广州房地产开发成本水平调研报告.docx
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广州房地产开发成本水平调研报告
广州市房地产
开发成本水平调研报告
中联造价咨询有限公司
二〇一〇年十二月二十八日
附件4:
广州地区1#高层、2#多层工程量清单计价表(另附)
附件5:
南京地区1#高层、2#多层工程量清单计价表(另附)
附件6:
贵司提供的1#高层、2#多层工程量清单(另附)
广州市房地产
开发成本水平调研报告
前言
朗诗集团股份有限公司:
中联造价咨询有限公司受贵公司委托,对广州市房地产开发成本水平进行了调研。
调研期间,我们走访了相关房地产开发公司、工程造价咨询公司、广州市政务中心,搜集了与房地产开发行业的相关政策法规、工程招标相关资料,认真分析研究,比对广州与南京房地产开发行业相关地方政策和运作方法;调查搜集近期广州市建筑人工、主要材料、机械台班价格,以当地的工程计价定额、取费标准、材料价格,机械台班费用,依据委托方提供的1#-2#楼的工程量清单,编制了建筑工程成本控制价,详细地分析了广州地区高层、多层住宅楼建筑工程成本与南京地区同类建筑成本的差异;调研了广州地区典型楼盘的现状及造价指标。
通过调查研究分析,广州与南京地区房地产开发成本特别提醒如下:
◆配套设施建设费:
根据广州市与南京市差异对比表可以看出(若以总建筑面积10万平方米计):
用地面积2万平方米以内,建筑物9层以下至11层,计交费用比南京少缴366万元-114万元不等,建筑物12层至33层则比南京多交12万元-2143万元不等;用地面积2万平方米以上(含2万平方米),建筑物9层以下至26层计交费用比南京少缴960万元-10万元不等,建筑物27层至33层则比南京多缴25万元-235万元不等。
总体分析可以得出结论:
用地面积2万平方米或2万平方米以上,房地产开发建筑层数9层以下至26层以内,计交费用少于南京地区。
广州市配套设施建设费用与南京市对比表
广州市配套设施建设费计交费用(以10平方总建筑面积计)
南京市配套设施计交费用
用地面积<2万m2计交费用差额(元)
用地面积≧2万m2计交费差额(元)
楼层
楼层基数
用地面积<2万m2系数
用地面积≧2万m2系数
建筑总面积(m2)
用地面积<2万m2计交费用
用地面积≧2万m2计交费用
9层以下
1080
10.5%
5.0%
100000
11340000
5400000
15000000
-3660000
-9600000
10层
1200
10.5%
5.0%
100000
12600000
6000000
15000000
-2400000
-9000000
11层
1320
10.5%
5.0%
100000
13860000
6600000
15000000
-1140000
-8400000
12层
1440
10.5%
5.0%
100000
15120000
7200000
15000000
120000
-7800000
13层
1560
10.5%
5.0%
100000
16380000
7800000
15000000
1380000
-7200000
14层
1660
10.5%
5.0%
100000
17430000
8300000
15000000
2430000
-6700000
15层
1720
10.5%
5.0%
100000
18060000
8600000
15000000
3060000
-6400000
16层
1780
10.5%
5.0%
100000
18690000
8900000
15000000
3690000
-6100000
17层
1830
10.5%
5.0%
100000
19215000
9150000
15000000
4215000
-5850000
18层
2150
10.5%
5.0%
100000
22575000
10750000
15000000
7575000
-4250000
19层
2150
10.5%
5.0%
100000
22575000
10750000
15000000
7575000
-4250000
20层
2280
10.5%
5.0%
100000
23940000
11400000
15000000
8940000
-3600000
21层
2340
10.5%
5.0%
100000
24570000
11700000
15000000
9570000
-3300000
22层
2400
10.5%
5.0%
100000
25200000
12000000
15000000
10200000
-3000000
23层
2470
10.5%
5.0%
100000
25935000
12350000
15000000
10935000
-2650000
24层
2530
10.5%
5.0%
100000
26565000
12650000
15000000
11565000
-2350000
25层
2590
10.5%
5.0%
100000
27195000
12950000
15000000
12195000
-2050000
26层
2980
10.5%
5.0%
100000
31290000
14900000
15000000
16290000
-100000
27层
3050
10.5%
5.0%
100000
32025000
15250000
15000000
17025000
250000
28层
3120
10.5%
5.0%
100000
32760000
15600000
15000000
17760000
600000
29层
3190
10.5%
5.0%
100000
33495000
15950000
15000000
18495000
950000
30层
3260
10.5%
5.0%
100000
34230000
16300000
15000000
19230000
1300000
31层
3330
10.5%
5.0%
100000
34965000
16650000
15000000
19965000
1650000
32层
3400
10.5%
5.0%
100000
35700000
17000000
15000000
20700000
2000000
33层
3470
10.5%
5.0%
100000
36435000
17350000
15000000
21435000
2350000
34层以上
按公式70X+1200计算
◆土地使用税:
广州地区按实际占用地面积每年每平方米计取,大城市1.5-30元,中等城市1.2-24元,小城市0.9-18元,县\镇0.6-12元。
若以用地面积2万平米与南京市区一级地段比较,广州市房地产开发成本最高每年可能增加40万元。
◆1#楼高层建筑地下部分比南京每平方米高18元;地上部分武汉比南京每平方米高12.5元。
如以地上建筑面积10万平方米计,则可能增加建设成本125万元,控制好可持平。
◆2#楼多层建筑地下部分广州比南京每平低5元;地上部分广州比南京每平高31元。
如以地上10万平米计,则可能增加建筑成本310万元。
◆广州未实行强制性外墙保温及高层建筑的防火要求。
但是否执行国家标准应关注。
◆钢筋:
广州市钢筋综合每吨平均低于南京180元/吨,高层住宅楼每平钢筋含量0.06吨/m2,开发10万平方米,则可能减少成本108万元。
◆商品砼:
广州市现行商品砼信息价与南京市现行的市场信息价持平。
尽管广州地区的水泥价格比南京高:
32.5#高于南京30元/吨,42.5#高于南京66元/吨,但中砂、碎石比南京地区低32元/m3-7元/m3,商品砼、混凝土的损耗率比南京低0.5-2%
◆广州市现行定额人工工资标准比南京高36-30元/工日,建筑市场劳务信息人工单价的低价仍高于南京30%—45%。
◆广州市商品房多为精装修房:
普通装修标准800-1000元/m2,标准样房装修1500-2000元/m2,豪华型装修3000元-4000元/m2。
据此,则可能增加开发商的投资成本。
◆根据典型小高层住宅楼盘调研,广州市9层左右的住宅,每平建筑工程建造成本2076元(含一般装修,不含水电安装、弱电、电梯、室外配套工程)。
以上几点系我方调研之管见,仅供贵司参考,详见报告正文
一、工程招标和工程计价方面的法律法规及其对建造成本的影响
(一)广州市工程量清单计价招标、投标、评标实施法规文件
1、广州市建设工程项目招投标、评标实施细则
广州房地产开发项目无特殊的审批要求,《广州市建设工程招标投标管理办法》第三条规定“市发展改革部门负责招标投标活动的指导和协调,对重大项目招标投标进行监督检查;市、区建设行政主管部门负责房屋建筑和市政基础设施工程项目招标投标活动的监督执法”。
《广州市建设工程招标投标管理办法》(穗建筑[2010]69号),详见本报告附录1。
2、广州市当地开发商实际招标做法
根据我们与广州当地房地产开发企业相关人员的交流,了解到民营企业房地产开发商的建设工程招投标做法比较灵活,房地产开发项目一般不委托招标代理机构进行招标,多为自主招标,但必须在《招投标监管部门》备案。
具体做法:
(1)开发商确定了邀请投标单位,一般以双方协商。
业主不提供工程量清单,仅提供工程项目的全套施工图纸,投标单位根据自身的资质条件、施工能力、施工技术、机构设备、市场现行材料价格、按建筑面积单方固定总价报价,投标单位固定总价中应当考虑市场的全部可能发生的风险,包括政策性调整风险,以最低标中标;(3)开发商与中标单位洽谈,并请中标单位以书面文件形式,保证按质按量完成工程项目的具体措施,开发商最终才与中标单位签订施工合同。
根据我们与当地房地产开发部门、造价部门相关人员的交流,了解到民营企业房地产开发商工程建设项目一般多为邀请招标和议标。
招标控制价的要求详见《广东省建设工程计价通则》(2010)第8单节(详见附录2)。
3、总承包工程招标在取得当地政府规定取费类别基础上再下浮的比例
根据调查了解,广州市不管是多层、小高层、低密度住宅楼工程项目,当地政府并未按建设规模划分工程类别,而是按工程项目所在地区的政府规定的费用标准计取相关费用。
(1)广东省按地区划分为一、二、三、四类地区:
广州市、深圳为一类地区,二类地区为珠海、佛山、东莞、中山;三类地区为汕头、惠州、江门;四类地区为韶关、河源、梅州、汕尾、阳江、湛江、茂名、肇庆、清远、潮州、揭阳、云浮。
工程量清单招标的工程项目不论大小一律按工程项目所在地区分类计取相关费用。
投标单位中标后开发商可与中标单位协商工程总价下浮的比例,中标单位根据市场及自身的施工条件选择总价下浮的比例,一般最高下浮达8%。
(2)开发商自主招标的房地产项目,多以建筑面积单方固定总价的方式,为一口价,不下浮、不调整,重大设计变更除外。
4、开发商主要材料的供应方式
广州市当地房地产开发商对工程项目多采用包工包料的承包方式,甲供材采购或第三方供货方式对开发商并无多少好处:
(1)甲供材开发商自己采购,增加材料管理人员的费用开支,增加了材料检测费用;
(2)不管甲供材还是委托第三方供货,开发商必须垫付大量的现金,制约了开发商的现金流,而开发商最关注的是资金的合理使用搭配;(3)开发商对工程项目采取的是固定总价即一口价包死,规避了主要材料市场价大幅波动及政策性调整的风险。
5、主管部门对材料设备采购的特殊要求
根据调查了解,广州当地不存在商品混凝土、预拌砂浆、散装水泥垄断供应;供水、供电、供气为市政公用配套项目,广州市城乡建设对这部分费用都有明文规定的收费标准,市场透明;供电设备如户外线路、变压器设备安装工程等,根据设计负荷及容量提供设备和安装服务,广州地区依据相关规定,开发商可进行招标,相关施工单位《供电公司》中标后,开发商可与其协商下浮比例,签订施工合同,确定工程竣工结算方式,结算由开发商报送具有资质的工程造价咨询机构进行审核确认最终工程造价。
社会价主管部门对材料设备采购并无特殊要求,只要达到设计标准及相关验收标准。
6、专业性较强的工程招标方式
专业性较强的工程项目招标方式有总承包方式:
(1)工程项目固定总价确定,总承包单位自行将专业性较强的工程如窗、栏杆、精装修、屋面防水、外强保温、消防、电梯等直接分包给相关专业施工单位;
(2)开发商也可以将此专业较强的工程项单独招标发包,与专业施工单位单独签订施工合同。
同样,开发商与总承包方签订相关配合范围和内容的协议,明确总承包服务费用和配合费用;(3)对单独发包工程,开发商与邀请中标单位协商施工合同总价,“一口价包死”。
(二)工程计价方面
1、目前采用的计价文件
广州市市目前采用的计价文件为《广东省建筑与装饰工程综合定额》,取费标准详见广州市〈建筑与装饰工程工程量清单计价程序表〉。
《综合定额》中除了政府部门规定的相关费用不按季度调整外,其中人工费、材料费、机械台班费均按造价管理部门每个季度定期发布的《广东工程造价》市场信息价进行调整,这与江苏南京地区的计价调整方法有很大的不同,南京地区定额人工费、机械台班费用基本固定,以当地政府及造价管理部门不定期地发布的相关文件进行调整,材料价格可以工程项目当期市场信息价调整。
广东省广州地区与江苏省南京地区的工程量计价依据、计价模式大同小异。
2、工程计价程序与取费分析比较
(1)广州市工程量清单计价单位工程造价计算程序表
序号
费用名称
计算基础
费率
1
分部分项工程费
1.1+1.2+1.3
1.1
定额分部分项工程费
1.2
价差
人工、材料、机械
1.3
利润
人工费(定额人工费+人工价差)
18%
2
措施项目费
2.1+2.2
2.1
安全文明施工费
2.1.1+2.1.2
2.1.1
按定额子目计算的安全文明施工费
2.1.1.1+2.1.1.2+2.1.1.3
2.1.1.1
定额安全文明施工费
2.1.1.2
价差
人工、材料、机械
2.1.1.3
利润
人工费(定额人工费+人工价差)
18%
2.1.2
按系数计算的安全文明施工费
1
3.18%(单独承包装饰装修工程2.52%)
2.2
其他措施项目费
2.2.1+2.2.2
2.2.1
按定额子目计算的其他措施项目费
2.2.1.1+2.2.1.2+2.2.1.3
2.2.1.1
定额其他措施项目费
2.2.1.2
价差
人工、材料、机械
2.2.1.3
利润
人工费(定额人工费+人工价差)
18%
2.2.2
措施其他项目费
2.2.2.1+2.2.2.2+……2.2.2.5
2.2.2.1
文明工地增加费
1
按照定额28.1规定计算
2.2.2.2
夜间施工增加费
夜间施工项目人工费
20%
2.2.2.3
赶工措施费
1
按照定额28.3规定计算
2.2.2.4
泥浆池(槽)砌筑及拆除
按照定额28.4规定计算
2.2.2.5
其他费用
按实际发生或经批准的施工组织设计方案计算
3
其他项目费
3.1+3.2+……+3.8
3.1
材料检验试验费
1
0.3%(单独承包土石方工程不计算)
3.2
工程优质费
按照定额29.2规定计算
3.3
暂列金额
1
10~15(结算按实际数额)
3.4
暂估价
按照定额29.4规定计算
3.5
计日工
按照定额29.5规定计算
3.6
总承包服务费
分包专业工程造价
按照定额29.6规定计算
3.7
预算包干费
1
0~2%(具体内容见定额29.8)
3.8
其他费用
按实际发生或经批准的施工组织设计方案计算
4
规费
4.1+4.2+4.3
4.1
工程排污费
按有关部门的规定计算
4.2
施工噪音排污费
按有关部门的规定计算
4.3
危险作业意外伤害保险费
1+2+3
0.10%
5
不含税工程造价
1+2+3+4
6
防洪工程维护费及税金
5
按税务部门有关规定为3.54%,其中防洪工程0.13%
7
含税工程造价
5+6
附注:
1、材料检验试验费,编制概算价、预算价和招标控制价时,按照广东省建筑与装饰工程综合定额相应规定计算;工程结算时,除合同另有约定外,按照实际发生的费用计算。
(对地基基础、主体结构、建筑幕墙、钢结构、消防、防雷等工程进行专项检测,其费用由发包人承担,并列入工程建设其他费用的研究试验费内。
)
2、发包人供应到现场且由承包人负责保管的材料和设备,承包人承担合同约定的保管责任,并按照材料和设备价格的1.5%收取保管费。
单价5万元以上的材料和设备保管费,按照合同双方协商约定计算。
列入其他其他项目费.结算时,在税后工程造价中扣减甲供材料和设备价格。
(2)江苏南京市工程量清单计价单位工程造价计算程序表
序号
费用名称
计算公式
备注
一
分部分项工程量清单费用
工程量×综合单价
其中
1、人工费
人工消耗量×人工单价
2、材料费
材料消耗量×材料单价
3、机械费
机械消耗量×机械单价
4、企业管理费
(1+3)×费率
5、利润
(1+3)×费率
二
措施项目清单费用
分部分项工程量×费率或综合单价×工程量
三
其他项目费用
四
规费
其中
1、工程排污费
(一+二+三)×费率
按规定计取
2、建筑安全监督管理费
3、社会保障费
4、住房公积金
五
税金
(一+二+三+四)×费率
按当地规定计取
六
工程造价
一+二+三+四+五
(3-1)广州地区费率标准
广州地区费率标准的取费基数与南京地区有很大差别:
综合单价中和管理费是综合定额中的人工单价加定额中机械费作为取费基数,而南京地区为调整后的人工费加机械费为取费基数;广州地区综合定额中利润为调整后的人工费乘以费率,南京地区为调整后的人工费加调整后的机械费乘以费率;广州地区措施项目费的计取与南京地区基本相同;广州地区规费仅计取工程排污费、施工噪音排污费及防洪工程维护费,人工费及施工企业管理费中包涵了社会统筹保险和住房公积金,而南京地区将社会统筹保险、住房公积金另外按标准计取。
①施工企业管理费:
广州地区施工管理费按大小城市分为四类地区,其计算方法为:
(现行人工费+机械费用)×分摊费率,表格如下:
管理费费率分类取费参考表单位:
%
序号
章节名称
一类地区
二类地区
三类地区
四类地区
系数
1
0.875
0.75
0.625
1
土石方工程
15.5
13.56
11.63
9.69
2
桩基础工程
17.38
15.21
13.04
10.86
3
砌筑工程
15.14
13.25
11.36
9.46
4
混凝土及钢筋混凝土工程
28.75
25.16
21.56
17.97
5
木结构工程
15.43
13.50
11.57
9.64
6
金属结构工程
14.47
12.66
10.85
9.04
7
屋面及防水工程
14.46
12.65
10.85
9.04
8
防腐、隔热、保温工程
14.46
12.65
10.85
9.04
9
楼地面工程
17.73
15.51
13.30
11.08
10
墙柱面工程
17.73
15.51
13.30
11.08
11
天棚工程
15.07
13.19
11.30
9.42
12
门窗工程
14.66
12.83
11.00
9.16
13
幕墙工程
14.66
12.83
11.00
9.16
14
细部装饰及栏杆工程
15.87
13.89
11.90
9.92
15
家具工程
15.07
13.19
11.30
9.42
16
油漆涂料裱糊工程
15.07
13.19
11.30
9.42
17
广告牌工程
13.75
12.03
10.31
8.59
18
景观工程
15.67
13.71
11.75
9.79
19
石作工程
14.12
12.36
10.59
8.83
20
其它工程
14.07
12.31
10.55
8.79
21
模板工程
26.35
23.06
19.76
16.47
22
脚手架工程
15.42
13.49
11.57
9.64
23
垂直运输工程
17.11
14.97
12.83
10.69
24
材料二次运输
16.12
14.11
12.09
10.08
25
成品保护工程
14.35
12.56
10.76
8.97
26
混凝土泵送增加费
28.75
25.16
21.56
17.97
②施工企业利润:
广州地区的施工企业利润按现行人工费用乘以18%不同地区的系数=(定额人工费+差价)×18%×系数(广州地区每季度均发布定额结算人工单价)。
利润费率分类取费参考表单位:
%
序号
章节名称
一类地区
二类地区
三类地区
四类地区
系数
1
0.875
0.75
0.625
1
现行人工费用
18
15.75
13.50
11.25
③税金:
包括营业税、城市建设维护税、教育附加费、采用综合税率,各地税务部门有其他规定时,由当地造价管理机构根据税务部门的规定进行补充。
广州地区税金取3.41%
(3-2)江苏省南京地区费率标准
1)南京地区企业管理费和利润表
序号
项目名称
计算基础
企业管理费率(%)
利润率(%)
一类工程
二类工程
三类工程
一
建筑工程
人工费+机械费
31
28
25
12
二
预制构件制作
人工费+机械费
15
13
11
6
三
构件吊装、打预制桩
人工费+机械费
11
9
7
5
四
制作兼打桩
人工费+机械费
15
13
11
7
五
大型土石方工程
人工费+机械费
6
4
2)南京地区措施项目费用表
项 目
计算基础
费率(%)
建筑工程
单独装饰
安装工程
现场安全文明施工措施费
分部分项工程费
(见下表)
夜间施工增加费
0~0.1
0~0.1
0~0.1
冬雨季施工增加费
0.05~0.2
0.05~0.1
0.05~0.1
已完工程及设备保护
0`0.05
0~0.1
0~0.05
临时
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