经济法郭守杰习题班第5讲.docx
- 文档编号:10716249
- 上传时间:2023-05-27
- 格式:DOCX
- 页数:14
- 大小:344.48KB
经济法郭守杰习题班第5讲.docx
《经济法郭守杰习题班第5讲.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《经济法郭守杰习题班第5讲.docx(14页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
经济法郭守杰习题班第5讲
第三单元不动产
【考点1】建设用地使用权(P355)
1、登记生效
建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记,登记是建设用地使用权的生效条件。
2、“房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则
(1)建设用地使用权在转让、互换、出资或者赠与时,附着于该土地上的建筑物一并处分。
(2)当建筑物转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。
3、住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。
【考点2】地役权(P356)
1、地役权的设立
地役权自地役权合同生效时设立。
当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记的,不得对抗善意第三人。
【解释】只要合同生效,地役权即设立。
是否登记不是合同的生效要件,也不是地役权的生效要件,只是地役权的对抗要件。
2、地役权的从属性
地役权不得与需役地相分离单独转让,不得单独设定抵押。
3、地役权的不可分性
地役权存在于需役地和供役地的全部,不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。
4、地役权的效力
(1)需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。
(2)供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。
5、地役权的消灭
如果地役权人滥用地役权或者约定的付款期间届满后在合理期限内经2次催告未支付费用的,供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。
【考点3】建设用地使用权的抵押(P357-363)
1、订立抵押合同时,抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权直接归债权人所有;但该条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。
2、以城市房地产设定抵押的,土地上新增的房屋不属于抵押物。
抵押权实现时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价,但对新增房屋的变价所得,抵押权人无权优先受偿。
3、不动产的抵押必须办理抵押物登记,抵押权自登记之日起设立。
如果当事人未办理登记,只是抵押权未设立,但不影响抵押合同的生效。
4、抵押登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准。
5、在担保期间,如果担保财产毁损、灭失或者被征收的,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。
【考点4】合法建造(P341)
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
【解释】该物权变动虽不以登记为要件,但获得权利的主体在处分该物权时,仍应当依法办理登记。
未经登记,不发生物权效力。
【考点5】商品房买卖合同(2010年新增)(P401)
1、销售广告的性质认定
(1)有关商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,对出卖人无合同上的约束力。
(2)就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,视为要约;该内容即使未订入合同,仍属于合同的组成部分,当事人违反这些内容的,承担违约责任。
2、商品房预售合同的效力
(1)商品房预售,属于法律规定的特许经营范围,因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。
出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的,合同无效,但是在起诉前取得预售许可的,合同有效。
(2)商品房预售合同应当办理登记备案手续,但该登记备案手续并非合同生效条件,当事人另有约定的除外。
3、被拆迁人的优先权
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式设立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
4、商品房买卖中法定解除权的行使
根据最高人民法院的司法解释,商品房买卖合同中解除权行使的情形包括:
(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(3)房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的;
(4)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行;
(5)约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年,因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。
5、违约金
(1)当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少;
(2)当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
6、可以适用惩罚性赔偿金的情形
在下列情形下,由于出卖人的行为构成了欺诈,因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下,还可以要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金:
(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;
(3)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(4)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(5)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
7、商品房买卖合同与贷款合同的效力关系
(1)贷款合同未能订立,导致商品房买卖合同不能履行的,则当事人可以要求解除合同,并分析贷款合同未能订立的原因,在可归责于一方当事人的情况下,由该当事人赔偿损失。
(2)商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除,则贷款合同也应相应解除,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保人和买受人。
【考点6】预告登记(针对不动产买卖合同)
1、预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
2、预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。
【考点7】不动产买卖合同与物权登记(P343)
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
【考点8】登记制度(P342-343)
1、登记簿与权属证书
不动产权属证书与不动产登记簿不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
(2008年综合题)
2、更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的,可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
3、异议登记
异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为,是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。
(1)异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力,异议登记后,第三人不得主张基于登记而产生的公信力(不适用于善意取得)。
(2)为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定,法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉,不起诉的,则异议登记失效。
(3)异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【考点9】物权变动(P341)
1、因人民法院、仲裁委员会的法律文书,人民政府的征收决定,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。
2、因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。
【解释】上述情形中的物权变动虽不以登记为要件,但获得权利的主体在处分该物权时,仍应当依法办理登记。
未经登记,不发生物权效力。
【考点10】共有(P352-353)
1、按份共有
按份共有人有权自由处分自己的共有份额,无需取得其他共有人的“同意”,但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。
2、共同共有
共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为“按份共有”。
3、共有物的处分
(1)处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。
(2)一个或几个共有人未经占份额2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意,擅自处分共有财产的,其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。
但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。
【相关链接】当物权依据法律规定进行了公示,即使该公示方法表现出来的物权存在瑕疵,对于信赖该物权存在并已从事物权交易的人,法律承认其法律效果,以保护交易安全。
公信原则赋予公示的内容具有公信力。
4、共有的对外关系
(1)对外承担连带责任
因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。
(2)对内追偿
偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 经济法 郭守杰 习题