根据地区景观特征,创造香江路作为城市的形象的中心、区域的地标及景观的门户;
■充分利用基地现状城市及环境要素,提供高品质的城市环境和公共空间,提升城市生活品质,打造黄岛内陆地区的人文景观;
■建立文化特色突出、内涵丰富,轴线关系明确,视野多层次的城市商业商务区核心。
九、用地规划
9.1控规用地调整
为提升江山路城市界面形象,规划建议将H-7-12地块用地性质由居住用地改为商住用地。
为更好创造城市功能空间,规划建议将H-7-16、H-7-17地块以及H-7-23、H-7-24地块合并为完整的商住用地。
为缓解商业区停车压力,规划建议将H-7-11地块的社会停车场移至调整后的H-7-16旁。
规划建议将H-7-17及H-7-25的部分地块居住建筑面积全部移到调整后的H-7-25用地中,在总开发强度不变的情况下,将容积率由1.2提升至2.45,增加未来开发可操作性。
规划建议在满足原规划条件的同时,将H-9-1至H-9-6地块进行整体设计考虑,形成本区域最具魅力的核心功能区。
同时建议在该区域与东侧科研用地间增加城市支路,以提升场所可达性,降低交通压力,并提高商业开发价值。
(控规调整对比图)
9.2开发强度与高度
在确定用地性质的基础上,根据对土地开发供需的分析和预测,充分考虑了土地的区位、环境价值因素,并结合了创造香江路形象的需要以及对未来城区整体空间形态、天际轮廓线的构想,从而确定不同地块的土地开发容量和强度。
用地开发强度保持整体不变、局部调整,紧邻香江路形成若干高强度开发区。
考虑到树立城市空间形象的丰富性,规划建议在局部地段适当提升建筑限高,标志性建筑高度控制在120-150米内。
(SU空间模型)
9.3弹性控制
考虑到开发建设过程中的很多不定因素,并为提高规划成果的弹性和可操作性,以方便规划管理部门的操作,在符合整体功能布局、空间景观原则要求的前提下,可以对部分地块使用功能的相容性、开发容量和强度做弹性规定:
允许并明确一定的变动范围,主要弹性指标包括用地功能相容性、容积率、建筑密度、限高、绿地率等。
在下一步控规及修规层面的成果深化过程中,将根据不同地块的用地性质和开发重点,具体确定各地块中主要或严格控制指标,以及允许有一定变动范围的指标。
十、规划布局
规划试图将中国的和西方的元素有效结合起来,好的方案譬如美酒,包装十分重要,包装重在文化与表达。
赋予了文化深度,才会醇而香,爱久而弥新。
用很解构、几何粗旷的平面线形和简洁利落的建筑立面来传达现代气息,用具有导向性的行进折线来统贯全局,宏观格局力显大气磅礴。
公共建筑围合而成中心广场,传达出古希腊式的规划精神。
同时广场与步行通道又形成类似中国传统的院落与街巷感觉。
十分现代的建筑群,适应现代人的生活需求,但一个院、一条巷、一扇窗、一根竹又可传递出浓烈的中国精神,满足国人思古之悠情。
在超现代之表皮下,骨子里却透着浓郁的中国味,形成“商业的文化聚落”。
总体结构呈现两轴、两心、五区的格局。
(规划结构图)
10.1两轴:
香江路城市轴线:
强化香江路南北侧建筑及规划区内各组团建筑的视觉及空间联系,使道路分割的建筑空间有机统一。
形成空间层次多样、景观丰富的城市商业商务区主轴线。
街区中心步行轴线:
规划强调院落围合感,由此形成的步行道构成了集商业、文化、景观、休闲多功能为一体的复合轴线,贯穿起规划用地各功能区,联系起主次中心,成为多种城市功能要素的公共轴线。
这里将成为开发区宣传城市品牌的窗口,成为开发区的一条重要的城市景观廊道。
10.2两心
两心指建筑高密度围合形成的混合功能中心,一个中心位于规划区香江一路与香江二路、香江路围合地块的院落功能空间,另一个位于五台山路东、香江路南、北江路以北形成的功能中心。
10.3五区
规划区由五大子功能片区组成,包括:
商业娱乐区、商务休闲区、高档住宅区、混合功能区、科研酒店区。
各功能区的设计紧紧围绕黄岛的历史、文化、城市天然景观特色,突出现代、动感、与城市共生的鲜明规划主题。
各功能区均拥有便利可达的步行与机动交通联系,各区相对独立同时又紧密联系,鼓励地块内多样性混合使用,功能高度混合,从而综合了行政、商务、商贸、金融,酒店、文化、娱乐、零售商业、餐饮、休闲、等多种城市活力元素,使其在不同时段有不同的活动支持和活动人群,形成一个具有全天24小时活力的街区。
商业娱乐区——
现代经济学认为:
城市经济的发展不仅要依靠'新经济增长点所提供的利润,而且要依靠商业繁荣带来的土地、房产、劳动力以及基础设施等要素的普遍升值。
因此,繁荣的商业区是一个城市所不可或缺的内容,它同时也为香江路商业中心的夜生活带来了活力。
本区位于江山路、香江路、香江一路围合区域,本区北侧为已批商住区,南侧规划大型商业综合体以及商务住宅,安排商贸、商业、娱乐、公寓等综合功能,并强调综合体的商业及娱乐用途,注重沿江山路的景观界面的连续性,从而使香江路的商业功能及活力得到延续。
商务休闲区——
将香江路、香江一路、香江二路围合的街坊规划为商务休闲区,其内设置有商务展示中心、文化休闲中心、温泉健身会、咖啡馆、酒吧、餐厅等商务休闲娱乐设施,为该区的商务活动提供便利的服务,使商界人士在舒适的体验中达成合作和销售,休闲、娱乐、洽谈无处不在。
高档住宅区——
居住功能的引入会进一步完善规划区的功能,并带来持续的活力支持,同时该类用地的出让收入也是政府开发规划区重要收益来源。
该区域位于规划区五台山路西侧,用地内现有部分新建成居住小区,通过完善的配套设施、先进的物业管理、便捷的交通系统、优异的景观条件等多方面的优势,为核心区大量的商务及办公人员提供适居的生活场所,其房产开发前景将会吸引大量的外部资金投入居住区的建设。
混合功能区——
混合功能区为香江路提供了包括:
沿街大型商业、服务设施、商贸办公、商务公寓、体育休闲、文化娱乐等多种服务功能,形成较为密集的高层商业配套服务区,与南北向绿带两侧的商业娱乐功能相互促进,功能互补。
本街区规划了南北向生态绿化系统,既有效地提升了规划区内部的环境品质及土地价值,为在规划区内工作的人员及居民提供了休闲游憩场所,也调节了地区内的小气候,成为香江路商业中心区的“中央公园”。
科研酒店区——
本区主要为科研用地,现状为中科电41研究所,规划确定本区内建筑近期保留,远期进行改造,用地东南侧为酒店用地,对该区域的沿街用地功能,景观界面的协调等内容结合方案进行了综合统筹规划设计。
十一、公共配套设施
规划根据用地布局,结合香江路街区特点,参照国家相关规范指标,合理布置各类公共配套设施;同时,在设施的设置上也充分考虑到提升香江路商业中心吸引力及接待能力的需要,安排有多功能购物中心(市区购物中心)、商务办公、街区商业、商务酒店、体育训练馆、文化娱乐城、商业居住等内容。
在西侧商业娱乐区主要安排服务于开发区的市级大型商业公共设施,包括安排有多功能购物中心(市区购物中心)、现代百货商厦(百货店)、影剧院等;
在商务休闲区内主要设置休闲类商服及文化设施;建筑裙房主要为零售商业用途,以专业特色店、连锁中型超市(超市)、便利店、品牌专卖店为主体。
在混合功能区及高档住宅区内,则根据居住人口的分布和居住区社区结构,结合服务半径范围,合理安排服务于周边居民的各级商服、医疗卫生、体育训练馆、文化娱乐城等公共配套设施;
规划新建12班托幼位于用地西南侧。
——业态分布图
十二、道路交通系统
本次规划根据用地规模和开发量,参考国内外类似案例,对规划区未来的交通需求量进行了专业测算,并以此数据为基础,结合规划方案的功能布局,对于路网体系、公共交通、静态交通、人行系统均进行了精心设计安排,同时提出了交通策略上的建议。
充分利用已有的道路设施,结合规划方案对于现有交通进行改造及梳理,力求解决根据总体规模产生的交通量;
实行人车分流,规划完善地下、地面及空中人行步道系统,串联中央商务区重要的交通节点;
结合道路绿化带设立自行车道,形成高效、便捷、宜人的非机动车交通体系;
重要的交通广场及地块结合地下空间开发设置公共停车场库,解决商务区内的停车问题。
——道路交通分析图
加道路横断面
12.1道路网络规划
强化主要干道功能,利用梳理周边城市主次干道,形成与城市道路协调、经济、便捷及可实施性强的方格网状道路系统骨架,保证过境交通顺畅。
合理组织区内各类交通,使规划区内的交通到发、转换便捷有效。
支路网应根据片区内建筑物的分布情况进行布局。
规划区新建两条城市支路,一条设于高档居住区北侧连接五台山路与香江二路,另一条设于中科电41研究所用地西侧分割混合功能区与科研酒店区,连接北江路和香江路。
一般来说,在中心区,除了要控制好地块尺寸以布设更多的支路外,还应在每栋建筑物周边布设贯通性支路。
本次规划中在各建筑之间的铺装地面空间可在未来需求上升到一定程度时转换成支路系统。
12.2公共交通规划
12.2.1公交需求分布
未来中心区公交需求分布主要有两个方向:
一往北至北部居住区;二往南部经井冈山路至长江路商业延续区。
12.2.2常规公交网络及场站布局
(1)布局原则:
要使公交能便捷到达规划区主要目的点;大型场站尽可能接近规划区重心;处理好与轨道交通的接驳换乘;考虑设置区内穿梭巴士。
(2)网络布局上,在主干道路上布设常规公交线路;在次干道环线上布设内部公交环线。
(3)500-800米在重要位置都设置了公共汽车停靠站。
(4)在出租车场招点频繁区设置了出租车上、下客区。
12.3步行系统
12.3.1创建多层次的立体人行步道系统,服务地面层的步行交通,并提供到达公交站内,以及过街的连续步行空间体验。
12.3.2促进城市功能的立体化发展,使裙楼的建筑空间具有更大的商业价值,提供一个安全惬意的人行商业空间环境。
12.3.3地上人行系统在分期的实施步骤、系统完整性与连续性、与其它层面人行系统的连接等方面有更高的要求。
十三、绿地开放空间系统及地下空间利用
规划区内的绿地主要结合公共开放空间系统设置,以中心步行景观轴结构为基础,统率起规划区内各个独立的街坊空间,形成贯穿南北与东西的绿色绿地步行系统骨架;结合广场、步行街等多种形式的开放空间和街道、街坊绿地、水系的绿色景观设计,建立网状的生态绿地系统,浅水引入空间主轴、生态绿带、中心广场等处,与绿地及开放空间系统相结合,有效提升规划区的城市空间、景观质量。
在街区内低层商业建筑注重运用墙面垂直绿化和屋顶绿化这些立体绿化手法,与地面绿化有机呼应,形成层次丰富的立体绿化系统。
规划充分考虑了地下空间的利用,最大限度发挥土地的价值。
地下主要分为车库和地下商城。
地下商城结合院落中心景观布置,形成下沉式商业广场,与地面、空中一起形成立体购物系统,丰富商业商务体验。
——开放空间及绿地系统分析图
——地下空间利用
十四、景观系统
强化开放空间的系统性和形态特色,创造适合人的活动和景观需要的自然环境和人工环境,使其具有一定的表现力和空间感染力,是形成街道景观意象特征的重要手段。
在整个设计总体设计概念中,拟从以下两个个方面塑造街区景观:
——景观轴线
围绕以车行为主导构筑香江路的景观主轴。
以大尺度的景观控制和创造连续感、整体感强的景观为主要目标,局部考虑人车为主导的景观创造
——视线通廊和开敞视域
视线通廊的建立和完善,有利于强化区域空间景观特征。
以视线为纽带,以连续的道路、广场连接观山景、水景和标志性建筑的视线,可以增强道路景观的丰富性和渗透力。
本规划区的主要视线通廊为步行轴线视廊,规划着重刻画主要的对景点和节点,如各个组团入口轴线交叉处,将成为视线焦点,规划设置低层视觉建筑进行景观刻画。
开敞的视域较视线通廊具有更大的景观影响,更能强化景观意象。
在五台山路东侧地块规划两个连续的视线开敞区域,将浅水、绿草等良好的自然风光引入街景,可以大为提高街区的环境品质。
——景观分析图
十五、竖向设计
15.1规划设计依据
竖向设计以《城市道路设计规范》(CJJ37-90)、《城市用地竖向规划规范》(CJJ83-99)为依据,综合考虑地面排水及尽量减少土方量。
15.2地块竖向
规划地块的规划高程在12.7――27.8米之间,为减少土方量及形成好的视觉效果,规划对现状地形进行了较好的结合,规划地块标高在15.30――27.30米之间。
15.3道路竖向
地面排水坡向应基本顺道路合成纵坡向。
设人行道的道路人行道高出道路15厘米,绿地标高可比道路高10厘米左右,绿地坡度取0.5%—1.0%之间。
主要道路与次要道路相接时,原则考虑路拱横坡影响,路拱横坡取0.3%。
硬地坡度取与人行道横坡一致,并高出路面15厘米。
道路纵坡在0.25%--3%之间。
十六、城市总体形态设计
规划采用分阶段的集中有序的轴向发展模式,延续现状的城市肌理,营造以“动感”、“现代”为特征,代表黄岛未来的多元化城市环境。
通过利用集中的用地模式、建筑高度、开发强度、空间景观轴线及天际线形态的处理,强调商业中心区的中心感。
以超高层建筑形成地标建筑组团,凸显核心区的城市形象中心地位。
十七、城市设计
空间形态的格局与绿地及开放空间系统互动,注重水体与绿化,建筑与环境,历史与未来的结合,以人为本,利用舒适宜人的城市公共开放空间环境组织建筑,打通视觉通廊,结合立体步行系统,形成核心区良好的现代城市意象。
规划力求延续黄岛城市商业格局,反映现代高科技和高效率的工作生活节奏,创造具时代特征和充满动感魅力的城市中心商业区。
建筑采用院落式的街坊布置,保持街道界面的完整,延续并改进现有重要城市街道景观。
应用城市形象分析的方法对规划区内各形象元素进行了分析,并对其在核心区内的布局选址结合地势高差进行了精心推敲,使建筑高度围绕主次两中心向周围渐次跌落,沿主要街道界面连续,呈韵律布置,形成了起伏优美、层次丰富、向心感强烈的城市天际线。
十八、实施策略
政府积极参与,大力支持
国际上成功的重要经验之一即是所有的商业中心区项目都需要依靠政府直接的大力支持。
政府的参与和支持可以采取多种形式,包括投入先期的启动资金,或是进行街区地区市政基础设施的建设,以及成立街区开发负责部门机构。
建立经营城市的理念,市场化运作
在街区的开发建设中应进行充分的市场化运作,建立经营城市的理念,大力吸引各种非政府资本,包括公有、非公有和民间资本的投入和参与,政府只是负责管理和间接调控。
分期开发,触媒效应
参考国内外成功案例,根据街区的整体结构,制定分期开发的策略。
规划确立启动区、中期开发建设区域,以及远期开发建设区域,并根据不同阶段的建设重点,逐步推进开发计划。
按照城市设计的触媒理论,城市中能带动并促进周边地区开发建设的环境元素被称为“触媒元素”,它们能对城市建设产生积极的影响。
运用这一理论,规划确定了由公共投资或以优惠政策鼓励先期建成吸引投资的项目,为以后的土地拍卖和出让创造条件。
加强规划管理和引导
在主要依托市场进行运作的背景下,政府对市场的发展应有预判,并依此加强管理、调控和引导,以保证开发建设的健康、稳定的可持续发展。
建议设立街区规划及建筑设计专家委员会,建立委员会工作制度和总设计师制度,由委员会负责对重大项目的规划和建筑设计方案进行审议和监督;同时运用行政手段建立政策机制,设立奖励制度,引导和鼓励有助于规划及城市设计成果实施的开发行为。
本次成果深度为修详深度的概念规划,因此,为保证街区开发建设工作在系统的规划管理依据指导下进行,还需要在本方案基础上,形成用来指导实施的控规及城市设计深化整合方案,并开展街区的《启动区详细城市设计及修建性详细规划》、《环境景观详细设计》等一系列的相关专题规划研究工作。
十九、市政工程
街区建成后巨大的开发量,将对现状市政基础设施带来极大压力。
为此,本次规划在尊重和利用城市现有的市政公用设施原则下,对于市政方面的问题进行了初步设计及测算,并充分考虑了与上层次总体规划的契合。
根据现代香江路商业街区的发展趋势,市政管网将普遍采取共同沟的形式,有效利用地下空间。
——市政设施规划图
二十、投资估算
参照国内类似工程的费用水平,并考虑一些其他影响因素,香江路开发建设工程投资估算编制范围包括:
前期修建性规划编制费用以及建筑工程投资费用。
在编制中,按照规划设计内容中的各类建筑物、道路、管线敷设内容和绿化面积数据,并参考目前建筑市场的同类建筑的经济造价指标进行测算。
该地块总用地面积31.24公顷
前期规划勘察设计费用:
312400㎡*80元/㎡=2499.2万元
建筑工程投资估算:
公建:
855196㎡*(13.9%+1.9%+29.3%)*1280元/㎡=49868.8万元
高层住宅:
855196㎡*(20.2%+6.9%+7.6%+20.2%)*1380元/㎡=64791.2万元
环境绿化:
312400㎡*100元/㎡=3
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