1、“聚沙行动”项目建议,深圳市百利行物业发展有限公司,一、工程建设类,建议人：林旭明建议项目：光源的选择建议理由：主要从能耗方面考虑，如T8灯管与T5灯管能耗相差12W，石英灯与LED灯差别就更大。应用措施：光源品种的选择尽量选用低能耗产品，如：节能灯、T5灯管、LED灯、投光灯、高频无极灯等，减少用金属卤化灯、钠灯、石英灯、普通灯泡等。地下车库照明采用T5灯管；小区大门照明采用高频无极灯或投光灯；园林照树采用投光灯；楼梯步级照明采用LED灯。,建议人：林旭明建议项目：灯具的选型建议理由：我们从红树湾目前使用的灯具，南二期电梯前室及入户前玻璃吸顶灯损坏严重，主要由于装修期搬运材料由于灯具低导致碰
2、撞；另外园林灯透光面小，导致灯具安装了近100W的灯管，但没能起到应有的效果。应用措施：电梯前室（普通层高）减少选用吸顶灯具，建议采用节能灯筒灯，既节能又可以防止业主搬运大件物品造成灯具破损；园林公共照明灯具选用透光面大的类型；将标识系统制作成灯箱（如南区地库标识系统）补充照明，可适当减少照明灯具。,节能筒灯,吸顶灯,草地灯,路灯,南区停车场标识系统,建议人：林旭明建议项目：公共设备的开关管控方式建议理由：对公共设备的开关进行合理的管控，能起到较大的节能效果。我们对红树湾南区地下停车场照明系统进行了改造，如T8管改T5管、停开部分回路、增加控制分路等，改造后能耗降低近50%，我们认为在设计阶段
3、能将照明系统合理设置分路将对日后的能耗的较大影响。应用措施：天面景观灯饰采用定时加遥控可选配1000米遥控器（视区域大小信号接收灵敏度而定）；园林灯可采用主控方式，定时辅助方式；或遥控回路方面多分路，采用上半夜和下半夜分路控制；地下车库采光井周边单独一回路（白天可关闭），车道、车位分列，并在同一列分奇偶间隔分路控制；电梯前室消防楼梯选用人体感应控制；公共场所的空调加装定时控制。,建议人：王敏建议项目：水景方面建议理由：由于水景的规模与后期的能耗及维护成本有直接关系，同时水景存在一定的安全隐患。应用措施：水景观的水深度尽量定在安全范围内，一方面可降低用水量，同时消除安全隐患；水景尽可能采用生态水
4、景，以减少换水的频次；大高差的水景观减少使用，尽可能自然高差形成水流；景观溪流宜浅和水面宽窄结合，间断预留嬉戏位置，多使用旱溪。,水景水深,生态水景,旱溪,建议人：王健建议项目：雨水收集系统建议理由：在物业管理中，清洁绿化的用水量很大，同时水景观的用水也占一定比例，应充分利用南方多雨的特点设置雨水收集系统。应用措施：可将雨水收集系统与小区水景及绿化自动喷灌系统结合起来，设置雨水及空冷凝水的收集过滤池，有效的利用这些水源进行补充。,建议人：王健建议项目：部分使用太阳能风能等清洁能源建议理由：现在太阳能风能等产品已日渐成熟，且价格比较合适，并可充分利用政府的节能政策。应用措施：可将小区的园林灯及路
5、灯采用太阳能与电能相结合的LED灯具，既节能又能起到好的宣传效果。天面阳光充足，可考虑安装太阳能风能发电设备，供公共照明使用。,太阳能路灯,太阳能草坪灯,太阳能风能结合,建议人：王敏建议项目：园林方面建议理由：小区的草地养护历来是管理的难点，一方面养护成本高，另一方面存在季节的差别。应用措施：建议小区内减少成片的草地，多种植爬藤类（如炮仗花等）、灌木类（如勒杜鹃等）；采用自动喷灌，节约用水。,勒杜鹃,灌木与草地,爬藤类,建议人：王敏建议项目：大堂及电梯等机房的朝向及通风设置建议理由：大堂及电梯等机房的朝向设置直接影响公共能耗及设备寿命，如南区别墅的电梯机房及轿厢，玻璃且面向正西。应用措施：建议
6、大堂及电梯等机房的朝向上，尽可能考虑北向或东北向，以减少日晒时间；采取一些遮阳措施，如加装窗帘或贴太阳膜等；加大大堂开窗面积，增强通风。,南区别墅大堂及电梯,建议人：林旭明 刘俊波建议项目：小区车辆出入口及人行口的设置建议理由：减少小区车辆出入口及人行口的数量，不仅可以有效提高小区的安全管理，同时还可大大降低小区保安员的数量，现正在改造的南区车管系统就是基于此目的。应用措施：在规划设计时尽量控制小区车辆出入口及人行口的数量，同时封闭不常用的消防通道门，最好在销售阶段就予以公示。,建议人：王敏建议项目：各类设备招标增加附加条款建议理由：在各类设备招标增加附加相关条款，可有效保证保修期后的维护保养
7、工作及零配件价格。应用措施：在合同在明确保修期过后的维护保养价格及零配件价格清单；提供一定的备品备件（易损易耗件）及维修检测工具。,二、日常综合类,建议人：王敏建议项目：推行办公“6S”建议理由：虽然“6S”通常在生产性企业中推广，但其“整理、整顿、清扫、清洁、素养、安全”的意义对营造整洁有序的办公环境有一定的帮助。应用措施：在办公区域内推行办公“6S”，物品的定点定位、空调灯光的控制、办公用品的共用、资料文件的合理存放等。,建议人：肖徽强 陈雄安建议项目：办公费用的控制建议理由：节约就是从一分一厘做起、从小事做起、从自己做起。应用措施：各部门分配办公费用经济指标，奖罚分明；合理选择办公用品供
8、应商，定期价格比对，货比三家；办公用品以旧换新，减少浪费；设置单面纸存放区，合理使用单面纸；激光打印机哂鼓充碳粉多次使用；加强仓库管理等后勤管理环节，降低库存和住宿成本。,建议人：陈曦玲建议项目：加强节能降耗的宣传建议理由：将节约宣传常态化。应用措施：在各区域消耗物料场所设置温馨提示，如复印机处提醒合理使用单面纸、提示双面复印的使用方法，减少复印失误等、洗手间节水及节约用纸、灯具空调开关贴上开关时间等提示，通过各式宣传提示来时刻提醒提倡节约美德。,建议人：王健建议项目：办公OA系统或内部博客网建议理由：无纸化办公，加强沟通应用措施：构建办公OA平台；充分利用电子邮件、QQ等工具，快捷交流；建立
9、公司内部博客网，加强沟通与交流。,建议人：百利行物业建议项目：人员定岗定编，精减高效建议理由：百利行物业自08年以来，全面对红树湾管理处进行岗位优化，对管理处人员进行定岗定编，充分挖掘岗位潜能，最大限度发挥人力资源。仅保安员数量为例，中信红树湾管理处在人员定编前人数为246人，定编后人员数量为159人。应用措施：梳理管理架构，细化设置岗位，明确岗位职位，定岗定编。,建议人：百利行物业建议项目：重视计划，成本细化建议理由：百利行重视年度经营计划的编制，强调做好事前控制，同时将每项成本细化，在经营计划中实行分解细化，有效地控制成本，同时完善考核制度，与分公司、管理处签订经营目标责任书，明确进行量化控制。应用措施：完善细化年度经营计划，同时在考核中及时调整控制；将成本进行细化，责任到部门、岗位，每月报表控制。,谢谢各位!,Thank you for listening,深圳市百利行物业发展有限公司,
