红桔子美食广场租赁合同签约版1003190.docx
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红桔子美食广场租赁合同签约版1003190
房屋租赁合同
第一条合同当事人
1.1出租人:
北京金色时枫房地产开发有限公司
住所:
通讯地址:
企业法人营业执照注册号:
组织机构代码证书号:
企业资质证书号:
法定代表人:
冯玉良国籍:
中国
联系电话:
(010)81282888邮政编码:
102600
1.2承租人:
北京红橘子餐饮管理有限公司
住所:
通讯地址:
企业法人营业执照注册号:
组织机构代码证书号:
法定代表人:
李硕国籍:
中国
联系电话:
(010)62132256邮政编码:
100098
第二条签约原则和主旨
本着诚实信用、平等自愿、互惠互利之原则,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》及其他有关法律、法规、规章之规定,出租人和承租人经友好协商,就房屋(以下简称“租赁标的”)租赁有关事宜签订本合同。
第三条租赁标的
3.1本合同租赁标的为位于北京市大兴区兴丰大街东侧,由出租人开发建设的“FTMALL火神庙商业中心(暂定名)”项目F座七层的商业用房。
租赁标的四至范围(见附件一):
双方共同书面确认的租赁标的四至范围平面图,租赁标的的建筑面积(即计租面积)为5878.72平方米,最终以政府指定测绘机构实测数据为准。
3.2承租人有权与出租人和其他出租人授权使用者共同合法使用租赁标的外部的建筑物公共区域出入口、电梯、滚梯、过道、平台、停车场、洗手间、走廊等公共辅助场地。
承租人使用上述公共辅助场地须遵守出租人及商业管理公司的管理及各项规章制度。
第四条租赁用途
4.1承租人承租租赁标的的经营用途为美食档口、美食店铺、主题餐厅等餐饮业态。
承租人的经营字号为“红橘子美食广场”,如承租人需变更字号,将及时通知出租人进行备案。
4.2承租人在本合同项下的租赁期限内依法独立经营,出租人对承租人的经营内容、经营方式不得干预,超出餐饮范围的业态需经出租人书面同意。
4.3在出租人向承租人出具的转租与分包经营授权书(附件五)的授权范围内,出租人同意承租人可以将租赁物业以转租、分包或联营方式进行经营。
第五条租赁期限、免租期及预计开业日期
5.1本合同租赁标的的租赁期限为15年(即起止日期为:
2010年10月01日至2025年09月30日止),自租赁标的开业之日起计起算,并以此日为起租日。
起租日以后每年之相应日期为起租对应日。
起租日至该日周年对应日为第一个租约年,以后租约年依此类推。
除有特别说明外,本合同所称“年”(如上年、下年、年度等)均指租约年。
5.2租赁标的的装修免租期为4个月,自租赁标的正式交付之日起计算。
装修免租期内免交租金及物业管理费,但其他水、电等相关费用仍需正常交纳。
5.3开业免租期:
出租人同意给予承租人1个月的开业免租期,自承租人装修完毕并正式对外营业之日起算,但承租人需事先确定正式对外营业日并提前10天以书面方式告知出租人。
开业免租期内免交租金及物业管理费,但其他水、电等相关费用仍需正常交纳。
5.4停业装修免租期:
在十五年的租赁期内,可安排2次停业装修,每次停业装修按照实际装修期(包括设备调整期)给予免租。
原则上每次停业装修(包括设备调整期)不超过4个月。
5.5租赁标的预计开业日期应不迟于2010年10月1日。
如因承租人原因,致使租赁标的不能在预计开业日期开业的,承租人应需于2010年10月1日起支付租金和物业管理费、水、电、气等相关费用,装修免租期不予延长。
5.6租赁标的预计开业日期应不迟于2010年10月1日。
如因不能满足以下条件:
(1)王府井百货、冰场、影视城、电玩城、超市全部开业;
(2)正式营业前15日开通上下水、电、燃气、空调、通风。
相关技术参数需达到附件四约定的标准。
非出租人原因造成无法开通的另行协商解决。
双方同意承租人待以上条件成就之日或以承租人试营业满30日起为起租日期。
起租日前(包括试营业),承租人免于支付租金和物业管理费,但承租人应需支付水、电、气等相关费用,合同租期不变。
5.7若因出租人方面原因导致租赁标的的开业日期晚于2010年10月1日,承租人承诺给予出租人三个月的宽限期,超过宽限期开业的,每逾期一日,出租人须按照日租金的3‰向承租人支付违约金。
逾期超过120天,承租人有权单方面终止合同,出租人双倍返还定金,并赔偿承租人的直接损失。
三个月宽限期内,免除承租人租金及物业管理费,但需交纳水、电等相关费用。
5.8若因承租人方面原因导致租赁标的的开业日期晚于2010年10月1日,出租人承诺给予承租人三个月的宽限期,超过宽限期开业的,每逾期一日,承租人须按照日租金的3‰向出租人支付违约金。
逾期超过120天,出租人有权单方面终止合同,承租人无权要求返还定金,并赔偿出租人的直接损失。
三个月宽限期内,承租人应按合同约定标准交付租金及物业管理费、水、电等相关费用。
5.9承租人需要办理相关证照时,出租人有义务积极协助。
第六条租赁标的交付
6.1出租人应按照本合同(见附件四):
出租人和承租人签署的《工程界面说明》如期完成应由出租人负责的工程内容。
6.2租赁标的预计交付时间为2010年5月30日前。
出租人应提前3天书面通知承租人办理租赁标的交接手续,承租人应在收到出租人书面通知后3天内派人现场办理交接。
交接当日,由出租人与承租人双方根据《工程界面说明》共同验收,并签订《租赁物交接单》。
《租赁物业交接单》签订之日为出租人向承租人交付租赁物业之日。
若租赁物业交付现状与附件四约定的交付条件有不符之处,则:
6.2.1如果该等不符之处将实质性地影响到承租人其后的装修及使用的,则承租人有权拒绝签署该《租赁物业交接单》,同时承租人于五日内书面通知出租人上述情况。
出租人收到通知后应立即进行必要和适当的整改工作,使全部租赁物业的交付现状符合附件四的要求。
当出租人完成所有该等整改工作,承租人应再次验收租赁物业并签署《租赁物业交接单》。
6.2.2如果该等不符之处并不能对承租人其后的装修及使用造成实质性影响的,则承租人先行签署该《租赁物业交接单》并同时发出书面通知,列明要求出租人改正的内容。
出租人有义务在承租人限定的改正期限内完成改正工作并且确保出租人的改正工作不应影响承租人对该租赁物业的装修。
如出租人在承租人限定的改正期限内未完成有关整改工作的,承租人有权自行或委托他人进行整改工作,因此产生的费用由出租人承担,出租人不予支付的,承租人可从此后的租金或其他应付费用中抵扣。
出租人改正工作完成后,承租人应进行验收,如该整改,工作经验收合格,则在验收合格后签署《租赁物业交接单》。
6.3如因出租人原因,致使承租人不能按前述日期接收房屋的,承租人同意给予出租人三个月的房屋移交宽限期,宽限期内以实际交付日期为准,本合同约定的起租日期相应顺延。
每逾期交付一日,出租人应按日租金的双倍赔偿承租人的损失。
6.4非因可以归责于承租人的事由或不可抗力,出租人超过房屋交付期仍未能交房,每逾期一天,按初始年租金的万分之五向承租人支付违约金。
逾期120日不能交房,承租人有权单方解除本合同,出租人须双倍返还承租人已付定金,同时赔偿承租人的经济损失。
6.5租赁标的具备本合同约定的交付条件后,非因可以归责于出租人的事由或不可抗力,承租人没有在上述约定时间内与出租人办理租赁物业交接手续,每逾期一天,按初始年租金的万分之五向出租人支付违约金。
逾期120天不办理移交手续,出租人有权解除本合同,承租人已支付定金不予以退回,同时赔偿由此给出租人造成的一切经济损失。
6.6出租人依约交房后,装修、保温、界墙、设备采购及安装等工程(具体以附件四约定为准)由承租人投资并负责施工。
第七条定金、租金、物业管理费
7.1承租人须于本合同签订后5个工作日内向出租人交纳相当于首年2个月租金的款项作为合同定金,计人民币357,622元整(大写:
叁拾伍万柒仟陆佰贰拾贰元整)。
在出租人向承租人交付房屋并签订《租赁物业交接单》后,上述合同定金转为承租人对出租人的租赁押金。
双方同意上款租赁押金将用于以下情形:
(1)抵扣承租人应支付而未支付的租金;
(2)抵扣承租人因违反本合同的约定而应支付的违约金;
(3)抵扣承租人因违反本合同的约定而应赔偿甲方的相关损失。
本条押金不计利息,在租赁期内不予退还,并且数额应保持不变;因上款原因发生抵扣的,承租人应自收到出租人要求补足押金的书面通知之日起7日内补足。
本合同正常终止后,出租人应自承租人返还房屋之日起10日内退还押金(无息)余额;如因承租人违约提前终止本合同书,押金扣除违约金后退还。
7.2租金
7.2.1计租方式为固定租金。
7.2.2合同期内各年租金标准如下表:
(单位:
人民币/元/日/平方米建筑面积)
租赁年度
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
租金标准
1.00
1.00
1.08
1.08
1.20
租赁年度
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
租金标准
1.20
1.35
1.35
1.60
1.60
租赁年度
第11年
第12年
第13年
第14年
第15年
租金标准
2.22
2.22
3.02
3.02
4.00
7.2.3租金支付日期及发票
(1)租金支付方法:
租金按月支付,承租人应于每一支付期前,提前15天向出租人支付下一支付期的租金,如遇法定节假日可相应顺延。
(2)非因出租人原因或不可抗力,承租人违反本条约定逾期支付租金,每逾期一天,按应付未付租金的日万分之五向出租人支付违约金。
逾期120日不支付租金,出租人有权解除本合同,并由承租人向出租人交清应付之租金。
(3)出租人须于每次收到租金后的2个工作日内向承租人开具合法有效的发票。
7.3物业管理费
7.3.1承租人租赁物业的物业管理费标准为不超过25元/建筑平方米/月。
物业管理费包括以下内容:
租赁物业内空调、电梯、扶梯费用,公共区域的绿化、保安、保洁、升降电梯、自动扶梯、照明、空调、洗手间、停车场管理、交通管理等公用设备、设施的使用、维修、保养费用。
租赁物业范围内的保安、保洁、绿植租摆、保险、虫控消杀等由承租人负责并承担费用。
7.3.2物业管理费按月支付。
承租人应于每一支付期前,提前15天向出租人(或出租人委托的物业管理公司)支付下一支付期的物业管理费,如遇法定节假日可相应顺延。
物业管理费用每逾期支付一天,按应缴未缴物业管理费的日万分之五支付滞纳金。
合同期内由于政府调控或能源价格重大变动而造成物业管理费变动较大时出租人有权经与承租人协商后调整物业管理费标准。
7.3.3如建筑周围环境状况(包括施工、公共区域的装修和材料的清除)、以及建筑物内个别区域的装修等,但不影响承租人正常经营的情况下,承租人不得以此作为拒收租赁标的及拒交上述租金、物业管理费的理由。
第八条能源供应和使用
8.1出租人应按照附件四的约定交付承租人使用。
8.2在租赁期间,承租人如需增加水、电等许可使用量,应当取得出租人同意,由承租人自行办理和承担费用,出租人应给予协助。
本合同期满或提前解除后,承租人因增容相应增加的设施、设备均归出租人所有,出租人不承担补偿责任。
8.3租赁房屋范围内的水、照明电等能源费用由承租人承担,由承租人使用的广告照明用电费用由承租人承担。
承租人应按照水、电表等计量的数字向出租人、出租人委托的物业管理公司交纳水、电等能源费用。
租赁期间,如因公用事业单位或国家有关法律、法规、政策、行政命令等,导致租赁物业的公用事业费的交纳标准发生变化,出租人出示国家相关行政管理部门下发的合法有效文件,承租人按照新的标准进行交纳。
8.4租赁期限内,因承租人使用不当、未按照本合同及规定交纳相应款项或不可抗力原因而导致水、电等能源被停止供应,一切责任由承租人承担。
因恢复而产生的费用及因暂停或停止供应而使出租人或其他第三人造成的损失,应由承租人按实际损失进行赔偿。
8.5根据相关市政提供单位通知因检修、更新线路等原因暂停供应的,双方互不承担违约责任,但出租人有义务及时通知承租人。
第九条改建、装修和维修养护
9.1承租人同意,承租人在租赁物业内安装、搭建或者建造任何夹层、阁楼或其他类似分隔物及进行其他可能影响、改变房屋结构的工程以及消防系统和外立面时,应当事先征得出租人同意,如产生责任由承租人承担。
9.2除上述第9.1条约定外,承租人在不破坏建筑物主体结构的前提下,可以根据商业形象和美食广场经营的需要,对租赁标的进行装修,并增添附属设备、设施,而无需另行征得出租人同意,但应将相关方案提交出租人或其委托的物业管理公司备案,并应符合国家相关安全标准和管理规定。
9.3承租人装修、改造不得影响公共设施设备的正常使用和其他区域的正常经营、使用,保证水、电等的正常使用和出租人及其他商户、顾客的通行。
因承租人改造、改建、装修、增添设备设施所涉及的政府计划、规划、建设、消防、市政、交通、环保、环卫等部门审批的事项及装修竣工后的报验手续,由承租人负责办理,出租人应予以协助,相关费用由承租人承担,由承租人上述工作引起的相关法律责任由承租人承担。
9.4非经出租人书面同意,承租人不得对租赁标的外围以及房屋外立面进行任何改动。
9.5非经出租人书面同意,承租人在经营期间不得闭店装修。
如出租人同意,承租人的装修不得影响出租人及其相邻区域的正常经营活动。
否则产生的一切争议、纠纷均由承租人负责解决并承担责任。
9.6承租人在装修及使用过程中如为满足经营需要而要求对出租人提供的设备、设施进行改动的,承租人应当向出租人提出书面申请,经出租人书面同意后由出租人负责改动,费用由承租人承担。
9.7出租人的备案、同意、许可或以出租人名义办理相关手续(如必需),均不视为出租人对承租人的装修、改造方案或施工承担任何责任。
凡因承租人的装修、改动违反政府法规,被政府有关部门要求恢复原状或被行政处罚时,不论事先是否获得出租人同意,均由承租人负责拆除并承担全部责任。
9.8合同期内所有由出租人以建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施、不动产及其他附属物、附着物等各种形式的资产所有权属于出租人,其维护、修理由出租人负责。
如因承租人使用不当或承租人顾客过错造成的损坏,由出租人向承租人收取维修或更换费用。
9.9合同期内所有由承租人以建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施、不动产及其他附属物、附着物等各种形式的资产所有权属于承租人,其维护、修理由承租人负责。
本合同期满或提前解除后,经承租人出资改动的由出租人提供的土建、设备、设施归出租人所有,出租人不承担补偿责任。
第十条消防工程责任划分
10.1出租人与承租人双方就租赁标的消防验收事宜,经协商达成如下协议:
10.1.1考虑双方共同利益,承租人在租赁标的未完成验收的情况下,承租人提前进场装修。
10.1.2承租人的装修工程与出租人工程一起进行验收。
10.1.3上述验收仅指消防验收,关于验收费用等相关事宜双方商定如下:
(1)如果双方工程完成后,一次消防验收通过,验收费用出租人承担;
(2)如果第一次消防验收未通过而需进行第二次消防验收,且第一次消防验收未通过系出租人工程的原因,则第二次消防验收的相关费用由出租人承担;第一次消防验收未通过系由于承租人装修及改变出租人原有工程的原因,则第二次消防验收的相关费用由承租人承担。
10.2租赁期内,消防部门如对租赁标的提出整改要求,属于出租人原因造成的,出租人需按消防部门的要求进行整改,如属承租人原因造成的,由承租人进行整改。
任何一方不进行整改的,另一方在书面通知对方3日之后有权垫资进行整改,费用由责任方承担,损失由责任方赔偿。
第十一条租赁标的的使用及交还
11.1租赁标的的使用
11.1.1承租人未获得出租人书面同意,不得在房屋内安置或准许他人安置任何重量超过房屋楼板所能承受的建筑荷载的设备或物品。
11.1.2承租人不得在房屋内储存易燃、易爆、易腐烂、危险和散发令人不快气味以及违反国家相关规定的物品。
11.1.3承租人不得在房屋内、外设置影响周边环境和其他客户正常经营的音响、广播或做出任何超过国家相关规定标准的噪音。
11.1.4承租人自行聘用的安全管理人员负责房屋租赁区域内一切财产、设备、人员安全,但须与出租人安全管理人员进行配合。
11.1.5承租人应负责进行租赁区域内的清洁工作,随时清除租赁物业内的垃圾、丢弃物品、并排放到公共垃圾场。
11.1.6在租赁期间内,承租人确保不堵塞租赁标的内部公用和消防通道及不人为损坏公用设施设备。
承租人使用该建筑物的任何共用部位和公用设施、设备时不得妨碍出租人及其他商户、消费者的正常使用。
11.1.7租赁标的移交后,房屋内设施设备、装修等以及房屋与建筑物其他区域通道,承租人均应当保证必须无条件符合国家消防、环保、卫生要求。
11.1.8出租人有权在承租人或其指定人员的陪同下,进入承租人房屋内检修房屋及设备,但应事先通知承租人,承租人不得以任何理由拒绝。
如需维修的,出租人在发出通知并争得承租人同意后,有权暂时终止任何设施、设备的使用,以进行维修。
如遇火警或其他紧急情况,出租人及其代表有权在未经承租人同意的情况下进入租赁物业排除险情、采取措施抢救、保护财物,该等火警或其他紧急情况导致的任何直接损失,由责任人承担。
如该责任人非出租人、承租人的,双方互有积极配合追偿的义务。
11.2租赁标的的交还
11.2.1租赁期限届满或本合同书因其他原因而提前终止时,承租人应在本合同书期限届满或本合同书提前终止后三十天内,拆除、整理并搬走其自行安装的附属设施、设备及各项物品(另有约定的除外),将租赁标的清理干净后交还给出租人,但不得损坏建筑物或租赁标的的房屋主体结构、出租人安装的设备设施等。
除因出租人违约而导致本合同书被解除的情形外,承租人同意将其拥有所有权的装修(含天棚、地面和墙面装修)无偿转让给出租人,承租人不予拆除或毁坏。
11.2.2上述三十天清理期间内,承租人除应缴纳清理期间所实际发生的水、电等相关费用外,无须缴纳租金或其他任何费用。
第十二条营运规定
12.1经营许可
12.1.1承租人自行负责办理承租人经营所需许可证件,包括但不限于营业执照,并保证其经营的往来所有发票、凭证均合法有效。
本合同签订同时或承租人开业前,承租人应向出租人提供有关证件的原件及复印件供出租人查存。
相关资料如有变更或终止,承租人应在10日内书面通知出租人。
12.1.2上述证件及资料需要年检的,承租人应在办理完年检后3日内重新向出租人提供。
如承租人虚假提供该证件、资料,而给出租人或其他第三方造成损失的,出租人有权经通知承租人而单方面解除本合同,承租人应向出租人或其他第三方承担违约赔偿责任。
12.1.3承租人如未取得相关营业所需证照的,除非是由出租人不配合所导致,否则不得作为拒付租金等费用的理由。
12.2超时营业
承租人的营业时间为每日早10:
00时至晚22:
00时,若承租人营业时间超出出租人规定的统一营业时间继续营业的,须事先经出租人同意。
承租人并须交纳为保证其延时营业而产生的公共区域的空调费、采暖费、电梯运营费、照明电费、水费、保安和保洁人员的加班费(依劳动法规定计算)等所有费用,承租人每月应在接到出租人或其委托的物业管理公司的收费通知单之日起五日内交纳上述费用,出租人或其委托的物业管理公司向承租人出具管理费用发票。
12.3在租赁标的内发生的由承租人经营原因导致的出租人或第三方的人身、财产受到损害或损坏的责任由承租人承担。
12.4承租人应合理使用租赁标的物业范围内的场地或空间,不得进行影响其他商户、出租人形象、声誉和正常经营等的行为或从事其他不适应的活动,也不得用于发布与出租人、其他商户有竞争业务的经营者的任何信息。
12.5承租人在租赁物内的一切经营活动必须严格遵守国家法律法规,如因承租人违法而遭到政府或司法机关的查封,承租人在120日内不能解除查封的,出租人有权单方解除本合同。
出租人有权经通知承租人而单方面解除本合同,承租人应向出租人承担违约赔偿责任。
12.6承租人有权在国家法律法规允许的范围内,利用租赁标的内的各种资源(场地、设备、人员、顾客等)开展多种形式的正当经营活动,并获取所有收益,但不得影响整体商业内其他承租人的正常经营。
第十三条招牌及广告位
13.1出租人向承租人免费提供招牌位位置一处,位于F座北侧屋面(具体位置尺寸双方另行确认),除非征得出租人的书面同意,承租人不得在建筑物其他部位自行设置招牌。
13.2承租人应向出租人提供招牌效果图,经出租人书面同意后,由承租人按政府规定办理批准手续,承担制作、安装、使用及政府部门应收的费用。
承租人招牌摆放、设置不得破坏房屋及建筑物的结构安全,并需符合出租人的规范标准。
13.3承租人应当保证其招牌的日常清洁、美观,并自行承担费用进行维护。
承租人用于促销而悬挂临时、商业性的外墙宣传物时,应事先征得出租人书面同意。
13.4承租人不得对13.1条款约定的招牌位置进行转租、转让、出借或互换使用,否则出租人有权立即收回该招牌位置,承租人应承担违约责任。
13.5关于承租人所需广告位的位置及费用事宜,双方另行协商。
第十四条停车位及其他
14.1停车位
建筑物周边停车位及地下停车场,由出租人或出租人委托的第三方负责统一经营管理。
出租人或出租人委托的第三方可以按照物价部门批准的停车场收费标准收取停车费。
管理方如有其它优惠政策,承租人均可优先适用。
14.2其他
14.2.1承租人在租赁标的外部广场及周边地带如需举办促销活动应征得出租人同意,承租人并须自行按照租赁标的所在地城市管理规定、要求、办理相关手续、取得许可,不影响正常交通秩序及市容卫生。
14.2.2本合同签订之日起15个工作日内,承租人须向出租人提供其租赁区域内的平面布局图,经确认作为本合同附件二。
该平面布局可根据承租人的经营需要,随时进行调整,在调整后的15个工作日内,提交给出租人进行备案。
第十五条保险
15.1承租人应为租赁区域(包括但不限于经营区域)投保公众责任险。
承租人须每年向出租人提供该等保险的有效保单及最后一次支付保费的有效收据,保费必须全数交足,并保证该等保险在租期内始终有效。
15.2无论承租人是否按第15.1条参加保险,承租人在租赁标的内、外放置的商品或其他财产的损坏、丢失均由承租人自行承担责任。
第十六条各方的声明和保证
16.1出租人的声明和保证
16.1.1保证其为依据中国法律合法成立并存续的企业,具有良好的信誉并有充分权利从事其营业执照范围内的业务经营活动。
16.1.2签订本合同已经履行了出租人企业内部的批准程序,其授权代表有充分的授权签署本合同。
16.1.3保证对本合同租赁物业及相应的土地使用权拥有合法的所有权、使用权和以出租方式进行处置的权利。
16.1.4保证租赁物业作为商业功能使用及所属国有土地使用权作为商业用途,已经合法批准并在合同期内有效续存。
16.1.5保证其在签订本合同之前,其未曾收到任何政府部门关于下列任何情形的任何口头或书面通知:
(1)该地块的土地使用权可能会被政府征收、征用或者提前收回。
(2)租赁物业可能会被政府征收、征用。
(3)租赁物业可能会被列拆迁范围。
(4)该地块的土地使用权和/或租赁物业可能会被查封或强制拍卖、变卖。
16.1.6出租人保证本项目除承租人租赁经营范围外,其他租赁区域五年内不再出现经营面积大于200平米的集中式低端(人均消费15元以下)快餐消费区域。
16.1.7上述保证或承诺的任何一项与实际情况不符,或者被违反,承租人有权要求出租人改正或补救并承担全部责任,如可能导致承租人不能正常经营,则承租人有权单方面解除合同,并由出租人向承租人赔偿直接损失。
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