关于物业管理若干问题的思考.docx
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关于物业管理若干问题的思考
生态城物业管理研究
关于物业管理若干问题的思考
【编者按:
高品质的物业管理是建设和谐社区的基础。
我国物业管理普遍存在物业管理基层组织乏力、物业费收取难、私搭乱建、公共用房挪作他用等突出问题。
本文从问题导向入手,围绕物业管理的典型问题进行了初步分析,并参考其他区域经验,提出政策建议,供生态城制定物业管理规定提供参考。
】
一、物业管理体制机制不畅问题
物业管理体制机制参与面广,物业管理主管部门责任分工不明确;居委会在指导业委会、监督物业公司、协调物业纠纷等方面力度不够;业委会组织方式松散,成员多为公益性质,参与渠道缺乏,导致参与热情不高和组织力不强,难以真正代表业主利益,且易被物业企业利益引导;物业纠纷协调机制缺乏或不力,遇到问题各执一词,协调解决能力欠缺、效果不佳;物业服务企业在夹缝中求生存,处境尴尬。
(一)其他地方经验做法
1、深圳市。
2014年1月1日实施的《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》在理顺居委会、业委会和物业企业关系上做了许多安排。
明确房管、街道办、社工站等各部门具体物业管理职责;对业委会委员发放津贴(来源);业委会可聘请执行秘书(目前一般的业委会机构是一个主任,两个副主任,一个秘书,三个委员),负责处理日常事务;建立物业管理联席会议制度,协调处理物业管理的重大问题。
2、武汉市江汉区。
推行“三方联动”社区管理模式,实施社区居委会、业委会、物业公司的工作人员交叉任职,动员业主共同参与社区建设管理,三方共享社区资源,协商解决问题。
3、天津市和平区。
实行“社区党委领导、居委会扶持引导、业委会协调监督、物业公司服务”的四位一体社区管理模式。
居委会、业主委员会和物业公司高管实行交叉任职,业委会代表在居委会任主任助理,物业公司经理任居委会主任助理,居委会人员任物业公司经理助理,并建立三方定期联席会议制度。
(二)政策建议
1、强化物业管理各方职责。
一是强化居委会、业委会和物业公司等物业活动参与方的具体职责;二是强化物业主管部门、社区事务主管部门、城管、市政、公安、市容环卫、环境保护、工商等主管部门的具体职责,做到职责清晰、分工明确。
2、实行业委会委员津贴制,聘用专职秘书。
将业委会委员志愿、无偿服务改为有偿服务,由业主大会决定,对业委会委员实行津贴制,并聘请专职秘书负责日常事务,业委会委员津贴和执行秘书薪酬从服务费中提取。
津贴制,有助于调动业委会委员的工作积极性,提高参与热情。
设立专职秘书,代表业委会具体参与小区管理,强化业委会工作力度。
(专职人员的费用来源,建议由社会局社工担任,一是可以加强同社区居民的联系,二是可以起到承上记下的作用,体现了下面第3点的思想)
3、实行居委会业委会成员交叉任职。
根据中办、国办2010年印发的《关于加强和改进城市小区居民委员会建设工作的意见》中规定:
“提倡小区党组织班子成员、小区居民委员会成员与业主委员会成员交叉任职”的精神,生态城可探索实施业委会与居委会成员交叉任职。
一是鼓励具有小区业主身份的居委会成员,通过选举成为小区业委会委员;二是鼓励业委会成员参加居委会选举,居委会成员设定一定比例的业委会委员;三是聘请物业公司负责人到居委会挂职,担任居委会主任助理,参与社区管理。
4、建立物业管理联席会议制度。
由物业主管部门或社区管理主管部门牵头,定期组织居委会、业委会和物业企业以及公安、执法大队、信访等各方代表参与的联席会议,调处突出问题。
二、关于物业费收取问题
业主拖欠或拒交物业费原因众多,主要包括:
开发商遗留房屋质量问题未解决,业主对物业服务不满意,业主未入住等。
(一)其他地方经验做法
1、合肥——公示催交。
业主未按时足额交纳物业费的,物业服务企业在物业管理区域内,公示未交费业主名单及欠费情况。
2、沈阳——未入住也要缴纳物业费。
业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由,拒付物业服务费。
3、广州、上海——交易和权属变更限制。
广州规定,产权人必须缴清物业费后方可办理产权交易和权属变更,由交易机构代扣。
上海市要求,必须提供物业费缴费凭证方可办理房产权属交易手续。
4、北京——限制选举权利。
业主拒付或者不按时缴纳物业服务费,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中限制其被选举权和表决权。
5、深圳——第三方支付。
目前,深圳已在全国率先开通支付宝缴纳物业费,业主可通过支付宝缴纳包括物业服务费、车位费、公共能耗费等费用。
(二)政策建议
1、参考沈阳做法,业主未入住也要缴纳物业费。
根据最高人民法院的司法解释,物业企业已提供服务,业主以未入住为由抗辩缴纳物业费的,人民法院不予支持。
建议生态城明确规定,业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。
2、参考合肥做法,公示催交。
业主未按时足额交纳物业费的,物业企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。
需要说明的是,公示业主姓名存在一定的法律诉讼风险,应谨慎实施。
3、参考深圳做法,鼓励第三方(银行)托付物业费。
通过居民服务卡预付费方式,业主将物业费托付给第三方。
需要说明的是,如果强制推行第三方托付物业费,将居民服务卡作为缴费的唯一方式,存在违反公平交易的法律风险,建议鼓励物业企业与业主签署第三方代缴物业费协议,实现由行政干预向民事约定的变通。
4、参考北京、广州、上海做法,限制相关权利。
参考北京做法,建议将足额缴纳物业费作为居委会和业委会成员选举条件之一。
参照广州、上海做法,将足额缴纳物业费作为房屋交易的前提条件。
三、关于物业纠纷调解问题
物业企业和业主之间的纠纷,主要涉及物业费收取、物业服务质量、房屋维修等,牵涉面广,标的额小,各执一词,处理起来比较复杂。
从实践来看,物业管理纠纷诉诸法律,诉讼成本高、判决执行难,通过协商调解更为经济有效,人民调解成为处理物业纠纷的首选方式。
(一)其他地方经验做法
1、成都。
成立物业纠纷调解中心和物业纠纷人民调解委员会,并制定物业纠纷人民调解委员会工作规程,推动调解物业纠纷工作程序规范化。
2、苏州。
建立了四级物业纠纷调解组织网络。
设立由建设、司法、公安、民政、市容市政、物价等部门组成的物业纠纷人民调解指导委员会;在县级市(区)建立物业纠纷人民调解委员会,并聘任1至2名专职人民调解员;在镇(街道)建立人民调解委员会物业纠纷调解工作室,可聘任专职调解员;在村(社区)建立相应的人民调解委员会。
3、上海。
出台《关于规范人民调解组织参与房地产和物业管理纠纷调解的若干意见》,明确了调解纠纷范围和调解程序,建立了调解工作考核制度和协调制度。
(二)政策建议
1、参照苏州,建立管委会和社区两级物业管理纠纷指导和调解组织体系。
管委会成立由建设局、社会局、法制局、综合执法大队、公安局以及信访部门组成的物业纠纷人民调解委员会,统筹协调指导纠纷调解工作。
重点在社区层面组建物业主管部门牵头,居委会、业委会、物业服务业企业等参与的物业纠纷调解工作组,可聘任专职调解员,组成专兼职相结合的调解队伍。
2、参照成都和上海,出台物业纠纷调解工作规定,明确调解纠纷范围,规范调解程序,建立考核制度、信息逐级报送制度、调解员定期培训制度,实现物业纠纷调解工作规范化、制度化。
四、关于物业服务企业约束问题
物业企业不按物业合同履行义务,违规操作,主要原因是:
现行制度对物业企业缺乏硬约束,现行法律处罚力度弱,物业企业违规成本低;缺乏统一的物业服务标准,业主和物业企业就服务质量争议各执一词;尚未形成系统的物业企业管理体系,监督物业企业规范运营。
(一)其他地方经验做法
1、杭州——物业服务保证金制度。
物业服务企业向物业主管部门办理物业服务合同备案时,应按照该物业管理区域3个月物业服务费用的标准缴纳物业服务保证金。
如果物业企业出现违规操作和破坏业主利益行为,用保证金来支付赔偿费用。
2、北京——物业企业信用管理制度。
将物业企业运营纳入信用管理,实行物业服务企业及项目负责人信用记分制度,根据记分结果进行年底考核,奖优罚劣。
同时,将信用信息作为物业企业资质等级核定、物业管理示范项目评定、物业服务评估监理、物业管理行业专家选聘的依据。
(二)政策建议
1、建立物业服务保证金制度。
物业企业根据物业主管部门对其的信用考核结果,每年缴存年物业服务费总额一定比例(例如:
物业管理区域三个月费用)的信用保证金。
物业企业未履行合同义务或提前退出的,由业委会负责对社区环境卫生、公共设备维护实施管理,费用从物业服务企业信用保证金中列支,直至新物业企业入场。
物业服务保证金属经济担保,其收取金额不应过高,不能大幅增加物业企业的经营成本。
此外,为有效实施,此制度应与物业企业信用管理制度一并推行。
2、建立物业企业信用管理制度。
由生态城物业管理主管部门会同社区行政管理机构定期开展物业项目的考核评价,将考核结果纳入生态城物业企业信用管理系统,对信用良好的物业企业给予一定的奖励或补贴。
信用信息可作为物业企业资质升级、缴存保证金比例和在生态城拓展新业务的依据。
3、制定生态城绿色物业服务标准。
明确物业企业的资质、服务项目、服务质量、服务等级要求,实现对物业服务内容的量化考核,为评估物业服务质量,测算物业费提供依据,作为前期物业企业选聘的门槛。
绿色物业服务标准应有利于推动生态城物业实现绿色运营,在绿色建筑、太阳能系统、垃圾气力输送系统等公共设施、设备的管理上形成特色。
五、前期物业管理中的开发商遗留问题
从实践来看,对于小区水管漏水、电梯故障等问题,开发商和物业企业相互推诿,实际上这是开发商遗留问题,开发商在选聘前期物业企业时,对前期开发与后期管理的分界线约定不明。
多数物业企业是开发商下属单位,依附、受制于开发商,背负着大量开发商遗留问题,成为业主维权的对象。
(一)其他地方经验做法
《北京市物业管理办法》对前期物业法律关系进行了比较明晰的规定。
一是明确要求建设单位承担前期物业服务责任。
销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件,在业主大会成立之前,由建设单位承担物业的维修养护和管理完善责任;二是明确了前期开发与后期管理的责任分界线。
把物业共用部分交接查验作为前期开发与后期管理的界限,业主大会成立并确定物业管理方式后,建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接。
同时,引入第三方机构进行承接查验,并规范了交接查验的标准和行为。
(二)政策建议
1、明确开发商对前期物业管理公司的行为承担责任。
当开发商为业主选聘的物业公司与业主因侵权或违约而发生纠纷时,明确开发商作为前期物业公司保证人的责任,在前期物业公司与业主发生纠纷时,承担连带责任。
具体责任在天津市物业管理规定基础予以细化。
2、规范前期物业服务合同,明确开发商与物业服务企业的权责。
推行前期物业管理服务合同范本,把开发商与物业服务企业的权利义务界定清楚。
六、关于私搭乱建问题和小区非法商业活动扰民问题
私搭乱建侵占公共利益,破坏小区整体环境,小区非法商业活动扰民,原因在于“四不管”:
邻居不愿管、物业不敢管、建委无权管、城管不好管。
邻居碍于情面或不想惹是非;小区建设和商业活动的监管涉及建设、规划、工商、城管、业委会及物业公司等多个部门,其中建设、规划有管理权却难以执法,业委会及物业服务企业有劝阻权而无强制权,工商、城管有执法权,但履行程序时间长,执法主动性不强。
(一)其他地方经验做法
1、天津市河东区——物业公司起诉
业主私搭乱建并没有损害物业服务企业利益,真正的受害人是全体业主,业委会才有起诉资格。
为解决物业企业主体资格问题,2009年4月,最高人民法院发布司法解释,规定:
“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持”。
最高法的解释为物业公司起诉私搭乱建业主提供了法律依据。
实际操作中,2004年3月,天津市河东区法院受理首起物业公司起诉业主私搭乱建的案件,并判决业主拆除违法搭建物,开启了物业公司诉讼私搭乱建业主的先河。
2、其他地方——强制拆除
大部分地区均采取联合执法机制,对私搭乱建行为采取依法强拆。
生态城也是如此。
2013年12月,生态城执法大队、建设局、公安、消防、法制等部门联合行动,对红树湾等小区违章建筑物实施了强制拆除。
(二)政策建议
1、建立联合执法机制。
建立由综合执法大队牵头,建设局、社会局、公安局、工商局、法制局、办公室等部门组成的联合执法机制,形成一套包括立案、调查取证、强制实施的工作程序。
2、探索建立强拆简易程序。
强制拆除履行程序时间较长,一般情况下从立案到实施需7个月左右,时效性差。
为此,应早发现,早启动程序,并探索简化程序、缩短时间的新模式,确保对违章搭建和非法商业活动早发现、早拆除、早取缔。
3、明确居民行为禁止性条款。
在管理规约和物业服务合同中增加有关业主行为的禁止性条款:
“在住宅小区内业主不得有下列行为:
在小区内空地搭建各类违章建筑,堆放物品;占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场等公用设施进行商业性活动影响其正常使用功能;侵占或损坏绿地、花草树木、践踏花园草地;饲养家禽、家畜。
”
4、开展定期整治。
每年定期就小区内私搭乱建、乱堆乱放和非法商业活动等违规行为开展整治,集中实施强制拆除或取缔。
5、支持物业公司、居委会、业委会起诉。
对相关主体就私搭乱建和小区商业扰民问题提起诉讼的权利进行支持和保护。
七、关于公共用房问题
物业管理用房、公共服务用房既存在缓建、减建问题,也存在改公益用途为私利性经营或出租、转让、抵押等问题,业主方力量单薄,往往睁一只眼闭一只眼,难以维权。
(一)其他地方经验做法
1、广东省。
出台《关于规范住宅物业配建社区公共服务用房的意见》,一是要求在土地出让合同中明确约定由开发建设单位配建社区公共服务用房,其产权属于民政部门所有;二是将公共服务用房建设标准、规模等纳入规划设计方案,严格审批;三是要求公共服务用房与住宅物业项目统一规划设计、同步配套建设、同步交付使用;四是要求公共服务用房严格按照规划批准用途使用,不得改变用途,社区任何单位和个人不得以任何名义侵占公共服务用房,不得闲置和擅自改变其使用性质,不得用于经营、出租、转让、抵押或挪作他用。
广东省还出台关于物业用房配建标准的细则规定,要求物业服务用房最低不少于50平方米,业委会办公用房最低不少于10平方米,物业服务用房的所有权属于全体业主,专用于物业管理服务工作,不得挪作他用。
同时,要求建设单位在项目规划设计时,物业用房的设计方案须备案审批。
2、深圳市。
出台《深圳经济特区物业管理行业管理办法》,要求参加物业管理选聘的企业在投标书中应提供物业管理用房的使用方案,明确物业管理用房的用途。
3、湖北省。
在制定的物业管理相关规定中明确:
物业企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应提请业主大会讨论决定同意。
开发商利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应征得相关业主、业主大会、物业企业同意。
(二)政策建议
1、在建设阶段约束开发商。
要求开发商将公共服务用房建设纳入规划设计方案,实施严格审批。
同时,要求公共服务用房与住宅物业项目统一规划设计、同步配套建设、同步交付使用。
2、在前期物业管理阶段约束开发商。
要求开发商在前期物业管理服务合同中明确约定物业管理用房和公共服务用房的具体面积、产权归属、具体用途等内容。
同时,实施前期物业管理服务合同备案制,为后期监管提供依据。
3、在物业选聘环节约束物业企业。
物业选聘时,要求物业企业在投标书中提供物业管理用房的使用方案,明确物业管理用房的用途。
签订物业服务合同时,要求明确改变公共用房用途和所获收益分配应由业主大会决定。
将物业企业的承诺写入选聘合同转化为具体义务,从而实现对公共用房使用的有效约束。
4、在信用考核环节约束开发商和物业企业。
加大对社区公共用房的管理力度,将开发商和物业企业对公共用房的使用纳入信用管理,要求开发商和物业企业不得将公共服务用房出租、出售、转让、抵押,不得利用社区公共服务用房从事与社区建设无关、以营利为目的的经营活动。
一经出现违规情况,取消责任企业各类社区建设奖项的评选资格,情节严重的限制其在生态城开展新的业务。
八、关于停车位管理及收费问题
停车收费一直是物业管理的难题,乱停、乱占、乱收费现象普遍存在,主要原因有:
规划问题,规划车位数量先天不足,没有预留公共车位;权属问题,车位所有权不清;操作问题,开发商将公共用地改建停车位或车位租售不合理,物业企业只收费不管理、收费标准不统一、将公共停车位收费收益据为己有。
(一)其他地方经验做法
1、上海市。
一是明确公共车位权属和收费。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位,属于业主共有。
车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项,由业主大会决定;二是优先保障本区业主停车利益。
停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;三是强化了法律责任。
建设单位违反停车位规定,处以1—10万元罚款。
2、江苏省。
一是明确建设单位的要求。
建设单位办理房屋预销售登记后应明示出售或者附赠的车位,公示拟出售车位的产权证明和出售价格。
多余的车位可出租给小区外的使用人,但期限不得超过六个月;二是明确了车辆停放要求。
规划车位不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行;三是明确了停车收费。
在公共场地停放车辆,应当由业主大会决定停车费的收费标准和收益用途;四是规定了前期物业管理阶段的停车收费要求。
业主大会成立前占用公共场地停车收费的,应当在前期物业服务合同中约定,停车费收益70%纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。
(二)政策建议
1、明确公共车位权属。
占用业主共有的道路或者其他场地的车位,属于业主共有,相关收益亦归业主共用。
2、预留访客公共车位。
住宅设计要根据住户总数,按一定比例设计、预留访客公共车位。
3、明确车辆停放、收费要求。
车位划定和停放不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。
车辆的收费和管理等事项,由业主大会决定,并报物价主管部门备案。
4、优先保障本区业主停车利益。
停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;即使转让,也应是短期行为(6个月内)。
5、加强停车合同管理。
停车合同必须明确车位归属、收费标准、业主与物业企业的权利义务和责任。
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