兰州概念规划三.docx
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兰州概念规划三
的开发,该地区的各种批发市场迅速发展,以及原来混杂在城关区的工业“退二进三”导致迅速在城关区核心地区的外围形成了各类批发市场群。
而西固区、安宁区的商业中心虽然也有发展,但越来越处于落后的地位。
为此省政府曾于2002底投资1.6125亿元在西固旧城中心打造总建筑面积286646m2,营业面积260800m2的商业繁华区。
因此,1949年后,兰州市的商业网络格局发生了几次较大的格局调整:
80年代以前,是以南关十字为中心的组团式商业中心网络结构;80年代铁路局逐步兴起,形成了以南关十字、铁路局为双核心的组团式商业中心网络格局;90年代中期,西关十字崛起,南关十字衰落,形成了以西关十字、铁路局为双核心的商业中心网络格局;90年代后期,随着西关十字商业功能的逐步强大、东部市场对零售业份额的瓜分以及超市的介入,铁路局中心逐步衰落。
进入21世纪,随着兰州市商业的发展和对外交流的进一步加深,南关十字中心及其附近地域的改造基本完成,各大型商服中心重新进入市场竞争,目前正处于激烈的整合阶段,将来可能形成以西关、南关十字为双核心的超级商服中心,以及以该中心为核心,东方红广场、西固城、火车西站等为次中心的点、线、面结合的商业中心网络格局,专业性的市场主要集中于城关区的雁滩及五里铺。
这种过程既体现了组团式城市结构的特征与要求,也符合商业中心网络格局演化的趋势。
四、CBD中心构建
1980年代以来,我国城市的中心区普遍出现了多门类第三产业集聚、退二进三过程显著、公共用地与道路用地增加、分化出不同职能中心、商务办公活动明显增加、地域扩张、旧城改造迅速的演化趋势[15]。
兰州城市自开始实行土地有偿使用制度,并结合城市中心区的旧城改造以来,以商贸、金融、房地产、信息服务、文化娱乐等为主的门槛较高的商务部门向城市中心区聚集的势头强劲,例如1980年代末期以来,兰州市以南关十字为中心的核心区用于办公(主要为银行、保险公司、省市机关)与商务(写字楼,如公司机构驻地、大公司驻兰代理机构等)、居住目的的15层以上的高楼至少有30栋,而且还在继续加强建设。
因此,兰州中心商服地域正在缓慢逐步转向城市中心商务区。
在聚集过程中,促进了城市中心商务区的形成和城市立体化过程。
该地域处于东起西关十字萃英门,南到民主西路、东到东方红广场、北到滨河南路之间的区域,未来可能向西扩张到火车西站,向东扩张到天水路。
因此,兰州市CBD中心正处于逐渐形成的阶段,西关、南关十字是CBD的中心。
西关十字自古以来就是中原通往新疆、青藏、宁夏等地的要道,也是兰州市比较有名的商业经济中心。
1950年代以前,西关十字是兰州最具活力的商业和交通重地。
古代居民到了西关十字就认为到了兰州城。
1950年代以来,西关十字的商业中心地位总体上受到了很大冲击,其影响力和客流量很难与解放前相比[170]。
目前,随着南关十字的重新崛起和竞争,西关十字面临很大挑战。
然而,随着金城关旅游景点的重建、滨河路旅游休憩带的建设完成,只要将中山路规划建设成连接商业中心和滨河观光带的商业繁华通道,再利用西关十字的交通枢纽的位置和原有的商业文化氛围,今后可能依然能保持兰州城市商业中心老大的地位[170]。
墨菲将CBD的职能分为三类:
中心商业职能、中央事务职能和居住、工业等非CBD职能。
兰州城市中心区的商业与居住职能占主导地位,生产性职能也占有一定的地位。
未来应该进一步迁移生产性职能,弱化居住职能,强化第三产业的职能,尤其是金融、保险、办公、信息交换等方面。
从长远分析,兰州城市的南关十字与西关十字相隔太近,难免职能相似。
因此,笔者认为南关十字与西关十字只有以下几种整合的可能:
一是两个共同承担城市CBD的中心职能,没有明显的分工,相互竞争;二是南关十字主要承担金融、保险、公司总部驻地、技术交流、部分商业等高级服务业中心的职能,而西关十字主要承担高级商业、游憩、休闲中心职能,两者互补,共同承担CBD中心职能。
从各种相关因素分析,后者的可能性更大。
因为目前以南关十字为核心已经集聚了相当一部分办公机构和写字楼,距大部分政府机构的距离也适中。
而西关十字距离未来的金城关(旅游点)、白塔山、黄河铁桥很近,大型商业点突出。
因此,南关十字与西关十字两大中心应各自略有侧重,共同承担兰州城市CBD的职能。
第二节兰州旧城区居住区结构与特点
一、改革开放以来居住区结构与特点
1、“单位配给制”仍然是兰州城市居住区建设的主导模式。
1950年代兰州城市居住用地占城市总用地面积的20.41%,2001年代已经达到了23.62%以上。
城市居住用地获得了较快的增长。
但是,调查结果显示,迄今兰州城市的大部分单位仍然在各自单位用地内部建设零散的住宅楼或者开辟新的住宅区,郊区的单位更是如此。
因此,虽然兰州城市大众居住区得到了一定程度的发展,但是,由于所占比例小,并没有改变城市“单位配给制”的总体格局。
2、大众居住区得到了较快发展。
80、90年代,商品房的开发建设形成一股热潮。
兰州市大众居住区占地面积逐步增多,总占地面积约有529公顷,约占居住总面积的19.9%。
这种住宅小区具有下列特征:
①从空间布局分析,大众居住区主要分布在城关区和七里河的西站附近,或者集中分布在原老城区的东西两侧。
具体范围大致是火车西站附近及其以东,铁路以北,东岗以西,黄河以南的地区。
这些地区具有距离市中心以及医院、学校、行政机关适中,又靠近黄河和沿山麓的特点,生态环境和人文环境普遍较好;②大众居住区零散地分布在前述地区。
从调查中得知,由于房地产开发商所能获得的用地主要有农地、旧城改造后部分地段以及部分企业破产后拍卖的土地,很难打破原有单位制的格局。
因此,大众居住区只能散布在前述地区;③大众居住区的开发类型。
根据调查所得兰州城市2000-2002年的新建楼盘分布的所示,该类住宅区主要有两种类型:
一是在旧城区内部的大力改建。
这种类型的大众居住区主要集中在七里河的西站、城关区的西关十字到东方红广场西口、东岗附近;另一种类型是属于新区开发,主要位于城关区的雁滩等地。
还有零星住宅楼分布于兰州市的城关区和七里河区。
无论是旧城改造还是新区开发,分布于西固区和安宁区的大众居住区几乎没有。
调查结果显示,即使在西固和安宁区建设新型的大众居住区,人们也因为种种原因不愿意到那里去买房;④不同价格,不同面积、不同设计风格与风貌等追求差异的住宅小区迅速发展,多元化趋势显著,尤其是近年来这种趋势更为强烈。
例如从楼盘的起价与类型上来看(图7-1),西站附近的楼房一般起价为1500元/m2,西关十字到广场西口以及到东岗附近这一带的楼房一般起价是2000元/m2。
雁滩新建居住区的楼房起价分两种情况,一种是起价较低1500元/m2,另一种就是起价高达2000元/m2以上的别墅区、高级居住区。
比如新港城、天庆花园、国泰花园别墅等。
尽管如此,雁滩的楼房尤其是新港城、天庆花园、天庆嘉园、国泰花园别墅等高档住宅还是全部售出,无一空置。
这就说明人们买房子的区位选择倾向于城关区而不是西固等其它各区,而且这种居住分异越来越明显。
这些住宅小区基础设施配套齐全,绿化率高,物业管理好,各类公共设施方便,有的还属于智能化小区。
从本次调查中得知,一些被调查者提到的较好居住小区中的典型代表是天庆花园、天庆嘉园、新港城等。
3、居住条件异化程度扩大,居住区分异趋势强化。
在调查中得知,兰州城市居住区分异过程已经强化,具体表现在以下几个方面:
①城市居住区整体上出现了分异。
调查中可以明显感到大众居住区的居住人群大多较为富有。
这是因为兰州城市一般的大众居住区的价格(1500-3000元/平方米)相对一般居民而言偏高,从而出现了居住阶层的极化分异。
而且,大众居住区设计新颖,基础设施完善,景观令人耳目一新。
而旧居住区往往陈旧、单调、失修。
同时,收入高、条件好的单位的住宅区虽然可能仍然属于单位制模式,但是其建设和设计基本与时代同步,要么开发建设本单位的原有住宅区,加高楼层等,要么就是出资集体购买商品楼。
这些单位有些位于较好的城市区位,而且职工在购房时一般拥有不同程度的单位补贴(例如一些单位的职工没有负担土地价格部分等),如行政单位、效益好的企业等。
相反,受整个大环境的影响,很多工业企业尤其是国有大中型企业不景气,甚至停产、倒闭。
这些单位对住宅区的建设投资很少,居住区由于多年的使用,又没有资金维护和翻新,出现了污水横流、垃圾遍地、房屋年久失修等衰败迹象。
如果不加以整治,可能会出现类似西方城市的“贫民窟”。
因此,如果没有很好的相关政策,将会出现城市整体上的居住区的空间分化和整合;②居住区内部的空间分化,即各个单位内部居住区的内部分异。
随着市场经济的引入,住房要求是否得到满足跟个人的综合能力(经济收入、社会关系、职位等)相关。
单位内的居住分异表现为以下两种形式:
第一,在单位内部的住宅区内,虽然单位的分房机制有差异,但基本上是综合能力强、职位高的人优先选择了单位内条件较好的住宅区、住宅楼、楼层和区位。
没有能力改善居住条件的人仍然住在旧的住宅区和住宅楼;第二,如果单位在外面新建住宅区,或者单位在外面集体购买区位条件较好的住房,一般说来,综合能力强的职工或单位内的年轻人会到大众居住区购房,而老年人因为对本单位的归属认同感很强,所以不愿意离开单位。
还有的是以上两种情况并存。
在本次调查中,兰州大学就是一个典型的案例。
兰州大学在兰州市的居住区共有3个:
本部家属区、一分部家属区和二分部家属区。
在本部的居住区内,大部分的居民楼是50、60年代建的,住宅楼很陈旧,急需翻建。
新建的高层住宅有2栋,楼内住户主要是有高级职称的教师或者是在学校担任政治职务的领导。
一分部的住宅全部是新建的,楼层高,住宅楼条件好,而在一分部买房子的住户几乎清一色的是年轻而且经济实力强的老师。
二分部的住户是属于二者之间的情况。
4、由于大众居住区具有多元化趋向,占地面积在兰州逐步增多,总占地面积约有529公顷,占居住总面积的19.9%,迎合了部分“富裕单位”和少数富裕社会阶层需要环境优美、住房面积较大的愿望,导致了部分居住用地的近郊化(由于干旱区总体环境的限制,河谷盆地区依然是兰州市基础设施、生活设施、文化设施最为完善的地方,因此,中、高档住宅区仍然在河谷盆地内部建设,尤其是靠近黄河、绿化较好的山体附近),从而引起城市居住用地的空间分异变化。
这种住宅小区主要集中在城关区的雁滩、老城区、七里河区的金港城等地,有利于打破原有的以单位组织住宅用地的格局,但是,由于所占比例小,仍然不能打破单位组织生产、生活的制度的主导性影响。
从类型上来看,西站、东岗以及雁滩等地段的房子绝大多数是单纯的住宅楼。
西关十字到广场西口一带的楼盘大都是商住两用楼,比如位于张掖路上的民基大厦、中广大厦,位于庆阳路上的兴隆大厦,东方数码大厦等。
这些楼盘下面作为商场、写字楼,上面是价格不菲的住宅。
但是,兰州城市居住区虽然具有初步的住宅郊区化倾向,但并没有东部沿海大城市那么显著[159-163],呈现出向城市中心区和近郊区的双向集聚过程。
而且是以向城市中心区的集聚为主,郊区化趋势只有一定程度的表现。
同时,由于郊区的住宅价格差异显著,使郊区成为居住分异明显的区域。
虽然随着人们生活水平的提高,居民对居住条件的要求也越来越高,居住用地面积呈现增加态势。
但是,由于兰州居民收入提高幅度并不高,甚至很多阶层呈现下降趋势,以及住宅区的各种管理问题和价格刚性,兰州居民住房需求的大趋势依然没有动摇,单位制的影响依然很大,住宅郊区化过程将较为缓慢。
图7-12000-2002年兰州新建楼盘(大众居住区)分布图
二、发展展望
1、宏观空间的分异
兰州城市在未来若干年内肯定还会持续进行居住区的向心集聚和有限扩散,在兰州河谷盆地建成区边缘的蔓生扩散将是主要途径。
同时,城区的空间置换也将产生相当的居住用地空间。
同时,部分“有车族”和富人阶层将可能向和平、榆中盆地、永靖黄河谷地、什川等环境优美、距离适中的地域扩散。
这将是必然的选择。
同时,工业郊区化和部分外来企业选址周边地区,也可能促使部分城区人口郊区化和城市化。
2、未来的兰州居住区的建设将肯定走向社区方向
随着市场机制的建立和单位制体制影响力的弱化,不同规模与规格的居住社区将随着城市规划方案的实施而全面展开。
届时,社区的影响力将急剧上升。
而且,随着人们生活水平的提高,人们对居住区的形态、面貌与设计风格,以及住房的面貌、风格的要求将发生很大的变化,也会因为贫富差距的拉大而产生要求的分化。
由此而引起的居住区的变化将必然产生多层次的效应,在一定程度上改变城市的整体形象。
第三节兰州旧城区人居环境调查结果分析
近年来,学术界对城市人居环境概念的理解主要有狭义和广义两种。
狭义的城市人居环境是指城市居民的居住和社区环境。
它不仅包括住宅质量、基础设施、公共设施、交通状况以及建筑与环境的协调、空气质量、绿化美化、卫生条件等硬件设施和硬环境,而且包括家庭环境、邻里质量、居住区和谐、安全归属感、社会秩序人际关系等心理感受的软环境[108]。
广义的城市人居环境是指城市中维护人类活动所需的物质和非物质结构的有机结合体,以人为中心的城市环境。
它不仅是指城市居民的居住和活动的有形空间,而且还包括贯穿于其中的人口、资源、环境、社会政策和经济发展等各个方面[109]。
吴良镛先生认为人居环境可以再分为生态绿地系统和人工建筑系统两大部分[112]。
为了明晰兰州城市居民对各种类型居住区人居环境的认识和看法(城市人居环境的狭义理解),笔者和相关人员组成调查组,进行了较为广泛的社会调查,目的是通过居民对兰州市人居环境现状的评价与对未来人居环境的设想,总结居民对人居环境现状的认识,从社会需求角度提出兰州市人居环境未来发展的趋势。
一、资料的收集与整理
2002年711月期间,笔者等5人运用访谈式调查方法,采集调查样点126份。
对不同年龄段(2035岁、3950岁、50岁以上)、不同文化层次(初等[小学和初中]、中等[中专和高中]、高等[大专以上])、不同性别(男、女)的兰州市居民进行了调查。
调查问卷分两个部分:
一是居民对人居环境现状的看法。
具体分建筑方面、环境卫生、绿化条件、基础设施以及其他,居民可根据自己的居住条件自由回答;二是居民选择的理想居住地点及理想人居环境的模式,主要分以下方面:
选择地点及其原因、楼层平均高度、楼间距、人均居住面积、绿化率、公共设施(供水、电、暖、气)、医疗设施、活动场所(老年、儿童、公共)、幼儿园、公园或小游园、小学与中学、停车场、公共照明、宽带网、双向有线电视网、水火灾自动报警系统、远程教育、用水等计量计价系统、可视化对讲系统、一卡通、交通条件、安全程度、距商业中心距离、邻里和睦程度、距工厂距离等。
居民根据自己对人居环境未来的设想回答是否应具备上述那些条件,并尽量将自己选择的条件具体化。
二、居民对城市人居环境认识调查结果分析
(一)人居环境现状分析
1、建筑方面
兰州市是一座计划经济时期兴起的重工业城市,市区内许多居住建筑破旧不堪,给城市形象造成了不良影响。
兰州市有10%的居民对兰州市的旧楼的设计、结构、功能、区位布局等很不满意;其次兰州市居住区的建筑密度过高,有62%的居民强调居住区楼间距太小。
兰州市2001年修订的新版城市规划规定低层、多层及中高层(1-9层)平均建筑密度应为0.4418,而有些居住小区居然高达0.6,如兰州市静安小区,两栋8层住宅楼间距不到10m,严重影响了1-2层的通风与采光,给居民生活造成了极大不便,居民对此很不满意;再次,兰州市有5%的居民提倡兰州市区应建高楼,因为兰州市发展用地有限,高层能节约土地面积,提高容积率,增加建筑面积,有效地缓解用地压力;另有5%的居民反映高楼必用电梯,一旦停电爬楼梯,给居民带来了不便;其余90%的居民没有提及高层的问题,现今兰州市高楼数量毕竟相当少。
2、卫生条件及绿化
兰州市许多旧居住区的卫生条件极差,垃圾乱扔乱放;污水从楼上倾泻;有的甚至两家合用一个卫生间,景象令人难以想象。
所以兰州市居民对自己居住的小区卫生条件反映很强烈,他们认为在兰州市居民提高个人思想道德修养素质的基础上,要有专人进行卫生监督管理工作。
兰州市居住小区的绿化面积比例过小是由于建筑密度过高引起的。
兰州市有95%的居民反映他们所在的居住区绿化很差,有的甚至根本没有绿化,也没有树木。
两栋相距不到10m的住宅楼之间无法种树与草,即使种上也难以成活,阳光已全被挡住。
兰州市居民普遍对天庆花园和新港城的绿化率感到满意,其中天庆花园的绿化率已达到40%,这是现代住宅小区基本必备的条件。
3、基础设施和公共设施
兰州市区已达到七通一平,基础设施较为完善,95%的居民对此条件感到相当满意,另有5%的居民反映他们所居住的搬迁居民楼供暖条件较差。
兰州市居民普遍对公共设施的意见在于他们所在的小区没有活动场所,有71%的居民提到此问题。
由于兰州市城市土地利用的限制,很多居住区无法保障居民的社区活动场地。
4、其它
兰州市的工厂面积比例较大。
为了便于工人的上下班,工厂的职工居住区临近工厂,有15%的居民反映距工厂太近,安静程度很差。
兰州市整体的治安状况令居民担忧,有62%的居民提出居住小区的治安很差,偷、抢、骗的犯罪现象经常出现。
安全是良好的人居环境的必要条件,没有安全感的居民心里会时常惊恐不安,严重影响居民的工作和生活,阻碍了城市经济等各项事业的发展。
同时,兰州市有48%的居民对物业管理的收费太高和服务态度很差等意见很大。
(二)居民对未来人居环境的要求和展望
1、建筑方面
居民对未来的人居环境充满憧憬,他们对平均楼层数、楼间距、人均居住面积有不同要求(表7-3)。
兰州市居民理想的住宅小区偏重于平均楼层数为79层。
其中选择79层的居民分不同年龄、不同性别、不同文化水平分析结果表明比例相差不大,说明居民对楼层要求差别不大;对于平均楼间距的选择有52%居民倾向于1050m(根据不同楼层高度),要求差异也不大,另有48%的居民不能说明具体数字;兰州市有81%的居民要求人均居住面积1530m2,这说明人们对居住面积的要求具有趋同性。
表7-3兰州城市居民要求的平均楼层数、人均居住面积、楼间距与百分比
条件
项目
人数
(人)
百分比
(%)
百分比(%)
文化水平
性别
年龄段
初等
中等
高等
男
女
青年
中年
老年
平均楼层数
10-9层
72
57
25
50
25
67
33
42
25
33
4-6层
30
24
40
20
40
20
80
80
0
20
10层左右
18
14
0
33
67
33
67
34
33
33
2-3层(古典建筑)
6
5
0
0
100
100
0
100
0
0
人均面积
18-30m2
102
81
24
41
35
59
41
53
18
29
40m2以上
6
5
0
100
0
100
0
0
0
100
平均楼间距
20-30m
24
19
0
100
0
75
25
75
0
25
40-50m
18
14
0
67
33
33
67
34
33
33
10-15m
18
14
0
0
100
33
67
34
33
33
10m以上
6
5
0
100
0
100
0
0
0
100
2、基础设施与公共设施
兰州市100%的居民提出这是居住小区的必备条件,其中29%的居民要求供水、电、暖、气的保证率要高。
兰州市居民对公共设施的要求特别强烈(表7-4),尤其是活动场所、医疗设施、幼儿园、公园或小游园,主要因为兰州市人居环境现状这些条件不具备或是很差造成的。
其中有5%的居民要求活动场所或公园、小游园有简单的活动器械,在医疗条件中有5%的居民要求远程医疗。
还有5%的居民建议大医院的专家在社区下设医疗点方便居民的就医看病。
关于停车场有88%的中、高等文化水平的男士对其有要求,这说明未来家庭男主人将买车的欲望与日俱增。
表7-4兰州城市居民对公共设施的要求与百分比
公共设施
人数
(人)
百分比
(%)
百分比(%)
文化水平
性别
年龄段
初等
中等
高等
男
女
青年
中年
老年
活动场所(儿童、老年、公共)
幼儿园
停车场
公园或小游园
小、中学距离(3-4站路)
医疗设施
公共照明
72
54
48
42
36
30
6
57
43
38
33
29
24
5
8
22
12
29
0
0
0
58
56
50
14
50
40
0
34
22
38
57
50
60
100
58
67
88
29
67
60
0
42
33
12
71
33
40
100
66
56
74
57
83
60
0
17
22
13
14
0
20
100
17
22
13
29
17
20
0
3、绿化率
兰州市100%的居民都要求他们所居住的地方环境要优美,主要提到的是绿化率问题。
他们建议小区内多种些树、花、草等,设置一些桌椅、喷泉、雕塑等建筑小品,有的甚至要求绿化率越高越好,除了步行道路空的地方全要是绿地。
表7-5显示,兰州市居民对绿化率的要求在3040%之间,其中中、高等文化水平的居民占86%,男女比例相差不大,青年人占72%。
未来的人居环境要以绿色为主打色。
随着居民生活水平的日益提高,人们对环境的要求也越来越高,绿化水平和风格成为居民选择居住小区的关键因素之一。
表7-5兰州市居民对绿化率的要求与百分比
绿化率
人数
(人)
百分比
(%)
百分比(%)
文化水平
性别
年龄段
初等
中等
高等
男
女
青年
中年
老年
30%-40%
40%以上
18-20%
42
24
6
33
19
5
14
25
0
57
0
100
29
75
0
57
0
100
43
100
0
72
50
0
14
25
100
14
25
0
4、智能化
对于上述智能化项目有所要求的居民是100%的具有中、高等文化水平的青年男女。
他们认为未来社会是一个信息化的社会,信息的传播速度快,周期短,只有这些智能化的设施才能节约人们的时间,提高工作效率。
因此,他们对未来人居环境的要求更具有现代意识。
同时智能化小区也是未来人居环境发展的趋势。
智能化的住宅小区具有以下一些共同的功能特征(表7-6):
1、住宅内部具备完善的、综合了安保措施与生活服务的智能控制器;2、住宅小区与社会之间具有高度的信息交互能力;3、小区内部具备完善的安保措施、全面的公用设施监控管理和信息化的社区服务管理;4、为小区内部住户提供多媒体的多种信息服务[4]。
5、其它条件
兰州市居民对物业管理好、交通方便、安全、距商业中心近等条件要求较高。
其中提到物业管理的居民100%是中、高等文化水平的居民,他们要求物业管理好,保修速度快,服务态度优等;提及交通的居民中80%的青年人要求交通便利;提出距商业中心距离近一些的居民主要是中、高等文化水平的青、中年女士,她们觉得购物一定要方便;对于提及邻里和睦的居民老年人占多数,主要因为现代城市生活速度快,城市居民大多数是住了几年了也不认识对门住的是什么人,因此老年人退休之后,除了老
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