111 韦柳 南宁市江南华府开发项目区位因素分析与研究 副本.docx
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111韦柳南宁市江南华府开发项目区位因素分析与研究副本
本科毕业论文(设计)
题目
南宁市江南华府房地产开发项
目区位因素分析与研究
学生姓名
学 号
二级学院
管理科学与工程学院
专业年级
工程管理2011级1班
指导教师
职 称
高级工程师
单 位
广西八桂工程监理咨询有限公司
辅导教师
职称
单 位
完成日期
2015
年
5
月
15
日
目录
百色学院本科毕业论文(设计)开题报告(学生用)………………………………Ⅰ
百色学院本科毕业论文(设计)任务书(教师用)……………………………………
百色学院本科毕业论文(设计)中期自查表(学生用)…………………………………
南宁市江南华府开发项目区位因素分析与研究………………………………………1
摘要………………………………………………………………………………………1
ABSTRACT…………………………………………………………………………………1
1房地产项目区位因素的理论概述……………………………………………………2
1.1房地产项目区位因素的定义………………………………………………………2
1.2房地产开发项目的影响因素………………………………………………………2
2南宁市江南华府房地产项目的基本情况……………………………………………3
2.1项目的基本情况介绍………………………………………………………………3
2.2项目产生的背景……………………………………………………………………4
3宏观市场环境分析……………………………………………………………………4
3.1全国经济环境分析…………………………………………………………………4
3.2南宁市宏观经济环境分析…………………………………………………………4
4区域市场分析…………………………………………………………………………5
4.1区域环境分析………………………………………………………………………5
4.2区域产品特征分析…………………………………………………………………6
5产品定位………………………………………………………………………………9
5.1项目SWOT分析……………………………………………………………………9
5.2项目的客户定位………………………………………………………………10
5.3项目的产品定位…………………………………………………………………10
6住宅房地产项目开发区位选择的策略与建议……………………………………11
6.1区位的动态判断与深层分析…………………………………………………11
6.2居住项目对区位的要求………………………………………………………12
6.2居住项目对区位的要求……………………………………………………12
7总结………………………………………………………………………………13
参考文献………………………………………………………………………………13
致谢………………………………………………………………………………………14
百色学院本科毕业论文(设计)诚信保证书(学生用)…………………………………15
百色学院本科毕业论文(设计)开题报告(学生用)
学号
学生姓名
二级学院
管理科学与工程学院
专业年级
工程管理
指导教师
职称
高级工程师
论文(设计)题目
南宁市江南华府房地产开发项目区位因素分析与研究
1.本论题国内外研究动态及研究意义
1.1国外研究动态
国外对于房地产区位因素的研究较早,相对于国内来说也比较成熟。
房地产区位因素一直是西方地产界关注研究的热点问题,研究范围广泛,涉及到宏观因素、中观因素、微观因素等方面,有理论的探索也有实践的总结,有基础研究也有理论与实际相结合的研究。
21世纪初期,美国的伯吉斯在芝加哥进行大量实证研究,提出了同心圆的城市地域结构理论。
得出的结论是:
城市住宅以市中心商务区为几何中心呈现出带状同心圆结构,从城市中心到城市郊区,住宅的档次由低到高、居民的家庭收入由低到高渐次变化。
阿隆索、埃文斯(2004)等学者通过研究城市住宅费用的关系提出了住宅区位选择的“互换理论”。
该理论认为土地买卖竞争的结果是城市中心区的地价达到最高,距离城市中心区越远,土地价格越低,同时也意味着居民所要支付交通费用的增加。
2011年,Kauko认为土地政策与土地市场完善有直接关系,同时住宅价格和宅质量也与土地政策有关,当总的土地没有出现限量供给时,土地规划等政策将对住宅价格产生深刻影响。
总体来说,这些理论都是建立在以市场经济为主导的社会经济体制基础上的,可以说是各有各的侧重,而且具有一定的互补性。
在研究逐步走向市场经济背景下的中国城市住宅空间区位问题时,综合借鉴这些国外的研究成果讲会大有裨益。
1.2国内研究动态
我国国内关于房地产开发项目区位因素的研究相对较晚,始于20世纪90年代末,21世纪初。
海南、惠州、北海的房地产泡沫中出现了一系列房地产投资过热的现象,促使相关学者加大了对房地产开发项目区位因素的重视,但是相关著作还是较少的。
近几年,大量学者对房地产开发项目区位因素进行了更加深入的研究,使得现在许多房地产开发商对区位因素越来越重视。
刘竞择(2013)编著的《基于居民收入的住宅项目区位选择研究》推动了我国房地产开发项目区位因素的研究。
刘昕,王英伟在2013年结合环境影响评价中对房地产项目选址的区位因素做了总结,阐述了房地产项目选址与环境之间的相互影响,和对房地产项目选址的选择依据进行了合理分析。
朱菁(2014)在经营与管理期刊上发表了《住宅项目选址影响因素分析与案例论证》文章,笔者在总结国内外关于住宅区位选择理论研究成果的基础上,结合我国住宅市场当前的实际情况,呈现了较为科学合理的影响因素体系,也进一步表明了区位选择对于房地产项目开发的重要性。
总之,我国关于区位因素的研究大多建立在西方的理论基础上,然后根据我国的国情和体制等情况,从居民角度、城市规划和项目开发等多个角度对区位因素进行研究。
相对来说,从项目开发角度的住宅区位研究相对来说比较少。
因此,我国必须对房地产区位的影响因素进行深入研究,并将这些理论研究运用于实践中,并对我国的情况具体问题具体分析。
1.3研究意义
近年来,在全国开发商“跑马圈地”的一片热潮中,有一些开发商一味赶着大量的圈地买地,而忽略了对地块区位的深入分析,由于区位选择不当而造成投资失误的例子也屡见不鲜。
因此,房地产投资项目的区位选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。
本次研究将详细分析影响住宅房地产投资项目区位选择的各种因素,解决住宅房地产开发项目应该如何选取最优的区位,有助于引导房地产开发企业根据市场需求,增加其有效投资和有效供给,减少其住宅开发区位决策的盲目性。
这对于更好地实现城市的人居目的,引导房地产业健康发展,拉动内需,促进经济增长都具有重要和积极地现实意义。
2.毕业论文(设计)研究内容、拟解决的主要问题:
2.1研究内容
(1)房地产开发项目区位因素的理论概述
(2)南宁市江南华府房地产开发项目的基本情况
(3)项目宏观市场环境分析
(4)项目区域市场分析
(5)产品定位
(6)住宅房地产项目开发区位选择的策略与建议
2.2拟解决的主要问题
(1)对影响房地产的区位因素进行具体、详细分析,为开发商在宏观及微观的区位选择提供参考的依据。
(2)减少开发商由于投资失误造成的土地浪费,或因缺少市场需求而造成空置率的不断上升,从而造成房地产泡沫,影响国民经济的发展。
(3)通过做出正确的决策提高项目的收益率,保证房地产投资项目利润最大化。
3.毕业论文(设计)研究方法、步骤及措施
3.1研究方法
(1)实地调查法:
有目的的对南宁市房地产开发项目的区位因素进行实地的调查研究。
(2)文献研究法:
利用学校图书馆、互联网等,查阅有关分析房地产项目区位因素的相关书籍、论文、期刊、新闻,从而能够较全面的了解和掌握所要研究的课题内容。
(4)定量分析法:
对收集的数据进行分析、归纳与总结,以得出研究结论。
3.2步骤及措施
3.2.12014年12月10日前完成开题报告。
3.2.22015年12月10日到12月30日,查找和收集写作论文所需的资料。
3.2.32015年1月1日至2015年3月31日撰写初稿
3.2.42015年4月1日至4月30日,修改初稿
3.2.52015年5月15日,定稿。
4.主要参考文献
[1]张永岳,陈伯庚.新编房地产经济学[M].高等教育出版社,1998.
[2]王克忠.房地产经济学教程[M].复旦大学出版社,1995.
[3]潘蜀健.房地产项目投资[M].中国建筑工业出版社,1999(5).
[4]彭致禧.住宅小区建设指南[M].同济大学出版社,1999.
[5]林兰源,韩笋生.新加坡的土地利用规划[J].国外城市规划,1998
(2).
是否可以进入论文(设计)研究:
指导教师签名:
年月日
是否可以进入论文(设计)研究:
院长签名:
年月日
百色学院本科毕业论文(设计)任务书(指导教师用)
题目名称:
南宁市江南华府房地产开发项目区位因素分析与研究
学生姓名
所学专业
工程管理
班级
2011级1班
指导教师姓名
所学专业
土木工程
职称
高级工程师
完成期限
2014.11.1—2015.5.15
1.毕业论文(设计)主要内容或主要技术指标
主要内容:
通过实地考察南宁市江南华府房地产开发项目的区位因素,运用SWOT的分析方法,找出了本房地产开发项目的内部区位优势、劣势因素,以及外部环境中的机会、威胁因素,从而能够对产品进行比较准确的市场定位。
主要技术指标:
概念清晰,结论科学,观点明确,论据充分,结构合理,文字规范。
2.毕业论文(设计)基本要求
(1)文献检索及综述
文献收集、整理或翻译、阅读、综述能力强,查阅文献数量符合要求。
(2)选题价值及意义
题目范围、难度适中,注重解决社会实际问题,综合训练强。
(3)论文格式及质量
论文撰写格式完全符合规范,结构严谨,逻辑性强,语言准确,图表完整。
(4)研究水平与设计能力
能熟练掌握和运用基本理论、基本知识和基本技能分析解决相关理论、实际问题。
(5)学术水平与创新
对相关理论或实际问题有较深刻的认识,有一定新见解,有一定创新的。
(6)学习态度与遵守纪律
学习努力、勤奋,严格遵守相关纪律
(7)毕业论文(设计)进度及工作量。
能按照规定进度完成任务,工作量饱满,字数不少于8000字。
3.毕业论文(设计)进度安排
(1)2014年11月10号,确定论文题目。
(2)2014年12月10号,完成开题报告。
(3)2015年2月3号,整理相关资料。
(4)2015年4月1号,完成论文初稿。
(5)2015年4月16号,修改、完善论文初稿。
(6)2015年5月15号,论文定稿。
指导教师签名:
年月日
百色学院本科毕业论文(设计)中期自查表(学生用)
二级学院
管理科学与工程学院
年级
2011级1班
专业
工程管理
本人投入的时间和精力
每周平均工作15小时,出勤情况:
较好(√)、一般()、差()。
影响时间投入的原因:
找工作(√)、自身水平()、其他原因考试复习。
指导教师的投入
指导教师每周指导2次,大约5小时;
指导形式:
网络(√)、电话(√)、面对面()、其他电子邮件;
指导效果:
好(√)、较好()、一般()、差()。
毕业论文(设计)工作情况
是否能按任务书的“进程安排”完成工作:
是(√)、否(),
已完成内容占全部工作40%。
你的论题是:
自选()、专业安排(√)、跨专业()。
论题是否结合专业(是)、难度(高)、工作量(一般)。
自己对毕业设计(论文)文件规范的学习情况:
已了解(√)、部分了解()、不清楚()。
条件保障
试验设备和器材是否得到保证:
是(√)、否()。
学校提供的图书资料是否满足需要:
是()、一般(√)、否()。
学校计算机上机条件:
好()、较好(√)、不好();约需8机时。
经费来源:
学校()、个人(√)、尚无需要()。
存在问题及
整改思路
存在问题:
(1)思路不清晰;
(2)语言表达不规范;
(3)论文内容不够充实,主体不够明确。
整改思路:
(1)调整思路;
(2)完善语言的规范性,严格按照论文规定运用标点符号;
(3)多查找资料,充实论文内容,突出主体;
学生签名:
年月日
指导教师签名:
年月日
南宁市江南华府房地产开发项目区位因素分析与研究
工程管理指导老师:
摘要:
区位对房地产开发项目很重要,开发商在项目开发决策时重视区位因素的定位研究,从而保证了该地产项目在技术上可行,环境上允许,经济上合理,经济效益上显著。
以南宁市江南华府房地产开发项目为研究对象,站在开发商的立场上,围绕房地产项目的区位因素进行研究。
首先,阐述了区位因素定义。
其次,运用SWOT的分析方法,找出了本房地产开发项目的内部区位优势、劣势因素,以及外部环境中的机会、威胁因素。
最后,对住宅房地产项目开发区位的选择提出策略与建议。
关键词:
南宁市江南华府;区位因素;产品定位;SWOT分析
NanningCityJiangnanLocationFactorAnalysisandResearchofRealEstateDevelopmentProjectinWashington
Abstract:
ThecontemporaryrapiddevelopmentofrealestateinourcountryareasconcentratedinBeijing,Shanghai,shenzhen,hangzhou,wuhanandothercoastalcitiesofcentralandeasternregions,thedevelopmentoftheurbanrealestateonbehalfoftheforefrontofmodernrealestateindustrydevelopmentinourcountry.Inrecentyears,however,pricessoaring,somecitieshousingpricesinashortspanoftwoyearsisturnedoverseveraltimes,duetohigherprices,unreasonablestructureofproblemsledtotherealestatedevelopmententerprisescaleistoolarge,commercialhousingbacklog,toomanyproblemssuchaslandpastureland.Locationinrealestatedevelopmentprojectsplayanimportantandirreplaceablerole,realestatedevelopmententerprisesintheprojectdevelopmentdecisionswhenpositioningstudyattachesgreatimportancetothegeographicalfactors,toensurethattherealestateprojectistechnicallyfeasible,environmentalpermits,economicallyrational,significanteconomicbenefits.
Keywords:
NanningJiangnanWashington;Locationfactor;Productpositioning;SWOTanalysis
1房地产项目区位因素的理论概述
1.1房地产项目区位因素的定义
区位因素是指促使区位地理特性、功能的形成、变化的原因或条件。
房地产区位因素是指一宗房地产与其他房地产在空间和距离上的相互关系。
房地产开发商的经济收入,住户生活、交通的便利程度等方面都受到房地产区位优劣的影响。
所以,区位不同的房地产,比如该房地产是在城市、城镇还是农村,距离市中心的远近,是在人流密集的闹市,还是在人流较小的街巷,价格的落差是很大的。
尤其是城市的土地,区位优劣是它价格高低的决定性因素。
2.2房地产开发项目的影响因素
房地产产品具有不可移动性,,所以区位条件对房地产项目开发非常重要,如果要策划一个投资项目,首先得对项目做可行性研究,对区位进行分析与选择。
我们一般从宏观和微观这两个方面对房地产开发项目区位因素进行分析和研究。
国家政策制度:
指国家运用经济、法律和行政等手段,对房地产业进行指导、监督、调节和控制,从而实现国民经济与房地产业协调健康发展的管理活动。
宏观因素分析经济环境:
经济环境要素主要包括宏观经济、区域经济、市场环境等方面。
①人口密度
②家庭人口收入
人口因素③购买力
④常住人口量
⑤人口抚养比
①自然环境因素
环境分析②社会人文环境因素
③生活配套环境因素
交通因素:
对于城市住宅来说,该小区与市中心、工作、上班的地方和各种服务设施区的通达性如何,这直接节省了居住在该小区的居民出行的货币和时间成本。
微观环境因素
区位特征因素:
它取决于该区域的经济发展水平、居民生活水平、文化教育程度、购买力水平等等。
城市规划因素:
发展规划对于房地产的投资导向也是很重要的,房地产开发商投资方向往往会跟着规划走,发展规划对区位的影响是立竿见影的,通常会起到事半功倍的效果。
2南宁市江南华府房地产项目的基本情况
2.1项目的基本情况介绍
该项目名称为南宁市江南华府房地产住宅开发项目,地块位于南宁市江南区,处于南宁华南城项目地块的东北角,北面可远眺邕江,是南部区域的主要节点。
江南华府东面与沙井大道相邻,西面是罗文大道,南边紧靠富乐西路,北面为定津路,与吴圩机场仅有15公里,与火车南站距离也是很近,仅需十分钟车程,交通条件十分优越。
南宁市华南城江南华府总建筑面积820000㎡,共有30栋17层和31两种高层住宅,总户数为5238户。
面积区间:
40-300㎡,1-6房。
分为两期,第一期打算销售8栋楼,种类是17层的高层住宅,2梯4户。
户型有2房(约85㎡)、3房(约120㎡)、复式(约230/240㎡)。
户型朝南的是2房,朝北的是3房,顶楼的是复式户型,一共有3套,朝南边的有6个房间,朝北边的有5个房间。
2.2项目产生的背景
江南区是南宁市后发展的城区,区域内房地产市场尚未饱和,所以开发潜力较大。
并且毗邻邕江,自然景观环境优越,拥有大量可以开发的土地,是发展现代型工业、房地产业、第三产业的良好场所。
近年来,在国民经济持续增长的大浪潮中,广西的各项经济指标也持续在增大,再加上成立了中国东盟自由贸易区,江南区必定会成为新的投资热点。
南宁市政府提出的“工业化、城市化”的发展战略,进一步巩固了江南区的工业地位,并且也推动了第三产业的快速发展。
在现代社会,价格适宜、居住舒适、环境优美,性价比高的住宅已经成为人们选择住宅的第一选择。
目前现有的房地产住宅项目还没有能够满足客户真正的高品质居住要求,由此可看出,高品质的住宅市场在目前还是有很大的潜力和空间。
3宏观市场环境分析
3.1全国经济环境分析
近些年来,由于房价的快速上涨,越来越多的企业家、商人把自己的投资方向都转向了房地产,为了促进我国房地产业的健康、良好发展,政府发挥其职能,运用“另一只手”——宏观调控的手段,颁布了一些针对房地产业的政策。
2011年1月,国家颁布的“新国八条”政策为未来几年的房地产市场确定了方向。
(1)国民经济对房地产业的影响
自2000年后,中国经济发展稳定,经济的持续增长会直接引起城市用地、人口规模的扩大。
城市得到发展,住房需求就会相继增加,进而人们也会增加实体和非实体的投资等。
根据相关数据可推测,2015—2016年房地产在建面积将有所放缓,房地产商也会减少对房地产方面的投资,转向其他的投资品种,土地价格则会继续降低。
(2)人口数量对房地产市场的影响
全国第六次人口普查结果显示,中国大陆总人口现有13.397亿人,自2000年第五次人口普查到此时,十年间增加7390万人。
中国人口较多,占世界总人口的四分之一,人口多引起人均居住面积需求不断增大,因此中国房地产市场需求仍会增加,房产市场的潜在容量依然很大。
(3)城市化进程与房地产业的关系
纳瑟姆是美国著名的城市地理学家,他在对大量的数据进行分析和研究后,提出了著名的“纳瑟姆曲线”理论。
该理论显示城市化与房地产业有内部的联系:
城市化进程的发展对房地产业具有推动作用,他经过实践证明,如果城市化率达到30%时,房地产投资开始缓慢增长,当城市化率达到50%时,房地产投资会到达高峰期,当城市化率涨到70%时,房地产投资将保持高的增长速度。
2010年,研究数据表明,中国城市化率为47.5%,预计到2040年可能会达到70%左右,因此房地产业将会持续30-40年的繁荣。
3.2南宁市宏观经济环境分析
(1)地理位置及人口状况
南宁是广西省的首府,广西第一大城市。
位于广西中部偏南,东部与粤、港、澳相邻,面向越南、泰国、老挝等东南亚各国,背靠着云南、贵州、四川,地理位置十分优越,是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。
自从北部湾经济特区建立后,南宁也成为经济区的核心城市,经济、政治、文化等各方面都得到了带动。
2013年,据调查结果显示,南宁市区,包括各县总人口已经有713.5万人。
其中市区有259.77万人,并且以汉族人口为主。
(2)环境气候及人文
南宁位于北回归线以南,属于亚热带气候,夏季高温多雨,所以阳光、雨量充足,气候温和。
南宁市区绿化率高,被称为绿城。
南宁气候宜人、四季常青、环境优美,是人们心中理想、向往的居住城市。
(3)交通状况
铁路:
南宁背靠大西南,而且面向东南亚各国,是大西南的出海通道,所以南宁铁路线有南宁—昆明、南宁—湖南、黎塘—湛江、南宁—贵州等七条干线,北边与全国各干线相连接,向南可达钦州、防城港、北海等港口,东边可以到达广州、湛江、厦门等,西南可至越南河内。
高速公路:
南宁环城高速全长约82公里,主要设有8个主要出口。
分别是南友、南百、桂海、南梧、都南高速公路。
高铁:
从2013年12月至今,高铁已经在广西开通有一年多时间了,它缩短了城市与城市之间的距离,为人们出行节约了时间,交通更加的便利。
更重要的是,高铁也刺激了经济的发展,房地产就是其中之一。
高
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