整理廊坊市业主大会和业主委员会指导细则.docx
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整理廊坊市业主大会和业主委员会指导细则
廊坊市业主大会和业主委员会指导细则
第一章 总则
第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规的规定,制定本细则。
第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。
第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生,是业主大会的执行机构。
履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。
第四条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第五条 业主大会和业主委员会,对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督,负责调解社区内物业管理纠纷,列席业主大会和业主委员会会议,把物业管理纳入社区管理范畴。
第二章 业主大会
第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当充分考虑城市规划、物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
具体划分由各区、县人民政府,社区主管部门确定。
只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:
(一)物业管理区域证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的证明;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)其他有关的文件资料。
第九条 符合成立业主大会条件的,区、县房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到专有部分占建筑物总面积5%以上且占总人数5%以上的业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
业主提出的筹备业主大会的申请应附上业主本人的签名、联系电话、物业名称(幢、单元、房号)。
第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表和居民委员会代表组成。
筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。
第十一条 筹备组中业主代表的产生,由街道办事处(乡镇人民政府)或者居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。
业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作:
(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)参照廊坊市业主管理规约(示范文本)、廊坊市业主大会议事规则(示范文本)草拟管理规约、业主大会议事规则;
(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;
(六)制定业主委员会选举办法;
(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告,并留取影像资料。
业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。
第十三条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。
业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。
第十四条 业主委员会委员候选人由街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会组织业主推荐或者自荐。
筹备组应当核查参选人的资格,根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人名单。
第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。
第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。
首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十七条 业主大会决定以下事项:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(五)选聘和解聘物业服务企业;
(六)筹集和使用专项维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途;
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定:
(一)物业的使用、维护、管理;
(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;
(三)物业共用部分的经营与收益分配;
(四)业主共同利益的维护;
(五)业主共同管理权的行使;
(六)业主应尽的义务;
(七)违反管理规约应当承担的责任。
第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:
(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;
(二)业主委员会的职责;
(三)业主委员会议事规则;
(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
(五)业主投票权数的确定方法;
(六)业主代表的产生方式;
(七)业主大会会议的表决程序;
(八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;
(九)业主委员会换届程序、补选办法等;
(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第二十条 业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主,并在物业管理区域内公告。
凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。
第二十三条 业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。
第二十四条 业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定业主人数和总人数:
(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;
(二)总人数,按照前项的统计总和计算。
第二十五条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。
第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议。
未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。
第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
第二十八条 业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权,具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
第二十九条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
第三十条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三章 业主委员会
第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。
业主委员会委员实行差额选举,按排序依次当选。
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵守国家有关法律、法规;
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;
(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
(五)具有一定的组织能力;
(六)具备必要的工作时间。
(七)未在本物业管理区域内物业服务企业任职。
第三十二条 业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。
第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)办理备案手续:
(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;
(二)管理规约;
(三)业主大会议事规则;
(四)业主大会决定的其他重大事项。
第三十四条 业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第三十五条 业主委员会履行以下职责:
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共有部分的使用和收益情况;
(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。
第三十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。
经三分之一以上业主委员会委员的提议,应当在7日内召开业主委员会会议。
第三十八条 业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。
业主委员会会议召开时应当邀请居民委员会代表列席。
业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第三十九条 业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第四十条 业主委员会应当建立工作档案,工作档案包括以下主要内容:
(一)业主大会、业主委员会的会议记录;
(二)业主大会、业主委员会的决定;
(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;
(四)业主委员会选举及备案资料;
(五)专项维修资金筹集及使用账目;
(六)业主及业主代表的名册;
(七)业主的意见和建议。
第四十一条 业主委员会应当建立印章管理规定,并指定专人保管印章。
使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定。
第四十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。
工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。
工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
第四十三条 有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行委员职责的;
(三)利用委员资格谋取私利的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)侵害他人合法权益的;
(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第四十五条 业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第四十六条 业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足。
业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。
业主委员会委员人数不足总数的二分之一时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。
第四十七条 业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。
第四十八条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
第四章 指导和监督
第四十九条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动,及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
第五十条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%,建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)有权责令建设单位限期改正。
第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下组织召开。
第五十二条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议,应当召开业主委员会会议的,业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
表二:
项目地理位置示意图和平面布置示意图;
:
Zxxk.Com]来源[期)10年第2011选自《思路》(分)3括这篇文章的主要内容。
(请用一句话概14.分)615.“我”的父亲是一个怎样的人?
请结合文中的具体事例进行简要分析。
(文章第三段运用了什么描写方法?
有什么作用?
16.分)3细读文章,联系自己的生活实际,谈谈你对本文最后一段话的理解。
(17.答案:
写多年前“我”报考美术师落榜,父亲的教导让“我”明白必须让自己变得更加优秀,才能战胜龌龊和阴暗的道理。
14.)分。
意思对即可。
3(评分:
共“被淘汰的理由,“我”考试失利埋怨时,父亲冷静分析,找出“我”失败的原因。
②教育有方,面对困境,父亲开导“我”答案:
①镇定、理智、乐观;15.“第一次,,并告诫“我”要努力使自己变得足够优秀,使“我”受益一生。
③关心体贴儿子,想陪“我”考试,到村口接“我”只有一个——你还不够优秀”“我”去县城复试,说不用父亲陪着去了,父亲觉得去了也帮不上忙,就没有坚持陪。
④朴实忠厚,,以此安慰“我”把我当成男人,在我的就被里倒满了酒”着。
)个方面。
意思对即可。
3分。
只要答出其中2分。
每个要点6(评分:
共答案:
心理描写。
表达了“我”盼望考上美术师的强烈愿望,写出了“我”渴望梦想成真而又担心失败、既兴奋又紧张的心里活动,为下文“我”考试失16.利作了铺垫。
(评分:
共)分,意思对即可。
3分,作用1分。
描写4答案示例:
面对不公平和阴暗,我们只有奋力向前。
我们改变不了世界,只有改变自己。
我们要把人生的挫折当做鞭策自己前进的动力。
在战胜阴暗的过17.程中,让自己足够强大起来,这是一种智慧的选择,也是一种积极的处世态度。
)分。
言之成理即可。
1分。
每个要点3(评分:
共山东聊城
(二)一百美元⒈暑假终于到了,约翰迫不及待地往家乡赶,他要去看望奶奶。
⒉奶奶是德国人,爷爷是美国人,他们在一起幸福地生活了大半辈子。
奶奶不懂英语,只会说德语,除了爷爷和家人,她不愿意跟别人交流。
更糟糕的是,她患有白内障,视力非常差。
去年,爷爷去世了,奶奶不愿意离开他们共同生活的地方。
约翰不知道,孤单的奶奶该如何生活。
给爷爷办完丧事,约美元现金。
100翰父母临走时给奶奶留下了一个可以异地取款的存折和?
然后,她去了窗台,约翰看到窗台上放了一大把钱,有零有整,奶奶把?
我去买你最爱吃的鳕鱼。
⒊看到孙子,奶奶非常高兴,她挎上菜篮子就说:
钱全部拿在手上就出去了。
?
没必要,我?
约翰想,等奶奶回来,他就让奶奶把钱放到电视柜子上面。
奶奶说:
⒋?
钱怎么能放在窗台上呢?
只要窗子一开,路人随手就能拿走。
?
但她还是采纳了孙子的建议。
这一年还没丢过钱呢。
⒌第二天,奶奶买了东西回来,还是顺手把钱丢在了窗台上,约翰再次帮她收拾好了。
⒍第三天,奶奶依然如故。
约翰知道这是习惯使然,他再次从窗台上拿起奶奶买东西找回的钱放到了电视柜子上,并顺便把那些钱整理了一下。
在整405天过去了,奶奶买了不少东西,钱数却变成了3美元,可现在368理的时候,他发现了一个奇怪的现象,奶奶的钱增加了!
他记得第一次整理的时候是美元。
⒎难道奶奶口袋里还有钱?
可他明明看到,奶奶每次出去都是从窗台或电视柜子上把钱全部拿走,回来后再全部丢在窗台上,她身上应该不会有钱,增加的钱是从哪儿来的呢?
美元现金,100⒏晚上,约翰接到了爸爸的电话。
爸爸说,他前几天查了奶奶的账户,发现奶奶从没取过他们存的钱。
奶奶手里只有他们走时留下的美元用一年啊!
100美元,就算奶奶再节约,也不可能1000这一年来她是怎么生活的呢?
约翰知道,小镇上的生活标准每月最低也得?
我也不知道是怎么回事,我不会从银行取钱。
我也不认识美元,我不知道那是多少。
⒐约翰把爸爸的疑问说了一遍,奶奶茫然地看着那沓钱说:
?
?
我每次买东西的时候总是把手里的钱全部给卖⒑奶奶不懂英语,不认识美元,约翰是知道的,他不明白的是,奶奶是怎么用钱买东西的。
奶奶说:
?
哪有这样买东西的?
约翰感到很可笑。
他决定跟踪奶奶一次,看她究竟是怎么买东东西的人,让他们自己拿钱和找钱,我想别人是不会坑我这个老太太的。
西的。
第二天,约翰悄悄地跟在奶奶后面。
果然,奶奶买水果时,一下子把钱全部拿出来,让卖水果的人自己拿钱。
约翰发现卖水果的人从奶奶手里拿出11○?
?
美元,他等于没收奶奶的钱!
接下来,他看到的情况都差不多,有不收奶奶钱的,还有多找奶奶钱的5美元的钞票,却放回了两张10一张约翰的眼睛湿润了。
他明白了,这都是小镇上的人们在帮助无依无靠的奶奶!
12○13约翰找到了镇长,感谢小镇人一年来对奶奶无声的照顾。
镇长说:
?
以前都是你爷爷跟别人打交道,他去世后,你奶奶开始进入社会生活中。
刚开○始小镇上的人还感到这个老太太真是奇怪,后来才知道她根本不认识钱,没人愿意欺骗一个不认识钱且完全信任别人的人,于是就出现了这种现象。
其实,不是我们在帮她,而是她在帮我们,小镇上原来也有坑蒙拐骗的现象,自从碰到对人没有丝毫防备的约翰老太太后,这种现象才没有了。
我们应该感谢你奶?
奶才对啊!
分)4(美元”在全文中所起的作用。
100简述“16.分)4(用简洁的语言把本文的故事情节补充完整。
17.。
)(;约翰发现钱增多的秘密;)(“奶奶”独立生活;分)4本文的语言有何特点?
(18.分)4为什么文中多次写到“奶奶”把钱丢在窗台上?
(19.文末为什么镇长说“不是我们在帮她,而是她在帮我们”?
(20.分)4分)4,为什么采取“无声”的方式?
(试推断:
小镇人帮助“奶奶”21.分。
4说明:
本题美元”是本文的线索,它推动了故事情节的发展。
100“16.答案:
分。
4说明:
本题约翰发现“奶奶”的钱增多,产生疑惑;镇长说出小镇人帮助“奶奶”的原因。
17.分。
4说明:
本题朴实。
18.分。
4说明:
本题说明了“奶奶”对人没有丝毫防备之心。
19.分。
4说明:
本题“奶奶”对别人的完全信任感动了小镇人,帮助小镇人改善了社会风气,小镇上原有的坑蒙拐骗现象消失了。
镇长认为,20.说明:
本题小镇人或许怕“奶奶”拒绝接受帮助;或许怕伤及“奶奶”的自尊心;或许怕“奶奶”会因心存感激而活得更累。
21.分。
答出一点即可得满分。
4山东德州(五)上海M高山流水⒈那天我们是去寻山的。
⒉我们顶着碧蓝的九月,披着金黄的九月,兴致勃勃地去寻山。
那天的天气很高爽。
我们的心灵跃动得很年轻,真是登峰的好日子——那座高峰,耸峙在梦境中,已经很久了。
⒊进入群山之中,坎坷曲折,就没有一条直路。
山路虽然难走,我们心里明白,要攀登那座高峰,一定得耐心地走。
何况山上到处有美妙的花草,蓊郁的林木,展开一片活鲜的绿!
让我们的眉眼也绿了,心灵也绿了。
⒋生活在平地上的人,一旦爬上了高山,真不行。
我们原是唱着歌来寻山的,不知什么时候
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