物业管理招投标有关规定和程序.docx
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物业管理招投标有关规定和程序
物业管理招投标有关规定和程序
为增强物业管理市场管理,规范物业管理招投标活动,保护招投标活动当事人的合法权益,按照《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及有关法律、法规、规章和政策的规定,制定我县物业管理项目招投标规定和程序:
一、协议方式范围
在一个物业管理区域内,多层物业总建筑面积低于3万平方米以下,或高层物业总建筑面积低于1万平方米以下,或多层、高层混合物业总建筑面积低于2万平方米以下的,经枞阳县房地产管理局批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业,实施前期物业管理和服务。
二、招投标形式及要求
建设单位物业管理项目进行招投标可以采取邀请招标、公开招标两种方式之一。
(一)邀请招标方式:
是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的具有相应资质的物业服务企业组织投标。
招标人采取邀请方式的,应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。
(二)公开招标方式:
是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的具有相应资质的物业管理企业组织投标。
采取公开招标方式的,招标公告应当通过枞阳县房地产管理局网站或其它媒介发布。
三、招投标和协议方式完成时间要求
(一)新建预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(二)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;
(三)非出售的新建物业项目应当在交付利用前90日完成。
四、招投标大体程序
前期物业管理招投标一般流程:
编制招标文件→招标申请备案→招标公告→投标→随机抽取评标专家→评标→中标公告→中标备案→发出中标通知→签定物业服务合同。
(一)建设单位选择招投标代理机构,按照《普通住宅物业服务品级标准和收费标准》肯定物业服务项目、服务品级、服务标准和其他服务要求,参照《枞阳县前期物业管理招标文件(示范文本)》编制本项目物业管理招标文件、评标标准和评标办法。
(二)建设单位应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前,到县房产局办理物业管理招标申请备案手续,对符合条件的物业管理项目,应在3个工作日内予以备案。
备案时提交以下资料:
1、《前期物业管理项目招标申请备案表》(一式四份);
二、经计划部门批准的计划总平图复印件(提交原件复核);
3、建设工程计划许可证复印件(提交原件复核);
4、建设用地计划许可证复印件(提交原件复核);
五、招标文件;
六、招标公告或招标邀请书;
7、委托代理机构的委托书(具有能力自行招标的除外)。
(三)招标公告
采取公开招标的物业项目,建设单位应在枞阳县房地产信息网站上发布招标公告(免费发布),公告时间很多于5个工作日。
(四)接受投标单位申请和投标。
招标人应当肯定投标人编制投标文件所需要的合理时间。
采取公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,不得少于20日。
(五)肯定评标委员会的专家成员,人数为五人以上单数,专家组中物业管理专家人数不得低于三分之二。
建设单位应当在开标当天,到本地房地产管理局报请市房地产管理局,采取抽签的方式从安庆市物业管理评标专家库中随机抽取肯定评标委员会的专家成员。
(六)开标并组织评标委员会评标。
(七)肯定中标人,在地方房地产信息网站上发布中标公告(免费发布),公告5日无异议后发出中标通知书。
(八)招标人应当自发出中标通知书之日起15个工作日内,到县房地产管理局办理中标备案,并提交以下材料:
1.《前期物业管理项目中标备案表》(一式四份);
2.评标委员会提供的评标报告;
3.中标人的投标文件;
4.中标通知书。
对符合条件的物业服务项目,应在5个工作日内予以备案。
附件:
1.前期物业管理项目招标申请备案表
2.前期物业管理项目中标备案表
3.前期物业管理项目协议方式申请表
4.前期物业管理招标文件(示范文本)
二O一一年一月十一日
前期物业管理项目招标申请
备案表
填报单位(盖章)
填报日期
房地产管理局印制
说明
一、本表由招标人及城区物业管理主管部门填写,一式叁份,招标人、招标代理机构、县房地产管理局留存壹份;
二、必需按实际情况填写,不得作假;
三、一概用蓝色或黑色墨水填写,笔迹要端正、清楚。
四、随表附以下资料:
一、经计划部门批准的计划总平图复印件(提交原件复核);
二、建设工程计划许可证复印件(提交原件复核);
3、建设用地计划许可证复印件(提交原件复核);
4、招标公告或招标邀请书;
五、招标文件;
六、委托代理机构的委托书(具有能力自行招标的除外)。
招标人基本情况
招标人名称
(盖章)
法定代表人
联系人
办公地点
联系电话
物业项目基本情况
项目名称
座落地点
区号
东至:
西至:
南至:
北至:
物业管理用房位置
面积(㎡)
物业类型
占地面积
(万平方米)
总建筑面积(万平方米)
总套数
商铺面积(㎡)
总幢数
分期建设情况
注:
一、物业类型:
多层住宅项目、高层住宅项目、混合式住宅项目;
二、本页由申请人填写,笔迹工整,如实填写,不得涂改。
招标申请备案情况
申请招标方式
□1、公开招标□2、邀请招标
公告情况
组织招标形式
委托招标
代理机构名称
建设用地规划许可证编号
建设工程规划许可证编号
招标公告
□提交
或邀请书
□提交
规划总平图
□已提交□未提交
市房产局备案意见
经办意见
签章:
年月日
审核意见
盖章:
年月日
备案号
枞物招备〔〕第号
签领日期
签领人签字
前期物业管理项目中标
备案表
填报单位(盖章)
填报日期
房地产管理局印制
说明
一、本表由招标人及物业管理主管部门填写,一式叁份。
二、必需按实际情况填写,不得作假。
三、一概用蓝色或黑色墨水填写,笔迹要端正、清楚。
招标人基本情况
招标人名称
(盖章)
法定代表人或业主大会
联系人
办公地点
联系电话
招投标基本情况
项目名称
项目座落及四至
县镇(乡)(路、街)号
东至:
西至:
南至:
北至:
物业管理用房位置面积
招标时间
招标方式
□公开招标□邀请招标
公告情况
开标评标过程
确定中标人的方式理由
投标单位
1、
2、
3、
4、
5、
6、
中标人基本情况
中标人名称
办公地址
法定代表人
联系电话
备案意见
经办意见
签章:
年月日
审核意见
签章:
年月日
备案号
枞物中备〔〕第号
签领日期
签领人签字
前期物业管理项目协议方式申请表
申请人的基本情况
房地产开发企业
单位名称
(盖章)
法定代表人
办公地点
联系人
联系电话
物业管理项目基本情况
项目名称
座落地点
四至范围
东:
南:
西:
北:
物业类型
占地面积
(万平方米)
建筑面积
(万平方米)
栋数
物业管理用房
面积(平方米)
项目分期
建设开发情况
注:
一、此表由开发单位如实填写,不得涂改。
一式二份。
二、提交材料需查对原件后留存复印件(一份)。
申请
理由
□投标人少于三个□小区小于3万平方米□商住楼小于2万平方米
协议
选聘
物业
服务
企业
备案
要件
情况
内容
份数
1、招标人出具的少于三个投标人的证明:
(1)采取公开招标的,提供在公共媒介上发布的招标公告。
(2)采取邀请招标的,提供向3家以上物业服务企业发出邀请的证明。
2、规划部门批准的规划总平图。
3、其他
申核意见
县房地产管理局受理意见:
经办人:
负责人:
(公章)
年月日
招标编号:
枞阳县前期物业管理招标文件
(示范文本)
招标物业项目:
招标人:
(盖章)
法定代表人:
签字或盖章)
招标代理机构:
(盖章)
法定代表人:
(签字或盖章)
日期:
年月日
第一部份投标邀请
依照国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等法规的规定,现决定对XXXX小区的前期物业管理服务进行公开招标。
兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。
一、招标项目的简要说明
本项目位于枞阳县镇(乡)路号,四至范围:
东至外,西至,南至,北至(或见附图)。
本项目计划设计的物业类型为:
商住
本项目总用地面积平方米。
用地组成为:
建筑用地平方米(其中公建用地平方米),道路用地平方米,绿化用地平方米。
本项目总建筑面积平方米,其中:
住宅平方米(多层,高层);商业用房建筑面积平方米;办公用房建筑面积平方米;其他物业建筑面积平方米。
本项目共计建筑物幢(其中住宅幢套,非住宅平方米);建筑结构为。
本项目的建筑密度为%;容积率;绿化率为%。
本项目计划建设机动车停车位个,其中地上停车位个,地下停车位个;依照计划设计建造了非机动车停车场所平方米。
二、项目动工和完工交付使历时间
本项目于年月动工建设,共分期开发建设。
第一期工程计划于年月完工并交付利用;整个建设项目(计划)于年月全数建成完工交付利用。
三、物业管理用房的配置情况
一、物业服务企业办公等用房:
建筑面积为平方米;座落位置:
。
二、业主委员会活动用房:
建筑面积为平方米;座落位置:
。
四、物业工程质量保证金成立情况
物业工程质量保证金:
。
五、招标书的发售
投标人应于年月日时分前至枞阳县区路号室购买(领取)招标书。
出售的招标文件每套收取本钱费元整。
六、保证金的缴纳
一、投标人在购买(领取)招标书的同时缴纳投标保证金元整。
中标人的投标保证金于签定本物业管理合同之日起七个工作日内予以退还;未中标的投标保证金于中标结果发布之日起七个工作日内予以退还。
二、未按规定提交投标保证金的投标,将被视为无效投标。
七、投标地址
枞阳县镇(乡)路号附号室。
八、投标截止时间
投标截止于年月日时分,超期收到的或不符合规定的投标文件不接受。
九、招投标说明会
年月日时分,约请投标人一路踏勘招标物业现场并举行说明会。
十、开标时间、地址
一、开标时间:
年月日时分。
二、开标地址:
枞阳县镇(乡)路号室。
十一、投标询问
对本次招标提出询问的,请于年月日前与(姓名)联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。
地址:
邮编:
电话:
传真:
联系人:
(招标人)
第二部份技术规范及要求
本物业的物业服务依照《枞阳县普通住宅物业服务品级和收费标准》肯定服务品级标准,具体技术规范与要求和部份不同如下:
一、物业管理服务的内容
一、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护;
二、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的保护;
3、物业管理区域内的绿化养护和管理;
4、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及场所管理;
五、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时,进行必要的协调和管理;
六、物业管理区域的日常安全巡查服务;
7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理;
八、物业管理区域内业主、利用人装饰装修物业的服务;
九、;
10、。
二、物业管理服务的要求
一、按专业化的要求配置管理服务人员;
二、物业管理服务与收费质价相符;
3、;
4、。
三、物业服务品级标准。
综合管理服务:
级。
四、物业服务费的结算形式
(包干制/酬金制)。
五、主要设施设备的配置及说明(详见附件1)。
六、公建配套设施及说明(详见附件2)。
七、。
八、。
第三部份投标人须知
一、总则说明
(一)适用范围
本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。
(二)合格的投标人
一、投标人资格:
具有独立法人资格、资信良好,且有房地产行政主管部门颁发的级(含级)以上资质的物业服务企业。
二、。
(三)投标费用
无论投标进程中的做法和结果如何,投标人自行承担与参加投标有关的全数费用。
二、投标文件的编写
(一)投标文件格式
一、投标人应按招标文件提供的投标文件格式填写。
二、管理服务理念和目标
结合本项目的计划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本物业利用性质特点,提出物业管理服务定位、目标。
3、项目管理机构运作方式及管理制度
编制项目管理机构、工作职能组织运行图,论述项目领导(小区领导)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考查办法目录。
4、管理服务人员配置
按照物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各职位人员的具体情况。
五、对本项目前期介入工作方案。
(1)前期物业管理工作计划方案和各项工作流程;
(2)提出可行的前期介入服务方案。
(3)物业承接验收方案;
(4)前期介入绿化方案。
六、前期物业管理服务经费预算方案。
(1)依照本项目的物业利用性质、特点所拟定收取的物业服务费,分项计算出混合式住宅项目物业服务费的收支预案,和各项服务费用支出计划与数额预算方案;
(2)前期物业管理每一阶段的收入、支出项目测算及各类风险的预测;
(3)针对物业项目列出年度盈亏情况;
(4)项目增收节支办法。
7、按照物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案
(1)对物业共用部位、业主或利用人自用部位提供维修服务的方案;
(2)物业管理区域内共用设施设备的维修方案;
(3)业主、利用人装饰装修室内的服务方案;
(4)住宅外墙或建筑物发生危险,影响他人安全时的工作预案;
(5)物业管理区域内环境清洁保洁方案;
(6)物业管理区域内公共秩序保护方案和职位责任描述;
(7)绿化和园林建筑附属设施的保护、保养方案;
(8)公共、公建物业及物业服务行为公开方案;
(9);
八、物业维修和管理的应急办法
(1)业主、利用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急办法;
(2)业主与利用人自用部位排水设施阻塞的应急办法;
(3)雨、污水管及排水管网阻塞的应急办法;
(4)电梯故障的应急办法;
(5)消防应急办法;
(6);
(7)。
九、丰硕社区文化,增强业主彼此沟通的具体办法。
10、智能化设施的管理与维修方案。
1一、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。
1二、提供《业主临时管理规约》(《业主管理规约》)的建议稿。
13、;
1二、。
(二)投标报价
投标人应按照招标文件的要求写明本项目的物业服务品级标准、报价金额及测算依据。
投标人只允许每一个品级只有一个报价,招标人不接受有任何选择的报价。
(三)投标文件的份数和签署
一、投标人应按照本招标文件的要求,编制投标书共套,并明确注明“正本”或“副本”字样,一旦正本和副本有不同,以正本为准。
二、投标文件须统一用A4纸打印并由投标单位法定代表人签署和加盖章章。
3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。
三、投标文件递交的要求和无效
一、投标文件的密封
投标人应将投标文件密封,并标明投标人的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。
二、投标文件的修改和撤消
(1)投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。
经补充修改的内容为投标文件的组成部份。
投标在投标截止时间以后送达的补充或修改的内容无效。
(2)投标人对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交,并注明“修改或补充投标文件”字样。
3、投标文件有下列情形之一的,投标文件无效:
(1)未密封的;
(2)未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的;
(3)未能依照招标文件要求编制的;
(4)超期送达的;
(5)附有招标人不能接受条件的。
四、开标
一、开标地址设在;开标时间定于年月日时分;采取现场公开开标的方式,评标现场与开标现场分开,开标现场由招标人主持,招投标监督人、投标人参加。
二、参加现场开标的招标人代表、投标人代表均应在时分前签到完毕,有非因不可抗力迟到10分钟以上或不到等情况致使现场开标不能正常进行的,应当承担由此产生的一切损失。
3、招标人代表、投标人代表不能半途随意退场、改换。
招标人代表、投标人代表确需半途退场、换人的,需取得评标委员会全部成员的签字认可。
4、因招标人半途退场、换人影响本项目的正常开标的,取消其参加本项目的开标活动,并承担由此造成的一切后果。
五、开标采取集中会议结合现场答辩的方式进行。
六、现场开标会议由招标人主持,由监标人查验投标文件密封情况,确认无误后拆封唱标,但未按规定密封或超期递交的投标文件不予启封。
7、监标人
(1)监标人由枞阳县城区物业管理行政主管部门工作人员1名和招标人代表1名一路组成。
(2)监标人应当熟知招标文件的相关规定,并监督现场开标会议的进行。
(3)监标人负责查验参加现场开标会的各投标人提交的以下资格证书是不是符合招标文件的要求:
A、企业法人营业执照副本复印件(加盖公章),原件备查;物业管理资质证书副本复印件(加盖公章),原件备查;
B、异地物业服务企业已在枞阳县成立分公司的,提交总公司的企业法人营业执照副本复印件(加盖公章),原件备查;物业管理资质证书副本复印件(加盖公章),原件备查;异地备案证明复印件(加盖公章),原件备查;
C、公司法人代表授权委托书原件、授权委托人身份证原件及复印件;
D、异地物业服务企业已在枞阳县成立分公司的,提交总公司法人代表授权人身份证原件、复印件及分公司法人代表授权人身份证原件及复印件。
E、参加现场开标的两位答辩人的身份证原件及复印件;
F、参加现场答辩代表的授权委托书原件;
G、投标保证金收据原件;
H、投标许诺书原件。
I、
(4)监标人负责启封各投标人提交的投标文件并查验投标文件是不是符合招标文件的相关规定。
(5)投标人有下列情形之一的,监标人可当场宣布取消其投标资格:
A、投标人提交的资格证书,不符合招标文件的要求;
B、投标人提交的投标文件,不符合招标文件密封要求;
C、已启封的投标文件不符合招标文件的相关规定,未对招标文件做出实质性响应;
D、投标代表迟到或不到等情况致使现场开标不能正常进行的;
E、经评标委员会一致评定取消投标人本次投标资格的情形。
(6)监标人查验完毕后,如实填写现场报告查验书。
因部份投标人出现上述第(5)条的情形之一被监标人当场宣布取消投标资格而致使投标人少于三个不能继续正常开标的,招标人应当依照《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》从头招标。
八、开标会议大体流程:
(1)由主持人宣布开标会议开始;
(2)宣读招标人的法定代表人资格证明书或授权委托书;
(3)介绍本招标项目大体概况;
(4)介绍参加开标会议的人员名单;
(5)宣布监标人、评委、记录人、计时人及统分人的名单;
(6)由各投标人的代表交叉查验各投标文件密封的完整性;
(7)由监标人启封投标文件,对未按规定密封和超期送达的投标文件不予启封;
(8)由监标人查验已开封的投标文件是不是符合招标文件有关规定;
(9)评委独立研读投标文件;
(10)审核标书;
(11)现场答辩;
(12)现场评分;
(13)宣布开标结果,开标会议结束。
五、评标
一、招标人按照有关规定组建评标委员会,本项目的评标委员会成员共设人。
其中,招标人指派人,由招标人从枞阳县建委物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式肯定物业管理专家成员人,与投标人有利害关系的人不得进入本次招标活动的评标委员会。
二、本项目招标要求投标人进行现场答辩。
(1)现场答辩是评委对投标文件中不明确的地方、投标人对物业管理业务的掌握程度、招标项目的认知程度、承接能力及管理能力等与投标活动相关的事项要求投标人做出必要澄清和说明,投标人对评委的发问进行相应澄清和说明的活动。
(2)年月日时开始现场答辩。
投标人应指派本企业的负责人和该招标项目拟录用的管理处主任共两人准时参加现场答辩。
(3)现场答辩的方式为:
由本企业负责人进行企业陈述,拟录用的管理处主任负责回答评委提问,企业负责人可对拟录用的管理处主任的回答进行适当的补充。
(4)投标人拟派的答辩代表迟到或不参加现场答辩的,视为自动放弃对本项目的投标。
现场答辩包括企业陈述和评委提问两个阶段,原则上控制在15分钟内完成,其中企业陈述3分钟,评委提问12分钟。
企业陈述阶段历时不足3分钟的,剩余时间不累计加入评委提问时间。
(5)现场答辩原则上采用一问一答的形式,答辩人应按照评委提问组织答辩语言,言简意赅,每一个问题的答辩时间应控制在2分钟内。
3、评标标准:
见附件3。
4、评标办法:
(1)本项目由依法组建的评标委员会进行现场评标,评标严格依照招标文件的要求、条件及评分标准、方式进行。
(2)评委评分由投标文件实际得分和投标人现场答辩实际得分两部份组成。
(3)投标人的实际得分按照综合评估法进行统计。
所有分数的计算均采取去掉一个最高分和一个最低分再取平均值的方式,以综合评分最高的为中标人。
五、中标人的肯定及物业服务合同的签定
(一)中标人的肯定
一、招标人在投标有效期截止之日起日内(最长不超过30日)肯定中标人;
二、招标人在中标公示结束之日起3日内以书面形式向中标人发生中标通知书,中标通知书一经发出即发生法律效劳;
3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时,将中标结果通知所有未中标的投标人,并返还其投标文件;
4、;
五、。
(二)悔标责任
一、中标人接到中标通知书往后(最长不超过30日),无合法理由不与招标人依照招标文件和中标人的投标文件签定相应的物业服务合同的,中标无效,投标保证金不予退还。
未提交投标保证金的,对招标人的损失按予以补偿。
二、招标人在发出中标通知书往后(最
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